Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés le 12 septembre 2022 et le 14 février 2024, M. A B demande au tribunal :

1°) à titre principal, d’annuler l’arrêté du 21 mars 2022 par lequel le maire de Pré-Saint-Martin lui a délivré, au nom de l’État, un certificat d’urbanisme négatif et la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

2°) d’enjoindre au maire de Pré-Saint-Martin de lui délivrer un certificat d’urbanisme positif pour le projet demandé dans un délai de quinze jours à compter de la notification du jugement à intervenir et sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

3°) à titre subsidiaire, de condamner l’État à lui verser la somme de 27 500 euros en réparation du préjudice financier qu’il estime avoir subi, assortie des intérêts à taux légal à compter du 12 mai 2022 et d’en ordonner la capitalisation ou, à défaut, la somme de 25 900 euros assortie des intérêts à taux légal à compter du 12 mars 2022 également capitalisés ;

4°) en tout état de cause, de mettre à la charge de l’État une somme de 8 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

Sur les conclusions à fins d’annulation présentées à titre principal :

— l’arrêté est entaché d’erreur d’appréciation au regard de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme en ce que le risque d’atteinte à la sécurité publique en raison de l’impossibilité d’assurer la défense incendie n’est pas établi ;

— l’arrêté est entaché d’erreur d’appréciation au regard de l’article L. 111-4 du code de l’urbanisme en ce que les terrains de l’opération projetée sont situés dans les parties urbanisées de la commune.

Sur les conclusions indemnitaires présentées à titre subsidiaire :

— l’État a commis une faute en délivrant des certificats d’urbanisme positifs en 2005 et 2008 qui indiquaient que le terrain était constructible ;

— il a subi un préjudice financier compris entre 27 500 et 25 900 euros en acquérant cette parcelle qu’il entendait construire ;

— ce préjudice est en lien direct avec la faute commise par l’État.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 6 février 2024 et le 20 février 2024, le préfet d’Eure-et-Loir conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code civil ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Gasnier, rapporteur,

— les conclusions de M^me Best-De Gand, rapporteure publique

— et les observations de M^e Gillotin, représentant M. A B.

Considérant ce qui suit :

1. Aux termes de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de délivrance du certificat d’urbanisme litigieux : " Le certificat d’urbanisme, en fonction de la demande présentée : / a) Indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain ; / b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l’opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus () ".

2. Le 29 septembre 2021 M. C A B a déposé, par l’intermédiaire d’un géomètre-expert, une demande de certificat d’urbanisme sur le fondement du b) de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme précité, pour la réalisation d’une maison d’habitation sur une parcelle classée AB 65 située sur le territoire de la commune de Pré-Saint-Martin (Eure-et-Loir) dont l’accès est projeté au droit de la parcelle AB 212 donnant sur la rue de la Joubardière lequel se prolongera par l’aménagement d’un chemin longeant, sur environ 60 mètres, les parcelles AB 151, 152, 153 et 154. Par arrêté du 21 mars 2022, le maire de la commune de Pré-Saint-Martin, agissant au nom de l’État, lui a délivré un certificat d’urbanisme négatif. M. A B a formé un recours administratif à l’encontre de cet arrêté et des demandes indemnitaires préalables auprès du préfet d’Eure-et-Loir et du maire de Pré-Saint-Martin le 3 mai 2022 qui ont été implicitement rejetés. Il demande, à titre principal, l’annulation de l’arrêté du 21 mars 2022 et de la décision rejetant son recours administratif et, à titre subsidiaire, l’indemnisation des préjudices qu’il estime avoir subis du fait de la délivrance antérieure de certificats d’urbanisme positifs.

Sur les conclusions aux fins d’annulation et d’injonction présentées à titre principal:

3. En premier lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».

4. Il ressort des pièces du dossier, notamment des indications figurant dans le certificat d’urbanisme en litige et dans un certificat d’urbanisme négatif délivré pour le même projet le 12 juin 2013, que la défense extérieure contre le risque d’incendie dans le hameau présente un débit insuffisant. Il ressort également d’un avis du service départemental d’incendie et de secours (SDIS), consulté postérieurement à la délivrance du certificat du 12 juin 2013 pour un projet portant également sur la parcelle AB 65, que la défense extérieure contre ce risque pourrait être efficacement prévenue, dans une commune dont les habitations sont implantées le long d’une route sur 800 mètres, comme c’est par le cas du hameau d’Aigneville, par la création d’une réserve incendie de 120 m3. En se bornant à soutenir que le risque n’est pas établi et que l’avis du SDIS a été sollicité postérieurement à la délivrance du certificat en des termes généraux, le requérant ne conteste sérieusement ni l’analyse ainsi opérée par le SDIS ni la réalité de l’insuffisance du débit du hameau. Or il ne ressort d’aucune pièce du dossier que le pétitionnaire, qui avait pourtant connaissance de ce risque au regard du certificat délivré huit ans plus tôt, aurait envisagé l’implantation d’une réserve de nature à pallier un tel risque.

5. Par suite, alors qu’il n’est pas allégué par le requérant qu’une prescription pourrait pallier un tel risque, le maire n’a pas commis d’erreur d’appréciation en relevant, au stade de la délivrance du certificat d’urbanisme contesté, que l’opération objet du certificat était de nature à créer un risque pour la sécurité publique au sens de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

6. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme : « En l’absence de plan local d’urbanisme, de tout document d’urbanisme en tenant lieu ou de carte communale, les constructions ne peuvent être autorisées que dans les parties urbanisées de la commune ». Ces dispositions interdisent en principe, en l’absence de plan local d’urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers ou de tout document d’urbanisme en tenant lieu, les constructions implantées en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune, c’est-à-dire des parties du territoire communal qui comportent déjà un nombre et une densité significatifs de constructions. Il en résulte qu’en dehors des cas où elles relèvent des exceptions expressément et limitativement prévues par le code de l’urbanisme, les constructions ne peuvent être autorisées dès lors que leur réalisation a pour effet d’étendre la partie actuellement urbanisée de la commune. Pour apprécier si un projet a pour effet d’étendre la partie actuellement urbanisée de la commune, il est tenu compte de sa proximité avec les constructions existantes situées dans les parties urbanisées de la commune ainsi que du nombre et de la densité des constructions projetées.

7. Il ressort des pièces du dossier, éclairées par les données publiques du site internet géoportail, que la parcelle AB 65, d’une superficie de 1 614 m², sur laquelle M. A B envisage de réaliser une maison individuelle, est non-bâtie et située en bordure du hameau d’Aigneville dont la partie située à l’Est de la rue de la Joubardière comporte une trentaine de constructions. Eu égard au nombre et à la densité de constructions implantées dans ce secteur du hameau, ce dernier doit être regardé comme une partie urbanisée de la commune. Il ressort toutefois des pièces du dossier que, parmi les parcelles situées comme la parcelle AB 65 à plus de 60 mètres de l’alignement de cette rue, seules les parcelles ZM 17, AB 191, AB 56, AB 42 et AB 41 supportent des constructions, au nombre total de seulement cinq, si bien que la densité significative de constructions se concentre principalement sur les parcelles implantées en front de rue et en second rideau (à environ 40 à 50 mètres de l’alignement). Il ressort en outre des pièces du dossier que la parcelle AB 65 s’ouvre sur un vaste espace agricole à l’Est. Bien qu’elle soit bordée par deux parcelles bâties, à l’Ouest (AB 150) et au Sud (AB 72), les constructions qu’accueillent ces parcelles sont elles-mêmes implantées à environ 30 et 60 mètres de l’alignement de la voie, alors que le fond du terrain litigieux est quant à lui distant de cette rue de 100 mètres. Par ailleurs, si la parcelle ZM 17 contigüe accueille également une construction, celle-ci est située, comme il vient d’être dit, en dehors de la partie urbanisée du hameau. Enfin, il ressort des pièces du dossier que cette parcelle n’est pas desservie par le réseau public d’assainissement.

8. Dès lors, quand bien même le projet porterait sur une seule maison d’habitation, la construction de la parcelle AB 65, située en arrière-plan des constructions existantes, aura pour effet d’étendre la partie actuellement urbanisée du hameau. C’est par suite sans commettre d’erreur d’appréciation que le maire de Pré-Saint-Martin a estimé que la parcelle était située en dehors des espaces urbanisés de la commune et que le projet de maison individuelle projeté sur celle-ci n’était pas réalisable au regard de la règle de constructibilité limitée posée par l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme.

9. Il résulte de ce qui précède que les conclusions d’annulation doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, les conclusions formulées aux fins d’injonction et d’astreinte.

Sur les conclusions à fin d’indemnisation présentées à titre subsidiaire:

10. La délivrance par les services d’une commune ou par l’État, de renseignements d’urbanisme inexacts ou incomplets, qui notamment omettraient l’existence d’une circonstance de nature à compromettre les conditions de vente d’un bien immobilier, est susceptible de constituer une faute et d’engager à ce titre la responsabilité de la collectivité lorsque des préjudices sont directement imputables à cette faute.

11. En premier lieu, il résulte de l’instruction qu’un premier certificat d’urbanisme opérationnel positif a été délivré le 1er juin 2005 pour la réalisation d’une maison d’habitation sur la parcelle AB 65, dont M. A B a fait l’acquisition le 24 février 2006. Un second certificat d’urbanisme a été délivré au requérant le 26 mars 2008 pour la construction de deux maisons individuelles sur cette même parcelle. S’il résulte de l’instruction que l’opération projetée pourrait être réalisée en conformité avec l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, au moyen de l’installation d’une réserve incendie, comme relevé ci-dessus, l’opération projetée par M. A B n’est, contrairement à ce qu’avaient indiqué les deux certificats d’urbanisme antérieurs, pas réalisable au regard de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme. La circonstance que le requérant n’a pas déposé de permis de construire entre la date de délivrance de ces informations, et la date de délivrance du certificat d’urbanisme en litige est sans incidence sur le caractère erroné des renseignements ainsi délivrés dès lors que, en l’absence de changement de circonstances de faits ou de droit intervenu entretemps, l’autorité administrative aurait dû délivrer en 2005 et un 2008 des certificats d’urbanisme négatifs pour la réalisation d’une opération sur la parcelle AB 65, au regard de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme. Par suite, en énonçant à deux reprises que l’opération projetée était réalisable au regard des règles d’urbanisme, l’État a délivré des renseignements erronés qui sont constitutifs d’une faute de nature à engager sa responsabilité.

12. En deuxième lieu, en réparation du préjudice résultant de la faute commise par une autorité administrative qui a délivré illégalement un certificat d’urbanisme positif erroné quant au caractère constructible d’un terrain, le propriétaire du terrain en cause a en principe droit à une indemnité égale à la différence entre le prix qu’il a versé pour l’acquisition du terrain litigieux, y compris les frais annexes utilement exposés, et la valeur vénale du même terrain, appréciée à la date à laquelle il a été établi que ce terrain est inconstructible.

13. D’une part, il résulte de l’instruction que M. A B a fait l’acquisition de la parcelle AB 65 en 2006, sur la base du certificat d’urbanisme délivré 1er juin 2005, qui a renseigné, de manière erronée, que le terrain était constructible à cette date. Ce certificat est annexé à l’acte d’acquisition lequel mentionne explicitement la constructibilité de la parcelle pour la réalisation d’une maison d’habitation. La constructibilité doit donc être regardée comme une des conditions du consentement de M. A B à l’acquisition. La faute commise par l’État est ainsi en lien direct avec le préjudice financier attaché à la valeur vénale des terrains dont le requérant demande l’indemnisation. D’autre part, il résulte de l’instruction que les frais exposés par M. A B pour l’acquisition des terrains litigieux s’élèvent à 33 400 euros toutes taxes comprises et que leur valeur vénale de ce terrain non-constructible a été évaluée par une expertise immobilière réalisée le 4 octobre 2021, qui n’est pas sérieusement contestée par le préfet, à 7 500 euros. Le préfet ne conteste pas davantage le montant des frais d’acquisition exposés. Par suite, il sera fait une exacte appréciation du préjudice financier subi par M. A B en lui allouant la somme de 25 900 euros en réparation du préjudice financier qu’il a subi.

14. Il résulte de ce qui précède que l’État est condamné à verser à M. A B la somme de 25 900 euros en réparation des préjudices qu’il a subis.

Sur les intérêts et la capitalisation :

15. Aux termes de l’article 1231-7 du code civil : « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement () ». Aux termes de l’article 1343-2 du même code : « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

16. En premier lieu, M. A B a droit aux intérêts de la somme de 25 900 euros à compter de la date de réception de sa demande indemnitaire préalable, soit le 12 mai 2022.

17. En deuxième lieu, la capitalisation des intérêts peut être demandée à tout moment devant le juge du fond, même si, à cette date, les intérêts sont dus depuis moins d’une année. En ce cas, cette demande ne prend toutefois effet qu’à la date à laquelle, pour la première fois, les intérêts sont dus pour une année entière. La capitalisation des intérêts a été demandée le 12 septembre 2022. Il y a lieu de faire droit à cette demande à compter du 12 mai 2023, date à laquelle était due, pour la première fois, une année d’intérêts, ainsi qu’à chaque échéance annuelle à compter de cette date.

Sur les frais liés au litige :

18. Dans les circonstances de l’espèce, eu égard notamment aux justificatifs d’honoraires produits par le requérant, il y a lieu de mettre à la charge de l’État la somme de 3 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : L’État versera une indemnité de 25 900 euros à M. A B en réparation du préjudice financier qu’il a subi. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 12 mai 2022. Les intérêts échus le 12 mai 2023 seront capitalisés à cette date et à chaque échéance annuelle à compter de cette date pour produire eux-mêmes intérêts.

Article 2 : L’État versera la somme de 3 500 euros à M. A B au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. C A B et au ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation.

Copie en sera adressée pour information au préfet d’Eure-et-Loir et à la commune de Pré-Saint-Martin.

Délibéré après l’audience du 6 mars 2025, à laquelle siégeaient :

M. Lacassagne président,

M. Gasnier, conseiller,

M^me Ploteau, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025.

Le rapporteur,

Paul GASNIER

Le président,

Denis LACASSAGNELa greffière,

Marie-Josée PRÉCOPE

La République mande et ordonne au ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

N°2203166