Vu la procédure suivante :

Par une requête, un mémoire et des pièces complémentaires, enregistrés le 6 mars, le 12 mars et le 19 septembre 2025, la société SAGEC Méditerranée, représentée par M^e Szepetowski, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 27 janvier 2025 par lequel le maire de Mouans-Sartoux a refusé de lui délivrer le permis de construire sollicité en vue de la construction d’un immeuble d’habitation de 46 logements sur les parcelles cadastrées section AY n°136 à 141 situées

649 chemin des Gourettes à Mouans-Sartoux ;

2°) d’enjoindre au maire de Mouans-Sartoux de délivrer le permis de construire sollicité ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Mouans-Sartoux la somme de 4 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le refus de délivrer le permis de construire sollicité ne pouvait être fondé sur les dispositions combinées des articles R. 111-2 du code de l’urbanisme et UC 3 du plan local d’urbanisme à raison de la qualité de l’enrobé de la voie d’accès ;

- il ne pouvait être fondé sur les dispositions de l’article UC 4 du plan local d’urbanisme à raison de l’imperméabilisation de la voie d’accès, de l’insuffisance du volume de rétention des eaux pluviales et de l’insuffisance de la pente du raccordement au réseau des eaux usées ;

- les substitutions de motif proposées en défense ne sont pas fondées.

Par deux mémoires en défense enregistré le 21 août et le 15 octobre 2025, la commune de Mouans-Sartoux, représentée par M^e Orlandini, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de la requérante la somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les moyens soulevés ne sont pas fondés ;

- en tout état de cause le refus de délivrer le permis de construire sollicité pouvait être fondé sur la méconnaissance du plan de prévention des risques naturels prévisibles relatif aux mouvements de terrain, de l’article UC 3 du plan local d’urbanisme et de l’article UC 10 du plan local d’urbanisme.

Par ordonnance du 6 novembre 2025, la clôture d’instruction a été fixée au

24 novembre 2025.

Un mémoire produit pour la société SAGEC Méditerranée et enregistré le

19 novembre 2025 n’a pas été communiqué aux parties.

Une note en délibéré produite pour la commune de Mouans-Sartoux et enregistrée le

24 décembre 2025 n’a pas été communiquée.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Facon,

- les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

- et les observations de M^e Szepetowski, représentant la société SAGEC Méditerranée, et de M^e Barandon, substituant M^e Orlandini et représentant la commune de Mouans-Sartoux.

Considérant ce qui suit :

La société SAGEC Méditerranée a sollicité le 1er août 2024 un permis de construire tendant, sur les parcelles cadastrées section AY n° 136 à 141 sises au 649 chemin des Gourettes à Mouans-Sartoux, à la construction d’un immeuble collectif de 46 logements et d’une surface de plancher de 2 880m² et à la démolition des trois pavillons préexistants avec leurs annexes. Après avoir complété sa demande le 29 octobre 2024, celle-ci a été refusée par un arrêté du

27 janvier 2025 du maire de Mouans-Sartoux dont la société requérante demande au tribunal l’annulation.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, d’une part aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ». D’autre part, aux termes de l’article UC 3 du plan local d’urbanisme : « Pour être constructible, un terrain doit avoir un accès à une voie publique ou privée. / Les caractéristiques des accès et des voies privées doivent : / – être adaptées à l’opération envisagée, / – assurer la sécurité des usagers de ces voies, / – satisfaire aux exigences de sécurité, de défense contre incendie, de ramassage des ordures ménagères. (…) ».

Pour apprécier si les risques d’atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, il appartient à l’autorité compétente en matière d’urbanisme, sous le contrôle du juge de l’excès de pouvoir, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent.

Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire que la voie d’accès au terrain d’assiette doit être couverte d’un revêtement perméable. Pour refuser la délivrance du permis sollicité, le maire de Mouans-Sartoux s’est fondé sur la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne permettait d’identifier la qualité du revêtement envisagé et d’en apprécier la durabilité. Or, il ne ressort d’aucune disposition législative ou réglementaire opposable au projet que le dossier de demande de permis de construire doive préciser la nature des matériaux employés en vue de réaliser les voies d’accès. Par ailleurs, si la commune présume qu’un revêtement d’une insuffisante qualité soit employé, elle n’établit pas en quoi celui-ci serait de nature à constituer un risque pour la sécurité publique pas plus que la probabilité de réalisation d’un tel risque. Dès lors, elle ne pouvait se fonder sur un tel motif pour refuser de délivrer le permis de construire sollicité.

En second lieu, d’une part, aux termes de l’article UC 4 du plan local d’urbanisme : « Eaux pluviales : / Les eaux de ruissellement pluvial provenant des toitures, des constructions et de toute surface imperméable, doivent être évacuées sur la propriété par des dispositifs appropriés ou bien vers le réseau collectif, le tout, conformément à la réglementation en vigueur. (cf. annexe sanitaire dossier de PLU) (…) ». Par ailleurs, il résulte de l’annexe sanitaire visée par ces dispositions que les projets de construction doivent prévoir un système de collecte des eaux pluviales des surfaces imperméabilisées de l’unité foncière vers un ou des dispositifs de compensation dimensionnés sur la base d’un ratio de 70l/m² de surfaces imperméabilisées.

D’autre part, il résulte des dispositions de l’article 18.1 du plan de prévention des risques naturels prévisibles relatif aux mouvements de terrain de la commune, approuvé le 9 août 2019, qu’il est interdit dans la zone du terrain d’assiette du projet d’évacuer les eaux pluviales par infiltration dans le sol.

Tout d’abord, il ressort des pièces du dossier de la demande de permis de construire et notamment de l’étude de gestion des eaux pluviales produite que le volume des surfaces imperméabilisées a été évalué à 1 293m² en toiture et 324m² pour les autres surfaces (terrasses, balcons, stationnements, accès). En conséquence, le projet prévoit deux bassins de rétention dont les volumes respectifs de 91m3 en toiture et de 23m3 en sous-sol ont été évalués sur la base d’un ratio de 70l/m² de surfaces imperméabilisées conformément aux prescriptions rappelées au point 5 du présent jugement. Par suite, la décision attaquée ne pouvait se fonder sur la circonstance matérielle inexacte que le volume de rétention des eaux pluviales prévu par le projet serait insuffisant. Par ailleurs, si la commune oppose en défense une contre-étude, qui n’est au demeurant ni datée ni signée, portant sur la gestion des eaux fluviales et qui conteste la méthodologie suivie par le pétitionnaire figurant au dossier de la demande de permis de construire, il n’en demeure pas moins qu’elle ne conteste pas que les volumes de rétention prévus sont dimensionnés au ratio de 70l/m² de surfaces imperméabilisées.

En outre, la commune a opposé au projet le motif tiré de ce que la superficie de la voie d’accès aurait dû être prise en compte dans la gestion des eaux pluviales. En l’absence d’observations en défense sur ce point il ne peut qu’être supposé que la commune ait considéré que la surface des voies d’accès aurait accru le total des surfaces imperméabilisées de sorte que le projet méconnaissait le ratio de compensation rappelé au point 5. Or, il ressort des pièces du dossier de la demande de permis de construire et des termes mêmes de la décision attaquée que la voie d’accès devait être réalisée dans un revêtement perméable. Dès lors, la commune n’était pas fondée à opposer que la superficie de cette voie aurait dû être pris en compte dans la gestion des eaux pluviales.

Enfin, la décision attaquée est fondée sur la circonstance que le raccordement au réseau public d’eau potable ne serait pas gravitaire avec une pente minimale de 3%. Ce motif doit être regardé comme entaché d’une erreur de plume et être en réalité tiré de l’insuffisance de la pente du raccordement au réseau des eaux usés. Or, il ressort des pièces du dossier que pour le raccordement au réseau public d’eau usées est envisagé un branchement respectant une pente minimale de 3%. Par suite, la commune n’était pas non plus fondée à opposer ce motif de refus.

Sur les substitutions de motifs opposées en défense :

En premier lieu, la commune oppose que le projet prévoit que la surverse du bassin de rétention implanté en toiture s’exercerait vers les espaces de pleine terre du terrain d’assiette en méconnaissance de la règle rappelée au point 6. Toutefois, cette règle ne peut être regardée que comme interdisant l’évacuation ordinaire des eaux pluviales par infiltration dans le sol et non comme interdisant que la surverse d’un bassin soit dirigée vers le sol dans le cas d’un dysfonctionnement de ce bassin ou d’un épisode pluvieux exceptionnel. Or, en l’espèce, l’étude de gestion des eaux pluviales produite précise que la surverse en cause n’est prévue qu’en cas de dysfonctionnement du bassin. Par suite, la commune n’est pas fondée à soutenir que le projet méconnaîtrait la règle rappelée au point 6.

En deuxième lieu, le permis de construire, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d’assurer la conformité des travaux qu’il autorise avec la réglementation d’urbanisme. Dès lors, si le juge administratif doit, pour apprécier la légalité du permis au regard des règles d’urbanisme relatives à la desserte et à l’accès des engins d’incendie et de secours, s’assurer de l’existence d’une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l’existence d’un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, il ne lui appartient pas de vérifier ni la validité de cette servitude ni l’existence d’un titre permettant l’utilisation de la voie qu’elle dessert, si elle est privée, dès lors que celle-ci est ouverte à la circulation publique.

Si la commune soutient que le pétitionnaire ne justifie pas d’une servitude permettant aux véhicules d’emprunter le chemin desservant le terrain d’assiette, il ressort des pièces du dossier que celui-ci, qui n’est entravé ni par des barrières, ni par des clôtures et qui dessert une série d’habitations en sus du terrain d’assiette doit être regardé comme une voie privée ouverte à la circulation publique, quand bien même elle ne serait qu’en terre battue. Dès lors, la commune n’est pas fondée à soutenir qu’elle pouvait refuser le permis de construire sollicité au motif que le pétitionnaire ne justifiait pas d’une servitude alors que le terrain d’assiette est desservi par une voie privée ouverte à la circulation publique.

En troisième lieu, il résulte de l’article UC 10 du plan local d’urbanisme qu’en zone UCa la hauteur absolue des constructions est limitée à 9 mètres à l’égout du toit et la hauteur frontale limitée à 15 mètres. Il résulte par ailleurs de son lexique que la hauteur absolue se mesure en tout point du terrain projeté lorsque le projet est en affouillement ou excavation, tandis que la hauteur frontale est mesurée entre le point le plus bas et le point le plus haut de l’ensemble du projet.

Pour soutenir que le projet méconnaîtrait ces dispositions, la commune estime que la hauteur absolue de la construction en cause devrait être mesurée à partir du point le plus bas de la rampe d’accès au sous-sol, dans la mesure où celle-ci est en excavation. De la sorte, la hauteur absolue de la construction obtenue serait de 11,18 mètres, résultant de la différence entre les côtes 133,58 et 122,4. Toutefois, la notion de « terrain excavé » employée par le plan local d’urbanisme de la commune ne peut être interprétée que comme correspondant au niveau du sol après réalisation de travaux de terrassement diminuant la cote altimétrique du terrain, sans inclure le creusement d’une rampe d’accès en sous-sol. Or, il ressort du plan de la façade est que le niveau nivelé du terrain avant les travaux réalisés en vue de créer la rampe d’accès au garage souterrain situé sous la construction se situe à la côte 124,80 NGF, alors que la partie supérieure de la dalle de la terrasse qui surplombe cette rampe se situe à la côte 133,31 NGF, soit une différence de 8,51 mètres. Par suite, la commune n’est pas fondée à soutenir que la hauteur absolue de la construction devrait être mesurée à partir du point le plus bas de la rampe d’accès au sous-sol et que celle-ci excéderait une hauteur de 9 mètres en méconnaissance des dispositions de l’article UC 10 du plan local d’urbanisme.

Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est de nature à fonder l’annulation de l’arrêté en litige.

Il résulte de tout ce qui précède que la société SAGEC Méditerranée est fondée à demander l’annulation de l’arrêté du 27 janvier 2025 par lequel le maire de Mouans-Sartoux a refusé de lui délivrer le permis de construire sollicité.

Sur les conclusions à fin d’injonction :

Lorsque le juge annule un refus d’autorisation ou une opposition à une déclaration, après avoir censuré l’ensemble des motifs que l’autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu’elle a pu invoquer en cours d’instance, il doit, s’il est saisi de conclusions à fin d’injonction, ordonner à l’autorité compétente de délivrer l’autorisation ou de prendre une décision de non-opposition. Il n’en va autrement que s’il résulte de l’instruction soit que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée, qui eu égard aux dispositions de l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme demeurent applicables à la demande, interdisent de l’accueillir pour un motif que l’administration n’a pas relevé, ou que, par suite d’un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y fait obstacle. L’autorisation d’occuper ou utiliser le sol délivrée dans ces conditions peut être contestée par les tiers sans qu’ils puissent se voir opposer les termes du jugement ou de l’arrêt.

En l’espèce, il ne résulte pas de l’instruction, que les dispositions en vigueur à la date de l’arrêté attaqué interdiraient que la demande puisse être accueillie pour un motif que l’administration n’a pas relevé, ou que, par suite d’un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du présent jugement y ferait obstacle. Par suite, il y a lieu d’enjoindre au maire de Mouans-Sartoux de délivrer le permis de construire sollicité par la société SAGEC Méditerranée dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société SAGEC Méditerranée, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune de Mouans-Sartoux demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Mouans-Sartoux la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la société SAGEC Méditerranée et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 27 janvier 2025 par lequel le maire de Mouans-Sartoux a refusé de délivrer le permis de construire sollicité par la société SAGEC Méditerranée est annulé.

Article 2 : Il est enjoint au maire de Mouans-Sartoux de délivrer à la société SAGEC Méditerranée le permis de construire sollicité dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La commune de Mouans-Sartoux versera la somme de 1 500 euros à la société SAGEC Méditerranée en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société SAGEC Méditerranée et à la commune de Mouans-Sartoux.

Délibéré après l’audience du 17 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Myara, président,

M. Garcia, conseiller,

M. Facon, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026.

Le rapporteur,

Signé

F. FACON

Le président,

Signé

MYARA

Le greffier,

Signé

D. CREMIEUX

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

ou par délégation le greffier