Vu la procédure suivante :

Par une requête et deux mémoires, enregistrés les 28 août 2023, 17 février 2024 et 3 avril 2025, M. B… A… demande au tribunal la réduction de 350 euros de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle il a été assujetti au titre de l’année 2022, dans les rôles la commune de Lorient, à raison d’un appartement et d’un garage dont il est propriétaire rue Olympe de Gouge.

Il soutient que :

- la valeur locative cadastrale de l’appartement en cause doit être ramenée de 5,43 euros au mètre carré, à 4,45 euros et celle du garage de 4,16 euros à 2,20 euros ; ou bien le garage doit être évalué comme une dépendance de l’appartement ;

- n’ayant pas obtenu communication des procès-verbaux d’évaluation des locaux de la commune de Lorient, il a reconstitué cette valeur locative par comparaison avec un appartement du même quartier ;

- compte tenu des nombreux sinistres dont ont fait l’objet l’immeuble et son appartement le coefficient d’entretien droit être ramené de 1,2 Bon à 1 Passable ;

- la décision de rejet de sa réclamation ne comportait pas les coordonnées du conciliateur fiscal départemental ;

- le local de référence retenu par l’administration pour déterminer la valeur locative de son appartement est situé dans un meilleur quartier, moins bruyant, où les appartements sont plus chers, l’immeuble entouré d’un mur de pierres ancien est cossu alors que son appartement est situé dans un quartier populaire à proximité d’un rond-point, les deux logements ne sont donc pas comparables ; la valeur locative de son appartement doit être déterminée en retenant un coefficient de situation particulière de – 0,10 au lieu de 0 ;

- il a lieu d’appliquer un coefficient global de 0,85 au lieu de 1,15 ;

- contrairement à ce que soutient l’administration l’étendue du litige est de 350 euros et non de 151 euros, les calculs de l’administration sont erronés ;

- il ne sait pas pourquoi son garage n’est pas à la même adresse que son appartement.

Par trois mémoires en défense, enregistrés les 1er février 2024 et 24 mars 2025 et 8 décembre 2025, le directeur régional des finances publiques de Bretagne et du département d’Ille-et-Vilaine conclut au rejet de la requête.

Il soutient qu’aucun des moyens fondés par M. A… n’est fondé.

M. A… a produit un dernier mémoire, enregistré le 12 décembre 2025 qui n’a pas été communiqué à l’administration.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts ;

- le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Albouy, premier conseiller, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative, pour statuer seul sur les litiges énumérés par cet article.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Le président de la formation de jugement a dispensé le rapporteur public, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l’audience

Le rapport de M. Albouy a été entendu au cours de l’audience publique.

Considérant ce qui suit :

1. M A… et son épouse sont propriétaires d’un appartement et d’un garage situés respectivement aux 1 et 3 rue Olympe de Gouges à Lorient, qu’ils ont acquis en l’état futur d’achèvement en 2005 et dont la livraison est intervenue en 2007. Ils sont donc redevables de la taxe foncière sur les propriétés foncières due à raison de ces biens immobiliers. Le 13 avril 2023, M. A… a déposé une réclamation afin d’obtenir la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties, d’un montant de 1 023 euros, mise à leur charge au titre de l’année 2022. Cette réclamation a été rejetée par une décision du 23 juin 2023. Par la requête visée ci-dessus M. A… demande une réduction de cette imposition qu’il chiffre à 350 euros.

2. Aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. ».

3. Aux termes de l’article 1388 du code général des impôts : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d’assurances, d’amortissement, d’entretien et de réparation. ».

4. Aux termes de l’article 1415 du même code : « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. ».

5. Aux termes de l’article 1494 du même code : « La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ou d’une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. ». Aux termes de l’article 1495 du même code : « Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d’après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l’évaluation. / (…) ».

Sur l’absence de mention des coordonnées du conciliateur fiscal départemental :

6. Si M. A… relève que la décision du 23 juin 2023 ne comporte pas les coordonnées du conciliateur fiscal départemental, cette circonstance est sans influence sur la régularité de la procédure d’imposition et le bien-fondé de l’imposition en litige, laquelle a été établie antérieurement à cette date. Ce moyen inopérant doit donc être écarté.

Sur le terme de comparaison et le tarif au mètre carré pondéré :

7. Aux termes de l’article 1496 du code général des impôts : « I. – La valeur locative des locaux affectés à l’habitation (…) est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. / II. – La valeur locative des locaux de référence est déterminée d’après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l’homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune. / Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local de référence, déterminée en affectant la surface réelle de correctifs fixés par décret et destinés à tenir compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement. / (…) ».

8. Aux termes du II de l’article 324 E de l’annexe III au code général des impôts : « II. – Dans les immeubles collectifs, la partie principale est constituée par l’ensemble des éléments d’un seul tenant formant à l’intérieur des gros murs du même bâtiment une unité d’habitation telle qu’un logement ou un appartement. / III. – Dans ces mêmes immeubles, les éléments bâtis formant dépendances comprennent : / D’une part, les éléments situés hors du bâtiment dans lequel se trouve la partie principale ; / D’autre part, les éléments qui bien que situés dans le même bâtiment que la partie principale à laquelle ils se rattachent ne sont pas d’une seule tenue avec celle-ci. ». Aux termes de l’article 423 G de la même annexe : « I. – La classification communale consiste à rechercher et à définir par nature de construction (maisons individuelles immeubles collectifs dépendances bâties isolées) les diverses catégories de locaux d’habitation existant dans la commune. / II. – Pour la classification communale, sont assimilés aux dépendances bâties isolées les dépendances bâties et les éléments bâtis formant dépendances qui doivent faire l’objet d’une évaluation distincte en raison de leur nature particulière, notamment les éléments de pur agrément ainsi que dans les immeubles collectifs les garages et les emplacements individuels aménagés pour le stationnement des véhicules automobiles. ».

9. Aux termes de l’article 324 H de l’annexe III au code général des impôts : « I. – Pour les maisons individuelles et les locaux situés dans un immeuble collectif, la classification communale est établie à partir d’une nomenclature-type comportant huit catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux mentionnés au tableau ci-après. / II. – Pour les dépendances bâties isolées et les divers éléments visés au II de l’article 324 G, la classification communale est établie à partir d’une nomenclature-type spéciale comportant quatre catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux décrits au tableau ci-après. / III. – Dans les cas deux cas prévus aux I et II, il peut toutefois être procédé à la création de catégories intermédiaires combinant, dans des proportions simples, deux catégories-types. / IV. – Les caractéristiques physiques afférentes à chaque nature et catégorie de locaux retenus lors de la classification communale sont inscrites au procès-verbal des opérations de la révision. ».

10. Il résulte de l’instruction que l’appartement de M. A… a été classé en catégorie 5M correspondant aux locaux d’habitation situés dans un immeuble d’aspect architectural simple, édifiés à partir de matériaux d’assez bonne qualité, présentant des conditions d’habitabilité assez bonne et une conception dans les locaux d’au moins quatre pièces comprenant généralement un séjour d’assez bonnes dimensions ou un ensemble salon salle-à-manger et des dégagements assez réduits. Les locaux d’habitation de cette catégorie comprennent par ailleurs comme équipements usuels, l’eau, l’électricité, des toilettes, une salle d’eau et souvent un chauffage central. Le procès-verbal de première révision quinquennale des évaluations foncières des propriétés de la commune de Lorient a retenu pour la catégorie 5M plusieurs locaux-types, pour lesquels a été arrêté un même tarif par mètre carré pondéré de 5,43 euros, dont le local-type n° 90 retenu comme terme de comparaison.

11. Le garage de M. A…, lequel en vertu des dispositions précitées du II de l’article 423 G de l’annexe III au code général des impôts, et contrairement à ce que soutient le requérant, devait faire l’objet d’une évaluation distincte de l’appartement, a été classé en catégorie B correspondant aux dépendances bâties isolées dont l’impression d’ensemble est passable et dont la nomenclature type, figurant à l’article 324 H de l’annexe III au code général des impôts, sur la base de laquelle la classification communale a été établie, précise qu’elles sont construites à partir de matériaux ordinaires et qu’elles permettent une « protection suffisante, une fermeture complète et encore satisfaisante. ». L’administration indique dans son dernier mémoire que le local de référence n° 139 initialement retenu comme terme de comparaison ayant été transformé en maison individuelle, il y a lieu de lui substituer le local-type n° 141 sans que cela ait une influence sur le tarif applicable, celui-ci étant identique pour toutes les dépendances de catégorie B situés sur la commune de Lorient.

12. Les critères de classification des locaux d’habitation et des dépendances bâties isolées, énoncés à l’article 324 H de l’annexe III au code général des impôts ne prévoient pas de prendre en compte la localisation du bien dont la valeur locative doit être déterminée. M. A…, qui n’établit ni même ne soutient que son appartement et son garage présenteraient des caractéristiques qui auraient dû conduire l’administration à les classer dans des catégories inférieures à celles qu’elle a retenues, ne conteste pas valablement les locaux de référence retenus par l’administration en faisant valoir que son appartement est situé dans un quartier moins recherché que celui du local type n° 90. Il ne peut utilement se prévaloir de comparaisons effectuées avec des locaux qui ne figurent pas au procès-verbal des évaluations foncières de propriétés de la commune de Lorient et au regard de tarifs au mètre carré pondéré qu’il a reconstitués à partir des montants de taxe foncière sur les propriétés qui auraient été mis à la charge de leurs propriétaires, une telle méthode d’évaluation de la valeur locative n’étant pas prévue par la loi.

Sur la détermination de la surface pondérée :

13. Aux termes de l’article 324 M de l’annexe III au code général des impôts : « La surface pondérée des locaux de référence est déterminée en appliquant à leur surface réelle, mesurée au sol entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur, les correctifs prévus aux articles 324 N à 324 S. ».

14. Aux termes de l’article 324 P de l’annexe III au code général des impôts : « La surface pondérée comparative de la partie principale augmentée, le cas échéant, en ce qui concerne la maison, de la surface pondérée brute des éléments visés au b du I de l’article 324 L, est affectée d’un correctif d’ensemble destiné à tenir compte, d’une part, de l’état d’entretien de la partie principale en cause, d’autre part, de sa situation. Ce correctif est égal à la somme algébrique des coefficients définis aux articles 324 Q et 324 R. / La surface pondérée nette ainsi obtenue est arrondie au mètre carré inférieur. ».

15. En premier lieu, en vertu des dispositions de l’article 324 Q de la même annexe le coefficient d’entretien à appliquer est de 1,2 pour les constructions en bon état d’entretien n’ayant besoin d’aucune réparation, 1,10 pour les constructions n’ayant besoin que de petites réparations et dont l’état d’entretien est ainsi assez bon, 1 pour les constructions dont l’état d’entretien est passable et qui présentent, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions d’habitabilité élémentaires, 0,90 pour les constructions dont l’état d’entretien est médiocre et qui ont besoin de réparations d’une certaine importance, encore que localisées, 0,80 pour les constructions en mauvais état d’entretien ayant besoin de grosses réparations dans toutes leurs parties.

16. M. A… soutient que le coefficient d’entretien de son appartement doit être ramené de 1,2 à 1 correspondant à un état d’entretien passable. Il fait valoir que de nombreux travaux ont été réalisés dans l’immeuble depuis son achèvement. L’importance de ces travaux aurait conduit l’assureur de l’immeuble à subordonner à une augmentation de 20 % de la prime d’assurance la non résiliation du contrat d’assurance. Il a joint à la requête, la liste des travaux réalisés entre 2009 et 2022 sur les parties communes de l’immeuble et dans certains appartements. Toutefois, la circonstance que les parties communes de l’immeuble et des appartements ont fait l’objet de travaux de réparation, et notamment que l’immeuble a fait l’objet d’un ravalement de ses façades en 2016, ne caractérise pas un état d’entretien passable ou mauvais, mais au contraire qu’il est régulièrement entretenu. Aucun des éléments produits par M. A… ne démontre qu’au 1er janvier 2023 son appartement présentait, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, et qu’il n’était pas dans un bon état d’entretien. L’immeuble abritant l’appartement en litige, achevé en 2007 et régulièrement entretenu, ne peut être regardé comme étant vétuste en 2023. Par suite, M. A… n’est pas fondé à soutenir qu’il y a lieu de substituer au coefficient d’entretien de 1,2 correspondant à un bon état d’entretien, un coefficient d’entretien de 1 correspondant à un état d’entretien passable, pour déterminer le correctif d’ensemble à prendre ne compte pour la détermination de la surface pondérée de son appartement.

17. En deuxième lieu, en vertu des dispositions de l’article 324 R de l’annexe III au code général des impôts, le coefficient de situation est égal à la somme de deux coefficients destinés à traduire, le premier, la situation générale dans la commune, le second, l’emplacement particulier. Ces coefficients sont de + 0,10 lorsque la situation est excellente et offre des avantages notoires sans inconvénients marquants, de + 0,05 lorsque la situation est bonne, offrant des avantages notoires en partie compensés par certains inconvénients, de 0 lorsque la situation est ordinaire et n’offre ni avantages ni inconvénients ou des avantages et des inconvénients qui se compensent, de – 0,05 lorsque la situation est médiocre, présentant des inconvénients notoires en partie compensés par certains avantages, de – 0,10 lorsque la situation est mauvaise, présentant des inconvénients notoires sans avantages particuliers.

18. Il résulte de l’instruction que la valeur locative cadastrale de l’appartement de M. A… a été déterminée sur la base d’une surface pondérée établie en tenant compte d’un coefficient de situation générale de – 0,05 correspondant à une situation médiocre. L’administration relève que la commune de Lorient n’a pas prévu l’application d’un coefficient de situation particulière pour le secteur dans lequel est situé cet appartement, ce qui revient nécessairement à retenir un coefficient de situation particulière de 0, puisque le coefficient de situation générale ne peut être pris en compte qu’en tant que composante du coefficient de situation prévu au premier alinéa de l’article 324 R de l’annexe III au code général des impôts.

19. M. A… revendique l’application d’un coefficient de situation générale de – 0,05 et d’un coefficient de situation particulière de – 0,10. Ces coefficients sont déterminés au regard, respectivement, des caractéristiques de la zone ou du quartier du bien imposé, et de la situation de ce bien au sein de cette zone ou de ce quartier.

20. La surface pondérée de l’appartement de M. A… ayant déjà été déterminée en tenant compte d’un coefficient de situation générale de – 0,05 sa demande relative à ce coefficient est sans objet.

21. À l’appui de sa contestation du coefficient de situation particulière, M. A… invoque essentiellement une différence de situation entre son appartement et le local type n° 90 retenu comme terme de comparaison, or les coefficients de situation n’ont pas pour objet de traduire une telle différence, mais de tenir compte des spécificités propres à la localisation de la propriété imposée. Il peut toutefois être regardé comme renvoyant à l’argumentation figurant dans sa réclamation du 13 avril 2023. Dans celle-ci, il fait valoir que son appartement est situé au rez-de-chaussée à proximité d’un rond-point générant des nuisances sonores et visuelles réduisant l’usage de sa terrasse et que des incivilités ont été constatées dans l’immeuble. Il produit un courriel émanant du syndic de l’immeuble, daté du 5 avril 2023, l’informant de l’installation d’une surveillance vidéo dans les parties communes de l’immeuble à la suite du dépôt dans des boîtes aux lettres de message intimidants ou de déjections. Toutefois il n’établit pas le caractère courant et pérenne de ces incivilités, par ailleurs,les inconvénients pouvant être générés par le rond-point, qui au demeurant ne sont pas quantifiés en l’absence d’élément relatif l’intensité de la circulation automobile sur les axes y aboutissant, apparaissent compensés par l’avantage constitué par la proximité d’une école primaire et d’un centre commercial visibles sur les photos produites et dont la présence peut être constatée par la consultation du site internet géoportail.gouv.fr. Les éléments produits par M. A… ne permettent donc pas de démontrer que la situation particulière de son appartement se caractériserait par des inconvénients plus importants que ses avantages et justifierait que soit substitué au coefficient de situation particulière de 1, un coefficient de – 0,10, lequel est réservé aux locaux sont la localisation expose les occupants à des nuisances d’une particulière intensité.

22. En troisième lieu, Il résulte des points 15 à 21 que M. A… n’est pas fondé à soutenir que le coefficient d’ensemble devant être pris en compte pour la détermination de la surface pondérée de son appartement doit être ramenée à 0,85.

23. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de M. A… doit être rejetée

D é C I D E :

Article 1er : La requête de M. A… est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. B… A… et à la directrice régionale des finances publiques de Bretagne et du département d’Ille-et-Vilaine.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 janvier 2026.

Le magistrat désigné,

signé

E. AlbouyLa greffière,

signé

S. Guillou

La République mande et ordonne à la ministre de l’action et des comptes publics en ce qui la concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.