Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés respectivement les 31 mai 2022 et 28 juin 2024, la SCCV Illkirch et la SCI Les Jardins de l’Orangerie, représentées par la SELARL Dôme avocats, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 5 avril 2022 par lequel la maire de l’Eurométropole de Strasbourg (EMS) a décidé de préempter les parcelles cadastrées section 10 n° 296 et 297, situées au 166 route de Lyon, à Illkirch-Graffenstaden ;

2°) de mettre à la charge de l’Eurométropole de Strasbourg une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

— l’arrêté en litige est entaché d’incompétence de l’auteur de l’acte, dès lors que :

— il est fondé sur une double délégation qu’il incombe à l’EMS de produire ;

— il incombe à l’EMS de justifier de l’accomplissement des formalités publicité des décisions de délégation de signature ;

— l’absence de notification de l’arrêté de subdélégation du droit de préemption urbain à la SCCV Illkirch, propriétaire du bien concerné, entache d’illégalité la décision de préemption litigieuse ;

— la décision de préemption est insuffisamment motivée ;

— à défaut pour l’EMS de justifier des mesures de publicité prévues aux dispositions précitées de l’article R. 211-2 du code de l’urbanisme, la délibération instaurant le droit de préemption ne présente un caractère exécutoire, de sorte que la décision attaquée est privée de base légale ;

— la décision attaquée est illégale dès lors qu’elle est réalisée pour les besoins propres de la société Habitat de l’Ill, personne morale distincte de l’Eurométropole de Strasbourg, mais qui ne dispose d’aucun droit de préemption ;

— elle méconnaît les dispositions des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme, en ce qu’elle repose sur une opération dont la réalité n’est pas démontrée et n’est pas justifiée par un intérêt général suffisant.

Par un mémoire en défense, enregistré le 23 octobre 2023, l’Eurométropole de Strasbourg conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés par la SCCV Illkirch et la SCI Les Jardins de l’Orangerie ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code des relations entre le public et l’administration ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Léa Perabo Bonnet,

— les conclusions de M. Victor Pouget-Vitale, rapporteur public,

— les observations de M^e Brzenczek, avocat de la SCCV Illkirch et de la SCI Les Jardins de l’Orangerie ;

— les observations de M. A, représentant l’EMS.

Considérant ce qui suit :

1. Par une déclaration d’intention d’aliéner reçue en mairie d’Illkirch-Graffenstaden le 12 janvier 2022, le notaire de la SCCV Illkirch a informé la collectivité de l’intention de cette société de vendre, à la SCI Les Jardins de l’Orangerie, au prix de 1 000 000 d’euros hors taxes, les biens et droits immobiliers cadastrés section 10 n° 296 et n° 297, situés au 166 route de Lyon à Illkirch-Graffenstaden. Par une décision du 5 avril 2022, dont les sociétés requérantes demandent l’annulation, l’Eurométropole de Strasbourg (EMS) a décidé d’exercer son droit de préemption sur ces biens.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne le moyen tiré de l’incompétence :

2. D’une part, par une délibération du 15 juillet 2020, affichée le 17 juillet 2020, le Conseil de l’Eurométropole de Strasbourg, en application de l’article L. 5211-10 du code général des collectivités territoriales, a autorisé la présidente de l’Eurométropole de Strasbourg, à exercer les droits de préemption tels que définis par le code de l’urbanisme. La présidente de l’Eurométropole de Strasbourg a elle-même délégué cette fonction à M^me Brolly, vice-présidente, par un arrêté du 8 octobre 2021, affiché le même jour. Par suite, les requérantes ne sont pas fondées à soutenir que M^me Brolly ne disposait pas d’une délégation lui permettant d’exercer le droit de préemption doit être écarté.

3. D’autre part, aux termes de l’article L. 221-2 du code des relations entre le public et l’administration : « L’entrée en vigueur d’un acte réglementaire est subordonnée à l’accomplissement de formalités adéquates de publicité, notamment par la voie, selon les cas, d’une publication ou d’un affichage, sauf dispositions législatives ou réglementaires contraires ou instituant d’autres formalités préalables. / Un acte réglementaire entre en vigueur le lendemain du jour de l’accomplissement des formalités prévues au premier alinéa, sauf à ce qu’il en soit disposé autrement par la loi, par l’acte réglementaire lui-même ou par un autre règlement. () ».

4. Il ne ressort d’aucun texte ni disposition que la délibération de subdélégation de l’exercice du droit de préemption devrait faire l’objet de mesures de publicité autres que celles prévues par les dispositions de l’article L. 221-2 du code des relations entre le public et l’administration pour être exécutoire. Dès lors, les requérantes ne sont pas fondées à soutenir que la délibération du 8 octobre 2021 par laquelle la présidente de l’EMS a délégué l’exercice du droit de préemption à la vice-présidente de l’EMS devait être notifiée à la société propriétaire du bien en litige.

5. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de l’acte doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré du défaut de base légale :

6. Aux termes de l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme : « Les communes dotées d’un plan d’occupation des sols rendu public ou approuvé peuvent, par délibération, instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d’urbanisation futures délimitées par ce plan () ». Aux termes de l’article R. 211-2 du même code : « La délibération par laquelle le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent décide, en application de l’article L. 211-1, d’instituer ou de supprimer le droit de préemption urbain ou d’en modifier le champ d’application est affichée en mairie pendant un mois. Mention en est insérée dans deux journaux diffusés dans le département. / Les effets juridiques attachés à la délibération mentionnée au premier alinéa ont pour point de départ l’exécution de l’ensemble des formalités de publicité mentionnées audit alinéa. Pour l’application du présent alinéa, la date à prendre en considération pour l’affichage en mairie est celle du premier jour où il est effectué. ».

7. Il ressort des pièces du dossier, et notamment certificat du 21 janvier 2017 émis par la cheffe du service de l’administration générale de la commune de Strasbourg, que la délibération du 16 décembre 2016 instituant le droit de préemption urbain a été affichée du 21 décembre 2016 au 21 janvier 2017. En outre, une mention de cette délibération a été insérée dans le n° 102/103 du journal « Les Affiches d’Alsace et de Lorraine » du 20/23 décembre 2016, ainsi que dans le journal « Les Dernières Nouvelles d’Alsace » du vendredi 23 décembre 2016. Par suite, les sociétés requérantes ne sont pas fondées à soutenir qu’en l’absence des mesures de publicité prévues aux dispositions précitées de l’article R. 211-2 du code de l’urbanisme, la délibération du 16 décembre 2016 ne serait pas devenue exécutoire, et ne saurait, par suite, fonder la décision contestée.

En ce qui concerne les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme :

8. Aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement./ () / Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé () ». Aux termes de l’article L. 300-1, dans sa version applicable au litige : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels () »..

9. Il résulte de ces dispositions que, pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent, d’une part, justifier, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. Lorsque la loi autorise la motivation par référence à un programme local de l’habitat, les exigences résultant de l’article L. 210-1 doivent être regardées comme remplies lorsque la décision de préemption se réfère à une délibération fixant le contenu ou les modalités de mise en œuvre de ce programme et qu’un tel renvoi permet de déterminer la nature de l’action ou de l’opération d’aménagement que la collectivité publique entend mener au moyen de cette préemption. A cette fin, la collectivité peut soit indiquer la nature de l’action ou de l’opération d’aménagement du programme local de l’habitat à laquelle la décision de préemption participe, soit se borner à renvoyer à la délibération si celle-ci permet d’identifier la nature de l’action ou de l’opération d’aménagement poursuivie, eu égard notamment aux caractéristiques du bien préempté et au secteur géographique dans lequel il se situe.

10. En premier lieu, la décision attaquée mentionne les textes dont elle fait application. Elle précise que l’exercice du droit de préemption tend à la réalisation d’une opération de logement social au titre du « Plan local de l’Habitat » de l’Eurométropole de Strasbourg et que cette opération consistera en la construction par la société Habitat de l’Ill de six logements financés en prêt locatif social et treize logements sous bail réel solidaire, pour une surface de plancher totale de 1450,80 mètres carrés. Dès lors, la décision en litige, qui précise ainsi la nature de l’action elle entend mettre en œuvre au titre de la politique locale de l’habitat, est suffisamment motivée, sans qu’il soit nécessaire, pour en comprendre l’objet, de se reporter au contenu du programme local de l’habitat. A cet égard, la circonstance que la décision mentionne, par une erreur de plume, une opération menée au titre du « Plan local de l’habitat » et non du « programme local de l’habitat » n’est pas de nature à induire le lecteur en erreur sur l’action envisagée.

11. En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier, et notamment, de courriers adressés par la préfète du Bas-Rhin à la commune d’Illkirch-Graffenstaden les 4 novembre 2020 et 24 février 2022 qu’à la suite d’un inventaire le 1er janvier 2019, il a été constaté que la commune d’Illkirch-Graffenstaden accusait un déficit de logements sociaux par rapport au seuil imposé par la loi Solidarité et renouvellement urbain. Eu égard à ce déficit, il ressort des pièces du dossier que les obligations assignées à la commune par l’orientation d’aménagement et de programmation « Habitat » ont été fixées à 133 logements locatifs sociaux par le PLUi, et que, dans l’optique de contribuer à satisfaire cette obligation, des simulations ont été réalisées au mois de mars 2022, et des courriels ont été échangés le 24 mars 2022, entre la ville d’Illkirch-Graffenstaden, l’Eurométropole de Strasbourg et la société Habitat de l’Ill, aux fins de déterminer la faisabilité, notamment financière, du projet portant sur la création de 19 logements sociaux. La réalité du projet d’action à la date à laquelle la décision de préemption a été édictée est ainsi établie, sans qu’y fasse obstacle la circonstance que la réalisation de cette action incombe non à l’Eurométropole de Strasbourg elle-même, mais à la société Habitat de l’Ill.

12. En troisième lieu, il ressort des courriers précités de la préfète du Bas-Rhin, et il n’est pas contesté, qu’il a été constaté le 1er janvier 2019 que la commune d’Illkirch-Graffenstaden accusait un déficit de 216 logements sociaux par rapport au seuil de 25% imposé par la loi Solidarité et renouvellement urbain. Au regard des données au 1er janvier de l’année 2021, le manque de logements sociaux a encore été évalué à 106 logements. Ainsi, si des progrès ont été constatés, le déficit n’était pas endigué à la date de la décision attaquée. En outre, il ressort des pièces du dossier que le programme local de l’habitat de l’EMS est décliné en un « programme d’orientations et d’actions » articulé autour de l’orientation d’aménagement et de programmation thématique Habitat du plan local d’urbanisme intercommunal de l’Eurométropole, le PLUi tenant ainsi lieu de programme local de l’habitat. Il ressort de l’extrait de ce programme d’orientations et d’actions produit par les requérantes elles-mêmes, qu’il comporte une action visant à « veiller à une production de logements suffisante, variée et territorialement équilibrée » dont les objectifs consistent notamment à produire de l’ordre de 3 000 logements par an dont 1 100 logements locatifs sociaux. Le document décline ces objectifs géographiquement, et reprend les objectifs fixés, pour la commune d’Illkirch Graffenstaden, de construction de 133 logements locatifs sociaux par an. Dans ces conditions, le projet qui motive la décision de préemption litigieuse, et qui est directement dédié à la construction de 19 logements sociaux, tend ainsi à l’atteinte des objectifs de la commune en la matière. La circonstance que le terrain se situe sur un « secteur mixité », incluant pour les pétitionnaires la réalisation de logements sociaux pour tout projet comportant plusieurs logements ne prive pas d’intérêt le projet en litige, qui porte spécifiquement sur la réalisation de logements sociaux, et permet d’atteindre de façon plus directe ces objectifs. De même, la circonstance alléguée qu’une partie minime de l’opération tendrait à la réalisation d’un local commercial n’est pas de nature à lui retirer le caractère d’intérêt général qu’elle présente. Par ailleurs, la circonstance que la réalisation du projet soit confiée à la société Habitat de l’Ill, qui, en lien avec l’EMS et la commune d’Illkirch, a vérifié la faisabilité financière de l’opération immobilière en litige est sans incidence sur l’intérêt général porté par le projet d’action lui-même. Dans ces conditions, la mise en œuvre du droit de préemption urbain, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération, répond à un intérêt général suffisant.

13. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme doit être écarté en toutes ses branches.

14. Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation présentées par la SCCV Illkirch et la SCI Les Jardins de l’Orangerie doivent être rejetées, ainsi que, par voie de conséquence, les conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1 : La requête de la SCCV Illkirch et de la SCI Les Jardins de l’Orangerie est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCCV Illkirch, à la SCI Les Jardins de l’Orangerie et à l’Eurométropole de Strasbourg.

Délibéré après l’audience du 16 janvier 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Dulmet, présidente,

M^me Perabo Bonnet, première conseillère,

M^me Eymaron, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 6 février 2025.

La rapporteure,

L. Perabo Bonnet

La présidente,

A. Dulmet

Le greffier,

J. Fernbach

La République mande et ordonne au préfet du Bas-Rhin en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,