Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 17 septembre 2024, 25 février 2025 et 7 mai 2025, M. A… E… C…, représenté par M^e Houssais, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) de condamner la commune des Authieux à lui verser la somme de 188 737 euros, tous intérêts compris au jour du jugement, en réparation des préjudices matériels subis du fait de l’illégalité des décisions du maire de la commune des Authieux des 20 décembre 2022 et 4 mai 2023 lui refusant la délivrance de permis de construire ;

2°) de condamner la commune des Authieux à lui verser la somme de 2 000 euros tous intérêts compris, en réparation de son préjudice moral ;

3°) de mettre à la charge de la commune des Authieux la somme de 7 400 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- la responsabilité pour faute de la commune est engagée dès lors que le maire de la commune des Authieux lui a refusé illégalement la délivrance d’un permis de construire pour la transformation d’un restaurant en trois logements le 4 mai 2023, comme l’a jugé le tribunal administratif de Rouen ;

- la responsabilité pour faute de la commune est engagée dès lors que le maire de la commune des Authieux lui a refusé illégalement la délivrance d’un permis de construire pour la transformation d’un restaurant en trois logements le 20 décembre 2022, ce refus étant fondé sur le même motif que le refus de permis de construire du 4 mai 2023, annulé par le tribunal ;

- la responsabilité sans faute de la commune est engagée pour rupture d’égalité devant les charges publiques, dès lors qu’à la suite du jugement d’annulation du tribunal administratif de Rouen en date du 16 mai 2024, la commune n’a pas pris acte du jugement du tribunal administratif de Rouen et a attendu la naissance d’un permis tacite ce qui a entrainé une perte de chance de conclure la vente ;

- il a subi un préjudice direct et certain, dès lors, notamment, que les parties ont renoncé contractuellement à la condition suspensive relative au dépôt et à l’obtention d’un permis de construire, de sorte que l’impossibilité de réaliser son projet résulte uniquement des refus litigieux ;

- il a subi un préjudice économique qui peut être estimé à un montant de 188 737 euros du fait de la perte de chance de revendre le bien en réalisant une plus-value, qui correspond à la différence entre le prix d’achat augmenté du coût des travaux d’aménagement, et le montant du prix de revente attendu ainsi que des frais d’architectes exposés pour établir ses demandes de permis de construire ;

-il a subi un préjudice moral qui doit être réparé à hauteur de 2 000 euros tous intérêts compris.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 23 janvier 2025, 3 avril 2025 et 16 mai 2025, la commune des Authieux, représentée par M^e Hubert, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge du requérant une somme de 6 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que les entiers dépens.

Elle soutient qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Bellec, premier conseiller,

- les conclusions de M^me Thielleux, rapporteure publique,

- les observations de M^e Dubarry, substituant M^e Houssais, représentant M. C….

Considérant ce qui suit :

1. Par des arrêtés du 20 décembre 2022 et du 4 mai 2023, le maire de la commune des Authieux a refusé la délivrance de permis de construire à M. C… portant sur la transformation d’un ancien restaurant en trois logements, sur un terrain cadastré 27 AB 42 et 27 AC 118. Par un jugement n° 2302682 du 16 mai 2024 devenu définitif, le tribunal administratif de Rouen a annulé la décision du maire de la commune des Authieux en date du 4 mai 2023. M. C… a adressé le 17 mai 2024 une demande indemnitaire préalable au maire de la commune des Authieux qui l’a rejetée implicitement. Le requérant demande au tribunal de condamner la commune des Authieux à l’indemniser des préjudices qu’il estime avoir subis du fait de l’illégalité des décisions du 20 décembre 2022 et 4 mai 2023 et du comportement fautif de la commune.

Sur les fautes :

En ce qui concerne l’illégalité de l’arrêté du 4 mai 2023 :

2. Par un jugement du 16 mai 2024, le tribunal administratif de Rouen a annulé le refus de permis de construire du 4 mai 2023 au motif que ce refus était entaché d’une erreur de droit, et que la demande de substitution de base légale sollicitée par la commune sur le fondement de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ne pouvait être accueillie au motif que la sécurité de lutte contre l’incendie était suffisante en l’assortissant, le cas échéant, de prescriptions spéciales. Dès lors, le requérant est fondé à soutenir que la décision du 4 mai 2023 est entachée d’une illégalité fautive.

En ce qui concerne l’illégalité de l’arrêté du 20 décembre 2022 :

3. Le requérant soutient que par son arrêté du 20 décembre 2022, que M. C… n’a pas contesté devant le tribunal administratif, le maire de la commune des Authieux lui a illégalement refusé la délivrance d’un permis de construire pour la transformation d’un restaurant en trois logements, dès lors que l’arrêté du 20 décembre 2022 repose sur le même motif que l’arrêté de refus de permis de construire en date du 4 mai 2023 annulé par le tribunal administratif de Rouen.

4. Il résulte de l’instruction que le maire de la commune des Authieux a refusé le permis de construire sollicité le 20 septembre 2022 au motif que l’installation d’un point incendie à moins de 100 mètres du projet pour assurer la conformité au règlement de défense extérieure contre l’incendie était seulement en projet et que le projet n’est donc pas conforme au règlement départemental de défense extérieure contre l’incendie.

5. Le motif de l’arrêté du 20 décembre 2022 est entaché de la même erreur de droit que l’arrêté du 4 mai 2023, dès lors que les dispositions du règlement départemental de défense extérieure contre l’incendie, prévu par le code général des collectivités territoriales, qui relève d’une législation distincte et le code de l’urbanisme, ne sont pas directement opposables aux demandes d’autorisation d’urbanisme. Par suite, le requérant est fondé à soutenir que cet arrêté est entaché d’une illégalité fautive.

En ce qui concerne le comportement fautif de la commune à la suite du jugement du 16 mai 2024 :

6. Aux termes de l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’un refus opposé à une demande d’autorisation d’occuper ou d’utiliser le sol ou l’opposition à une déclaration de travaux régies par le présent code a fait l’objet d’une annulation juridictionnelle, la demande d’autorisation ou la déclaration confirmée par l’intéressé ne peut faire l’objet d’un nouveau refus ou être assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues postérieurement à la date d’intervention de la décision annulée sous réserve que l’annulation soit devenue définitive et que la confirmation de la demande ou de la déclaration soit effectuée dans les six mois suivant la notification de l’annulation au pétitionnaire ».

7. Il résulte de ces dispositions que l’annulation par le juge de l’excès de pouvoir de la décision qui a refusé de délivrer un permis de construire, ou qui a sursis à statuer sur une demande de permis de construire, impose à l’administration, qui demeure saisie de la demande, de procéder à une nouvelle instruction de celle-ci, sans que le pétitionnaire ne soit tenu de la confirmer. En revanche, un nouveau délai de nature à faire naître une autorisation tacite ne commence à courir qu’à dater du jour de la confirmation de sa demande par l’intéressé. En vertu des dispositions, de l’article R. 424-1 du code de l’urbanisme, la confirmation de la demande de permis de construire par l’intéressé fait courir un délai de trois mois, à l’expiration duquel le silence gardé par l’administration fait naître un permis de construire tacite.

8. Le requérant soutient que la commune des Authieux n’a pas « pris acte » du jugement du tribunal administratif de Rouen du 16 mai 2024, et a attendu la naissance d’un permis tacite, ce qui serait à l’origine d’un préjudice anormal et spécial de nature à engager la responsabilité sans faute de la commune sur le fondement d’une rupture d’égalité devant les charges publiques. Toutefois, M. C… ne développe à l’appui de ce moyen qu’un argument relatif à un comportement fautif ou à une carence fautive de la commune dans le cadre de l’exécution du jugement n° 2302682 du 16 mai 2024, qui serait donc susceptible, le cas échéant, d’engager la responsabilité pour faute de la commune et non sa responsabilité sans faute. Il résulte de l’instruction que le jugement précité ne comportait aucune mesure d’injonction. Par ailleurs, le requérant n’a pas confirmé sa demande de permis de construire en vertu de l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme susvisé et a donc lui-même fait obstacle à la naissance d’un permis tacite trois mois après la confirmation de sa demande. Par suite, M. C… ne démontre pas l’illégalité du comportement de la commune dans le cadre de l’exécution du jugement n° 2302682 du 16 mai 2024. Par suite, le requérant n’établit pas l’existence d’un comportement fautif de la commune de nature à engager sa responsabilité.

Sur les préjudices :

9. M. C…, qui n’a pas acquis le bien immobilier faisant l’objet des refus de permis en litige, demande au tribunal de l’indemniser, en premier lieu, d’un préjudice financier lié à l’impossibilité de réaliser une opération immobilière consistant à acheter le bien immobilier faisant l’objet du permis pour réaliser des travaux, à le diviser en trois logements puis à le revendre. Il demande également le remboursement des frais d’architecte inutilement exposés pour le dépôt de ses demandes de permis de construire successifs. Il demande enfin l’indemnisation de son préjudice moral.

S’agissant du lien de causalité entre l’illégalité de l’arrêté du 20 décembre 2022 et les préjudices :

10. Si l’illégalité dont est entachée une décision administrative constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la puissance publique, elle n’est de nature ouvrir droit à réparation que dans la mesure où son application a entraîné un préjudice direct et certain.

11. D’une part, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ».

12. D’autre part, il résulte de dispositions des articles L. 421-6, L. 421-7 et L. 424-1 du code de l’urbanisme qu’il revient à l’autorité administrative compétente en matière d’autorisations d’urbanisme de s’assurer de la conformité des projets qui lui sont soumis aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6 et de n’autoriser, sous le contrôle du juge, que des projets conformes à ces dispositions. En l’absence de dispositions y faisant obstacle, il est loisible au pétitionnaire, le cas échéant après que l’autorité administrative compétente lui a fait part des absences de conformité de son projet aux dispositions mentionnées à l’article L. 421-6, d’apporter à ce projet, pendant la phase d’instruction de sa demande et avant l’intervention d’une décision expresse ou tacite, des modifications qui n’en changent pas la nature, en adressant une demande ou en complétant sa déclaration en ce sens accompagnée de pièces nouvelles qui sont intégrées au dossier afin que la décision finale porte sur le projet ainsi modifié. L’autorité administrative compétente dispose également, sans jamais y être tenue, de la faculté d’accorder le permis de construire ou de ne pas s’opposer à la déclaration préalable en assortissant sa décision de prescriptions spéciales qui, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, ont pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect. Le pétitionnaire auquel est opposée une décision de refus de permis de construire ou d’opposition à déclaration préalable ne peut utilement se prévaloir devant le juge de l’excès de pouvoir de ce que l’autorité administrative compétente aurait dû lui délivrer l’autorisation sollicitée en l’assortissant de prescriptions spéciales.

13. Il résulte de l’instruction que le maire de la commune des Authieux, qui a entendu se fonder sur l’existence d’un risque d’incendie pour refuser, par son arrêté du 20 décembre 2022, le permis de construire sollicité par M. C…, aurait pris la même décision s’il s’était fondé non sur les seules dispositions du règlement départemental de défense extérieur contre l’incendie, mais sur l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, dès lors que, ainsi qu’il a été dit au point 12, le maire n’est jamais tenu d’accorder le permis de construire sollicité en assortissant sa décision de prescriptions spéciales.

14. Par suite, l’erreur de droit dont est entachée l’arrêté du 20 décembre 2022 ne présente pas un lien de causalité direct avec les préjudices invoqués par M. C….

S’agissant du lien de causalité entre l’illégalité de la décision du 4 mai 2023 et les préjudices :

15. Il résulte de l’instruction que M. C… a signé un compromis de vente avec M. D… le 28 avril 2022 comportant des conditions suspensives tenant au financement du projet et l’obtention d’un permis de construire. Le compromis indique « la présente vente sera caduque du fait de la non-obtention de l’autorisation (d’urbanisme) dans un délai de trois mois à compter du dépôt de la demande », cette dernière devant intervenir dans les vingt jours suivant la signature du compromis de vente. Il résulte de l’instruction que la première demande de permis de construire de M. C…, déposée au-delà du délai de 20 jours prévu par le compromis de vente, a en outre été refusée par le maire de la commune des Authieux par un arrêté du 20 septembre 2022. Toutefois, il résulte également de l’instruction que le vendeur et M. C… ont signé le 12 octobre 2022 un avenant au compromis de vente du 28 avril 2022, démontrant leur souhait, à la date du 12 octobre 2022, de proroger la validité de ce compromis. M. C… a déposé une nouvelle demande de permis de construire le 30 septembre 2022, qui a néanmoins été refusée par la décision précitée du 20 décembre 2022. Si M. C… soutient que le vendeur n’a renoncé à la vente que par un courrier du 31 juillet 2023 postérieur à la décision de refus de permis de construire prise par le maire de la commune des Authieux le 4 mai 2023 et en raison de ce refus, il résulte toutefois de l’instruction que le conseil de M. C… a écrit au vendeur le 20 mars 2023 un courrier dans lequel il indique que d’après M. C… lui-même, le vendeur a sollicité l’annulation de la vente, et dans lequel M. C… sollicite finalement la conclusion d’un second avenant au compromis de vente, laquelle n’est cependant jamais intervenue. En outre, il résulte également du courrier du 31 juillet 2023 adressé par l’avocat du vendeur à celui de M. C…, que d’une part, M. C… n’avait pas informé le vendeur de l’intervention d’un premier refus de permis de construire en date du 20 septembre 2022, en violation des conditions prévues au compromis de vente, et d’autre part, que le vendeur indique avoir renoncé à la vente du bien en cause avant la décision portant refus de permis de construire du 4 mai 2023 en indiquant que « je note également que M. C… a déposé un nouveau permis de construire (…) le 7 mars 2023. Ce nouveau permis de construire n’aura aucune incidence sur la finalité de la vente puisque, je le rappelle, ladite vente est aujourd’hui caduque ». Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’à la date du 4 mai 2023, le compromis de vente était déjà caduc et qu’il n’existe ainsi aucun lien de causalité entre l’illégalité fautive de la décision portant refus de permis de construire du 4 mai 2023 et les préjudices invoqués par M. C….

16. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions indemnitaires présentées par M. C… ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

17. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune des Authieux, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que M. C… demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de M. C… une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la commune des Authieux et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. C… est rejetée.

Article 2 : M. C… versera à la commune des Authieux une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié M. A… E… C… et à la commune des Authieux.

Délibéré après l’audience du 2 avril 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Galle, présidente,

M. Bellec, premier conseiller,

et M^me Delacour, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026.

Le rapporteur,

Signé

C. Bellec

La présidente,

Signé

C. Galle

La greffière,

Signé

A. Hussein

La République mande et ordonne au préfet de l’Eure en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.