Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 13 mars 2021, la société civile de placement immobilier Ufifrance Immobilier, représentée par la société par action simplifiée EIF, dûment mandatée, demande au tribunal de :

1°) prononcer la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères auxquelles a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 à raison d’un local situé sis 4 cité de Londres à Paris (75009), avec règlement des intérêts moratoires.

2°) mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— le local type n°8 du procès-verbal quartier Saint Georges du 9ème arrondissement de Paris retenu par l’administration ne saurait servir de terme de comparaison pertinent dès lors que ce local a subi un changement d’affectation ;

— il convient de retenir comme terme de comparaison le local type n°4 du procès-verbal ME, secteur Rochechouart du 9ème arrondissement de Paris, qui abrite un établissement privé et dont l’affectation, la situation et la surface sont parfaitement comparables à celui du local litigieux ; ou à titre subsidiaire, il convient de retenir comme terme de comparaison le local type n°334 du procès-verbal du 9ème arrondissement secteur Faubourg Montmartre à Paris qui abrite un établissement privé et dont les similitudes sont suffisamment comparables au local litigieux.

Par un mémoire en défense, enregistré le 9 septembre 2021, le directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête.

Il soutient que le comparant que l’administration avait initialement retenu, à savoir le local type n°8 du procès-verbal quartier Saint Georges du 9ème arrondissement de Paris, n’est effectivement pas pertinent en raison d’un changement d’affectation de ce bien. Il convient de le remplacer par le local-type au local n°278 du procès-verbal du quartier Europe du 8ème arrondissement de Paris, situé 6 avenue Van Dyck. En revanche, les locaux-type proposés par la société requérante ne sont pas adaptés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales,

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus, au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Rohmer, président-rapporteur,

— et les conclusions de M. Guiader, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société Ufifrance Immobilier demande la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et des taxes d’enlèvement sur les ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 à raison du local litigieux situé 4 cité de Londres dans le 9ème arrondissement de Paris. Par une réclamation du 3 décembre 2020, elle a demandé la réduction en bases de cette cotisation, demande qui a fait l’objet d’une décision d’une acceptation partielle du 8 janvier 2021, l’administration ayant accepté de prendre en compte la catégorie ENS2, en lieu et place de la catégorie BUR2. Par la requête susvisée, la société Ufifrance Immobilier demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères laissées à sa charge au titre des années 2019 et 2020.

Sur les conclusions à fins de décharge :

2. D’une part, l’article 1518 A quinquies du code général des impôts dispose, dans sa rédaction applicable en l’espèce : " I. – 1. En vue de l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d’habitation et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l’article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / () / III. – Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d’un montant égal à la moitié de cette différence. /Le présent III n’est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 du I du présent article, ni aux locaux concernés par l’application du I de l’article 1406 après le 1er janvier 2017, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de ces locaux. / IV. – Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ".

3. D’autre part, aux termes de l’article 1494 du code général des impôts dans sa version applicable au litige : « La valeur locatives des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties () est déterminée () pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ». L’article 1498 du même code, dans sa rédaction applicable aux années 2018 et 2019, dispose : « I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l’article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l’article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l’article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l’intérieur d’un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d’Etat. II. – A. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l’état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l’article 1518 ter. Elle est obtenue par application d’un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. B. – 1. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d’évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène () 2. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d’évaluation par catégorie de propriétés () ».

4. Il résulte des dispositions de l’article 1498 du code général des impôts que lorsque l’administration procède à une évaluation par comparaison, il appartient au contribuable, s’il s’y croit fondé, de contester devant le juge de l’impôt la pertinence du local-type retenu pour le calcul de la valeur locative. En cas de contestation, il revient au juge de l’impôt d’examiner les termes de comparaison proposés à titre alternatif par l’administration ou par le contribuable afin de substituer le plus approprié d’entre eux, voire, d’ordonner avant-dire droit que d’autres termes de comparaison plus pertinents lui soient communiqués en vue d’une telle substitution et enfin, en cas d’échec, d’avoir recours à la méthode de l’appréciation directe.

5. Il résulte de l’instruction que la société UfiFrance immobilier est propriétaire d’un immeuble situé 4 cité de Londres dans le 9ème arrondissement de Paris, occupé par un établissement d’enseignement supérieur, d’une surface de 2 695 m2.

6. En premier lieu, l’administration a renoncé, ainsi qu’elle l’énonce dans son mémoire en défense, à retenir comme terme de comparaison, pour évaluer la valeur locative non révisée de l’immeuble de la société requérante, afin de mettre en œuvre les mécanismes de lissage et de planchonnement de la taxe foncière prévus aux articles 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts, le local type n° 8 du procès-verbal du 9ème arrondissement quartier Saint George « Maisons Exceptionnelles », dès lors que ce dernier n’est plus adapté suite à un changement affectation. Elle propose de substituer à ce local-type un local n°278 du procès-verbal du quartier Europe du 8ème arrondissement de Paris, situé 6 avenue Van Dyck, et non « rue Van Dick » comme orthographié à tort dans le mémoire en défense. Ce local correspond à immeuble occupé par une école de langues, d’une surface de 1950 m2, avec un tarif unitaire de 26, 22 euros par m2. Ce local-type, par son affectation, sa superficie, et sa situation, apparaît comme un terme de comparaison plus proche pour évaluer la valeur locative de l’ensemble immobilier litigieux. Pour tenir compte des différences de situation et de consistance, le service propose d’ajuster à la hausse de 20% la valeur locative unitaire, à savoir +10% pour l’entretien du local, et +10% pour son aménagement.

7. La société requérante propose, à titre principal, de retenir comme terme de comparaison, le local n°4 du procès-verbal « Maisons exceptionnelles » du quartier Rochechouart dans le 9ème arrondissement de Paris, situé au sis 15 rue Soufflot à Paris. Toutefois, il ressort de l’instruction que ce local-type a subi un changement d’affectation et de consistance. A titre subsidiaire, la société propose de retenir comme terme de comparaison le local type n°334 du procès-verbal « Maisons Exceptionnelles » du 9ème arrondissement quartier Faubourg Montmartre, correspondant à une école de coiffure situé dans le quartier Saint Georges du 8ème arrondissement de Paris. Toutefois, il résulte de l’instruction que le local proposé par la société a une superficie de 137 m2, et présente donc une grande différence de surface avec le local litigieux. Dans ces conditions, ces deux locaux-type ne pouvait constituer un terme de comparaison pour le local litigieux plus pertinent que celui qu’elle avait retenu.

8. Il résulte de tout ce qui précède que pour évaluer la valeur locative non révisée de l’immeuble de la société requérante, afin de mettre en œuvre les mécanismes de lissage et de planchonnement de la taxe foncière prévus aux articles 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts, le service doit prendre en considération la valeur locative du local-type n°278 du procès-verbal C du quartier Europe du 8ème arrondissement de Paris, situé 6 avenue Van Dyck, majorée de 20 %.

9. Il résulte de ce qui précède que la société requérante est fondée à demander la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d’équipement et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 à raison de ces biens immobiliers à hauteur de la différence, le cas échéant, entre ces impositions et celles résultant de la valeur locative fixée au point précédent, dès lors que l’administration ne fait pas valoir qu’elle aurait déjà procédé au dégrèvement correspondant.

Sur les frais liés à l’instance :

10. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros que la société Ufifrance Immobilier réclame au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : Pour la détermination de la base de cotisation foncière sur les propriétés bâties à la société Ufifrance au titre de l’année 2019 et 2020 à raison de son local situé 4 cité de Londres dans le 9ème arrondissement de Paris, la valeur locative est fixée par référence à la valeur locative du local-type n°278 du procès-verbal C du quartier Europe du 8ème arrondissement de Paris, situé 6 avenue Van Dyck, majorée de 20 %.

Article 2 : La société Ufifrance Immobilier est déchargée à hauteur de la différence, le cas échéant, entre les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 à raison de son local situé 4 cité de Londres dans le 9ème arrondissement de Paris, et celles résultant de l’application des bases de calcul prévues à l’article 1er.

Article 3 : L’Etat versera à la société Ufifrance immobilier la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de la société Ufifrance immobilier est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la société Ufifrance Immobilier et au directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et du département de Paris.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 février 2024.

Le président-rapporteur,

B. ROHMER

La greffière,

S. CAILLIEU-HELAIEM

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

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