Vu la procédure suivante :

Par une requête et deux mémoires enregistrés les 24 avril 2023 et 3 et 18 novembre 2025, M^me I… F…, M. G… A… C…, M^me H… D… épouse B…, et M. J… B…, représentés par M^e Quesnot-Filippi, demandent au tribunal :

1°) de condamner la ville de Paris à verser à M^me F… et M. A… C… la somme de 207 230,50 euros en réparation des préjudices qu’ils estiment avoir subis en réparation des désordres subis sur l’immeuble dont ils sont copropriétaires ;

2°) de condamner la ville de Paris à verser aux époux B… la somme de 127 335 euros en réparation des préjudices qu’ils estiment avoir subis en réparation des désordres subis sur l’immeuble dont ils sont copropriétaires ;

3°) de mettre à la charge de la ville de Paris les dépens et la somme de 10 000 euros au titre des frais de justice.

Ils soutiennent que :

- leurs appartements ont subis des désordres mettant en cause la structure de l’immeuble en raison de fuites au niveau du réseau d’égout de la ville de Paris ;

- la ville de Paris est responsable au titre des articles 1240 et suivants du code civil ;

- les préjudices de M^me F… et M. A… C… peuvent être évalués à 27 230,50 euros au titre du préjudice matériel et 180 000 euros à parfaire au titre la perte de loyers ;

- les préjudices des époux B… peuvent être évalués à 23 815 euros au titre du préjudice matériel et 103 520 euros à parfaire au titre la perte de loyers.

Par un mémoire en défense enregistré le 8 septembre 2025, la ville de Paris représentée par M^e Falala, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge des requérants la somme de 2 000 euros au titre des frais de justice.

Elle soutient que les requérants ne peuvent être indemnisée qu’à hauteur de 60% au maximum du préjudice qui serait regardé comme avéré ; les requérants ne justifient pas avoir déjà été indemnisés des préjudices qu’ils invoquent et les préjudices invoqués ne sont pas démontrés.

Par une ordonnance du 4 décembre 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 19 décembre 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Rebellato, rapporteur,

- les conclusions de M^me Nikolic, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Couderc, représentant, M^me F…, M. C…, M^me B… et M. B… et de M^e Gorse représentant la ville de Paris.

Une note en délibéré a été enregistrée le 27 avril 2026 pour les requérants.

Considérant ce qui suit :

1. Au cours du mois de mai 2016, plusieurs copropriétaires de l’immeuble situé 76, rue Charlot à Paris 3ème ont constaté l’apparition de fissures dans les caves du deuxième sous-sol, les réserves et sanitaires du premier sous-sol, le restaurant et les logements du troisième et du cinquième étages de cet immeuble ainsi qu’un affaissement général du bâtiment qui a nécessité la pose d’étais en urgence. Le 18 juillet 2016, la société Techmo, maître d’œuvre chargé du suivi de ce dossier pour le syndicat des copropriétaires du 76 rue Charlot 75003 Paris, a constaté l’aggravation des désordres, l’apparition d’affaissements de sol sur les trottoirs adjacents à l’immeuble, ainsi que la survenance de désordres structurels dans l’immeuble voisin. Un étayage plus important a été mis en place dans les caves de l’immeuble. Par une ordonnance du 15 septembre 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par le syndicat des copropriétaires du 76 rue Charlot, a ordonné la réalisation d’une expertise et a désigné M. E… en qualité d’expert. Par une ordonnance du 19 juin 2019, le juge des référés de ce même tribunal a étendu la mission d’expertise à M^me F… et M. A… C… copropriétaire d’un appartement situé au 2ème étage et aux époux B…, copropriétaires d’un appartement situé au 3ème étage de cet immeuble. Le rapport d’expertise a été déposé le 30 mars 2020. Considérant que la ville de Paris était responsable de ces désordres en raison du fonctionnement défectueux du réseau d’assainissement de la ville de Paris, M^me F…, M. A… C… et les époux B… ont par un courrier du 2 janvier 2022, demandé une indemnisation des préjudices subis, respectivement à hauteur de 207 230,50 euros et de 127 335 euros. La ville de Paris a implicitement rejeté cette demande indemnitaire préalable. Par la présente requête, ils demandent au tribunal de condamner la Ville de Paris à leur verser ces sommes.

Sur le principe de la responsabilité :

2. En sollicitant la réparation des préjudices subis sur le fondement de l’article 1382 du code civil et en se prévalant de fuites d’eau provenant du réseau d’assainissement de la ville de Paris situées devant l’entrée de l’immeuble et à l’angle de la rue Charlot, les requérants doivent être regardés comme recherchant la responsabilité de la ville de Paris sur le fondement des dommages de travaux publics causés aux tiers.

3. Le maître d’ouvrage est responsable, même en l’absence de faute, des dommages que les ouvrages publics dont il a la garde peuvent causer aux tiers, tant en raison de leur existence que de leur fonctionnement. Il ne peut dégager sa responsabilité que s’il établit que ces dommages résultent de la faute de la victime ou d’un cas de force majeure. Ces tiers ne sont pas tenus de démontrer le caractère grave et spécial du préjudice qu’ils subissent lorsque le dommage présente un caractère accidentel. Dans le cas d’un dommage causé à un immeuble, la fragilité ou la vulnérabilité de celui-ci ne peuvent être prises en compte pour atténuer la responsabilité du maître de l’ouvrage, sauf lorsqu’elles sont elles-mêmes imputables à une faute de la victime. En dehors de cette hypothèse, de tels éléments ne peuvent être retenus que pour évaluer le montant du préjudice indemnisable.

4. La Cour administrative d’appel de Paris, dans un arrêt du 29 avril 2025, a jugé que la responsabilité sans faute de la ville de Paris était engagée à l’égard d’autres copropriétaires de l’immeuble situé 76, rue Charlot à Paris. Elle s’est appuyée pour ce faire sur le rapport d’expertise judiciaire qui révélait que les importantes fissures apparues, en mai 2016, sur la façade de l’immeuble en cause, notamment au niveau des ouvertures, sur les murs et le plafond des appartements situés aux troisième et cinquième étages ainsi que dans les deux sous-sols, qui se sont développées très rapidement, et l’aggravation de fissures et lézardes plus anciennes, induites par le vieillissement du bâtiment et par les travaux modificatifs réalisés par les différents propriétaires au cours du temps depuis sa construction, sont dues aux tassements différentiels du sol. La Cour a indiqué ensuite que la visite des antennes du réseau d’assainissement, le 15 décembre 2016, et la réalisation de tests d’étanchéité, le 6 mai 2019, organisées par l’expert judiciaire en présence des parties, ont mis en évidence l’absence d’étanchéité des deux tronçons de l’égout situés devant l’entrée de l’immeuble et à l’angle de la rue Charlot, la quasi-totalité de l’eau de remplissage de ces tronçons, qui présentaient d’importantes fissures et lézardes, s’étant infiltrée, en l’espace de six jours, dans le sol. Par ailleurs, les études menées sur les canalisations du réseau intérieur d’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales de l’immeuble ont révélé que ces canalisations étaient également vétustes et fuyardes et concouraient au phénomène d’infiltrations du sol sur lequel était bâti l’immeuble. Selon l’expert judiciaire, compte tenu de la nature du sol situé immédiatement sous les fondations de l’immeuble, constitué d’un remblai marno-sableux, l’importance des fuites d’eau, en particulier celles provenant du réseau d’assainissement de la ville de Paris, a provoqué le lessivage et la dispersion des particules fines du sol entraînant un tassement différentiel du terrain, lui-même à l’origine, par réactions en chaîne, de mouvements différentiels des fondations. Enfin, l’expert judiciaire a relevé la faiblesse des structures et des fondations du bâtiment, ces dernières étant constituées de murs en moellons calcaires supportés par des semelles en pierres ou en graviers, dans la continuité des murs. Eu égard à l’importance respective des fuites d’eaux issues du réseau d’assainissement de la ville de Paris et du réseau intérieur d’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales de l’immeuble, au caractère brutal de l’apparition des désordres en mai 2016 et à leur concentration, en grande partie, dans la zone nord et ouest du bâtiment, c’est-à-dire dans la zone où se situent les importantes fuites du réseau d’assainissement, l’expert a évalué les parts d’imputabilité du réseau d’assainissement défectueux de la ville de Paris, du réseau intérieur d’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales de l’immeuble, vétuste et fuyant, et de la fragilité des fondations de l’immeuble, dans la survenue des désordres apparus en mai 2016, respectivement à 60 %, 30 % et 10 %. La ville de Paris ne conteste dans la présente instance ni sa responsabilité ni sa part d’imputabilité. Par suite, la responsabilité sans faute de la ville de Paris est engagée à l’égard des requérants.

Sur les préjudices :

5. En premier lieu, les désordres subis par l’immeuble des requérants, qui trouvent en partie leur origine dans le fonctionnement défectueux du réseau d’assainissement de la ville de Paris, constituent un dommage de caractère accidentel. Dans ces conditions, les requérants, tiers par rapport à cet ouvrage au moment des faits, ne sont pas tenus de démontrer le caractère grave et spécial du préjudice qu’ils ont subi. En revanche, il leur incombe de rapporter la preuve du lien de causalité direct et certain entre le dommage et les préjudices dont ils sollicitent la réparation.

6. En deuxième lieu, il résulte des principes énoncés précédemment, que la fragilité et la vulnérabilité de l’immeuble des requérants, tenant à la faiblesse de ses structures et de ses fondations du fait notamment des matériaux utilisés, ne peut pas, en l’absence de faute de la victime, être prise en compte, ainsi qu’il a déjà été dit, pour atténuer la responsabilité de la ville de Paris mais que cette vulnérabilité peut être retenue pour évaluer le montant du préjudice indemnisable, qui doit en l’espèce être réduit de 10 %. En outre et comme le soutient la ville de Paris, si l’ouvrage public défectueux constitue la cause principale et déterminante des désordres, il résulte de l’instruction que les fuites d’eau du réseau intérieur d’évacuation de l’immeuble ont participé à hauteur de 30 % à la réalisation du dommage, c’est-à-dire pour une part non négligeable. Dans ces conditions, il y a lieu de condamner la ville de Paris à indemniser les requérants à hauteur de 60 % de leurs préjudices.

7. Enfin, il appartient au juge administratif de prendre, en déterminant la quotité et la forme de l’indemnité par lui allouée, les mesures nécessaires en vue d’empêcher que sa décision n’ait pour effet de procurer à la victime, par suite des indemnités qu’elle a pu ou qu’elle peut obtenir devant d’autres juridictions à raison des conséquences dommageables d’un même incident, une réparation supérieure à la valeur totale du préjudice subi. La circonstance que les requérants aient introduit une instance devant le juge judiciaire en vue de se voir indemniser les mêmes préjudices que ceux invoqués dans la présente instance, ne saurait avoir pour conséquence de les priver du droit de poursuivre directement auprès de la ville de Paris la réparation des préjudices résultant de la défectuosité des ouvrages publics appartenant à cette dernière.

En ce qui concerne les travaux de reprise des désordres :

8. En premier lieu, M^me F…, M. A… C… qui sont propriétaires de l’appartement au 2ème étage de l’immeuble en cause demandent au tribunal de condamner la ville de Paris à leur verser la somme de 27 230,50 euros correspondant à 14 850 euros au titre des travaux de reprise des fissures et de l’embellissement intérieur, 12 067 euros au titre du remplacement du parquet de l’ensemble de l’appartement et 313,50 euros au titre des travaux de menuisières serrurerie. Toutefois et comme le soutient la ville de Paris, il ne résulte pas de l’instruction que les travaux tendant au remplacement du parquet de l’appartement soient en lien avec les désordres constatés par l’expert qui indiquent notamment que « les planchers de l’ensemble des appartements (…) ont été affectés de déformations avec une inclinaison très significative (…) et ce, depuis très longtemps, et bien avant 2016 ». Dans ces conditions, eu égard au rapport d’expertise, aux factures et aux devis du 26 mars 2016 produits par M^me F… et M. A… C…, il résulte de l’instruction que ces derniers démontrent que les travaux précités à l’exception du remplacement du parquet qu’ils doivent entreprendre, sont imputables à la décompression et à la déstabilisation du sol au droit de l’immeuble des requérants et de l’égout litigieux. Compte tenu du pourcentage fixé au point 6 du présent jugement, il y a lieu d’évaluer le préjudice matériel subi par M^me F… et M. A… C…, à la somme de 9 098,10 euros.

9. En second lieu, les époux B… qui sont propriétaires de l’appartement au 3ème étage demandent au tribunal de condamner la ville de Paris à leur verser la somme de 27 665 euros correspondant à 3 850 euros au titre du remplacement des châssis des croisées bois, 14 773 euros au titre de la reprise des fissures et embellissement intérieur et 9 042 euros au titre du remplacement du parquet de l’ensemble de l’appartement. Toutefois et pour les mêmes raisons évoquées au point précédent, il ne résulte pas de l’instruction que les travaux tendant au remplacement du parquet de l’appartement soient en lien avec les désordres constatés par l’expert. Dans ces conditions, eu égard au rapport d’expertise, aux factures et aux devis du 29 mars 2016 produits par les époux B…, il résulte de l’instruction que ces derniers démontrent que les travaux de peinture et de menuiserie qu’ils doivent entreprendre sont imputables à la décompression et à la déstabilisation du sol au droit de l’immeuble des requérants et de l’égout litigieux. Compte tenu du pourcentage fixé au point 6 du présent jugement, il y a lieu d’évaluer le préjudice matériel subi par les époux B…, à la somme de 11 173,80 euros. Toutefois, la MAIF en tant qu’assureur des époux B… a indemnisé ces derniers à hauteur de 17 011,80 euros au titre des travaux de reprise précités. Il en résulte que ce poste de préjudice doit être écarté.

En ce qui concerne les pertes de loyer :

10. En premier lieu, M^me F… et M. A… C… sollicitent une somme de 180 000 euros, à parfaire jusqu’à la réalisation des travaux de reprise, au titre de la perte de loyer, pendant 72 mois à hauteur de 2 500 euros par mois depuis le 1er juillet 2016. Il ressort à cet égard du rapport d’expertise judiciaire que ces derniers ont été empêchés, en raison de l’importance des désordres d’utiliser leur appartement dans des conditions normales de sorte que l’expertise a considéré que leur demande au titre de la perte de loyer en raison de l’impossibilité de louer leur bien était justifiée. Toutefois, s’il résulte ainsi de l’instruction que les requérants ont été empêchés de faire usage de leur appartement pendant la durée des désordres, ils ne produisent aucune pièce de nature à démontrer que leur appartement était en location avant la survenue des désordres ou qu’il avait vocation à l’être. Dans ces conditions, la réalité de la perte de revenus foncier n’est pas démontrée.

11. En second lieu, les époux B… sollicitent une somme de 103 520 euros, à parfaire jusqu’à la réalisation des travaux de reprise, au titre de la perte de loyer pendant 72 mois à hauteur de 1 735 euros par mois depuis le 1er juillet 2016. Il ressort à cet égard du rapport d’expertise judiciaire que ces derniers ont été empêchés, en raison de l’importance des désordres d’utiliser leur appartement dans des conditions normales de sorte que l’expertise a considéré que leur demande au titre de la perte de loyer en raison de l’impossibilité de louer leur bien était justifiée. Toutefois, s’il résulte ainsi de l’instruction que les requérants ont été empêchés de faire usage de leur appartement pendant la durée des désordres, le seul courrier en date du 21 mars 2019 produit à l’instance et le tableau des loyers qui ne contient que des montants de loyers et des dates sans aucune autre indication notamment quant à l’appartement concerné et à son propriétaire, compte tenu de ses termes et de son caractère sommaire n’est pas de nature à lui seul à démontrer que leur appartement était en location avant la survenue des désordres ou qu’il avait vocation à l’être. Dans ces conditions, la réalité de la perte de revenus foncier n’est pas démontrée.

12. Enfin, il ressort des pièces du dossier que par exploit du 20 juillet 2022, les requérants ont saisi le tribunal judicaire de Paris afin d’obtenir la condamnation in solidum de la compagnie SADA à les indemniser des mêmes préjudices invoqués dans la présente instance. Il ne résulte pas de l’instruction qu’un jugement soit intervenu. Toutefois, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 76 rue Charlot et la compagnie SADA vont se voir notifier pour information, une copie du présent jugement, pour s’en prévaloir auprès du juge judiciaire afin d’éviter une double indemnisation. Par suite, la ville de Paris n’est pas fondée à soutenir que les requérants sont susceptibles d’avoir une réparation supérieure à la valeur totale du préjudice subi.

Sur les conclusions présentées au titre de l’article R. 761-1 du code de justice administrative :

13. Les requérants demandent à ce que les dépens, sans fixer de montant, leur soit versée au titre de l’article R. 761-1 du code de justice administrative. Toutefois, ils n’apportent aucune précision à l’appui de leurs prétentions. Au surplus et comme l’a jugé la Cour administrative d’appel, s’il résulte de l’instruction et notamment du rapport d’expertise que des provisions ont été fixées par plusieurs ordonnances et que des avis de consignation ont ensuite été émis, les requérants n’établissent pas avoir pris en charge ni davantage contribué au paiement de ces provisions. Dès lors, les conclusions présentées au titre de l’article R. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

14. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M^me F… et M. A… C…, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, la somme que la ville de Paris demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les dispositions du même article font par ailleurs obstacle à ce que les sommes demandées à ce titre par les époux B… soient mises à la charge de la ville de Paris, qui n’est pas partie perdante à leur égard. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la Ville de Paris le versement d’une somme de 1 000 euros à M^me F… ainsi qu’à M. A… C….

D É C I D E :

Article 1er : La ville de Paris est condamnée à verser la somme de 9 098,10 euros à M^me F… et M. A… C….

Article 2 : La ville de Paris versera une somme de 1 000 euros à M^me F… et M. A… C… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M^me I… F…, M. G… A… C…, M^me H… D… épouse B…, M. J… B… et à la ville de Paris.

Copie en sera adressée, pour information, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 76 rue Charlot 75003 Paris et à la compagnie SADA.

Délibéré après l’audience du 23 avril 2026, à laquelle siégeaient :

M. Gros, président,

M. Feghouli, premier conseiller,

M. Rebellato, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition du greffe le 28 mai 2026.

Le rapporteur,

Signé

J. REBELLATO

Le président,

Signé

L. GROS

La greffière,

Signé

C. CHAKELIAN

La République mande et ordonne au préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris, en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.