Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés le 23 avril 2024 et le 26 novembre 2024, la société par actions simplifiée (SAS) CLT Hôtel, représentée par M^e Zapf, avocat, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe spéciale d’équipement, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de la taxe de gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2023 dans les rôles de la commune de Chambray-lès-Tours à raison d’un hôtel situé 36B rue de la Berchottière ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- s’agissant de la valeur locative retenue au titre de la taxe foncière sur les propriétés bâties 2016, l’administration aurait dû mettre en œuvre les dispositions de l’article 324 AA du code général des impôts en appliquant un abattement de 50 % dès lors que le local de référence choisi pour procéder à l’évaluation de la valeur locative de son hôtel ne présente pas les mêmes caractéristiques que son hôtel ;

- en conséquence, la taxe foncière sur les propriétés bâties 2022 doit être calculée par application des différentes mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels, en prenant en compte la base d’imposition 2016 égale à 9 500 euros.

Par des mémoires enregistrés le 8 novembre 2024 et le 23 juillet 2025, la directrice régionale des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés par la SAS CLT Hôtel ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M^me A… pour statuer sur les litiges relevant de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.

La magistrate désignée a dispensé le rapporteur public, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l’audience.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

A été entendu au cours de l’audience publique le rapport de M^me A….

Considérant ce qui suit :

1. La SAS CLT Hôtel, propriétaire d’un hôtel situé 36B rue de la Berchottière à Chambray-lès-Tours, qu’elle exploite sous l’enseigne « Campanile », a été imposée à la taxe foncière, taxe spéciale d’équipement, taxe d’enlèvement des ordures ménagères et taxe de gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations à raison de cet immeuble pour un montant de 9 740 euros au titre de l’année 2022. Elle a contesté cette imposition par une réclamation du 22 décembre 2023, qui a été rejetée par une décision de l’administration du 8 avril 2024. La SAS CLT Hôtel demande au tribunal de prononcer la réduction de la cotisation de ses taxes pour un montant de 4 501 euros.

2. D’une part, aux termes de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts, dans sa version applicable à l’année d’imposition en litige : « I. – 1. En vue de l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d’habitation et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l’article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d’une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l’article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l’exception de celles mentionnées au 2 du présent I, et, d’autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s’applique également pour l’établissement de leurs taxes annexes. / (…) III. – Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d’un montant égal à la moitié de cette différence. / (…) IV. – Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ». Aux termes du 1° du I de l’article 1518 E du même code, dans sa version applicable à l’année d’imposition en litige : « (…) Des exonérations partielles d’impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l’année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. / Pour chaque impôt, l’exonération est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 1° pour les impositions établies au titre de l’année 2017, puis réduite chaque année d’un dixième de cette différence. / L’exonération cesse d’être accordée à compter de l’année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l’application du I de l’article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété (…) ».

3. Il résulte de ces dispositions que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016. Un contribuable peut invoquer l’illégalité du mode de détermination de cette valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, y compris à raison de l’actualisation, par application des coefficients annuels de majoration prévus à l’article 1518 bis de ce code, d’une valeur locative déterminée antérieurement de manière irrégulière, pour solliciter, dans la mesure de l’application des dispositifs cités au présent 2, la réduction des cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels.

4. D’autre part, aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa version applicable jusqu’au 31 décembre 2016 : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe ».

5. Enfin, aux termes de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts : « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance ».

6. Il résulte de l’instruction qu’avant la révision de la valeur locative des locaux professionnels, l’immeuble en litige a été évalué selon la méthode de comparaison prévue par les dispositions de l’article 1498 du code général des impôts en vigueur au 31 décembre 2016. L’administration fiscale a retenu comme local de référence le local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Chambray-lès-Tours, qui est un hôtel exploité sous l’enseigne « Le Garden » situé 2 mail de la Papoterie. Cette valeur locative n’a pas été modifiée au 1er janvier 2017. La société requérante se prévaut des dispositions de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts qui prévoient la possibilité d’ajuster la valeur locative cadastrale d’un bien pour tenir compte des différences qui le séparent de l’immeuble retenu comme terme de comparaison.

7. En l’espèce, l’hôtel de la requérante et local-type n° 32 sont tous deux classés dans les catégories des hôtels trois étoiles et proposent des prestations en termes de confort et de commodités similaires. Ils sont situés en dehors de la ville de Tours, l’hôtel de la requérante étant au surplus implanté plus près de l’autoroute A 10 que local-type n° 32, et sont de construction assez récente. Enfin, s’agissant du prix des chambres, il résulte de l’instruction, et notamment des éléments produits par la requérante provenant d’un site de réservation, que, pour l’hôtel Campanile, les prix d’une chambre standard pour deux personnes varient de 78 euros à 97 euros et le prix du petit déjeuner est de 12,90 euros tandis que, pour l’hôtel Le Garden, les prix d’une chambre standard pour deux personnes varient de 96 euros et 120 euros et le prix du petit déjeuner est de 12 euros. Ainsi, les caractéristiques du local-type, contrairement à ce que soutient la requérante, ne sont pas « forts éloignées » de son local et la différence de prix, qui n’est pas significative, ne peut être de nature à justifier l’application d’un abattement de 50 % revendiquée par la requérante.

8. Il résulte de ce qui précède que la requête de la société CLT Hôtel doit être rejetée, y compris et par voie de conséquence, les conclusions tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SAS CLT Hôtel est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SAS CLT Hôtel et à la directrice régionale des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 avril 2026.

La magistrate désignée,

Hélène A…

La greffière,

Isabelle METEAU

La République mande et ordonne au ministre de l’action et des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.