Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 2 août 2024 et le 4 avril 2024, M. I K, M^me J K, M. G E, M^me C E, M. P H, M^me M H, M. L O, M^me S Q, M. N F et M^me R B, représentés par M^e Amela-Pelloquin, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler le permis de construire tacitement accordé à la SAS Rue 66 par le maire de la commune de Clermont-Ferrand le 15 février 2023 en vue de la construction d’une résidence de six logements sur un terrain situé 27 rue de Bouys à Clermont-Ferrand ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ;

2°) d’annuler l’arrêté du 21 février 2024 par lequel le maire de la commune de Clermont-Ferrand a délivré un permis de construire modificatif pour le même projet de construction ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Clermont-Ferrand une somme de 1 000 euros par requérant au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Les requérants soutiennent que :

— ils justifient d’un intérêt pour agir suffisant à l’encontre de l’arrêté en litige ;

— à titre principal, le permis de construire est inexistant en raison de l’incomplétude du dossier de demande de permis de construire et de l’absence d’affichage sur le terrain de la lettre accusant réception du dossier de demande de permis de construire ;

— à titre subsidiaire, le permis de construire a été délivré sur la base d’un dossier de demande incomplet en l’absence d’information sur la date de démolition du bâtiment existant sur la parcelle ainsi qu’en l’absence d’une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain ;

— il est incompatible avec le projet d’aménagement et de développement durables du schéma de cohérence territoriale qui oblige à respecter l’identité et la qualité du cadre de vie ;

— il est incompatible avec l’orientation d’aménagement et de programmation applicable aux franges urbaines qui impose aux constructions de privilégier les gabarits limitant l’impact sur le paysage, de limiter les modifications de terrains et de respecter une continuité de nature dans la trame des jardins ;

— il méconnaît les articles UG 2.1 et UG 2.2 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’implantation des constructions ;

— il méconnaît l’article UG 3 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à la hauteur des constructions ;

— il méconnaît l’article UG 6 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’architecture et au paysage urbain ;

— il est incompatible avec le projet d’aménagement et de développement durables du plan local d’urbanisme en raison de son impact négatif sur le point de vue depuis la ville vers Montjuzet ;

— il méconnaît le plan de prévention des risques naturels en matière d’inondation ;

— il méconnaît l’obligation de mixité sociale prévue à l’article UG 1 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— il méconnaît l’article UG 6 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à la hauteur des clôtures.

Par un mémoire en défense, enregistré le 25 janvier 2024, la commune de Clermont-Ferrand, représentée par la SELARL DMMJB Avocats, M^e Bonicel-Bonnefoi, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge des requérants sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— M. O, M^me Q, M. F et M^me B ne justifient pas d’un intérêt pour agir suffisant à l’encontre du permis en litige ;

— les moyens tirés de ce que le permis de construire est inexistant et de ce que le permis est incompatible avec le schéma de cohérence territoriale sont inopérants ;

— les autres moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 19 février 2024, la SAS Rue 66, représentée par la SCP Ducrot associés, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge des requérants sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient :

— à titre principal, que la requête est irrecevable en raison du défaut d’intérêt pour agir des requérants ;

— à titre subsidiaire, que les moyens tirés de ce que le permis de construire est inexistant et de ce que le permis est incompatible avec le schéma de cohérence territoriale sont inopérants ;

— que les autres moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un courrier du 13 septembre 2024, les parties ont été invitées, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser les vices susceptibles d’entacher le permis de construire attaqué.

Par un courrier, enregistré le 17 septembre 2024, les requérants ont présenté des observations sur cette possibilité de régularisation.

Par un courrier, enregistré le 18 septembre 2024, la SAS Rue 66 a présenté des observations sur cette possibilité de régularisation.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. D,

— les conclusions de M^me Nathalie Luyckx, rapporteure publique,

— et les observations de M^e Amela-Pelloquin, représentant les requérants, M^e Vallée, représentant la SAS Rue 66 et M^e Lambert, représentant la commune de Clermont-Ferrand.

Considérant ce qui suit :

1. Par une demande, réceptionnée le 14 novembre 2022 par les services de la commune de Clermont-Ferrand, la SAS Rue 66 a sollicité la délivrance d’un permis de construire pour la construction d’une résidence comportant six logements sur une parcelle située 27 rue de Bouys à Clermont-Ferrand. En l’absence de réponse de la commune dans un délai de trois mois, le projet de construction de la société pétitionnaire a fait l’objet d’un permis de construire tacite. Par lettre du 12 avril 2023, M. et M^me K, M. et M^me E, M. et M^me H, M. O, M^me Q, M. F et M^me B ont formé un recours gracieux à l’encontre du permis tacitement délivré. Un permis modificatif a ensuite été délivré concernant le même projet par arrêté du 21 février 2024. Par la présente requête, les requérants demandent l’annulation du permis tacite, de la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ainsi que l’annulation de l’arrêté du 21 février 2024 portant délivrance d’un permis de construire modificatif.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt pour agir des requérants :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement () ».

3. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

4. Il ressort des pièces du dossier que M. et M^me K et M. et M^me H occupent des parcelles situées à proximité immédiate du terrain d’assiette du projet. Au regard de la nature et de l’importance de la construction, ils peuvent se prévaloir d’un intérêt pour agir à l’encontre du permis en litige. Ainsi, dès lors que la requête émane d’au moins deux requérants dont l’action est recevable, la fin de non-recevoir opposée en défense tirée du défaut d’intérêt pour agir des requérants doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

5. En premier lieu, aux termes de l’article UG 3 du règlement du plan local d’urbanisme : " Les hauteurs maximales de façade (le plénum) figurent au Plan des hauteurs et sont mesurées du terrain naturel à l’égout de toiture ou à l’acrotère. Lorsque le terrain est situé dans un secteur d’aléa du risque d’inondation les hauteurs seront mesurées à partir de la Côte de Mise Hors d’Eau (CPHE + 20cm). () « . Il ressort du plan des hauteurs figurant au sein de l’article UG3 du règlement du plan local d’urbanisme que la hauteur maximale de façade autorisée dans la zone concernée par le terrain d’assiette du projet est fixée à 10 mètres. Enfin, les dispositions du même article prévoient : » Bonus lié à la formation d’une canopée habitée. / Les hauteurs de façade maximales pourront être dépassées dans le cas de la formation d’une canopée habitée (attique, émergence). / Ce bonus n’est autorisé que lorsque la toiture est traitée sur tout ou partie sous forme de toiture végétalisée ou comporte des terrasses accessibles bénéficiant de dispositifs, intégrés à la construction, permettant la plantation de végétaux. / Les surfaces de plancher supplémentaires autorisées, par application du bonus ne pourront dépasser 80 % de la surface de toiture du dernier niveau n’ayant pas dépassé le plénum. () / Dans le secteur stratégique FRANGE, les volumes correspondant à la canopée habitée ne pourront dépasser une hauteur de 3 mètres au-delà de la hauteur de façade maximale autorisée, quel que soit la Surface de Plancher supplémentaire autorisée, par application du bonus () / Un retrait des volumes créés pour permettre la formation de la canopée habitée pourra être imposé : / – lorsque le projet porte une atteinte significative aux conditions d’éclairement et d’ensoleillement des constructions voisines, () / Par ailleurs, les volumes correspondant à la canopée habitée seront implantés de manière à améliorer l’accroche avec les constructions existantes contigües () « . Selon le lexique du règlement du plan local d’urbanisme, » la canopée habitée concerne les étages supérieurs de la ville directement influencés par le rayonnement solaire et offrant éventuellement des vues lointaines ou rasantes sur les toitures. () « et » Est considéré comme attique le ou les deux dernier(s) niveau(x) droit(s) placé(s) au sommet d’une construction et situé(s) en retrait d’au moins 2 m des façades. L’attique ne constitue pas un élément de façade ".

6. Il ressort des pièces du dossier que la côte de mise hors d’eau applicable au terrain, à partir de laquelle doit être calculée la hauteur du bâtiment en application des dispositions de l’article UG 3 précitées, est de 412,75 m A. Par ailleurs, il ressort du plan des toitures figurant au dossier de demande de permis de construire que le dernier niveau du bâtiment, mesuré à l’acrotère, s’élève à 424,02 m A. Ainsi, la construction présente une hauteur de 11,27 mètres. En application des dispositions précitées du règlement du plan local d’urbanisme, les bâtiments dotés d’une « canopée habitée » peuvent dépasser la hauteur maximale de façade autorisée. Dans le secteur du projet en litige, le dépassement maximal est de 3 mètres. Il ressort des pièces du dossier, que le dernier étage du bâtiment répond à la définition de « canopée habitée » dès lors qu’il s’agit d’un étage supérieur directement influencé par le rayonnement solaire et qui offre des vues lointaines et rasantes sur les toitures. Conformément aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme précitées, la surface de plancher du dernier niveau ne dépasse pas 80 % de la surface du 2ème étage et la toiture est traitée en partie sous forme de toiture végétalisée.

7. Toutefois, il ressort également des pièces du dossier de demande de permis de construire que le projet présente un gabarit beaucoup plus imposant que les constructions situées sur les parcelles voisines. La canopée est implantée sans aucun retrait au niveau de la façade ouest. Ainsi, au regard de la différence de gabarit entre la construction projetée et l’habitation voisine, le volume constitué par la canopée est de nature à porter une atteinte significative aux conditions d’éclairement et d’ensoleillement des constructions voisines et ne présente aucune accroche avec les habitations situées à proximité immédiate au sens du plan local d’urbanisme. Il s’ensuit que les requérants sont fondés à soutenir que le permis en litige méconnaît les dispositions de l’article UG3 du règlement du plan local d’urbanisme.

8. En deuxième lieu, aux termes de l’article UG 6 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’intégration architecturale et paysagère des projets : « Les constructions, par leur situation, leur architecture, leur dimension ou leur aspect extérieur ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux environnants ainsi qu’aux sites et aux paysages naturels ou urbains. () / Les projets participant à la création de ce plenum et à la canopée habitée devront parfaitement s’intégrer dans le contexte urbain avoisinant, notamment en terme de gabarit. / Pour mémoire, les volumes correspondant à la canopée habitée seront implantés de manière à améliorer l’accroche avec les constructions existantes contigües. ». Pour apprécier si un projet de construction porte atteinte, en méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ou de celles du règlement d’un plan local d’urbanisme ayant le même objet et dont les exigences ne sont pas moindres, au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales, il appartient à l’autorité administrative d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

9. Il ressort des pièces du dossier que le projet s’implante au nord de la commune de Clermont-Ferrand, à proximité du parc de Montjuzet, dans un environnement urbain composé de bâtiments à usage d’habitation individuelle et collective d’un à deux étages. Le projet consiste en la construction d’un immeuble collectif de six logements d’une surface de 629 m2 composé de trois étages et présente un caractère massif par rapport aux habitations situées à proximité immédiate de l’opération envisagée. Par ailleurs, comme cela a été dit ci-avant, la création d’une canopée habitée ne s’intègre pas dans le contexte urbain avoisinant et le volume créé ne présente aucune accroche avec les constructions voisines. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UG 6 du règlement du plan local d’urbanisme doit être accueilli.

10. En troisième lieu, l’article UG 6 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’aménagement des clôtures et des abords prévoit : « Les clôtures doivent avoir une hauteur maximale de 1,80 mètre. Une hauteur supérieure peut être autorisée en cas de nécessité technique, fonctionnelle ou de sécurité. () Pour mémoire, l’OAP stratégique » Franges urbaines « fixe des orientations spécifiques pour le traitement des clôtures dans ce secteur :  » Les clôtures au contact des espaces naturels et agricoles, ou des jardins des parcelles avoisinantes, devront être végétalisées et présenter une porosité permettant la circulation de la petite faune (petits mammifères, reptiles, amphibiens, etc.). La constitution de haies devra présenter une variété dans les essences utilisées afin d’éviter les « murs verts » uniformes (exemple : linéaire de thuyas). «   ».

11. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire que le projet prévoit l’implantation de clôtures sous forme de « panneaux rigides de clôture de 1,40 m ». Cette mention suffit à caractériser, comme le soutiennent les requérants, une méconnaissance des dispositions précitées du règlement du plan local d’urbanisme dès lors qu’il ne ressort pas des pièces du dossier que la clôture soit végétalisée et présenterait une porosité permettant la circulation de la petite faune. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que les clôtures retenues par le projet méconnaissent les dispositions de l’article UG 6 du règlement du plan local d’urbanisme.

12. En quatrième lieu, aux termes de l’article 2.1 du plan de prévention des risques naturels en matière d’inondation applicable au secteur : « Les constructions nouvelles et extensions au sol de bâtiments existants doivent respecter la règlementation applicable à chacune des zones dans lesquelles elles sont localisées ». Il ressort de la notice descriptive du projet que la construction observe un retrait de 4 mètres par rapport à la limite nord de la parcelle. Ainsi, au regard du zonage du plan de prévention des risques, elle est située en zone de risques modérés ou zone O. Aux termes de l’article O1 du règlement du plan de prévention des risques naturels en matière d’inondation « Sont interdits : / () / e) la création de sous-sols () ». Selon le glossaire annexé au plan de prévention des risques, les sous-sols sont définis comme « tout ou partie des planchers () situé sous la cote d’un terrain naturel. () ».

13. Il ressort des pièces du dossier que le rez-de-chaussée de la construction est situé sous la cote du terrain naturel et méconnaît, par conséquent, les dispositions précitées de l’article O1 qui interdisent la création de sous-sols. Il s’ensuit que la branche du moyen tiré de ce que le projet méconnaît le plan de prévention des risques en matière d’inondation doit être accueilli en tant seulement que le projet de construction autorise la réalisation de sous-sols en dessous de la cote du terrain naturel quel que soit l’usage affecté à cette partie d’immeuble.

14. Il résulte de ce qui précède que les requérants sont fondés à demander l’annulation du permis de construire tacitement accordé à la SAS Rue 66 par le maire de la commune de Clermont-Ferrand le 15 février 2023 en vue de la construction d’une résidence de six logements sur un terrain situé 27 rue de Bouys à Clermont-Ferrand ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n’est susceptible, en l’état du dossier, de fonder cette annulation. Par voie de conséquence, dès lors que l’arrêté du 21 février 2024 accordant un permis de construire modificatif n’a pas eu pour objet, ni pour effet, de régulariser les illégalités relevées, les requérants sont également fondés à en demander l’annulation dans la même mesure.

Sur l’application des dispositions des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

15. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. ». L’article L. 600-5-1 du même code dispose que : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. (). Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ».

16. Il résulte de ces dispositions que, lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu’il fasse le choix de recourir à l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, si les conditions posées par cet article sont réunies, ou que le bénéficiaire de l’autorisation lui ait indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

17. Compte tenu des caractéristiques des illégalités relevées et de la nature du projet faisant l’objet du permis de construire ainsi que du terrain d’assiette, la régularisation des illégalités relevées aux points 6, 8 et 12 du présent jugement serait de nature à apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature. Ainsi, les arrêtés en litige n’apparaissent pas susceptibles d’être régularisés sur le fondement des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ou d’entraîner une simple annulation partielle en application de L. 600-5 du même code.

Sur les frais liés au litige :

18. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Clermont-Ferrand le versement d’une somme globale de 1 500 euros au profit des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Les dispositions de cet article font obstacle à ce que le tribunal mette à la charge des requérants, qui ne sont pas la partie perdante, le versement d’une quelconque somme à ce titre au profit de la commune de Clermont-Ferrand et de la SAS Rue 66.

DÉCIDE :

Article 1er : Le permis tacite délivré par le maire de Clermont-Ferrand le 15 février 2023 autorisant la construction d’une résidence de six logements sur un terrain situé 27 rue de Bouys à Clermont-Ferrand, la décision implicite de rejet du recours gracieux formé à l’encontre de cet arrêté ainsi que l’arrêté du 21 février 2024 portant permis de construire modificatif sont annulés.

Article 2 : La commune de Clermont-Ferrand versera une somme globale de 1 500 euros à M. I K, M^me J K, M. G E, M^me C E, M. P H, M^me M H, M. L O, M^me S Q, M. N F et M^me R B sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la commune de Clermont-Ferrand et de la SAS Rue 66 présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. I K, M^me J K, M. G E, M^me C E, M. P H, M^me M H, M. L O, M^me S Q, M. N F, M^me R B, à la SAS Rue 66 et à la commune de Clermont-Ferrand.

Délibéré après l’audience du 19 septembre 2024, à laquelle siégeaient :

M^me Caroline Bentéjac, présidente,

M. Jean-François Bordes, premier conseiller,

M. Christophe Nivet, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2024.

Le rapporteur,

C. D

La présidente,

C. BENTÉJAC

La greffière,

C. PETIT

La République mande et ordonne au préfet du Puy-de-Dôme en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

N°2301872