Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 17 décembre 2024, M. G… I…, M^me K… Capitaine, A… et M^me D… F…, M^me L… E…, M^me M… H… et l’association Défendons notre cadre de vie au Mesnil-Esnard, représentés par M^e Colliou, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté de permis de construire n° PC 076 429 24 O0007 délivré à la SCCV CO-COON Mesnil Esnard et à la SCI Montenotte le 20 juin 2024 par le maire de la commune du Mesnil-Esnard, ainsi que de la décision du 17 octobre 2024 portant rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune du Mesnil-Esnard une somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- l’arrêté a été signé par une autorité incompétente ;

- le dossier de permis de construire présente un caractère incomplet, en ce qu’il comporte en annexe 6 un certificat d’urbanisme n° CU 076 429 22 00142 du 17 novembre 2022 périmé et différent de celui n° CU 076 429 23 0 0148 du 26 octobre 2023 mentionné dans le permis de construire et ne figurant pas au dossier, en ce qu’il n’est pas fait mention de toute la végétation présente sur l’assiette du projet de construction, au moins de deux arbres, et en ce qu’il ne fait pas état des partis pris pour insérer le projet de construction dans son environnement ;

- le permis de construire méconnaît les dispositions de l’article 3.2 UAB du plan local d’urbanisme de la métropole Rouen Normandie ;

- le permis de construire méconnaît les dispositions de l’article 3.5 UAB du PLU de la métropole Rouen Normandie  ;

- le permis de construire méconnaît les dispositions de l’article 4.1 UAB du PLU de la métropole Rouen Normandie ;

- le permis de construire méconnaît les dispositions de l’article 6.1.2 du Livre 1er du règlement du PLUi ;

- le permis de construire méconnaît les dispositions de l’article R. 442-21 du code de l’urbanisme ainsi que l’arrêté préfectoral du 25 mars 1963 approuvant le lotissement TASSEL.

Par un mémoire en défense, enregistré le 7 juillet 2025, la SCI Montenotte et la SCCV Co Coon Mesnil-Esnard, représentées par M^e Malbesin, concluent, à titre principal, au rejet de la requête, à ce qu’une somme de 1 500 euros soit mise à la charge des requérants sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, et à titre subsidiaire, à ce qu’il soit sursis à statuer jusqu’à l’expiration d’un délai à fixer pour la régularisation de l’autorisation d’urbanisme et en tout état de cause, limiter l’annulation de l’acte aux vices qui l’affectent.

Elles font valoir que :

- la requête est irrecevable en tant qu’elle est présentée par M. et M^me F… et M^me E…, dépourvus d’un intérêt donnant qualité pour agir contre l’arrêté contesté ;

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Une ordonnance a fixé une clôture d’instruction immédiate le 11 septembre 2025, en application de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative.

La commune de Mesnil-Esnard a présenté un mémoire en défense le 11 septembre 2025, après la clôture de l’instruction, qui n’a pas été communiqué.

Par un courrier du 16 septembre 2025, le tribunal a sollicité la production d’une pièce complémentaire en application de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative. Cette pièce a été communiquée.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Delacour,

- les conclusions de M^me Thielleux, rapporteure publique,

- les observations de M^e Colliou, représentant les requérants,

- les observations de M^e Malbesin, représentant la SCI Montenotte et la SCCV Co Coon Mesnil-Esnard.

Considérant ce qui suit :

Par arrêté du 20 juin 2024, le maire de la commune du Mesnil-Esnard a délivré à la SCCV Co-Coon Mesnil Esnard et à la SCI Montenotte un permis de construire en vue de la réalisation d’une résidence service seniors composée de logements locatifs sociaux, d’autres en accession, d’un bâtiment à usage de restaurant et de l’extension de la bibliothèque sur les parcelles cadastrées section B n°s 160, 161, 190, 191, 192,19, 194 et 195, situées 88-90-92 route de Paris / 4 rue Romain Docquet sur le territoire de la commune. Par un courrier du 29 août 2024, M. G… I…, M^me K… Capitaine, A… et M^me D… F…, M^me L… E…, M^me M… H… et l’association Défendons notre cadre de vie au Mesnil-Esnard ont formé un recours gracieux contre le permis de construire auprès du maire la commune du Mesnil-Esnard. Leur recours gracieux a été rejeté par une décision du 17 octobre 2024. Par la présente requête, les requérants contestent l’ensemble de ces décisions.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne l’incompétence de l’auteur de l’acte :

Par arrêté du 3 juin 2022, régulièrement transmis au représentant de l’Etat le même jour et publié au recueil des actes administratifs, et dont les termes étaient suffisamment précis, M. B… J…, adjoint à l’urbanisme, a reçu délégation de fonctions et de signature du maire de Mesnil-Esnard afin de signer les autorisations d’occupation du droit des sols. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’arrêté attaqué doit être écarté.

En ce qui concerne le dossier de demande de permis de construire :

Aux termes de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire comprend : / a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; / b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. 431-33-1 ; / c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. / Pour l’application des articles R. 423-19 à R. 423-22, le dossier est réputé complet lorsqu’il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus. / Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente. ». Aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : (…) ». Aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également : (…) / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ».

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

Les dispositions des articles R. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme énumèrent de façon limitative les documents qui doivent être joints à la demande de permis de construire sans exiger la production des certificats d’urbanisme portant sur le terrain d’assiette du projet. En outre, la circonstance que le certificat d’urbanisme produit dans le cadre de la demande de permis de construire n’est pas celui qui a été délivré en dernier lieu aux pétitionnaires ne saurait être de nature à induire en erreur les services instructeurs à qui incombe la délivrance de ces certificats d’urbanisme. La notice architecturale ainsi que le plan de masse apportent les informations nécessaires sur le traitement des espaces libres et notamment la part des espaces verts par rapport à la surface du terrain et le nombre d’arbres existants, à abattre et à planter. En outre, la notice descriptive, qui précise l’implantation, la composition et le volume de la construction, les couleurs et les matériaux utilisés, le photomontage, ainsi que les photographies présentes au dossier permettent d’appréhender le bâti environnant et l’insertion du projet dans son environnement. Dès lors, le moyen tiré de l’incomplétude du dossier doit être écarté.

En ce qui concerne l’implantation des bâtiments :

En premier lieu, l’article 3.2 du règlement de la zone UAB du plan local d’urbanisme de la métropole Rouen Normandie, prévoit, s’agissant de l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, dans sa version applicable à la date de délivrance du certificat d’urbanisme du 22 novembre 2023, que : « (…) Au-delà de la bande de constructibilité renforcée / Les constructions peuvent s’implanter sur les limites séparatives : – si leur hauteur au point le plus haut n’excède pas 3,5 m au droit de la limite séparative et si leur gabarit reste compris à l’intérieur d’un angle de 45° au-delà des 3,5 m (voir schéma opposable n° 26 au sein du Livre 1) ; – ou si elles s’adossent à un mur de clôture existant ou à un bâtiment implanté en limite. C… ce cas, la hauteur du bâtiment à implanter (prise à l’égout de toiture ou à l’acrotère) ne peut dépasser la hauteur du point le plus haut du mur de clôture ou du bâtiment contre lequel est réalisé l’adossement (pris en limite séparative au droit du bâtiment à implanter) et le gabarit du nouveau bâtiment doit rester compris à l’intérieur d’un angle de 45° au-delà de la hauteur du mur ou du bâtiment existant sur lequel il s’adosse (voir schéma opposable n° 27 au sein du Livre 1) / En cas de retrait, les constructions doivent s’implanter à une distance au moins égale à la moitié de la hauteur maximale de la construction, avec un minimum de 3 m vis-à-vis de la limite séparative ». Aux termes de l’article 3.2 du chapitre 2 de la section 5 du Livre I du plan local d’urbanisme métropolitain :« (…) Si le règlement du Livre 2 les y autorisent, les constructions peuvent s’ implanter sur les limites séparatives : – si leur hauteur au point le plus haut n’excède pas 3,5 m au droit de la limite séparative et si leur gabarit reste compris à l’intérieur d’un angle de 45° au- delà des 3,5 m (schéma opposable n°26) ; – ou si elles s’adossent à un mur de clôture existant ou à un bâtiment implanté en limite et dont la hauteur est égale ou supérieure à 3,5 m. C… ce cas, la hauteur du bâtiment à implanter (prise à l’égout de toiture ou à l’acrotère) peut être supérieur à 3,5 m sans dépasser la hauteur du point le plus haut du mur de clôture ou du bâtiment contre lequel est réalisé l’adossement (pris en limite séparative au droit du bâtiment à implanter) et le gabarit du nouveau bâtiment doit rester compris à l’intérieur d’un angle à 45° au-delà de la hauteur du mur ou du bâtiment existant sur lequel il s’adosse (schéma opposable n°27) ».

S’il ressort des pièces du dossier que le futur restaurant adossé à un mur de clôture existant a vocation à s’implanter pour partie en dehors de la bande de constructibilité renforcée, la hauteur du bâtiment dédié au restaurant n’excède pas 3,5 mètres en limite séparative et reste compris dans un gabarit de 45 degrés, conformément aux dispositions de l’article 3.2 UAB du PLUi, interprétées conformément aux dispositions de l’article 3.2 du chapitre 2 de la section 5 du Livre I de ce plan, et, au demeurant, au rapport de présentation du PLU. Les requérants ne peuvent donc utilement se prévaloir de la circonstance que le bâtiment abritant le restaurant dépasse la hauteur du mur de clôture jouxtant ce bâtiment. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 3.2 de la zone UAB du PLUi doit être écarté.

En second lieu, aux termes de l’article 3.2 du règlement de la zone UAB du PLUi concernant les constructions implantées dans la bande de constructibilité renforcée : « Les constructions, installations ou aménagements nouveaux peuvent s’implanter sur les limites séparatives : – dans une bande de 15 m comptée perpendiculairement depuis l’alignement ou depuis la ligne de recul minimal d’implantation représentée sur le règlement graphique – Planche 2, – ou dans une bande de 20 m en bordure des voies où s’applique une ligne d’implantation représentée sur le règlement graphique – Planche 2. / En cas de retrait, elles doivent observer une distance au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction, avec un minimum de 3 m vis-à-vis de la limite séparative (…) ». Aux termes du règlement du lexique du même document : « Retrait / Le retrait est la distance séparant la construction d’une limite séparative. Il se mesure horizontalement et perpendiculairement à la limite séparative en tout point de la construction sauf mention spécifique au sein du règlement de zone (LIVRE 2 du règlement écrit). En cas d’implantation sur la limite séparative, les modalités de calcul du retrait ne s’appliquent pas pour les loggias et les attiques ». La hauteur est définie par le lexique du PLUi, dans sa version alors applicable, comme correspondant « à la différence entre le terrain naturel existant avant travaux et le point haut de la construction située à sa verticale » et « est calculée en tout point de la construction » et se distingue de la hauteur maximale autorisée présentée comme étant « la différence entre le terrain naturel existant et le point le plus haut de la construction située à sa verticale ».

Il résulte de ces dispositions, en particulier de la définition du « retrait » donnée par le lexique du règlement du PLU de la métropole Rouen Normandie, et précisant qu’il se mesure « en tout point de la construction sauf mention spécifique au sein du règlement de zone », mention qui n’existe pas l’espèce, que la distance devant être respectée par rapport aux limites séparatives de propriété pour l’implantation des bâtiments doit être calculée, non en se bornant à constater la différence d’altitude entre une construction en son point le plus élevé et le point de la limite séparative le plus proche, mais de manière glissante, en tout point du bâtiment, en tenant compte des retraits éventuels de la façade et des saillies.

En l’espèce, il est constant que le bâtiment C du projet d’une hauteur maximale de 9,16 mètres s’implante en partie dans la bande de constructibilité renforcée, comportant sur ses façades des balcons. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, et comme cela a été dit au point précédent, le retrait du bâtiment par rapport aux limites séparatives s’apprécie en tout point de la façade, y compris en intégrant la projection verticale des balcons, de telle sorte que, contrairement à ce que soutiennent les requérants, la hauteur maximale du bâtiment ne saurait servir de référence de calcul. Il ne ressort pas des pièces du dossier, notamment du plan de coupe, et il n’est pas en outre allégué, que la règle de retrait serait méconnue au niveau des balcons du bâtiment C, compte tenu de la hauteur de ceux-ci. Il s’ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 3.2 du règlement de la zone UAB du plan local d’urbanisme métropolitain doit être écarté.

En ce qui concerne la hauteur des bâtiments :

Selon l’article 3.5 du règlement de la zone UAB du PLUi, dans sa version applicable au litige : « La hauteur d’un bâtiment doit assurer la continuité ou le rythme volumétrique du front bâti. Elle ne doit pas porter atteinte aux conditions d’habitabilité ou d’utilisation des bâtiments en bon état existants sur les terrains voisins. / C… le cas d’une inscription graphique indiquée au règlement graphique – Planche 2, les constructions doivent s’y conformer. / (…) ». Aux termes du lexique inséré au sein du livre 1er du règlement du PLUi : « Le comble est le volume situé dans la charpente de la toiture du bâtiment entre l’égout et la toiture. La toiture du comble est le plan incliné par rapport à la façade du niveau inférieur et ne peut être en retrait de la façade. / Si le mur de dératellement est d’une hauteur supérieure à un mètre, alors il s’agit d’un étage et non d’un comble. / Le comble peut comporter des ouvertures à condition que la ou les ouvertures ne permettent pas d’émergence au-dessus du faîtage du comble. ». Selon ce même lexique : « Le comble à la Mansart est un comble dont chaque versant est formé de deux pans : le terrasson et le brisis, dont les deux pentes sont différentes. Le comble à la Mansart commence à l’intersection entre le nu de la façade et le plancher. Il peut comporter des ouvertures (baie/fenêtre) à conditions que la ou les ouvertures ne dépassent pas la ligne du brisis. Cette ouverture doit être pratiquée dans le brisis. Seule des ouvertures techniques sont autorisées au-delà de la ligne du brisis (trappes de désenfumage, accès techniques en toiture, édicules d’ascenseur…) ». Cette définition du comble est illustrée par les schémas opposables n°6 reproduits dans le lexique.

Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire a été délivré pour la construction d’un immeuble comportant un rez-de-chaussée, deux étages et de combles habitables. Ce dernier niveau, qui comporte un brisis d’une pente de 10° et un terrasson, se trouve entre le plancher haut et le toit à la Mansart et commence à l’intersection entre le nu de la façade et le plancher. Si le projet prévoit des ouvertures, celles-ci, qui ne dépassent pas la ligne du brisis, ne retirent pas à ce niveau sa qualification de comble. Par suite, le projet, qui prévoit, pour les bâtiments litigieux, un rez-de-chaussée, un étage et des combles, est conforme à ces dispositions. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UAB 3.5 doit ainsi être écarté.

En ce qui concerne l’insertion du projet dans son environnement :

En premier lieu, selon l’article 4.1 du règlement de la zone UAB du PLUi : « Les constructions, installations ou aménagements, tant du point de vue de leur situation, de leur volume que de leur aspect, ne doivent porter atteinte ni au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, ni aux perspectives monumentales et doivent s’insérer harmonieusement au bâti et au paysage environnants en tenant compte de leur caractère dominant. / Les bâtiments présentant un long linéaire sur voie doivent présenter une division en séquences de la façade voire de la toiture afin de prolonger le rythme du bâti environnant. / (…) ».

Pour rechercher l’existence d’une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il appartient à l’autorité administrative d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Les dispositions de cet article excluent qu’il soit procédé, dans le second temps du raisonnement, à une balance d’intérêts divers en présence, autres que ceux mentionnés par cet article et, le cas échéant, par le plan local d’urbanisme de la commune. Pour apprécier aussi bien la qualité du site que l’impact de la construction projetée sur ce site, il appartient à l’autorité administrative, sous le contrôle du juge, de prendre en compte l’ensemble des éléments pertinents et notamment, le cas échéant, la co-visibilité du projet avec des bâtiments remarquables, quelle que soit la protection dont ils bénéficient par ailleurs au titre d’autres législations.

Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet en litige se trouve dans la zone UAB du PLU décrit par le rapport de présentation comme « zone urbaine de centralité à dominante habitat », dont l’objectif est « de permettre la densification du tissu urbain au service du renforcement de la centralité et de la mixité des fonctions, tout en préservant la forme urbaine existante », à la fois entre une zone pavillonnaire, constituée de maisons en lotissement, quelques bâtis de caractère et une zone commerçante discontinue, composant un ensemble hétérogène d’architecture hétéroclite, avec des constructions de différentes hauteurs, dont certaines avec des volumes et gabarits imposants. Ce secteur gagné par l’urbanisation ne présente ni un caractère remarquable ni un intérêt particulier à l’exception du bâtiment abritant la bibliothèque actuelle, qui bénéficie d’une protection moyenne dans le PLU métropolitain. S’il est soutenu que le projet prévoit à la création d’un immeuble de 65 mètres de longueur et de 15 mètres de largeur, ainsi que d’un immeuble de 36 mètres de longueur et de plus de 20 mètres de largeur, ces immeubles situés en deuxième rideau d’urbanisation, et dont ne résulterait pas une densité d’habitat rompant de manière significative avec le tissu bâti environnant hétéroclite, n’affectent pas sensiblement, de par leurs volumes, le caractère des lieux avoisinants. Enfin, le projet contesté, de par ses formes, ses couleurs et les matériaux utilisés, qui intègre les caractéristiques des constructions environnantes, s’intègre dans l’environnement.

En deuxième lieu, aux termes de l’article 4.1 du livre Ier du règlement du PLUi : « Pour tous les bâtiments figurant au règlement graphique, repérés par le symbole « protection moyenne », les prescriptions suivantes s’appliquent : Tous les travaux effectués sur un élément repéré au document graphique doivent être conçus et mis en œuvre de façon à éviter toute dénaturation des caractéristiques conférant son intérêt patrimonial. / L’évolution du bâti est autorisée dans la mesure où le projet ne porte pas atteinte aux caractéristiques de l’élément protégé, ou permet d’assurer la sécurité des usagers ou la salubrité des locaux, et permet la mise en valeur, la requalification ou la restauration de l’édifice. / (…) ».

Si comme le soutiennent les requérants, la bibliothèque aménagée dans l’ancienne poste, constituée d’une façade en brique et meulière avec des modénatures en brique et d’une toiture en ardoise, bénéficie d’une protection moyenne identifiée au règlement graphique du plan local d’urbanisme de la métropole de Rouen Normandie, il ressort des pièces du dossier que le second bâtiment, qui regroupe à la fois l’extension de la bibliothèque actuelle, un bâtiment de logements et les différents services liés à la résidence services séniors, vient se raccorder à l’arrière du bâtiment existant de la bibliothèque sur une partie limitée de la façade latérale, sans que celle-ci ne s’en trouve démolie. Il ressort de ces mêmes pièces que ni la façade principale, ni même ses caractéristiques seront modifiées et qu’elle se trouve mise en valeur par les travaux envisagés, du fait notamment de la démolition, dans le cadre du projet, d’une extension de faible qualité architecturale accolée à la bibliothèque. Il suit de là que le projet ne porte pas atteinte aux caractéristiques de l’élément protégé et en particulier, de la façade, ni ne le dénature.

Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 4.1 du PLUi doit être écarté.

En ce qui concerne les places de stationnement :

En huitième lieu, aux termes de l’article 6.1.2 du livre Ier du règlement du PLUi : « (…) Pour toutes les destinations des constructions non soumises aux normes chiffrées ci-dessus (notamment (…) l’hébergement : (…) maison de retraite, résidence universitaire, foyer de travailleurs et de résidence autonomie, ect ), le nombre de places de stationnement doit être adapté et suffisant au regard de leurs natures, du taux et du rythme de leur fréquentation, de leur situation géographique par rapport au réseau de transports collectifs et aux parkings publics, de leur regroupement et du taux de foisonnement envisageable. (…) ». Selon le lexique de ce même document : « (…) La sous-destination « logement » recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l’exclusion des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement ». La sous-destination « logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs. – La sous-destination « hébergement » recouvre les constructions destinées à l’hébergement dans des résidences ou foyers avec services. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie. ».

En vertu des articles L. 631-13, L. 631-15, L. 631-16 et D. 631-27 du code de la construction et de l’habitation (CCH), une résidence services permet à ses occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables, précisés dans le contrat de location notamment lorsque le gérant de ces services est également le bailleur, et qui sont l’accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs, la mise à disposition d’un personnel spécifique attaché à la résidence, le cas échéant complétée par des moyens techniques, permettant d’assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et à la surveillance des biens, et le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés. Les occupants peuvent en outre souscrire des services spécifiques individualisables auprès de prestataires.

Il ressort des pièces du dossier et notamment de la notice architecturale que la résidence services seniors de 75 logements neufs, uniquement destinée à des personnes âgées, et assurant des services communs destinés à répondre aux besoins de cette catégorie de population, relève d’une vocation d’hébergement et non de logement au sens au sens des dispositions du plan local d’urbanisme de la métropole Rouen Normandie alors même que ce type de résidence n’est pas cité dans la liste non exhaustive des constructions relevant de cette sous-destination. Le projet n’est dès lors pas soumis aux normes chiffrées de nombre de places de stationnement prévues pour la sous-destination « logement » mais doit prévoir un nombre de places de stationnement adapté et suffisant au regard notamment de sa nature, du taux et du rythme de fréquentation et de sa situation géographique.

Il ressort des pièces du dossier que la résidence services séniors comporte 38 places de stationnement pour 75 logements, soit 0,5 place par logement. La résidence est en outre desservie par une ligne de bus desservant le centre-ville de Rouen. C… ces conditions, le nombre de places de stationnement prévu par le projet, eu égard au public concerné, à la présence de services communs et à la localisation de la résidence, apparaît adapté et suffisant au sens des dispositions précitées de l’article 6.1.3 du règlement du plan local d’urbanisme de la métropole Rouen Normandie. Si les requérants soutiennent en outre que le nombre de places prévues pour la bibliothèque et le restaurant serait insuffisant et adapté et qu’aucune place visiteur, au demeurant non exigée eu égard à la sous-destination de la résidence, n’est prévue, ils n’assortissent ce moyen d’aucune précision suffisante permettant d’en apprécier le bien-fondé. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 6.1.2 du plan local d’urbanisme métropolitain doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la modification du périmètre d’un lotissement préexistant :

Aux termes de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme : « Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu. / De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. / Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. / Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l’article L. 115-6. ». Selon l’article R. 442-21 du même code : «  Les subdivisions de lots provenant d’un lotissement soumis à permis d’aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 sauf : a) Lorsqu’elles consistent à détacher une partie d’un lot pour la rattacher à un lot contigu ; b) Lorsque ces subdivisions interviennent dans la limite du nombre maximum de lots autorisés, et résultent d’une déclaration préalable, d’un permis d’aménager, d’un permis valant division ou d’une division réalisée en application du a de l’article R. 442-1 dès lors que le lotisseur atteste de son accord sur cette opération par la délivrance d’une attestation. ». Les prescriptions du règlement d’un lotissement approuvé par l’autorité compétente ont un caractère réglementaire et s’imposent, par conséquent, tant à l’autorité chargée de délivrer le permis de construire qu’au pétitionnaire. Ce caractère s’attache également aux prescriptions d’urbanisme contenues dans le plan de division parcellaire approuvé par l’arrêté autorisant la création du lotissement.

Les requérants soutiennent que le projet de construction, qui comprend l’assiette de deux lots existants relevant du lotissement TASSEL vient en modifier le périmètre et vaut alors division de terrain en méconnaissance des dispositions de l’arrêté préfectoral du 25 mars 1963 approuvant ce lotissement. Il ressort toutefois des pièces du dossier que la commune de Mesnil-Esnard est désormais couverte par un plan local d’urbanisme intercommunal approuvé le 13 février 2020. Ainsi, les règles d’urbanisme contenues dans le document du lotissement, et notamment dans son règlement ou son cahier des charges, étaient caduques à la date de l’arrêté en litige. Par suite, les requérants ne peuvent pas utilement invoquer, à l’appui de leur requête, la méconnaissance des dispositions du règlement du lotissement ainsi que de celles de l’article R. 442-21 du code de l’urbanisme.

Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner la fin de non-recevoir opposée par la SCI Montenotte et la SCCV Co-Coon Mesnil-Esnard, que les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 20 juin 2024 par lequel le maire de la commune du Mesnil-Esnard a accordé un permis de construire à ces dernières afin de réaliser une résidence service seniors, un bâtiment à usage de restaurant et l’extension de la bibliothèque, ensemble la décision de rejet de leur recours gracieux, doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Mesnil-Esnard, qui n’est pas dans la présente instance, partie perdante, la somme que demandent les requérants sur leur fondement. Il y a en revanche lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge des requérants une somme de 1 500 euros à verser à la SCI Montenotte et la SCCV Co Coon Mesnil-Esnard au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. G… I… et autres est rejetée.

Article 2 : Les requérants verseront une somme globale de 1 500 euros à la SCI Montenotte et la SCCV Co Coon Mesnil-Esnard en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. G… I…, représentant unique des requérants, à la SCI Montenotte et la SCCV Co Coon Mesnil-Esnard, et à la commune de Mesnil-Esnard.

Délibéré après l’audience du 16 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Galle, présidente,

M^me Delacour, première conseillère,

M^me Esnol, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 octobre 2025.

La rapporteure,

Signé

L. Delacour

La présidente,

Signé

C. Galle

La greffière,

Signé

A. Hussein

La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Maritime en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.