Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 27 mai 2024, M. et M^me C et A D demandent au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2014 à 2023 dans la commune de Mont-Saint-Aignan ;

2°) de désigner un expert et d’organiser une médiation.

M. et M^me D soutiennent que :

— ils subissent une forme de maltraitance institutionnelle ;

— l’administration a reconnu en février 2023 une erreur de taxation du vide-ordures ;

— d’importants travaux de réparation de l’immeuble ont été effectués en février 2023 ;

— en avril 2023, le service des impôts d’Angoulême a accepté d’engager une révision amiable d’un autre bien leur appartenant, à la différence des services de Rouen ;

— l’appartement doit être classé en catégorie 6 ;

— le nombre de pièces et annexes s’élève à 7 et celui des seules pièces à 4 ;

— le coefficient d’entretien doit être fixé à 0,9 ;

— les coefficients de situation générale et de situation particulière doivent être fixés, chacun, à – 0,05 ;

— la surface réelle de l’appartement s’élève à 77 m² :

— les équivalences superficielles conduisent à une superficie de 27 m² ;

— la cave représente une surface de 2 m² ;

— l’emplacement de parking représente une surface de 1 m².

Par un mémoire en défense, enregistré le 13 novembre 2024, le directeur régional des finances publiques de Normandie conclut au rejet de la requête.

Le directeur soutient que :

— la requête est irrecevable en tant qu’elle concerne les années 2014 à 2022, en raison de la tardiveté de ces conclusions et de ce qu’elles ont déjà reçu une réponse juridictionnelle ;

— aucun moyen relatif au bien-fondé de l’imposition n’est fondé.

— l’attitude manifestée par le contribuable rend inutile l’engagement d’une médiation et la désignation d’un expert.

Vu :

— la décision par laquelle le président a désigné M. B comme juge statuant seul dans les matières indiquées à l’article R. 222-13 du code de justice administrative ;

— la décision par laquelle le président de la formation de jugement a dispensé la rapporteure publique, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l’audience en application de l’article R. 732-1-1 du code de justice administrative ;

— les autres pièces du dossier, notamment le mémoire produit le 24 janvier 2025 par M. D qui n’a pas été communiqué.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Après la présentation du rapport, ont été entendues au cours de l’audience publique, les observations de M. D.

Connaissance prise de la note en délibéré, présenté par M. D, parvenue au greffe le 4 février 2025.

Considérant ce qui suit :

1. M. et M^me D sont propriétaires depuis 2013, des lots nos 9, 19 et 446 de l’immeuble Rollon situé rue Lefort Gonssolin à Mont-Saint-Aignan, correspondant, respectivement à un appartement, à une cave et à un emplacement de parking. Ils demandent la révision de la valeur locative assignée à ces locaux depuis l’année d’imposition 2014 après que leur réclamation concernant la taxe foncière sur les propriétés bâties recouvrée au titre de l’année 2023 a été rejetée.

Sur la recevabilité :

2. Ainsi qu’il a déjà été indiqué par des jugements du 24 mars 2021, 4 mars 2022 et 17 mars 2023 et 4 octobre 2024, les réclamations de M. D relatives aux taxes foncières des années 2014, 2015, 2016 et 2017 ont fait l’objet de décisions explicites de rejet de l’administration qui n’ont pas été contestées devant la juridiction administrative dans le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article R.* 199-1 du livre des procédures fiscales. En application des dispositions de l’article R.* 196-2 du même livre, les réclamations relatives aux impôts locaux doivent être présentées au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle. Les réclamations du 28 septembre 2021 et du 5 novembre 2021 ne pouvaient donc, comme l’a indiqué le service dans les réponses apportées à ces réclamations, valablement concerner les taxes relatives aux années antérieures à 2019. Par suite, les conclusions des requêtes dirigées contre les taxes foncières mises en recouvrement au titre des années 2014 à 2019 sont tardives. Par ailleurs, l’autorité qui s’attache aux jugements nos 2004526 et 2101289 du 4 mars 2022, nos 2200548 et 2200549 du 17 mars 2023 et nos 2301469 et 2302320 du 4 octobre 2024 fait obstacle à ce que soit de nouveau discuté le bien-fondé des taxes foncières recouvrées au titre des années 2020 à 2022 à raison du même appartement.

Sur le bien-fondé de la requête :

3. Aux termes de l’article 1494 du code général des impôts : « La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties () est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. » Aux termes de l’article 1495 du même code : « Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d’après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l’évaluation. » Aux termes de l’article 1496 du même code : « I. La valeur locative des locaux affectés à l’habitation () est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. / II. La valeur locative des locaux de référence est déterminée d’après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l’homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune. »

En ce qui concerne le classement :

6. Aux termes de l’article 324 H de l’annexe III au code général des impôts : « I. Pour les maisons individuelles et les locaux situés dans un immeuble collectif, la classification communale est établie à partir d’une nomenclature-type comportant huit catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux mentionnés au tableau ci-après. () III. Dans les deux cas prévus aux I et II, il peut toutefois être procédé à la création de catégories intermédiaires combinant, dans des proportions simples, deux catégories-types. () »

7. L’administration fait valoir que le local de référence n° 40 du procès-verbal d’habitation de la commune de Mont-Saint-Aignan retenu comme élément de comparaison est un immeuble de très belle apparence, donnant une bonne impression d’ensemble, construit avec des matériaux de très bonne qualité et assurant de très bonnes conditions d’habitabilité avec des appartements qui disposent de pièces spacieuses et de tout le confort moderne (eau, électricité, chauffage central, ascenseur) de sorte que cet immeuble a été classé en 3e catégorie parmi les huit prévues par les dispositions précitées de l’article 324 H de l’annexe III au code général des impôts. D’autre part, l’administration indique également que l’immeuble Rollon dans lequel se situe l’appartement objet du litige a été classé en catégorie 3M, ce qui correspond à une catégorie intermédiaire entre la 3e et la 4e catégorie.

8. Il résulte de l’instruction, notamment de l’attestation du géomètre-expert du 19 juin 2019 ainsi que de celle de M^e Malo, notaire, que l’immeuble Rollon se distingue des trois autres immeubles qui composent la copropriété La Hêtraie par son caractère plus ordinaire, l’absence d’ascenseur, l’absence d’accès direct au parking souterrain par l’intérieur de l’immeuble et le caractère moins qualitatif de l’aménagement de ses parties communes et de ses éléments de confort. Au regard de ces caractéristiques, l’appartement en litige devait ainsi être comparé, parmi les catégories qui figurent dans le tableau annexé à l’article 324 H de l’annexe III du code général des impôts, à un logement entrant dans une catégorie moindre que celle des trois autres immeubles qui composent la copropriété La Hêtraie. Les caractéristiques de l’immeuble n’ont pas évolué au 1er janvier 2023. En ayant, en l’espèce, rangé les lots en cause dans une catégorie intermédiaire 3M combinant, dans des proportions simples, deux de ces catégories-types, et en ayant refusé de retenir la catégorie 6, qui correspond aux immeubles sans caractère particulier, l’administration n’a pas entaché son appréciation d’erreur, ainsi que la juridiction l’a d’ailleurs déjà estimé à plusieurs reprises.

En ce qui concerne la composition du logement :

9. Aux termes du I de l’article 324 L de l’annexe III au code général des impôts : " Dans la maison ou la partie principale des locaux des immeubles collectifs, on distingue, le cas échéant : a) Les pièces, telles que salles à manger, pièces de réception diverses, chambres, pièces à usage professionnel, cuisines, et leurs annexes, telles que salles d’eau (salles de bains, de douches ou cabinets de toilette avec eau courante), cabinets d’aisance, entrée, couloirs, antichambre, à l’exclusion des éléments énumérés au b) ; b) Les garages, buanderies, caves, greniers, celliers, bûchers et autres éléments de même nature, ainsi que les terrasses et toitures-terrasses accessibles. () "

10. Il résulte de l’instruction, d’une part, que la déclaration du géomètre-expert du 19 juin 2019 ne remet pas en cause la déclaration établie en 1970 dans la mesure où l’expert n’a pas pris en compte l’entrée et les placards. Ces éléments figurent dans la déclaration initiale et le nouveau relevé n’en contredit pas les termes. M. et M^me D ne justifient pas que la distribution des pièces du logement aurait connu une évolution au 1er janvier 2023. D’autre part, si la déclaration souscrite en 1970 fait figurer trois chambres et un séjour, le relevé actuel fait mention de deux chambres et d’un séjour-salon, de sorte que ni la déclaration de l’expert-géomètre, ni d’ailleurs les derniers éléments en date produits par le contribuable, ne sont de nature à remettre en cause la déclaration initiale s’agissant de la composition d’un logement distribué en cinq pièces, à savoir deux chambres, un séjour, une cuisine et une salle de bain.

En ce qui concerne la surface réelle :

11. Aux termes de l’article 324 M de l’annexe III au code général des impôts : « La surface pondérée des locaux de référence est déterminée en appliquant à leur surface réelle, mesurée au sol entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur, les correctifs prévus aux articles 324 N à 324 S. () »

12. Il résulte de l’instruction qu’à la date du 1er janvier 2023, la surface de 84 m² déterminée par l’administration figure dans l’acte d’acquisition de l’appartement et a été mentionnée dans la déclaration souscrite par le premier acquéreur de l’appartement. L’application de critères utilisés pour la réglementation de la vente immobilière ne constitue pas une critique opérante de la méthode, par la mesure au sol entre les murs, mise en œuvre pour établir les impositions en litige.

13. En se prévalant de ses propres déclarations sans les assortir de justificatifs techniques objectifs, M. et M^me D n’établissent pas qu’en ayant retenu une superficie de 19 m² pour la cave, conformément aux déclarations de son premier propriétaire, l’administration se serait méprise sur la surface brute de ce local annexe. Pour le même motif, et à la même date du 1er janvier 2023, la superficie de la place de parking, calculée séparément s’agissant d’un local à usage distinct, s’élève à 18 m².

En ce qui concerne les équivalences superficielles :

14. En premier lieu, aux termes de l’article 324 T de l’annexe III au code général des impôts : " I. La surface pondérée totale de la partie principale est obtenue en ajoutant à sa surface pondérée nette les surfaces représentatives des éléments d’équipement en état de fonctionnement. Ces équivalences superficielles sont déterminées conformément au barème suivant : Eau courante : 4 m² ; Gaz (en cas d’installation fixe) : 2 m² ; Electricité (par installation quelle que soit l’utilisation du courant) : 2 m² ; Installation sanitaire (éviers et W.-C. exclus) : par baignoire : 5 m² ; par receveur de douches ou bac à laver : 4 m² ; Par lavabo et autre appareil sanitaire : 3 m² ; W.-C. particulier (par unité) : 3 m² ; Egout (raccordement au réseau d') par local : 3 m² ; Vide-ordures (que celui-ci soit particulier au local ou commun à l’étage) : 3 m² ; Chauffage central, par pièce et annexe d’hygiène (que l’installation soit particulière au local ou commune aux différents locaux de l’immeuble) : 2 m². () "

15. L’appartement est desservi en eau courante et en électricité. Il l’est également en gaz, et la circonstance que les contribuables ne soient pas personnellement abonnés à ce service ne retire pas à la desserte en gaz son caractère d’équipement taxable, étant rappelé que la taxe foncière est un impôt réel et non pas personnel. La présence d’un unique lavabo n’est pas attestée autrement que par les déclarations H2 souscrites en septembre 2017 et octobre 2018 par M. D, alors que ces deux lavabos étaient mentionnés dans la déclaration précédente, non démentie par les attestations du notaire ayant reçu la dernière vente et qu’il serait aisé pour le contribuable de produire les photographies de ses équipements ou toute autre preuve de travaux de dépose. Chacune des 5, et non pas 4, pièces composant le logement doit se voir affectée d’une équivalence pour le chauffage.

16. Au total, les surfaces d’équivalence superficielle s’élèvent à 34 m² et non à 27 m² comme le demandent M. et M^me D au titre de l’année 2023.

En ce qui concerne le correctif d’ensemble :

17. Aux termes de l’article 324 P de l’annexe III au code général des impôts : « La surface pondérée () est affectée d’un correctif d’ensemble destiné à tenir compte, d’une part, de l’état d’entretien de la partie principale en cause, d’autre part, de sa situation. Ce correctif est égal à la somme algébrique des coefficients définis aux articles 324 Q et 324 R. () » Il résulte de l’article 324 Q de la même annexe que le coefficient d’entretien est déterminé conformément à un barème qui affecte un coefficient de 1,20 à un immeuble dont l’état est bon, c’est-à-dire une construction n’ayant besoin d’aucune réparation, un coefficient de 1,10 à un état assez bon, c’est-à-dire une construction n’ayant besoin que de petites réparations, un coefficient de 1 à un état passable, c’est-à-dire une construction présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d’habitabilité, un coefficient de 0,90 à un état médiocre c’est-à-dire une construction ayant besoin de réparations d’une certaine importance, encore que localisées et, enfin, un coefficient de 0,80 à un mauvais état d’entretien correspondant à une construction ayant besoin de grosses réparations dans toutes ses parties. Il résulte de l’article 324 R de l’annexe III au code général des impôts que le coefficient de situation est égal à la somme algébrique de deux coefficients destinés à traduire, le premier, la situation générale dans la commune, le second, l’emplacement particulier. Une situation excellente, offrant des avantages notoires sans inconvénients marquants donne lieu à l’application de coefficient de situations générale et particulière de + 0,10, une situation bonne, offrant des avantages notoires en partie compensés par certains inconvénients donne lieu à des coefficients de + 0,05, une situation ordinaire, n’offrant ni avantages ni inconvénients ou dont les uns et les autres se compensent, donne lieu à l’application de coefficients nuls, une situation médiocre, présentant des inconvénients notoires en partie compensés par certains avantages donne lieu à l’application de coefficients de – 0,05 et une situation mauvaise, présentant des inconvénients notoires sans avantages particuliers conduit à l’application de coefficients de – 0,10. Pour l’appréciation du coefficient d’entretien d’un immeuble à la date de l’imposition, doivent notamment être pris en compte les travaux éventuellement entrepris depuis cette date ainsi que les travaux envisagés dont la nécessité est attestée, dès lors que leur nature et leur montant révèlent le besoin de réparation de la construction.

18. Il résulte de l’instruction, d’une part, qu’en ayant arrêté à 1,20 le coefficient d’entretien, le service ne s’est pas mépris sur la nature de la construction qui n’a pas besoin de réparation, ainsi que l’a d’ailleurs constaté l’auteur d’une étude de préfaisabilité de travaux thermiques décrivant une construction globalement saine, sans aucun désordre majeur constaté ou signalé, des murs extérieurs présentant quelques fissures aux points singuliers, des enduits homogènes et bien adhérents, de grandes surfaces revêtues de faïence, une toiture terrasse et ses évacuations d’eau pluviales semblant étanches, sans traces de capillarité, ni sur les murs, ni sur le plancher, ni sur les plafonds, l’imperméabilité à l’eau semblant complétement assurée. Les travaux de traitement des façades, décidés en mars 2022 et achevés en 2024, se sont traduits par des reprises de métallerie, de ravalement et de réfection de sols de balcons. Il résulte de l’analyse des documents contractuels et des photographies versés, rapprochés de tous ceux qui les ont précédés, que, par le caractère limité des dépenses ramenées au niveau d’un appartement et par la nature des interventions techniques, qui impliquent nécessairement quelques réparations localisées, que les travaux de ravalement commandés doivent être qualifiés de travaux d’entretien sans révéler, en ce qui concerne l’appartement en cause, un besoin de réparation. Il ne résulte d’aucun élément que la structure était atteinte d’une pathologie du béton qui menaçait sa solidité. Les interventions ont donc consisté à maintenir et à pérenniser un état qui pouvait être qualifié de bon à la date de référence en application des dispositions de l’article 324 Q de l’annexe II au code général des impôts.

19. D’autre part, en ayant appliqué un coefficient de situation générale neutre de 0 et non de médiocre de – 0,05 comme demandé par les contribuables, l’administration a tenu compte de l’éloignement relatif du centre-ville de Mont-Saint-Aignan et des centres d’activité nécessaires à la vie courante que compense toutefois un environnement calme et agréable dans une zone agglomérée. Le coefficient de situation particulière de + 0,05 appliqué ne procède pas davantage d’une erreur d’appréciation dès lors que l’immeuble est situé dans un quartier résidentiel sans que les caractéristiques invoquées par eux, à savoir des pelouses sans massif, une absence de larges voies d’accès très bien aménagées, une absence de panorama, un ensoleillement médiocre et un standing moindre que d’autres résidences, à les supposer matériellement établies, puissent être considérées comme de réels inconvénients durablement constatés.

20. Les pondérations proposées par les requérants au sujet des cave et parking, s’agissant en particulier de leur entretien, semblable à celui de l’immeuble qui les abrite, ne sont justifiées que par des considérations d’usage de ces équipements, sans portée pour la mise en œuvre de la loi fiscale.

21. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit utile d’ordonner la désignation d’un expert ni, en l’espèce, opportun de proposer une médiation, que M. et M^me D, qui ne peuvent utilement se prévaloir de la position prise par l’administration fiscale à l’égard d’un immeuble dont ils sont propriétaires dans une autre commune, ne sont pas fondés à demander la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles ils ont été assujettis au titre de l’année 2023 dans la commune de Mont-Saint-Aignan et ne sont pas recevables à demander la réduction des cotisations de cette taxe mises en recouvrement au titre des années antérieures

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. et M^me D est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. C D, à M^me A D et au directeur régional des finances publiques de Normandie.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 février 2025.

Le magistrat désigné,

Signé

P. BLe greffier,

Signé

N. BOULAY

La République mande et ordonne au directeur régional des finances publiques de Normandie en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,

N. BOULAY

N°2402116