Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés respectivement le 1er décembre 2022, le 20 avril 2023, le 12 avril 2024, le 28 juin 2024 et le 28 novembre 2024, ainsi que des pièces complémentaires enregistrées le 21 décembre 2024, le 16 janvier 2025 et le 21 février 2025 et un mémoire récapitulatif, enregistré le 24 mars 2025, M. B… D… et M. C… A…, représentés par M^e Albrespy, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 7 juin 2022 par lequel la maire de la commune de Biscarosse a refusé de leur délivrer le permis de construire sollicité, ainsi que la décision implicite de rejet résultant du silence gardé par la commune de Biscarosse sur leur demande du 29 juillet 2022 et tendant au retrait de cet arrêté ;

2°) d’enjoindre à la maire de la commune de Biscarosse de leur accorder le permis de construire sollicité par la demande déposée le 17 décembre 2021 et modifiée les 18 mars et 19 avril 2022 ou, à défaut, de procéder à une nouvelle instruction de cette demande sur la base des règles d’urbanisme alors opposables, et ce dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement à intervenir ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Biscarosse la somme de 10 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- la compétence du signataire de l’arrêté attaqué n’est pas établie ;

- cet arrêté est insuffisamment motivé ;

- l’avis conforme défavorable du préfet est illégal et entache d’illégalité l’arrêté attaqué ;

- le motif de refus tiré de l’absence de prise en compte du risque incendie par le permis d’aménager, manque en fait en ce que les travaux ont été achevés et déclarés conformes ;

- le motif de refus tiré de l’application des dispositions de la loi littoral ne peut être retenu dès lors que :

le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager délivré le 19 septembre 2016 qui a cristallisé, par application de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme et du principe de sécurité juridique, les règles d’urbanisme applicables ; le PLU approuvé le 6 mars 2017, le SCoT approuvé le 20 février 2020 et l’article L. 121-8 tel que modifié par la loi ELAN constituent des dispositions d’urbanisme nouvelles, qui ne peuvent leur être opposées ;

leur demande de permis de construire étant antérieure au 31 décembre 2021, elle devait être examinée, en vertu du V de l’article 42 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, instaurant un régime transitoire à l’entrée en vigueur de cette loi ; leur parcelle se situe dans un hameau nouveau au sens de l’article L. 121-8 dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de cette loi ;

le préfet ne pouvait fonder son avis sur l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Bordeaux du 14 décembre 2021 et a méconnu les dispositions des articles L. 121-8 et L. 121-13 du code de l’urbanisme ;

le secteur urbain du Golf constitue une agglomération ou un village au sens des dispositions de la loi relative à la protection du littoral et le fait qu’il pas été identifié comme tel par le schéma de cohérence territoriale (SCoT) du Born résulte d’une erreur admise par les auteurs du SCoT et du plan local d’urbanisme (PLU) ;

cette absence d’identification par le SCoT est sans incidence dès lors que le permis de construire a été déposé antérieurement au 31 décembre 2021 et bénéficie du régime transitoire de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN ;

- le motif de refus tiré du défaut de signature de l’attestation RT 2012 ne peut être retenu dès lors qu’il s’agit d’une erreur matérielle qui a été en outre régularisée.

Par un mémoire en défense, enregistré le 16 novembre 2023, la commune de Biscarosse, représentée par la SELARL Urbanlaw Avocats, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 500 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

La procédure a été communiquée le 17 septembre 2025 au préfet des Landes, qui n’a pas produit de mémoire.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique ;

- l’arrêté du 11 octobre 2011 relatif aux attestations de prise en compte de la réglementation thermique et de réalisation d’une étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie pour les bâtiments neufs ou les parties nouvelles de bâtiments ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Foulon,

- les conclusions de M^me Portès, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Albrespy, représentant M. D… et M. A…, et celles de M^e Chatel, représentant la commune de Biscarosse.

Considérant ce qui suit :

M. B… D… et M. C… A… souhaitent construire une maison individuelle avec piscine sur une parcelle cadastrée section CY n° 750 située 135 rue des Vasates à Biscarosse (Landes). Le terrain d’assiette de ce projet s’insère dans un lotissement de 14 lots autorisé par un arrêté du 19 septembre 2016 valant permis d’aménager et l’achèvement des travaux de ce lotissement a été déclaré en juillet 2020. Le 17 décembre 2021, les requérants ont déposé une demande de permis de construire.

Dans le même temps, par un arrêt n° 20BX03693 du 14 décembre 2021, la Cour administrative d’appel de Bordeaux a annulé les dispositions du PLU relatives au secteur UCg, dans lequel se situe le projet. Elle a jugé qu’en l’absence de schéma de cohérence territoriale (SCoT), les dispositions relatives à la protection du littoral s’opposaient au caractère constructible de la zone UCg « secteur urbain du golf » définie au sein du règlement graphique du PLU.

Constatant l’illégalité du classement du terrain d’assiette, la maire de Biscarrosse a saisi le préfet des Landes pour avis conforme sur le projet. Le 20 avril 2022, ce dernier a émis un avis défavorable. Par un arrêté du 7 juin 2022, la maire de Biscarosse a refusé le permis de construire sollicité. M. D… et M. A… ont formé un recours gracieux du 29 juillet 2022. La maire ayant implicitement rejeté leur recours, M. D… et M. A… demandent au tribunal d’annuler l’arrêté du 7 juin 2022.

Par une décision n° 461418 du 7 novembre 2022, le Conseil d’Etat a annulé l’arrêt de la cour en tant qu’il censure les dispositions du PLU relatives à la création de la zone UCg. Il a retenu que la cour avait irrégulièrement statué par la voie de l’évocation, en l’absence de moyen d’appel dirigé contre la création de cette zone.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

Ainsi qu’il a été dit au point 3, la maire de Biscarrosse a saisi le préfet des Landes pour avis conforme en application des dispositions de l’article L. 422-6 du code de l’urbanisme. Le préfet a fondé son avis défavorable sur deux motifs. Il a retenu, d’une part, que le projet s’insère dans un secteur d’urbanisation diffuse dans lequel les constructions nouvelles sont interdites par les dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme. Il a estimé, d’autre part, que le dossier de permis de construire ne comportait aucun élément relatif à la prise en compte de l’aléa fort d’incendie de forêt affectant la zone d’implantation du projet et que rien ne permet de conclure que le lotissement sera aménagé à court terme contre ce risque.

En ce qui concerne le moyen contestant, par voie d’exception, la légalité de l’avis du préfet des Landes du 20 avril 2022 :

S’agissant du motif tiré de la méconnaissance de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme :

Il est constant que la commune Biscarosse est soumise aux dispositions du code de l’urbanisme particulières au littoral. Il est également constant que son territoire était couvert, à la date de l’arrêté contesté, par le SCoT du Born, approuvé par délibération du 20 février 2020 et opposable depuis le 15 septembre 2020.

Quant au droit applicable :

Les requérants soutiennent que la version de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme qui s’applique à leur projet est celle antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, visée ci-dessus, dès lors que, d’une part, les règles d’urbanisme ont été cristallisées par le permis d’aménager délivré pour le lotissement et, d’autre part, que leur demande de permis de construire est antérieure à la date du 31 décembre 2021 fixée au titre V de l’article 42 qui prévoit les dispositions transitoires pour l’entrée en vigueur de cette loi.

Aux termes de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique : « L’extension de l’urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement ».

Aux termes de l’article L. 121-8 du même code, dans sa rédaction issue de la même loi du 23 novembre 2018 : « L’extension de l’urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants. / Dans les secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages identifiés par le schéma de cohérence territoriale et délimités par le plan local d’urbanisme, des constructions et installations peuvent être autorisées, en dehors de la bande littorale de cent mètres, des espaces proches du rivage et des rives des plans d’eau mentionnés à l’article L. 121-13, à des fins exclusives d’amélioration de l’offre de logement ou d’hébergement et d’implantation de services publics, lorsque ces constructions et installations n’ont pas pour effet d’étendre le périmètre bâti existant ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti. Ces secteurs déjà urbanisés se distinguent des espaces d’urbanisation diffuse par, entre autres, la densité de l’urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d’accès aux services publics de distribution d’eau potable, d’électricité, d’assainissement et de collecte des déchets, ou la présence d’équipement ou de lieux collectifs (…) ».

Il résulte de la combinaison du a du 2° du I et du V de l’article 42 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 que les mots « en continuité avec les agglomérations et villages existants » – qui remplacent les mots : « soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement » ne s’appliquent pas « aux demandes d’autorisation d’urbanisme déposées avant le 31 décembre 2021 ni aux révisions, mises en compatibilité ou modifications de documents d’urbanisme approuvées avant cette date ». La demande du permis de construire en litige a été déposée le 17 décembre 2021. Ainsi et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les éventuels effets du permis d’aménager, les requérants sont fondés à soutenir que la notion de hameau nouveau demeure applicable à leur projet, en même temps que les deuxième et troisième alinéas de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme dans sa version modifiée.

Il résulte de ce qui a été dit aux points 8 à 10 que l’autorité administrative chargée de se prononcer sur les demandes d’autorisation d’occupation ou d’utilisation du sol sur le territoire d’une commune littorale ne peut autoriser que les constructions réalisées en continuité avec les agglomérations et villages existants ou, à défaut, par application des dispositions transitoires applicables en l’espèce, celles dont le terrain d’assiette est situé soit dans un « hameau nouveau intégré à l’environnement », soit dans un « secteur déjà urbanisé » tel que défini à l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme et sous réserve que soient remplies plusieurs conditions. En revanche, aucune construction ne peut être autorisée, même en continuité avec d’autres, dans les espaces d’urbanisation diffuse éloignés des agglomérations et villages.

Un permis ne peut être délivré dans un « hameau nouveau » qu’à la condition que le projet soit conforme à la destination d’une zone délimitée par le document local d’urbanisme, dans laquelle celui-ci prévoit la possibilité d’une extension de l’urbanisation de faible ampleur intégrée à l’environnement par la réalisation d’un petit nombre de constructions de faible importance, proches les unes des autres et formant un ensemble dont les caractéristiques et l’organisation s’inscrivent dans les traditions locales.

Enfin, l’autorité administrative s’assure de la conformité d’une autorisation d’urbanisme avec l’article L. 121-8 compte tenu des dispositions du SCoT applicable déterminant les critères d’identification des villages, agglomérations et autres secteurs déjà urbanisés et définissant leur localisation, dès lors qu’elles sont suffisamment précises et compatibles avec les dispositions législatives particulières au littoral.

En revanche, la circonstance que les dispositions d’un plan d’occupation des sols ou d’un plan local d’urbanisme classe une parcelle en zone constructible est sans influence sur l’application de la loi littoral. Par suite, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir des dispositions de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme pour soutenir que le terrain d’assiette du projet demeurait constructible.

Quant au contenu du SCoT, alors en vigueur :

L’orientation n° 11 du document d’orientation et d’objectifs (DOO) du SCoT du Born, adopté en 2020, a pour objet de traduire les dispositions de la loi littoral et renvoie au rapport de présentation qui détaille les critères de définition des agglomérations et villages. Ainsi, pour être considérée comme une agglomération, l’unité urbaine doit répondre aux trois critères cumulatifs suivants : être un lieu de vie à caractère permanent, avoir une fonction structurante pour le secteur et son armature urbaine, et être d’une taille et d’une densité importante. Pour être un village, cette même unité doit répondre aux critères cumulatifs suivants : caractériser une trame et une morphologie urbaine, révéler un indice de vie sociale et avoir un caractère stratégique au regard du lieu de l’habitat, de son accessibilité et être d’une taille significative. Ces dispositions, suffisamment précises, sont compatibles avec la loi littoral.

Le SCoT a ainsi identifié comme villages et agglomérations, les bourgs de Mimizan, Sainte-Eulalie-en-Born, Gastes, Parentis-en-Born, Biscarrosse, Sanguinet et les agglomérations des bourgs littoraux de Biscarrosse et de Mimizan. Il est constant que la zone UCg « secteur du Golf » n’est pas en continuité avec ces villages et agglomérations.

Il résulte également de ce qui a été dit aux deux points précédents que ce SCoT met en œuvre les dispositions particulières au littoral, telles qu’elles ont été modifiées par la loi du 23 novembre 2018 et notamment en ce qui concerne la détermination et la localisation des villages et agglomérations. Dès lors, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir des dispositions transitoires du III de l’article 42 de la loi du 23 novembre 2018. En tout état de cause, il résulte de ce qui a été dit au point 13, que l’absence d’identification dans un SCoT ne fait pas obstacle à l’examen direct de la conformité du projet à la loi littoral.

Quant au fait que le secteur du projet serait en continuité avec une agglomération ou un village nonobstant l’absence d’identification par le SCoT :

Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet s’insère dans un lotissement de 14 lots ne comportant que peu de constructions. Ce secteur est compris au sein d’un ensemble de cinq lotissements partiellement bâtis et aménagés en îlots le long des voies prévues par chaque lotissement, entourant le golf de Biscarosse et reliés entre eux par une voie.

Ce secteur est séparé des agglomérations de Biscarrosse-bourg et de Biscarrosse-plage par de vastes espaces boisés et naturels dépourvus de toute construction. Il ressort en outre du rapport de géomètre du 19 avril 2024 que les espaces construits de cet ensemble de lotissements, d’une superficie globale de 59 hectares, s’insèrent au sein de l’espace occupé par le golf de Biscarosse d’une superficie clôturée de 132 hectares et sont séparés les uns des autres par des parcours de golf et de vastes espaces naturels et boisés, présentant ainsi des coupures d’urbanisation sans cohérence globale et en « de multiples grappes pavillonnaires » ainsi que le fait d’ailleurs valoir la commune. Cet ensemble comprend également un collectif de logements de vacances de 126 logements sur 2,2 hectares, présentant une certaine densité, ainsi qu’à proximité du lac, une colonie de vacances. Si le secteur comprend le restaurant du golf et une usine de captage d’eau à l’Est près du lac, il ne comporte toutefois pas, compte tenu de sa superficie, d’organisation d’ensemble, de centralité, d’autres commerces ou de lieux de vie collectifs. Par suite, ce secteur ne constitue pas une agglomération ou un village, au sens des dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme et selon les critères définis par le SCoT. Il ne constitue pas d’avantage une extension d’urbanisation d’une agglomération ou d’un village existant.

Quant au fait que le projet pourrait s’insérer dans un hameau nouveau :

Il résulte de la description réalisée au point 19 que le projet ne relève pas d’une zone délimitée par le document local d’urbanisme, dans laquelle celui-ci prévoit la possibilité d’une extension de l’urbanisation de faible ampleur intégrée à l’environnement par la réalisation d’un petit nombre de constructions de faible importance, proches les unes des autres et formant un ensemble dont les caractéristiques et l’organisation s’inscrivent dans les traditions locales.

Quant à la qualification d’espace proche du rivage :

Il résulte de ce qui a été dit au point 9 qu’au contraire d’une agglomération ou d’un village, un secteur déjà urbanisé ne peut accueillir de nouvelles constructions lorsqu’il se situe dans un espace proche du rivage.

Le document d’orientation et d’objectifs (DOO) du SCoT du Born identifie le terrain d’assiette du projet litigieux comme situé au sein des espaces proches du rivage par le SCoT en vigueur. Les requérants contestent cette identification.

Pour déterminer si une zone peut être qualifiée d’espace proche du rivage (EPR) au sens des dispositions précitées, trois critères doivent être pris en compte, à savoir la distance séparant cette zone du rivage, son caractère urbanisé ou non et la covisibilité entre cette zone et la mer. L’objectif d’urbanisation limitée visé par ces dispositions exige que soit retenu, comme espace proche du rivage, un territoire dont le développement urbain forme un ensemble cohérent.

Si les requérants soutiennent que le terrain d’assiette du projet n’est pas situé dans les espaces proches du rivage, il ressort de la consultation du site internet Géoportail, accessible au juge comme aux parties, que la parcelle cadastrée section CY n° 750 se situe à environ 1 000 mètres de la rive ouest de l’étang de Cazaux et de Sanguinet. Cette parcelle s’insère dans un vaste espace boisé comportant un golf et des lotissements. La topographie de ce secteur globalement en pente vers le rivage offre des perspectives de vues vers celui-ci à proximité de la parcelle. Cet ensemble doit ainsi être regardé comme proche du rivage au sens de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme, et ce, sans qu’y fasse obstacle la circonstance que la parcelle en cause ne soit pas elle-même en covisibilité avec le rivage.

Par suite, le projet ne peut être autorisé, sans même qu’il soit besoin de se prononcer quant au fait qu’il s’inscrit ou non dans un secteur déjà urbanisé au sens des dispositions citées au point 9.

Il résulte de ce précède que le motif tiré de ce que le projet méconnaît la loi littoral est fondé.

S’agissant du motif tiré du risque incendie :

Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ».

L’avis conforme du préfet du 20 avril 2022 mentionne que le terrain d’assiette du projet en litige se situe en zone d’aléa fort au titre de l’atlas départemental du risque incendie de forêt, que le dossier ne comporte pas de prise en compte du risque incendie et qu’aucun élément ne permet de conclure à l’aménagement à court terme du lotissement. Toutefois, l’arrêté du 19 septembre 2016, qui autorise l’aménagement du lotissement « Les Vasates », reprend en son article 3 les prescriptions du service départemental d’incendie et de secours des Landes consulté sur ce dossier et impose l’installation d’un hydrant en bordure de voie, à moins de 200 mètres de chacun des lots et offrant un débit de 1 000 litres par minutes. En outre, l’arrêté rappelle également les obligations légales de débroussaillement pour les habitations à proximité d’une forêt et aux abords des voies privées. Par ailleurs, les travaux du lotissement ont été déclarés achevés et conformes par une attestation du 29 octobre 2020 du maire de Biscarosse. Dans ces conditions, si certes le secteur présente une sensibilité particulière au risque d’incendie de forêt, il n’est pas établi ni même allégué que les prescriptions imposées par l’arrêté autorisant le permis d’aménager et exécutées seraient insuffisantes. Par suite, le motif tiré de l’absence de prise en compte du risque incendie de forêt ne peut fonder légalement l’avis du préfet.

Il en résulte que si le préfet ne pouvait fonder l’avis défavorable émis sur le risque d’incendie de forêt pour s’opposer au projet en litige, il était néanmoins fondé, ainsi qu’il a été dit, à considérer que le projet méconnaît les dispositions des articles L. 121-8 et L. 121-13 du code de l’urbanisme.

En ce qui concerne les autres moyens dirigés contre l’arrêté du 7 juin 2022 :

La maire de la commune de Biscarosse, qui était en situation de compétence liée, était tenu de s’opposer au permis de construire sollicité par M. D… et M. A…. Par suite, les moyens invoqués, dirigés contre l’arrêté du 7 juin 2022, tirés de l’incompétence de l’auteur de l’acte, de l’insuffisance de motivation de l’acte attaqué et de l’absence de fondement du motif de refus tiré du défaut de signature de l’attestation RT 2012 ne sont pas de nature à remettre en cause le caractère lié de sa compétence et doivent être écartés comme inopérants.

Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions présentées aux fins d’annulations doivent être rejetées.

Sur les conclusions aux fins d’injonction et d’astreinte :

L’exécution du présent jugement n’implique aucune mesure d’exécution. Dès lors, les conclusions de la requête aux fins d’injonction et d’astreinte doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M. D… et M. A… la somme de 1 500 euros à verser à la commune de Biscarosse au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, ces dispositions font obstacle à ce qu’une quelconque somme soit mise à la charge de la commune de Biscarosse, qui n’est pas la partie perdante.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de M. D… et M. A… est rejetée.

Article 2 : M. D… et M. A… verseront solidairement à la commune de Biscarosse la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B… D…, à M. C… A…, à la commune de Biscarosse et au préfet des Landes.

Délibéré après l’audience du 18 février 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Triolet, présidente,

M^me Foulon, conseillère,

M. Buisson, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 mars 2026.

La rapporteure,

C. FOULON

La présidente,

A. TRIOLET

La greffière,

A. STRZALKOWSKA

La République mande et ordonne au préfet des Landes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme :

La greffière,