Vu la procédure suivante :

Par un jugement avant-dire-droit du 13 février 2025, le tribunal a sursis à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sur la requête présentée par la SCI Hafeezson tendant à l’annulation pour excès de pouvoir de l’arrêté du 24 octobre 2023 par lequel le maire de la commune de Grand-Couronne a délivré à la SARL Arconance le permis de construire n°PC 76319 23 O 0073 pour la construction d’un bâtiment de 23 logements collectifs, ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux présenté le 18 décembre 2023.

Le 22 juillet 2025, la SARL Arconance a produit un arrêté de permis de construire modificatif délivré le 17 juillet 2025 par le maire de la commune de Grand-Couronne.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code du patrimoine ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Esnol,

- les conclusions de M^me Thielleux, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

Par un jugement avant-dire droit du 13 février 2025, le tribunal a fait application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et a sursis à statuer sur les conclusions présentées par la SCI Hafeezson tendant à l’annulation de l’arrêté du maire de Grand-Couronne du 24 octobre 2023 délivrant à la société Arconance le permis de construire n°PC 76319 23 O 0073 pour la construction d’un bâtiment de 23 logements collectifs, ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux présenté le 18 décembre 2023.

Par ce jugement, le tribunal a écarté l’ensemble des moyens de la requête à l’exception des moyens tirés du défaut de consultation de l’architecte des bâtiments de France, de la méconnaissance des dispositions de l’article 3.5. du règlement de la zone UD du plan local d’urbanisme de la métropole Rouen Normandie et de la méconnaissance des dispositions de l’article 5.2. du règlement de la zone UD du plan local d’urbanisme de la métropole Rouen Normandie et a accordé à la commune de Grand-Couronne et à la SARL Arconance un délai de quatre mois à compter de sa notification pour justifier de la délivrance d’un permis modificatif permettant de régulariser les trois vices précités. Par un arrêté du 17 juillet 2025 n°PC 76319 23 O 0073 M02, le maire de la commune de Grand-Couronne a délivré à la SARL Arconance un second permis de construire modificatif.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. »

A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l’appui de la contestation de l’acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu’il n’a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant-dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu’il s’agisse d’un moyen déjà écarté par la décision avant-dire droit ou de moyens nouveaux, à l’exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.

La requérante n’a soulevé aucun moyen dirigé contre la mesure de régularisation du 17 juillet 2025.

En premier lieu, aux termes de l’article R. 423-59 du code de l’urbanisme : « Sous réserve des dispositions des articles L. 752-4, L. 752-14 et L. 752-17 du code de commerce et des exceptions prévues aux articles R*423-60 à R*423-71-1, les collectivités territoriales, services, autorités ou commissions qui n’ont pas fait parvenir à l’autorité compétente leur réponse motivée dans le délai d’un mois à compter de la réception de la demande d’avis sont réputés avoir émis un avis favorable. »

Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif délivré le 17 juillet 2025 l’a été postérieurement à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France (ABF) délivré le 7 août 2024 antérieurement au jugement avant-dire-droit du 13 février 2025, mais également à la suite d’une nouvelle demande d’avis adressée à l’ABF le 8 avril 2025 par la commune dans le cadre de l’instruction de la demande de second permis de construire modificatif déposée par la SARL Arconance le 1er avril 2025. Cette demande d’avis est restée sans réponse. Il est constant qu’un avis favorable implicite est ainsi né préalablement à la délivrance du permis de construire modificatif délivré le 17 juillet 2025. Par suite, le permis de construire modificatif délivré le 17 juillet 2025 est de nature à régulariser le vice tiré du défaut de consultation de l’architecte des bâtiments de France préalablement à la délivrance de l’autorisation d’urbanisme. Le moyen soulevé en ce sens doit donc être écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article 5.2. du règlement de la zone UD du plan local d’urbanisme de la métropole de Rouen Normandie : « 5.2(….) Dans le secteur UD-1 / Au moins 30% de la surface du terrain doit être traitée en espaces verts. » Aux termes du lexique du même plan local d’urbanisme : « (…) Coefficient de biotope. Le coefficient de biotope établit un ratio entre la surface favorable à la biodiversité et la surface d’une parcelle construite ou devant l’être. Il vient en complémentarité des espaces verts (de pleine terre), il permet la création d’espaces végétalisés dits « complémentaires ». / Ces espaces peuvent comprendre des espaces végétalisés de pleine terre, sur dalles, sur des toitures terrasses, à des niveaux intermédiaires ou au dernier étage d’une construction et également à des surfaces végétalisées verticales. / Le coefficient de biotope s’appuie sur un système de pondération des surfaces végétalisées, calculé en fonction de leurs intérêts écologiques et paysagers. Pour chaque type de surface végétalisée une pondération spécifique s’applique. Voir l’article 5.1.2 de la section 4 : « Les dispositions du règlement graphique et des règles associées (…) ». Le lexique de ce PLU définit d’autre part « l’espace vert » ainsi : « L’espace vert correspond à un espace non construit, de « pleine terre », répondant aux conditions cumulatives suivantes : ▪ Sa surface est perméable et est constituée de 70% minimum de pleine terre non recouverte pas des graviers, les 30% maximum restant peuvent être recouverts par des graviers; ▪ Sa profondeur est de 2,30 m minimum à compter de sa surface, il ne comporte que le passage éventuel de réseaux (électricité, téléphone, internet, eau potable, eaux usées ou pluviales) ; ▪ Il peut recevoir des plantations de type arbre tige ou de haute tige notamment. (…) Ces espaces verts peuvent être comptabilisés au titre du coefficient de biotope dans les secteurs de biotopes concernés. Les aires de stationnement et leurs accès sont exclus des espaces verts de pleine terre. »

Il est constant que la surface du terrain est de 712,30 m². Le terrain d’assiette n’est pas situé en secteur de biotope. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire modificatif que la surface totale d’espaces verts de pleine terre du projet est désormais de 213,71 m². Cette surface est supérieure au minimum de 30% de surface d’espaces verts par rapport à la surface totale du terrain. Le permis de construire modificatif délivré le 17 juillet 2025 a ainsi été de nature à régulariser le vice tiré de la méconnaissance de l’article 5.2. du règlement de la zone UD du plan local d’urbanisme de la métropole de Rouen Normandie.

En troisième lieu, aux termes de l’article 3.5. du règlement de la zone UD du plan local d’urbanisme intercommunal de la métropole de Rouen Normandie : « 3.5. Hauteur des constructions / La hauteur d’un bâtiment doit assurer la continuité ou le rythme volumétrique du front bâti. Elle ne doit pas porter atteinte aux conditions d’habitabilité ou d’utilisation des bâtiments en bon état existants sur les terrains voisins. / Dans le cas d’une inscription indiquée au règlement graphique – Planche 2, les constructions doivent s’y conformer. / En l’absence d’inscription graphique, la hauteur maximale autorisée est fixée à 14m en tout point du bâtiment. La hauteur maximale exprimée en niveaux est de R+2+C ou A. Ces deux règles sont cumulatives. » Aux termes du lexique de ce règlement : « Combles / Le comble est le volume situé dans la charpente de la toiture du bâtiment entre l’égout et la toiture. La toiture du comble est le plan incliné par rapport à la façade du niveau inférieur et ne peut être en retrait de la façade. / Si le mur de dératellement est d’une hauteur supérieure à un mètre, alors il s’agit d’un étage et non d’un comble. / Le comble peut comporter des ouvertures à condition que la ou les ouvertures ne permettent pas d’émergence au-dessus du faîtage du comble. / Cas particulier d’un comble à la Mansart / Le comble à la Mansart est un comble dont chaque versant est formé de deux pans : le terrasson et le brisis, dont les deux pentes sont différentes. Le comble à la Mansart commence à l’intersection entre le nu de la façade et le plancher. Il peut comporter des ouvertures (baie/fenêtre) à conditions que la ou les ouvertures ne dépassent pas la ligne du brisis. Cette ouverture doit être pratiquée dans le brisis. Seules des ouvertures techniques sont autorisées au-delà de la ligne du brisis (trappes de désenfumage, accès techniques en toiture, édicules d’ascenseur…). » Cette définition est assortie de trois schémas opposables, illustrant, pour le second la notion de mur de dératellement, et pour le dernier, la notion de combles à la Mansart. Le « dératellement » est défini par le lexique comme « Hauteur du mur avant le début de la pente de toit et le plancher fini » et un schéma illustratif assortit cette définition.

Il ressort des pièces du dossier que l’immeuble en litige comporte, selon le dossier de demande de permis de construire modificatif PC 76319 23 00073 M02, un rez-de-chaussée, deux niveaux et un niveau supplémentaire de combles.

Le dernier niveau, identifié comme des « combles » dans le dossier de demande du permis de construire modificatif reprend les mêmes caractéristiques que celui du projet initial et particulièrement, prévoit une structure constituée d’une superposition d’un mur de détarellement vertical, d’un brisis et d’un terrasson. S’il est constant que la surface habitable des différents niveaux du projet a été modifiée par le permis de construire modificatif, il ressort des pièces du dossier, qu’en ce qui concerne le dernier niveau, elle a été réduite d’environ de 3 m². En outre, la hauteur du mur de dératellement, mesurée entre le début de la pente du toit et le plancher fini conformément au lexique, reste supérieure à 1 mètre au vu des plans de coupe fournis au dossier. Par ailleurs, les autres caractéristiques du dernier niveau, à savoir, la succession du mur de dératellement, du brisis et du terrasson, la pente du brisis étant de 60% et celle du terrasson de 7%, la hauteur sous plafond de 2,50 mètres au dernier niveau pour l’essentiel des surfaces, les ouvertures extérieures sur la façade dans la continuité des étages inférieurs et la présence de balcon, n’ont fait l’objet d’aucune modification. Enfin et particulièrement, alors que le projet se présente comme comportant une structure de comble à la Mansart par l’ajout d’un brisis et terrasson, le permis modificatif ne prévoit pas que cette toiture à la Mansart commence à « l’intersection entre le nu de la façade et le plancher » comme l’impose le lexique du PLU de la métropole Rouen Normandie, mais prévoit qu’elle débute en haut d’un mur de dératellement dont la hauteur excède en outre manifestement 1 mètre à compter du plancher.

Dans ces conditions, malgré l’intervention du permis de construire modificatif, le dernier niveau du projet doit être regardé non comme des combles mais comme un étage supplémentaire portant la hauteur de la construction exprimée en nombre de niveaux à « R+3 ». Le permis de construire modificatif n’a pas permis la régularisation du vice relevé dans le jugement avant-dire droit du 13 février 2025. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 3.5 du règlement de la zone UD du plan local d’urbanisme doit être accueilli.

Sur l’application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

Il résulte de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Il en va de même lorsque le juge constate que la légalité de l’autorisation d’urbanisme prise pour assurer la régularisation de ce premier vice est elle-même affectée d’un autre vice, qui lui est propre. Il lui appartient alors de surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi, en invitant au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de cette nouvelle autorisation, sauf si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, ou si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation.

Aucune disposition légale ou règlementaire ne permet d’appliquer de manière successive l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme pour la régularisation d’un même vice affectant le permis de construire initial. Ainsi, lorsqu’une mesure de régularisation a été notifiée au juge après un premier sursis à statuer, et qu’il apparaît, au vu des pièces du dossier, que cette mesure n’est pas de nature à régulariser le vice qui affectait l’autorisation d’urbanisme initiale, il appartient au juge d’en prononcer l’annulation, sans qu’il y ait lieu de mettre à nouveau en œuvre la procédure prévue à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme pour la régularisation du vice considéré.

En l’espèce, le tribunal a déjà prononcé un sursis à statuer, en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, en raison de la méconnaissance par l’arrêté du 24 octobre 2023 des dispositions de l’article 3.5. du règlement de la zone UD du plan local d’urbanisme intercommunal de la métropole Rouen Normandie. Il résulte de ce qui a été dit aux points 10 à 13 que l’arrêté du 17 juillet 2025 délivrant le permis de construire modificatif ne procède pas à la régularisation de ce vice.

D’une part, en application des principes rappelés aux points 14 et 15, il n’y a pas lieu, de mettre à nouveau en œuvre la procédure prévue à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme aux fins de permettre la régularisation de ce vice. D’autre part, le vice tiré de la méconnaissance de l’article 3.5 du règlement du PLU, qui affecte toujours le permis de construire litigieux malgré l’intervention du permis modificatif du 17 juillet 2025 étant le même que celui affectant le permis initial, il n’y a pas lieu non plus de faire application les dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme afin de prononcer l’annulation partielle du permis en litige.

Il résulte de ce qui précède que l’arrêté du 24 octobre 2023 portant permis de construire, ensemble la décision implicite de rejet du recours gracieux formé contre cet arrêté, ainsi que, par voie de conséquence, des arrêtés de permis modificatif des 21 décembre 2023 et 17 juillet 2025 doivent être annulés.

Sur les frais d’instance :

Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…) ».

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCI Hafeezson, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la SARL Arconance demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la SARL Arconance une somme de 750 euros et à la charge de la commune de Grand-Couronne une somme de 750 euros au titre des frais exposés par la SCI Hafeezson et non compris dans les dépens.

La présente instance n’a donné lieu à aucun dépens. Par suite, les conclusions présentées par la commune de Grand-Couronne tendant à la mise à la charge des dépens ne peuvent qu’être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 24 octobre 2023 portant permis de construire, la décision implicite de rejet du recours gracieux formé contre cet arrêté, ainsi que les arrêtés de permis modificatif des 21 décembre 2023 et 17 juillet 2025 sont annulés.

Article 2 : La SARL Arconance et la commune de Grand-Couronne verseront chacune une somme de 750 euros à la SCI Hafeezson en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Les conclusions de la SARL Arconance présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Les conclusions de la commune de Grand-Couronne présentées sur le fondement de l’article R. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 6 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Hafeezson, à la commune de Grand-Couronne, et à la SARL Arconance.

Copie en sera adressée en application de l’article R. 751-10 du code de justice administrative au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Rouen et pour information au préfet de la Seine-Maritime.

Délibéré après l’audience du 16 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Galle, présidente,

M. Bellec, premier conseiller,

et M^me Esnol, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 octobre 2025.

La rapporteure,

signé

B. Esnol

La présidente,

signé

C. Galle

La greffière,

signé

A. Hussein

La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Maritime en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.