Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 29 août 2023 et le 8 janvier 2024,

M. A… B…, représenté par M^e Aslan, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 26 juin 2023 par lequel l’Établissement public foncier d’Alsace a décidé de préempter le bien situé 3, rue Chanoine C… D… à Matzenheim, parcelle cadastrée section B numéro 218 ;

2°) d’enjoindre à l’Établissement public foncier d’Alsace de lui proposer l’acquisition du bien préempté, dans les mêmes conditions que le compromis signé le 15 février 2023, dans un délai deux mois à compter de la notification du présent jugement et sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de l’Établissement public foncier d’Alsace « toute détérioration du bien » ;

4°) d’ordonner subsidiairement une expertise aux fins de « chiffrer le projet de lotissement seniors situé au 3 rue Chanoine C… D… », « le projet de lotissement seniors sur le bien situé section 2 parcelle 95 » et de « déterminer si l’intérêt général est préservé en étudiant le croquis de division parcellaire et les projets d’esquisse de copropriété […] qui [conservent] le séchoir » ;

5°) de mettre à la charge de l’Établissement public foncier d’Alsace une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

-

la procédure apparaît entachée d’un défaut de consultation du service des domaines, dont l’avis n’est pas joint à l’arrêté contesté ;

-

la notification de l’arrêté contesté est irrégulière au motif que l’adresse du bien préempté est erronée ;

-

l’arrêté en litige est insuffisamment motivé en tant qu’à la date de l’exercice du droit de préemption, le motif de la préemption n’était pas suffisamment réel et précis ;

-

le motif de la préemption ne présente pas un caractère d’intérêt général ;

-

l’arrêté est entaché d’un détournement de pouvoir.

Par un mémoire en défense, enregistré le 29 novembre 2023, l’Établissement public foncier d’Alsace, représenté par ADMYS Avocats AARPI, conclut :

1°) au rejet de la requête ;

2°) à ce qu’une somme de 3 500 euros soit mise à la charge de M. B… en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

3°) à la suppression de passages de la requête en application des dispositions de l’article L. 741-2 du code de justice administrative.

Il soutient que les moyens soulevés par M. B… ne sont pas fondés.

La requête a été communiqué à la société Astorik Invest qui n’a pas produit d’observation.

Par ordonnance du 30 avril 2025, la clôture de l’instruction a été prononcée avec effet immédiat.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Matthieu Latieule,conseiller,

- les conclusions de M. Victor Pouget-Vitale, rapporteur public,

- et les observations de M^e Jeauneaux, avocat de l’Établissement public foncier d’Alsace.

Considérant ce qui suit :

Par une déclaration d’intention d’aliéner reçue en mairie de Matzenheim le 9 mai 2023, le notaire de la société Astorik Invest a informé la collectivité de son intention de procéder à la vente, à M. A… B…, au prix de 388 888 euros, du bien cadastré section B n° 218, situé au 3, rue de Chanoine C… D… à Matzenheim. Par un arrêté du 26 juin 2023, dont M. B… demande l’annulation, l’Établissement public foncier d’Alsace a décidé d’exercer son droit de préemption sur ce bien.

Sur les conclusions de M. B… tendant à l’annulation de l’arrêté du 26 juin 2023 :

En ce qui concerne le moyen tiré du défaut de consultation des domaines :

Aux termes de l’article R. 213-21 du code de l’urbanisme : « Le titulaire du droit de préemption doit recueillir l’avis du service des domaines sur le prix de l’immeuble dont il envisage de faire l’acquisition dès lors que le prix ou l’estimation figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner ou que le prix que le titulaire envisage de proposer excède le montant fixé par l’arrêté du ministre chargé du domaine prévu à l’article R. 1211-2 du code général de la propriété des personnes publiques. (…) ». Aux termes de l’arrêté du 5 décembre 2016 relatif aux opérations d’acquisitions et de prises en location immobilières poursuivies par les collectivités publiques et divers organismes : « Les montants prévus au 2° de l’article L. 1311-10 du code général des collectivités territoriales, au 2° du II de l’article 23 de la loi du 11 décembre 2001 susvisée, à l’article R. 1211-2 du code général de la propriété des personnes publiques et au 2° de l’article 5 du décret du 14 mars 1986 susvisé sont fixés à 180 000 euros. ».

Le requérant soutient que l’avis de consultation du service des domaines n’étant pas joint à l’arrêté en litige, il y a lieu de considérer que cette consultation n’a pas été réalisée. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le service des domaines a été consulté le 16 mai 2023 et a émis un avis le 31 mai 2025 par lequel le prix du bien préempté a été estimé à 537 000 euros hors taxes. Par ailleurs, le requérant ne se prévaut d’aucun texte législatif ou réglementaire imposant au titulaire du droit de préemption de joindre à sa décision l’avis de consultation des domaines. Par suite, le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de l’irrégularité de la notification :

Aux termes de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme : « (…) Lorsqu’il envisage d’acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption transmet sans délai copie de la déclaration d’intention d’aliéner au responsable départemental des services fiscaux. La décision du titulaire fait l’objet d’une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner qui avait l’intention d’acquérir le bien. (…) ».

Le requérant soutient que la décision de préemption qui lui a été adressée comporte une erreur quant à l’adresse du bien faisant l’objet de la préemption, et qu’elle ne peut dès lors être regardée comme lui ayant été régulièrement notifiée. Il ressort cependant des pièces du dossier que la décision de préemption précise, en en-tête, et dans son dispositif, l’adresse exacte du bien préempté, dont elle vise les références cadastrales sans erreur. L’erreur de plume entachant le courrier de notification accompagnant la décision contestée et visant une déclaration d’aliéner concernant un bien situé à « Kertzfeld 1 rue de Stotzheim », qui comporte par ailleurs les exactes références du bien préempté, ne peut être regardée comme ayant été de nature à induire en erreur le requérant quant au bien concerné par la décision de préemption elle-même. Le moyen tiré de ce que la notification adressée à M. B… par LRAR en date du 27 juin 2023 par l’Établissement public foncier d’Alsace serait irrégulière ne peut qu’être écarté, la régularité de la notification de la décision de préemption à l’acquéreur évincé, étant, en tout état de cause, sans incidence sur la légalité de cette décision.

En ce qui concerne le moyen tiré du défaut de motivation :

Aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « (…) Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. (…) ».

La décision contestée, qui précise les considérations de droit sur lesquelles elle se fonde, indique qu’elle a pour objet de créer des logements adaptés aux personnes à mobilité réduite à destination des personnes âgées, incluant un espace commun et le maintien d’une partie naturelle (parc ou jardin), afin de répondre aux orientations du PLHi de la communauté de communes du canton d’Erstein tendant au renforcement de l’accompagnement des personnes âgées dans leurs démarches liées au logement, dont l’objectif est de proposer une offre de logements diversifiée et adaptée à toutes les situations de personnes prêtes à quitter leur logement. Elle mentionne ainsi l’objet pour lequel le droit de préemption est exercé. Par suite, le moyen tiré de l’insuffisance de motivation de la décision attaquée doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement./ (…)». Aux termes de l’article L. 300-1, dans sa version applicable au litige : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels (…) ».

Les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption.

Il ressort du programme d’action du Programme local de l’habitat de la communauté de communes du canton d’Erstein, daté de janvier 2022, que ce document de programmation, qui couvre la commune de Matzenheim, constate un vieillissement de la population dans le territoire, un déficit de logements adaptés aux personnes âgées et fixe l’objectif de proposer une offre de logements diversifiée et adaptée à toutes les situations de personnes prêtes à quitter leur logement. Ainsi, la décision de préemption fondée sur la réalisation d’une résidence senior à Matzenheim constitue, au sens des dispositions précitées, une opération d’aménagement qui vise à mettre en œuvre une politique locale de l’habitat, ce qui répond à un objectif d’intérêt général. Si le requérant soutient que la réalité du projet n’est pas établie, la commune produit une esquisse programmatique en date du 13 juin 2023 qui présente un projet de création de 21 logements répartis en 5 bâtiments au sein du bien préempté. La circonstance que ce projet ne comporte pas de chiffrage de son coût global, ni d’étude de marché préalable ne suffit pas à remettre en cause la réalité du projet en litige, dès lors que les caractéristiques précises du projet n’ont pas à être définies par l’autorité publique à ce stade. Par suite, c’est sans méconnaitre les articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme que l’Établissement public foncier d’Alsace a pu préempter le bien cadastré section B n° 218.

En ce qui concerne le détournement de pouvoir :

Le requérant soutient que la décision de préemption serait motivée par des motifs discriminatoires liés à son origine. Toutefois, le requérant n’établissant pas ces faits, il y a lieu d’écarter le moyen.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’ordonner une expertise, que M. B… n’est pas fondé à demander l’annulation de l’arrêté du 26 juin 2023. Ses conclusions en ce sens doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, et en tout état de cause, ses conclusions aux fins d’injonction et de mise à la charge de l’Établissement public foncier d’Alsace de « toute détérioration du bien ».

Sur les conclusions de l’Établissement public foncier d’Alsace tendant à l’application de l’article L. 741-2 du code de justice administrative :

Aux termes de l’article L. 741-2 du code de justice administrative : « Sont également applicables les dispositions des alinéas 3 à 5 de l’article 41 de la loi du 29 juillet 1881 ci-après reproduites : / " Art. 41, alinéas 3 à 5.-Ne donneront lieu à aucune action en diffamation, injure ou outrage, ni le compte rendu fidèle fait de bonne foi des débats judiciaires, ni les discours prononcés ou les écrits produits devant les tribunaux. / Pourront néanmoins les juges, saisis de la cause et statuant sur le fond, prononcer la suppression des discours injurieux, outrageants ou diffamatoires, et condamner qui il appartiendra à des dommages-intérêts. / Pourront toutefois les faits diffamatoires étrangers à la cause donner ouverture, soit à l’action publique, soit à l’action civile des parties, lorsque ces actions leur auront été réservées par les tribunaux et, dans tous les cas, à l’action civile des tiers. ».

Si l’Établissement public foncier d’Alsace estime que certains des propos du requérant présentent un caractère injurieux, outrageant ou diffamatoire au sens des dispositions précitées, les propos en cause, qui viennent au soutien des arguments du requérant pour tenter de démontrer l’existence d’un détournement de pouvoir, n’excèdent pas, en l’espèce, les limites de la controverse entre les parties dans le cadre d’une procédure contentieuse Par suite, les conclusions de l’Établissement public foncier d’Alsace tendant à la suppression de certains passages des écritures du requérant doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de l’Établissement public foncier d’Alsace qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement de la somme que M. B… demande au titre des frais liés au litige.

Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux conclusions de l’Établissement public foncier d’Alsace présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er :

La requête de M. B… est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de l’Établissement public foncier d’Alsace tendant à l’application de l’article L. 741-2 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 :

Les conclusions de l’Établissement public foncier d’Alsace présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 :

Le présent jugement sera notifié à M. A… B…, à l’Établissement public foncier d’Alsace et à la société Astorik Invest.

Délibéré après l’audience du 11 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Dulmet, présidente,

M^me Perabo Bonnet, première conseillère,

M. Latieule, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025.

Le rapporteur,

M. LATIEULE

La présidente,

A. DULMET

La greffière,

J. BROSÉ

La République mande et ordonne au préfet du Bas-Rhin, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier,