Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 22 juin 2024 et le 27 novembre 2024, la société civile immobilière (SCI) Frishman, représentée par la société SAS Elotax, mandataire, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction de cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 à 2023 à hauteur respective de 1 196 euros, 1 309 euros, 1 369 euros, 1 383 euros, 1 434 euros et 2 064 euros ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les dix appartements d’une superficie de 23 m² et moins, qui ne satisfont pas aux conditions d’habitabilité de la catégorie 4, auraient dû être classés en catégorie 6 pour la détermination de sa valeur locative au regard de l’article 1496 du code général des impôt et de l’article 324 H de l’annexe III du même code.

Par un mémoire en défense, enregistrés le 21 novembre 2024, la directrice régionale des finances publiques d’Île-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que :

- les conclusions de la requête de la SCI Frishman en tant qu’elle concerne les années 2018 à 2021 sont irrecevables car tardives ;

- le moyen soulevé par SCI Frishman, en tant qu’il concerne les années 2022 et 2023, est infondé.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales,

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M. Cicmen en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.

Le président de la formation de jugement a dispensé le rapporteur public, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l’audience.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Le rapport de M. Cicmen a été entendu au cours de l’audience publique.

Considérant ce qui suit :

La SCI Frishman a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l’année 2018 à 2023 à hauteur respective de 5 255 euros, 5 368 euros, 5 428 euros, 5 442 euros, 5 642 euros, et 4 166 euros, pour un ensemble d’appartement à usage d’habitation qu’elle possède dans un immeuble sis 74 rue Hallé à Paris, dans le 14ème arrondissement. Par une réclamation du 21 décembre 2023, la redevable a demandé la réduction de ces impositions au titre des années 2022 et 2023 à hauteur respective de 1 591 euros et 2 287 euros. Cette réclamation a fait l’objet d’une décision de rejet le 23 avril 2024. Puis, par une réclamation du 4 mai 2024, la redevable a demandé la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 à 2023 à hauteur respective de 1 196 euros, 1 309 euros, 1 369 euros, 1 383 euros, 1 434 euros et 2 064 euros. En l’absence de réponse, la SCI Frishman demande au tribunal de prononcer la réduction de ces cotisations.

Sur les conclusions aux fins de réduction :

Aux termes de l’article 1388 du code général des impôts : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1516 B (…) ». Aux termes de l’article 1496 de ce code : « I. – La valeur locative des locaux affectés à l’habitation ou servant à l’exercice d’une activité salariée à domicile est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. (…) ». Enfin, l’article 324 H de l’annexe III au même code dispose que : « I. Pour les maisons individuelles et les locaux situés dans un immeuble collectif, la classification communale est établie à partir d’une nomenclature type comportant huit catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux mentionnés au tableau ci-après (…) ».

Les critères généraux du tableau de l’article 324 H de l’annexe III au code général des impôts prévoient, en ce qui concerne les caractéristiques générales propres à la 4ème catégorie de locaux, que l’architecture de l’immeuble présente une « belle apparence », et que sa qualité de construction est « bonne ». Ils prévoient par ailleurs, s’agissant de la distribution du local, que les diverses parties des locaux de l’immeuble sont assez spacieuses, avec pour spécificité, dans l’immeuble collectif, des accès communs faciles. La distribution du local comporte également la présence obligatoire de pièces de réception dans les locaux comportant un certain nombre de pièces, et la présence d’une salle de bains ou de douches ou d’un cabinet de toilette avec eau courante. Ils prévoient en outre, s’agissant des équipements usuels, de nombreux postes d’eau courante intérieurs au local, un WC au moins par local, la présence fréquente d’un chauffage central dans l’immeuble ancien, la présence habituelle d’un chauffage central dans l’immeuble récent, l’absence fréquente d’ascenseur dans l’immeuble ancien, la présence habituelle d’ascenseur dans l’immeuble récent de plus de quatre étages et l’absence fréquente de tapis d’escalier ou escalier de service. Ils prévoient, enfin, qu’au regard de l’impression d’ensemble, l’habitation est « confortable ». Les critères généraux du tableau de l’article 324 H de l’annexe III au code général des impôts prévoient, en ce qui concerne les caractéristiques générales propres à la 5ème catégorie de locaux, que l’architecture de l’immeuble ne présente pas de caractère particulier, et que sa qualité de construction est bonne. Ils prévoient par ailleurs, s’agissant de la distribution du local, un « faible développement des pièces, dégagements, entrées, etc. », des « Paliers souvent communs à plus de deux logements. », la présence en général de pièces de réception dans les locaux anciens dès qu’il y a quatre pièces, et la présence de pièces de réception dans les locaux modernes, quel que soit le nombre de pièces. La distribution du local comporte également la présence au minimum d’un cabinet de toilette avec eau courante. Ils prévoient en outre, s’agissant des équipements usuels, un ou plusieurs postes d’eau intérieurs, des WC particuliers généralement intérieurs, la présence exceptionnelle d’un chauffage central dans l’immeuble ancien, la présence fréquente d’un chauffage central dans l’immeuble récent, l’absence fréquente d’ascenseur dans l’immeubles ancien, et la présence habituelle d’un ascenseur dans l’immeuble récent de plus de quatre étages. Ils mentionnent, enfin, qu’au regard de l’impression d’ensemble, l’habitation est « assez confortable ». Les critères généraux du tableau de l’article 324 H de l’annexe III au code général des impôts prévoient, en ce qui concernent les caractéristiques générales propres à la 6ème catégorie de locaux, que l’architecture de l’immeuble ne présente pas de caractère particulier, et que sa qualité de construction est courante. Ils prévoient par ailleurs, s’agissant de la distribution du local, un « faible développement des pièces, dégagements, entrées, etc. », et des « dimensions réduites, même en ce qui concerne les pièces d’habitation, notamment dans les constructions récentes », ainsi que l’absence, en général, de pièces de réception, l’absence, en général, dans les locaux de l’immeuble ancien de locaux d’hygiène et la présence d’une salle d’eau dans l’immeuble récent. Ils prévoient en outre, s’agissant des équipements usuels, un ou plusieurs postes d’eau intérieurs, des WC particuliers parfois extérieurs, l’absence habituelle d’ascenseur dans l’immeubles ancien, et la présence habituelle d’ascenseur dans l’immeuble récent de plus de quatre étages. Ils mentionnent, enfin, qu’au regard de l’impression d’ensemble, l’habitation est « ordinaire ».

Il résulte de l’instruction que l’administration a classé l’ensemble immobilier sis 74 rue Hallé à Paris, dans le 14ème arrondissement, qui comporte onze appartements à usage d’habitation, sur une échelle qui comprend 8 catégories allant du « grand luxe » au « très médiocre », dans la catégorie 4, laquelle correspond à une impression d’ensemble « confortable ». La société requérante soutient que dix des onze appartements à usage d’habitation dont elle est propriétaire dans cet ensemble immobilier, relève, pour le calcul de sa valeur locative, de la catégorie 6, qui correspond à une impression d’ensemble « ordinaire », et non de la catégorie 4 telle que fixée par l’administration fiscale. Elle se prévaut en particulier de la surface des dix appartements, inférieures à 25 m², du classement des dix appartements par référence au 11ème appartement de 47 m² qui ne répond pas aux mêmes caractéristiques et de l’absence d’ascenseur. Toutefois, ces éléments ne sont pas suffisants pour remettre en cause la pertinence du classement opéré par l’administration fiscale, dès lors que d’autres critères doivent être pris en compte, qui ne sont pas utilement critiqués. En tout état de cause, l’administration, qui fait valoir, sans être utilement contredite, que l’architecture de l’ensemble immobilier, édifié en 1972, constitué d’un rez-de-chaussée et de 6 étages, est de belle apparence et que la qualité de construction est bonne, produit une photographie, dont il résulte que la façade de l’immeuble, constituée de balcons, est propre et bien entretenue. Elle indique également, sans que cela soit contestée, que sont présents dans chaque local une salle de bains ou de douches avec eau courante et un WC, et que le chauffage est collectif. Par suite, compte tenu de l’ensemble des critères retenus pour une même catégorie qui permet d’apprécier la catégorie à laquelle appartient le local à classer, la société requérante n’est pas fondée à critiquer le classement catégoriel opéré par l’administration au regard des critères précités du tableau prévu à l’article 324H.

Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu’il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir, la requête de la SCI Frishman doit être rejetée en toutes leurs conclusions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Frishman est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Frishman et à la directrice régionale des finances publiques d’Île-de-France et de Paris.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 mai 2026.

Le magistrat désigné,

signé

D. CICMEN

La greffière,

signé

C. EL HOUSSINE

La République mande et ordonne au ministre de l’action et des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.