Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 7 juin 2023, le 24 janvier 2024, le 11 mars 2024 et le 6 mai 2024, M^me B A, représentée par M^e Hansen, demande au tribunal :

1°) d’annuler la délibération du 18 janvier 2023 n° 2023-057 CE par laquelle le conseil exécutif de la collectivité d’outre-mer de Saint-Barthélemy a accordé un permis de construire modificatif n° PC 971123 17 00119 M04 à la société Universal Imports, ensemble la décision de rejet tacite opposée au recours gracieux contre cette décision ;

2°) de mettre solidairement à la charge de la collectivité d’outre-mer de Saint-Barthélemy et de la société Universal Imports la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

Sur la légalité externe :

— Le dossier est entaché d’omissions, d’erreurs et d’insuffisances ;

o l’omission de l’emplacement et des caractéristiques de la servitude de passage dans le plan de masse du dossier de demande n’a pas permis aux services instructeurs de contrôler que le terrain dispose d’une desserte effective à travers la servitude de passage dont il bénéficie, laquelle est exigée par l’article U 3 de la carte d’urbanisme ;

o le tableau des destinations indique que le projet est à destination d’habitation alors qu’il relève de la destination du commerce dès lors qu’il s’agit d’hébergements touristiques ; cette erreur est de nature à avoir faussé l’appréciation de l’administration sur le respect des règles d’urbanisme, notamment celles de l’article U 9 sur le stationnement qui fait varier le nombre de places de stationnement requises selon que le projet est à destination d’habitation ou d’hébergement para-hôtelier ;

—  La demande de permis de construire est tardive ; le permis de construire modificatif contesté a été demandé le 13 octobre 2022 alors que la date de caducité du permis de construire initial était fixée au 13 juillet 2021, en violation de l’article 133-53 du code de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction de Saint-Barthélemy (ci- après « CUHC ») ;

Sur la légalité interne :

— le permis initial comme rappelé ci-dessus était périmé ;

— le permis modificatif méconnaît l’article 133-52 du CUHC et le règlement de la carte d’urbanisme en ses articles U1, U2, U3, U4, U7, U8 et U9 de la carte d’urbanisme ;

— le permis modificatif méconnaît les articles 112-7 et 112-8, l’article 112-2, et l’article 112-6 du CUHC.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 22 décembre 2023, le 19 février 2024 et le 3 avril 2024, la communauté d’outre-mer de Saint-Barthélemy, représentée par M^e Destarac, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la requérante la somme de 3 000 euros en application de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé.

Par des mémoires en observation, enregistrés le 7 novembre 2023, le 18 février 2024 et 5 avril 2024, la SAS Universal Imports, représentée par M^e Moustardier, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la requérante la somme de 5 000 euros, en application de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— à titre principal, la requête est irrecevable en raison ;

o de sa tardiveté ;

o du défaut d’intérêt à agir de la requérante.

— les autres moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 7 mai 2024, la clôture d’instruction a été fixée au 24 mai 2024.

Un mémoire présenté pour la requérante a été enregistré le 12 mai 2025.

Conformément à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, le greffe du tribunal administratif a invité la requérante à régulariser sa requête par la production de la preuve de la notification de son recours contentieux. Les pièces ont été transmises le 27 mars 2025, puis communiquées.

En réponse à la demande transmises aux parties par le tribunal sur le fondement des dispositions de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative, M^me A et la collectivité d’outre-mer de Saint-Barthélemy ont produit des pièces le 25 et le 27 mars 2025, qui ont été communiquées.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy ;

— le règlement de la carte de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Ceccarelli, première conseillère,

— les conclusions de M^me Créantor, rapporteure publique,

— les observations de M^e Marx, représentant M^me A ;

— les observations de M^e Moustardier, représentant la SAS Universal Imports ;

— et les observations de M^e Destarac, représentant la collectivité.

Considérant ce qui suit :

1. Par une délibération n° 2017-713CE en date du 13 juillet 2017, le conseil exécutif de Saint-Barthélemy a accordé un permis de construire n° PC 971123 17 00119 à la SCI Bleu Océan pour un projet consistant dans la réalisation de plusieurs bâtiments et d’une piscine sur un terrain sis Anse des Cayes à Saint-Barthélemy, sur une parcelle cadastrée AI 696. Le bénéfice de ce permis de construire a été transféré à la société Universal Exports. Par une délibération du 18 janvier 2023 n° 2023-057 CE, le conseil exécutif de Saint-Barthélemy lui a délivré un permis de construire modificatif n° PC 971123 17 00119 M04 afin d’augmenter le nombre de constructions et leurs surfaces. M^me B A est nue propriétaire des parcelles cadastrées AI 188 et AI 189 à Saint Barthélemy qui jouxtent la parcelle objet du permis modificatif. Elle a formé un recours gracieux qu’elle a remis en main propre à la Collectivité le 17 mars 2023. Du silence gardé par l’administration est née une décision implicite de rejet. Par un courrier reçu le 3 juillet 2023, Mme et M. A ont sollicité de la collectivité que soit dressé un procès-verbal d’infraction des travaux menés par la société Universal Imports SAS sur les parcelles AI 189 et AI 587 afin d’aménager une voie d’accès à sa parcelle et d’y acheminer les réseaux permettant sa viabilisation, que soit pris un arrêté interruptif de travaux en conséquence, et qu’une copie de ces actes soit remise au procureur de la République. Un refus verbal leur a été opposé le 24 juillet 2023. Par une ordonnance du 31 août 2023 le juge des référés a rejeté leur référé mesure utile tendant à mettre fin aux travaux. Par une ordonnance du 6 octobre 2023, le juge des référés a joint, puis rejeté les deux requêtes tendant à la suspension de la délibération du 18 janvier 2023 et au refus opposé le 24 juillet 2023. Par une ordonnance en date 26 juillet 2024, le Conseil d’état a confirmé la décision du juge des référés. Dans la présente instance, M^me A demande l’annulation de la délibération du 18 janvier 2023.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la légalité externe :

S’agissant des irrégularités du dossier de demande de permis de construire

2. Contrairement à ce qu’il est soutenu par la requérante, il ressort des pièces du dossier que le plan de masse faisait apparaître le tracé d’une voie permettant l’accès au terrain d’assiette du projet via la parcelle de la requérante. En tout état de cause, le permis modificatif litigieux ne prévoit ni de modifier le tracé de la servitude de passage existante, ni de créer une nouvelle servitude donnant accès au terrain. Dès lors, la requérante n’est pas fondée à se prévaloir de la violation de l’article 134-4 du code de l’urbanisme local. Par suite, le moyen doit être écarté.

S’agissant du tableau des destinations

3. Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis initial mentionnait déjà que le projet relevait de la destination « habitation » et la notice de présentation, ainsi que la notice sur l’accessibilité indiquaient déjà que la villa était destinée au marché de la location. En outre, le permis modificatif accordé n’a pas eu pour objet de modifier cette destination. Il convient également de préciser, comme le fait valoir le pétitionnaire, que la circonstance que la villa soit prévue pour la location saisonnière ne suffit pas à l’exclure de la destination « habitation ». Dès lors, le moyen doit être écarté.

S’agissant de la péremption du permis de construire

4. D’une part, aux termes de l’article 133-52 du CUHC, qui est entré en vigueur à compter du 1er avril 2019, « Un permis de construire en cours de validité peut être modifié, sur demande de son bénéficiaire ou de ses bénéficiaires, quelle que soit l’importance des modifications projetées, si la carte d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable ». Aux termes de l’article 133-53 du même code : « La demande de permis modificatif est déposée trois mois au moins avant la date de caducité du permis. Elle est instruite selon les dispositions applicables aux demandes de permis. Lorsque le délai d’instruction de la modification est supérieur au délai de validité restant du permis, le délai de validité prévu à l’article 133-49 est suspendu jusqu’au la notification de la décision relative à la demande de modification. ». Enfin, conforment à son article 133-54 : « En cas de recours devant la juridiction administrative contre le permis ou contre la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou de recours devant la juridiction civile en application de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme national, le délai prévu à l’article 133-49 est suspendu jusqu’au prononcé d’une décision juridictionnelle irrévocable ». Conformément aux dispositions de l’article 2 de la délibération n° 2019-012 CT, cet article est entré en vigueur à compter du 1er avril 2019.

5. D’autre part, il résulte des articles 2 et 5 de la délibération n° 2019-012 CT du 13 mars 2019 que le conseil territorial de Saint-Barthélemy, par sa délibération du 13 mars 2019, a entendu faire bénéficier les permis de construire en cours de validité au 1er avril 2019 qui faisaient, à cette date, l’objet d’un recours pendant devant la juridiction administrative, d’une suspension de leur délai de validité à compter de l’introduction de ce recours.

6. En l’espèce, contrairement à ce qu’affirme la requérante, le délai de validité de deux ans du permis de construire délivré le 13 juillet 2017 a été suspendu par les différents recours exercés, de sorte qu’il n’a recommencé à courir que le 16 février 2021, date à laquelle l’ordonnance n°19BX02495 de la cour administrative d’appel de Bordeaux est devenue définitive. En outre, ce délai a été prorogé de deux ans à compter du 1er novembre 2021, date de l’entrée en vigueur de l’article 133-49 du nouveau code de l’urbanisme de la collectivité. Ainsi, le permis initial n’était pas caduc à la date de dépôt de la demande de permis modificatif, le 13 octobre 2022. Par suite, le moyen doit être écarté.

Sur la légalité interne :

Sur la méconnaissance des articles U1 et U2 du règlement de la carte d’urbanisme

7. Aux termes de l’article U1 de la carte de l’urbanisme ; « Sont interdits : 1) Dans l’ensemble des zones UG, UV, UR et URa :Les constructions incompatibles avec la proximité de l’habitat, notamment du fait de leurs nuisances (bruit, odeurs, fumée, poussières, vibrations) et de la pollution qu’elles génèrent. » Aux termes de l’article U2 du même règlement, dans sa rédaction applicable au litige : « Sont autorisées, à condition que les activités qui sont exercées dans les constructions ne soient pas incompatibles avec la proximité de l’habitat, notamment du fait de leurs nuisances (bruit, odeur, fumée, poussières, vibrations) et de la pollution qu’elles génèrent : / Dans les zones UG, UV et UR : / () / c) le long des plages, sur les parties des parcelles figurant en rose sur le document graphique, seuls des constructions ou aménagements légers ou peu hauts peuvent être implantés ». Enfin, la partie relative à l’explicitation des règles du même règlement précise que la création de ces secteurs, dits « secteurs de decks », « vise à préserver la qualité des plages comme espace convivial et éviter que des constructions trop importantes, trop hautes compromettent l’intérêt des plages ».

8. En l’espèce, la requérante soutient que le projet méconnaîtrait les dispositions susvisées en ce que les volumes du bâtiment B auraient été augmentés et que le projet prévoirait désormais une pergola dans la zone dite « deck ». Toutefois, l’emprise au sol du bâtiment B autorisée dans le cadre du permis initial n’a pas été modifiée par le permis modificatif et la pergola, qui a été déplacée mais qui avait initialement été déjà autorisée, constitue une installation légère et peu haute, comme l’a d’ailleurs relevé le juge des référés du Conseil d’Etat. Enfin, contrairement à ce que soutient la requérante, il ne ressort pas des pièces du dossier que le permis modificatif prévoit des exhaussements importants, une surélévation de la voie interne du projet, ainsi que de son mur de clôture et de son portail. Par suite, le moyen doit être écarté.

Sur la méconnaissance des articles U3 et U4 du règlement de la carte d’urbanisme

9. Aux termes de l’article U 3 du règlement de la carte d’urbanisme : « Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique directement ou par le biais d’une voie privée ou d’une servitude de passage. Lorsqu’un terrain est accessible depuis plusieurs voies, l’accès posant le moins de problèmes de sécurité peut être imposé. Les voies privées et les servitudes de passage doivent correspondre aux besoins du projet ». Aux termes de l’article U 4 de ce même texte : " Les branchements aux réseaux d’eau, d’électricité, d’assainissement et d’eaux usées devront s’effectuer conformément aux règlements en vigueur.

10. En l’espèce, dès lors qu’il ne ressort d’aucune des pièces du dossier que les conditions d’accès au terrain d’assiette et celles relatives au raccordement aux réseaux publics seraient modifiées par le permis de construire litigieux, il convient d’écarter ces moyens comme inopérants.

Sur la méconnaissance de l’article U 7 du règlement de la carte d’urbanisme

11. Aux termes de l’article U 7 du règlement de la carte d’urbanisme : « Les règles de hauteurs figurent sur le document graphique » hauteurs ". [] 2) Dans les autres secteurs, la hauteur des bâtiments à l’égout du toit ou à l’acrotère est calculée à partir du point le plus bas de la partie du terrain naturel avant travaux mesurée au pied du bâtiment. En cas d’affouillement, la hauteur est calculée à partir du point le plus bas de la partie du terrain aménagé après travaux mesurée au pied du bâtiment, en excluant les parties de bâtiment entièrement enterrées. ".

12. D’une part, il ressort des pièces du dossier que le bâtiment A est entièrement enterré et qu’il est accolé au bâtiment F. A supposer que ces bâtiments forment un seul et même ensemble, dès lors que la hauteur à l’égout du toit du bâtiment F est de 3.15 mètres et qu’il convient d’exclure le bâtiment A entièrement enterré, la requérante n’est pas fondée à se prévaloir de la méconnaissance des dispositions susvisées. Par suite, le moyen doit être écarté.

13. D’autre part, contrairement à ce qu’affirme la requérante, il ne ressort pas des pièces du dossier que la hauteur du bâtiment E dépasserait la hauteur maximale fixée à 3,50 mètres.

Sur la méconnaissance de l’article U 8 du règlement de la carte d’urbanisme

14. Aux termes de l’article U 8 de la carte de l’urbanisme : " Il est nécessaire de respecter l’écriture de l’architecture traditionnelle dans la disposition des volumes et dans le traitement de la toiture et des ouvertures. [] II. – Toitures : Les toitures devront être composées à proportion minimum de 70 % par bâtiment par des toitures à quatre pans. La partie qui n’est pas couverte par la toiture à quatre pans devra être traitée en toit terrasse « . Le lexique de la carte précise que la notion de » bâtiment " s’entend d’une construction couverte et close, qui peut néanmoins comporter des éléments non clos de type loggias et balcons.

15. En l’espèce, dès lors qu’il est constant que les panneaux photovoltaïques projetés seront installés sur une pergola, distincte des bâtiments B et C, et qu’une pergola ne saurait être considérée comme un bâtiment au sens des dispositions précitées, le moyen doit être écarté.

Sur la méconnaissance de l’article U 9 du règlement de la carte d’urbanisme

16. Aux termes de l’article U 9 du règlement de la carte d’urbanisme : " Les places exigées au titre du stationnement se répartissent de la manière suivante : 1) Logement : deux places de stationnement par logement, lorsque celui-ci constitue une résidence principale comprenant trois chambres ou moins et est implanté sur un terrain d’une superficie inférieure à 300 mètres carrés et par logement en immeuble collectif ; deux places de stationnement par logement composé d’une chambre et d’une place additionnelle par tranche de deux chambres supplémentaires, dans les autres cas. 2) Construction à usage hôtelier ou para hôtelier :- une place de stationnement par chambre ainsi qu’un nombre de places pour le personnel correspondant au moins à 40 % du nombre de chambres. [] ".

17. En l’espèce, contrairement à ce qu’affirme la requérante aucune des pièces versées au dossier ne démontre que le projet nécessiterait la présence de personnel. En tout état de cause, dès lors que le permis modificatif n’a pas eu pour objet de modifier la destination initialement projetée, ce moyen doit être écarté comme inopérant.

Sur la méconnaissance des articles 112-6, 112-7 et 112-8 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy

18. D’une part, aux termes de l’article 112-6 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy: « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ». Aux termes de l’article 112-7 du même code : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement et ne respecte pas les préoccupations d’environnement définies aux articles 111-1 et 111-1 bis du code de l’environnement de Saint-Barthélemy. ». Selon l’article 112-8 du même code : «   » Le projet peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine bâti ou naturel. "

19. D’autre part, eu égard à la marge d’appréciation que ces dispositions laissent à l’autorité administrative, il appartient au juge de l’excès de pouvoir, saisi d’un moyen en ce sens, d’apprécier si elle n’a pas commis d’erreur manifeste d’appréciation en autorisant la construction projetée, le cas échéant assortie de prescriptions spéciales. Par ailleurs, ces dispositions ne permettent pas à l’autorité administrative de refuser un permis de construire, mais seulement de l’accorder sous réserve du respect de prescriptions spéciales relevant de la police de l’urbanisme, telles que celles relatives à l’implantation ou aux caractéristiques des bâtiments et de leurs abords, si le projet de construction est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement.

20. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif n’apporte que des modifications limitées au permis de construire initial, à l’exception des deux chambres supplémentaires au niveau du bâtiment F, qui est implanté dans les terres, et non en front de mer. Il apparait également que le projet tel que modifié ne nécessitera que 400 m³ de déblais supplémentaires, alors que la quantité de remblais sera diminuée dans son ensemble et que les déblais dans le projet modifié seront moins importants dans la partie la plus proche de la plage. En outre, bien que la zone d’implantation du projet se situe en bord de mer, il est classé en zone urbaine, son environnement est densément urbanisé et des mesures destinées à réduire l’impact des constructions ont été prévues, tel que la préservation des plantations sur la zone N et DECK. Dans ces circonstances, dès lors que le projet litigieux n’a pas pour effet de modifier les lieux de manière notable, le moyen doit être écarté.

Sur la méconnaissance de l’article 112-2 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy

21. Aux termes de l’article 112-2 du CUHC : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ».

22. Il est constant que l’implantation du bâtiment B et de la piscine qui sont les plus proches du rivage ont été autorisés par le permis initial et que la modification prévue vise à réduire la superficie de ces deux éléments. En outre, la requérante ne démontre pas le risque que les modifications apportées au projet, et notamment celles sur la structure du bâtiment F éloigné du rivage, ferait peser sur la sécurité publique.

23. Il résulte de ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir opposée en défense, que les conclusions à fin d’annulation présentées par les requérants doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, leurs conclusions aux fins d’injonction.

Sur les frais liés au litige

24. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la Collectivité d’Outre-mer de Saint-Barthélemy et de la société Universal Imports qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes, la somme demandée au titre des frais exposés par les requérants et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M^me A une somme de 3 000 euros, à verser pour moitié à la collectivité de Saint-Barthélemy et pour moitié à la société Universal Imports, au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M^me B A est rejetée.

Article 2 : M^me A versera une somme de 3 000 euros, pour moitié à la collectivité de Saint-Barthélemy et pour moitié à la société Universal Imports, au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me B A et à la collectivité d’outre-mer de Saint-Barthélemy et de la société Universal Imports.

Copie en sera adressée au ministre des outre-mer et au préfet de Saint-Barthélemy et de Saint-Martin.

Délibéré après l’audience du 20 mai 2025, à laquelle siégeaient :

M. Jean-Laurent Santoni, président

M^me Charlotte Ceccarelli, première conseillère,

M^me Marie Sollier, conseillère.

La rapporteure,

Signé

C. CECCARELLI

Le président,

Signé

J-L. SANTONI

La greffière,

Signé

A. CETOL

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 juin 2025.

La République mande et ordonne au préfet de Saint-Barthélemy et de Saint-Martin, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

L’adjointe de la greffière en chef,

Signé

A. Cétol