Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 29 mars 2024 et 3 novembre 2024, la société à responsabilité limitée (SARL) Lupa Immobilière France, représentée par M^es Dedieu et Lédée, demande au tribunal :

1°) de la décharger des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés et de prélèvements sociaux associés au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2018, ainsi que des intérêts correspondants ;

2°) de mettre à la charge de l’État la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- dès lors qu’elle respectait l’ensemble des conditions pour bénéficier du régime fiscal des sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC) prévu par les dispositions de l’article 208 C du code général des impôts relatif à ce régime fiscal, régime pour lequel elle avait opté, elle était en droit de bénéficier pour l’année 2018 d’une exonération de l’impôt sur les sociétés ;

- l’administration ne peut soutenir qu’elle ne respectait plus la condition d’adhésion au régime des SIIC tenant à son objet au seul motif que, ne disposant plus d’un patrimoine immobilier depuis le 21 décembre 2018, elle ne pouvait plus opérer conformément à cet objet alors que son objet social est demeuré inchangé en 2018, que la cession immobilière intervenue en 2018 est conforme à son objet social, qu’elle n’a jamais exercé d’autres activités que celles visées par cet objet et qu’elle n’a pas cessé son activité en 2018 ;

- l’administration ne peut remettre en cause le bénéfice de ce régime pour l’exercice 2018 au motif de la cession de son dernier actif immobilier le 21 décembre 2018, alors que les dispositions législatives ne posent aucune condition de réinvestissement des liquidités générées par la cession d’actifs d’une société bénéficiant de ce régime, qu’elle est en revanche tenue à une obligation de distribution de la majeure partie de la plus-value de cession et que l’ajout d’une condition de réinvestissement des produits de cession méconnaît le principe de sécurité juridique et de confiance légitime en remettant en cause l’exonération des plus-values de cession de la dernière opération de cession de toute SIIC ;

- l’administration ne peut lui opposer la circonstance qu’après la cession de son dernier actif, la composition de son actif ne serait plus conforme à l’article L. 214-36 du code monétaire et financier alors que cet article est sans incidence sur les filiales de SIPPCAV, que la doctrine administrative ne prévoit pas que le non-respect de ces dispositions entraîne la sortie du régime fiscal de SIIC, que seule l’autorité des marchés financiers apprécie l’application des dispositions de l’article L. 214-36 de ce code et que la SIPPCAV qui la détenait à l’époque était en pré-liquidation depuis le mois de décembre 2018 ce qui exonérait cette dernière de respecter toute obligation réglementaire dans la composition de son actif ;

- l’administration ne peut exiger qu’elle remplisse continûment tous les critères d’adhésion au régime des SIIC, qu’elle n’était contrainte de les respecter qu’au moment de son adhésion à ce régime, qu’à supposer que la doctrine administrative prévoie une telle exigence, elle serait contraire aux dispositions législatives et qu’en tout état de cause la doctrine administrative limite à deux critères les obligations à respecter qui s’imposent aux sociétés après leur adhésion au régime des SIIC ;

- en tout état de cause et à supposer qu’elle soit regardée ayant été déchue de sa qualité de SIIC après la vente de son dernier bien immobilier intervenue le 21 décembre 2018, la remise en cause de sa qualité de SIIC rétroactivement au 1er janvier 2018 est irrégulière, dès lors qu’elle a nécessairement continué de remplir tous les critères permettant de la regarder comme une SIIC jusqu’au 21 décembre 2018, le bénéfice de ce régime fiscal ne pouvant donc lui être refusé sur la période précédant cette date ;

- si le service avait entendu l’imposer sur la plus-value de cession réalisée le 21 décembre 2018, il aurait fallu la redresser au titre de l’exercice de cessation d’activité qui était clos le 21 décembre 2018, exercice désormais prescrit, un nouvel exercice ayant alors couru entre le 22 décembre 2018 et le 31 décembre 2018.

Par un mémoire en défense, enregistré le 2 octobre 2024, l’administrateur général des finances publiques en charge de la direction spécialisée du contrôle fiscal d’Ile-de-France conclut au rejet de la requête, faisant valoir que les moyens ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 21 mars 2025, la clôture de l’instruction a été fixée avec effet immédiat en application de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code monétaire et financier ;- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus lors de l’audience publique :

- le rapport de M^me Monteagle, rapporteure,

- les conclusions de M. Pertuy, rapporteur public,

- et les observations de M^e Dedieu, représentant la société Lupa Immobilière France.

Considérant ce qui suit :

La société Lupa Immobilière France bénéficie du régime fiscal des sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC) en application du III bis de l’article 208 C du code général des impôts depuis le 1er janvier 2009. Le 21 décembre 2018, elle a cédé son dernier actif immobilier, situé à Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine). Elle a fait par la suite l’objet d’un contrôle au titre de l’impôt sur les sociétés portant notamment sur l’exercice clos le 31 décembre 2018, ayant abouti à une proposition de rectification du 30 novembre 2021, le service ayant estimé que la société ne disposait plus depuis le 1er janvier 2018 de la qualité de SIIC. La société a contesté cette proposition le 31 janvier 2022. Le 6 avril 2022, le service a maintenu partiellement la rectification, notamment la rectification relative à l’exercice 2018. Le 15 septembre 2022, un avis de mise en recouvrement a été émis portant sur des rappels d’impôt sur les sociétés au titre de l’année 2018 pour la somme de 1 082 756 euros, assortis de 64 965 euros d’intérêts de retard, et des rappels de contributions sociales à l’impôt sur les sociétés pour cette même année à hauteur de 10 552 euros, eux-mêmes assortis de 633 euros d’intérêt de retard. Le 27 décembre 2022, la société Lupa Immobilière France a sollicité le service de la sécurité juridique et du contrôle fiscal pour un nouvel examen de sa situation, le service ayant confirmé le bien-fondé de la rectification par un courrier du 14 décembre 2023. La société a par conséquent formé une réclamation fiscale le 5 janvier 2023, qui a été rejetée le 26 janvier 2024. Par la présente requête, la société Lupa Immobilière France demande au tribunal de la décharger des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés et de prélèvements sociaux associés au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2018, ainsi que des intérêts correspondants, soit la somme totale en droits et pénalités de 1 158 906 euros.

Aux termes de l’article 208 C du code général des impôts : « I. – Les sociétés d’investissements immobiliers cotées s’entendent des sociétés par actions cotées sur un marché réglementé respectant les prescriptions de la directive 2004 / 39 / CE du Parlement européen et du Conseil du 21 avril 2004 concernant les marchés d’instruments financiers, modifiant les directives 85 / 611 / CEE et 93 / 6 / CEE du Conseil et la directive 2000 / 12 / CE du Parlement européen et du Conseil et abrogeant la directive 93 / 22 / CEE du Conseil, dont le capital social n’est pas inférieur à 15 millions d’euros, qui ont pour objet principal l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes visées à l’article 8 et aux 1, 2 et 3 de l’article 206 dont l’objet social est identique. […] II. – Les sociétés d’investissements immobiliers cotées visées au I et leurs filiales détenues, individuellement ou conjointement par plusieurs sociétés d’investissements immobiliers cotées, à 95 % au moins, directement ou indirectement, de manière continue au cours de l’exercice, soumises à l’impôt sur les sociétés et ayant un objet identique, peuvent opter pour l’exonération d’impôt sur les sociétés pour la fraction de leur bénéfice provenant de la location des immeubles, de la sous-location des immeubles pris en crédit-bail ou dont la jouissance a été conférée à titre temporaire par l’Etat, une collectivité territoriale ou un de leurs établissements publics et des plus-values sur la cession à des personnes non liées au sens du 12 de l’article 39 d’immeubles, de droits réels énumérés au sixième alinéa, de droits afférents à un contrat de crédit-bail portant sur un immeuble et de participations dans des personnes visées à l’article 8 ou dans des filiales soumises au présent régime. (…). / III bis. – Les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés mentionnées au 3° du I de l’article L. 214-36 du code monétaire et financier et qui ont un objet identique à celui des sociétés d’investissements immobiliers cotées visées au I peuvent opter dans les conditions du III pour le régime d’imposition prévu au II lorsqu’elles sont détenues à 95 % au moins, directement ou indirectement et de manière continue au cours de l’exercice, individuellement ou conjointement par une ou plusieurs sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable mentionnées au 3° nonies de l’article 208 ou par une ou plusieurs sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable mentionnées au 3° nonies de l’article 208 et une ou plusieurs sociétés d’investissements immobiliers cotées visées au I ». Aux termes du I de L. 214-36 du code monétaire et financier : « 3° (…) Ces sociétés satisfont aux conditions suivantes : (…) b) L’actif est principalement constitué d’immeubles acquis ou construits en vue de la location, (…) ».

Aux termes de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales : « Il ne sera procédé à aucun rehaussement d’impositions antérieures si la cause du rehaussement poursuivi par l’administration est un différend sur l’interprétation par le redevable de bonne foi du texte fiscal et s’il est démontré que l’interprétation sur laquelle est fondée la première décision a été, à l’époque, formellement admise par l’administration. (…) ». Aux termes de l’instruction fiscale référencée sous le n° BOI-IS-CHAMP-30-20-10 au paragraphe 370 : « « Peuvent exercer l’option pour le présent régime, les sociétés qui remplissent simultanément et continûment les deux séries de conditions suivantes : /- être soumises de plein droit ou sur option à l’impôt sur les sociétés ; /- être détenues directement ou indirectement à au moins 95 %, de manière continue, par une SIIC qui a elle-même opté pour le régime de l’article 208 C du CGI ;/ Ces sociétés doivent, en outre, avoir pour objet social principal l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales dont l’objet social est identique, soumises au régime des sociétés de personnes ou à l’impôt sur les sociétés ». Aux termes de l’instruction fiscale référencée sous le n° BOI-IS-CHAMP-30-20-50 : « 10. « Le non-respect des conditions d’accès au régime décrites au BOI-IS-CHAMP-30-20-10, au cours des exercices postérieurs à l’entrée dans le régime entraîne la sortie du régime de la SIIC, et en conséquence de ses filiales qui ont opté. / 20. « Cette sortie se fait avec effet rétroactif au premier jour de l’exercice de sortie du régime. Les résultats de la société et de ses filiales ne peuvent donc pas bénéficier du régime d’exonération sous condition de distribution pour ledit exercice ».

Il résulte de l’instruction que la société Lupa Immobilière France, créée en 2004, avait comme objet social depuis le 11 décembre 2018 « l’acquisition et la construction d’immeubles, directement ou indirectement, exclusivement en vue de leurs locations, y compris en état futur d’achèvement » et qu’elle avait opté, depuis le 1er janvier 2009 pour le régime fiscal de société immobilière d’investissement cotée (SIIC) en application du III bis de l’article 208 C du code général des impôts, étant alors détenue à 100 % par la société de placement à prépondérance immobilière à capital variable Amundi Renovation Lupa Fund. Il résulte de cette même instruction que le service vérificateur a constaté que la société Lupa Immobilière France avait cédé le 21 décembre 2018 son dernier actif immobilier, un immeuble sis à Issy-les-Moulineaux dans les Hauts-de-Seine, et qu’elle n’avait procédé à aucun nouvel investissement immobilier en vue de poursuivre son activité de mise en location par la suite. En conséquence, il a estimé d’une part que, depuis le 21 décembre 2018, la société ne justifiait plus avoir effectivement l’objet d’une SIIC et, d’autre part, qu’elle ne disposait plus d’un actif composé conformément aux dispositions de l’article L. 214-36 du code monétaire et financier. Dès lors que la société ne répondait plus à deux des conditions posées par les dispositions du III bis de l’article 208 C pour prétendre au régime fiscal de SIIC, le service a conclu que la société Lupa Immobilière France devait être regardée comme ne bénéficiant plus de ce régime fiscal depuis le 1er janvier 2018, premier jour de l’exercice au cours duquel elle avait cessé d’en remplir les conditions. Le service en a déduit qu’il était fondé à remettre en cause le régime d’exonération d’impôt sur les sociétés dont, conformément à l’article 208 C du code général des impôts, la société avait bénéficié pour la cession du dernier immeuble dont elle était propriétaire en vertu de son option pour le régime des SIIC.

Pour contester ce raisonnement aboutissant à la priver d’un régime fiscal dérogatoire applicable aux plus-values de cession, la société Lupa immobilière France soutient d’abord qu’elle n’a jamais cessé d’avoir un objet conforme à celui d’une SIIC, rappelant que son objet social est demeuré inchangé tout au long de l’année 2018, que la question de son activité réelle est sans incidence sur son statut fiscal et que la société n’a pas cessé toute activité avec la cession de son dernier bien, mais a continué de fonctionner sur l’ensemble de l’exercice 2018 en remplissant ses obligations fiscales et comptables. Toutefois, la seule persistance de l’objet social dans les statuts de la société est insuffisante à établir que la société a continué à avoir effectivement, après le 21 décembre 2018, comme objet principal l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location, alors qu’elle ne conteste pas qu’elle ne disposait plus après cette date d’aucun bien immobilier à mettre en location, ni n’allègue au demeurant avoir jamais eu l’intention après cette ultime cession d’opérer l’acquisition d’un bien immobilier lui permettant de réaliser à nouveau son objet social.

Par ailleurs, si la société soutient que l’intégralité de conditions pour accéder au régime fiscal de SIIC ne doit être respectée qu’à l’entrée dans le dispositif et non pas de manière continue, dès lors que le législateur n’a pas apporté cette précision dans la rédaction des dispositions de l’article 208 C, il se déduit de la lecture même de cet article que le bénéfice du régime de SIIC est conditionné à la persistance de la situation ayant justifié l’entrée initiale dans ce régime. Si, à titre subsidiaire, la société se prévaut, sur le fondement implicite de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, du paragraphe 370 de l’instruction fiscale référencée sous le n°BOI-IS-CHAMP-30-20-10, cette instruction fiscale, qui indique que pour bénéficier du régime fiscale de SIIC, la société doit remplir cumulativement et continûment les conditions de ce régime, n’ajoute rien à la loi.

En outre, la société soutient qu’en lui reprochant une absence d’investissement immobilier nouveau après la cession de son dernier actif, le service met à sa charge une obligation de réinvestissement de son bénéfice que le législateur a expressément exclue lors de la création du statut fiscal des SIIC et qui est contradictoire avec son obligation légale de distribution sous forme de dividendes de la majeure partie de son bénéfice. Toutefois, le service n’a pas entendu, par la rectification contestée, faire obligation à la société de réinvestir dans un bien immobilier ses produits de cession, mais s’est borné à constater la perte effective de l’objet de la société Lupa Immobilière France qui justifiait jusque-là le bénéfice du régime dérogatoire de SIIC. Si la société fait valoir qu’une telle interprétation des conditions de sortie du statut fiscal de SIIC a pour conséquence de priver toute société bénéficiant de ce régime d’exception de la possibilité de bénéficier d’une exonération sur les plus-values de cession du dernier actif immobilier qu’elle viendrait à céder, une telle conséquence est cohérente avec l’objet même du régime fiscal des SIIC qui vise à favoriser les acteurs économiques qui acquièrent, construisent et gèrent un patrimoine immobilier locatif en vue de dynamiser le marché locatif, et non à favoriser la réalisation de plus-values de cession en franchise d’imposition.

Au surplus, il est constant que la société Lupa Immobilière France bénéficiait du régime de SIIC sur le fondement des dispositions du III bis de l’article 208 C du code général des impôts qui exige que sa situation corresponde à celle des sociétés « mentionnées au 3° du I de l’article L. 214-36 du code monétaire et financier ». Il résulte des dispositions du 3° de l’article L. 214-36 du code monétaire et financier, rappelées au point 2, que cela impliquait notamment que, pour bénéficier du régime fiscal de faveur auquel elle prétend, l’actif de la société Lupa Immobilière France soit principalement composé d’immeubles acquis ou construits en vue de leur location, ce qui n’a plus été le cas après le 21 décembre 2018. L’ensemble des arguments de la société, tenant notamment à ce que le service aurait mal interprété la portée de ces dispositions du code monétaire et financier, dont seule l’autorité des marchés financiers serait garante de l’application, sont sans incidence sur l’appréciation portée à bon droit par le service sur ce point et qui justifiait qu’elle soit regardée comme ne répondait plus aux critères d’une SIIC.

Enfin, la société soutient qu’à supposer même que la cession du 21 décembre 2018 lui ait fait perdre sa qualité de SIIC, l’administration n’était pas fondée à appliquer rétroactivement cette déchéance à l’ensemble de l’exercice 2018, mais seulement à en tirer les conséquences pour la période allant du 21 décembre 2018 au 31 décembre 2018, y compris en considérant, si elle estimait qu’il y avait cessation d’activité, qu’un nouvel exercice avait débuté le 22 décembre 2018. Toutefois, il est constant que, par une décision de gestion qui lui est propre, la société Lupa Immobilière France a clos 31 décembre 2018, et non le 21 décembre 2018, son exercice comptable ayant débuté le 1er janvier 2018. En outre, si la société se prévaut des dispositions relatives à la cessation d’activité, il ne résulte pas de l’instruction que l’administration ait entendu constater une telle cessation et en tirer les conséquences fiscales. Par ailleurs, il résulte de ce qui a été énoncé aux points 4 à 8 du présent jugement que c’est à bon droit que le service a estimé que la situation de la société ne remplissait plus les conditions pour lui permettre de bénéficier du régime dérogatoire de SIIC au titre de son exercice 2018. Dès lors et compte tenu du caractère annuel de l’impôt sur les sociétés qui impose le résultat net de la société après clôture de son exercice comptable et en cohérence avec les règles gouvernant l’entrée dans le statut fiscal des SIIC, qui prend également effet au premier jour de l’exercice où la société opte pour ce statut, le service a nécessairement tiré les conséquences de la sortie de la société Lupa Immobilière France du régime de SIIC pour l’ensemble de l’exercice comptable allant du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018.

Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de décharge présentées par la société Lupa Immobilière France doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société Lupa Immobilière France est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société Lupa Immobilière France et à l’administrateur général des finances publiques en charge de la direction spécialisée de contrôle fiscal Ile-de-France.

Délibéré après l’audience du 5 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Truilhé, président,

M^me Monteagle, première conseillère,

M^me Ostyn, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 novembre 2025.

La rapporteure,

Signé

M. MonteagleLe président,

Signé

J.-C. Truilhé

La greffière,

Signé

L. Clombe

La République mande et ordonne à la ministre de l’action et des comptes publics en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.