Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 14 août 2024, le syndicat des copropriétaires

« les résidences du Gapeau » et le syndicat des copropriétaires de la résidence « Simone Berriau plage » (SDC les résidences du Gapeau et autres), représentés par M^e Garry, demandent au tribunal :

1°) d’annuler le permis de construire tacite accordé le 6 septembre 2021 par lequel

la SNC IP1R s’est vu autoriser la réalisation d’un programme immobilier de 140 logements et

de 259 places de stationnement, sur une unité foncière composée des terrains cadastrés IH0035 et IH0037 situés à Hyères ;

2°) de mettre à la charge de la société IP1R une somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils justifient d’un intérêt à agir ;

-

le permis de construire délivré tacitement méconnaît les dispositions de l’article

R. 111-2 du code de l’urbanisme dès lors que les bâtiments d’habitation et le parc de stationnement aérien en silo présentent un risque incendie courant important, qu’ils se situent dans une zone classée en aléa fort feu de forêt et que le projet prévoit des dispositifs de lutte contre l’incendie insuffisants eu égard aux exigences du règlement départemental de la défense extérieure contre l’incendie ;

- ledit permis de construire méconnaît l’article UD3 dès lors que la route départementale (RD) 42, qui dessert le terrain d’assiette de projet, est un boulevard très fréquenté sans aucun dispositif de ralentissement de type rond-point, feu de signalisation ou autre aménagement de la voie, alors que l’unique accès des véhicules audit projet se réalise par une manœuvre sur ce boulevard ;

- le projet en litige méconnaît les dispositions de l’article UD7 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors qu’une partie du bâtiment est distante de 6,81 mètres, alors qu’elle aurait dû observer une distance de 7,72 mètres vis-à-vis des limites séparatives.

Par un mémoire en défense enregistré le 4 novembre 2024, la société IP1R, représentée par M^e Rosenfeld, conclut, à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire de surseoir à statuer en application des articles L. 600-5 du code de l’urbanisme, à titre infiniment subsidiaire d’annuler partiellement le permis de construire tacitement délivré en application de l’article

L. 600-5-1 et, en toute hypothèse, à ce que soit mise à la charge de le SDC les résidences du Gapeau et autre la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens sont infondés.

La requête a été communiquée le 4 septembre 2024 à la commune de Hyères, qui n’a pas produit de mémoire en défense.

Par courrier du 5 novembre 2024, les parties ont été informées, en application

des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative, de la période à laquelle il était envisagé d’appeler l’affaire à l’audience et de la date à partir de laquelle l’instruction était susceptible d’être close dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l’article R. 613-1.

Par une ordonnance du 3 avril 2025, la clôture de l’instruction a été prononcée à effet immédiat.

Les parties ont été informées que le tribunal était susceptible de faire application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et de surseoir à statuer sur la requête dans l’attente de la régularisation des illégalités tenant à :

la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme concernant le risque incendie du parc de stationnement aérien ;

la méconnaissance de l’article UD3 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que la manœuvre sur la RD 42 pour accéder au terrain d’assiette du projet est dangereuse pour ses usagers en l’absence d’aménagement spécial ;

la méconnaissance de l’article UD5 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que la distance entre les bâtiments D et J vis-à-vis des distances séparatives n’est pas respectée ;

la méconnaissance des articles UD9 et UD11 du règlement du plan local d’urbanisme en ce que le projet excède l’emprise au sol maximale autorisée.

Les observations présentées par la société IP1R le 25 juin 2025 ont été communiquées aux autres parties.

Vu :

- le jugement du tribunal administratif de Toulon n°2103329 du 14 juin 2024 ;

- la décision n°496658, 497169 du Conseil d’État en date du 14 février 2025 ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 27 juin 2025 :

- le rapport de M. Quaglierini, rapporteur,

- les conclusions de M^me Faucher, rapporteure publique,

- et les observations de M^e D’Acqui, substituant M^e Garry, pour le SDC les résidences du Gapeau et autre et celles de M^e Gagnol, substituant M^e Rosenfeld, pour la société IP1R.

Considérant ce qui suit :

Par un jugement n°2103329 du 14 juin 2024, devenu définitif, le Tribunal a annulé l’arrêté du 30 août 2021 par lequel le maire de la commune de Hyères (Var) a implicitement retiré le permis de construire qu’il avait tacitement accordé à la société IP1R le 6 septembre 2021,

en vue de réaliser un programme immobilier de 140 logements, dont 42 logements sociaux, ainsi que la création de 259 places de stationnement, sur une unité foncière composée des terrains cadastrés IH0035 et IH0037, situés à Hyères. Consécutivement à l’affichage du permis de construire tacite précité le 5 juillet 2024, les syndicats des copropriétaires « les résidences du Gapeau » et de la résidence « Simone Berriau Plage », situés sur les parcelles voisines du projet, ont adressé un recours gracieux le 11 juillet 2024, demandant au maire de la commune de retirer l’autorisation d’urbanisme précitée. Par leur requête, les intéressés demandent l’annulation du permis de construire tacitement délivré à la société IP1R le 6 septembre 2021.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation ou leurs dimensions, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique ».

Il est constant que le terrain d’assiette du projet se situe en aléa fort feu de forêt et que ledit projet présente un risque incendie courant important. La société IP1R fait valoir que le parc de stationnement aérien n’est pas assimilable à un parc de stationnement souterrain, dont les caractéristiques exigent des dispositifs de défense contre l’incendie plus contraignants, mais qu’en toute hypothèse, le projet prévoit l’installation d’un hydrant pouvant répondre à de telles exigences. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que, dans sa notice descriptive concernant la « prise en compte des risques -DECI », la société IP1R indique que le parc de stationnement en superstructure n’est pas soumis aux dispositifs du règlement départemental de la défense extérieure contre l’incendie, approuvé par arrêté préfectoral n°2017/01-004 du 8 février 2017, n’apportant ainsi aucune précision sur les dispositifs de défense contre l’incendie mis en œuvre pour faire face à l’aléa et au risque incendie précités concernant le parc de stationnement projeté. Or, il résulte dudit règlement que dans l’hypothèse d’un risque particulier, qui correspond au parc de stationnement aérien en litige à défaut de correspondre aux autres hypothèses définies par ce dernier règlement, les besoins en eau sont déterminés par une « analyse particulière du SDIS ». En l’absence d’une telle analyse, alors que la métropole Toulon Provence Méditerranée relevait, dans son avis défavorable, du 13 août 2021, que les informations transmises par la pétitionnaire sur le parc de stationnement aérien étaient imprécises et qu’il n’était pas possible de déterminer la conformité du projet à la réglementation relative à la défense contre l’incendie, le permis de construire en litige est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation. Il s’ensuit que le moyen des requérants tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-2 code de l’urbanisme doit être accueilli.

En deuxième lieu, aux termes de l’article UD3 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Hyères : « Pour être constructible, une unité foncière doit avoir accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisins éventuellement obtenu en application de l’article 682 du code civil. / Tout accès doit permettre d’assurer la sécurité de ses utilisateurs ainsi que celle des usagers des voies. / Cette sécurité est appréciée compte tenu, notamment, de la position de l’accès, de sa configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic. / Lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, l’accès doit être établi sur la voie où la gêne pour la circulation est moindre ».

Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet est desservi par la route départementale (RD) 42, également nommée boulevard Front de mer, et qu’il comporte un accès unique pour les véhicules à l’entrée d’un virage pour les véhicules venant de l’Est et à l’entrée dudit virage pour les véhicules venant de l’Ouest, lesquels devront également traverser la voie en sens opposé. Une telle manœuvre présente un risque avéré pour l’accès au terrain d’assiette du projet eu égard tant à l’importance des véhicules qui pourront y accéder, le parc de stationnement pouvant accueillir 259 véhicules, que de la configuration de la RD 92 opérant un virage au niveau de l’accès en litige, limitant ainsi la visibilité des véhicules venant de la voie inverse qu’il conviendra de franchir, tel que le relevait la métropole Toulon Provence Méditerranée dans son avis du 10 août 2020. Toutefois, il ressort des pièces du dossier déclaratif et, plus particulièrement, du plan de masse joint au dossier de demande de permis de construire, que la société IP1R a prévu un aménagement pour sécuriser la manœuvre précitée, dont l’efficacité n’est pas contestée. Si la mise en œuvre de cet aménagement est contestée, elle est néanmoins sans incidence sur la légalité de l’autorisation d’urbanisme délivrée. La circonstance que la réalisation de cet aménagement pourrait ne pas être respectée relève, en effet, de l’exécution du permis et non de sa légalité. Dans ces conditions, dès lors que le projet de construction implique un tel aménagement, le permis de construire tacitement délivré à la société IP1R ne méconnaît pas les dispositions de l’article UD3. Il s’ensuit que le moyen doit être écarté.

En troisième et dernier lieu, aux termes de l’article UD7 du règlement du plan local d’urbanisme, dans sa version alors en vigueur : « Les constructions doivent être implantées en ordre discontinu à une distance des limites séparatives au moins égales à la moitié de sa hauteur sans jamais être inférieure à trois mètres ». De même, aux termes du 5ème alinéa de l’article 1er des dispositions générales dudit plan local d’urbanisme : « Modalité de calcul de la hauteur : / La hauteur maximale des constructions est mesurée : / – du point le plus bas de chaque façade, établi par rapport au niveau du sol naturel ou au niveau / du sol excavé dans le cas de déblais, / – jusqu’à l’égout du toit (…) ».

Il ressort des pièces du dossier et, plus particulièrement, du plan de masse PC 2.3,

que la hauteur maximale du bâtiment D est de 16,59 mètres, à l’égout du toit, par rapport au terrain naturel coté à 1,14 NGF. La société IP1R fait valoir que ledit plan de masse mentionne également une cote à 13,79 NGF, plus proche des limites séparatives et elle soutient qu’il ne convient pas de prendre pour référence le point le plus haut de la construction, mais celui le plus haut et le plus proche des limites séparatives, pour déterminer la distance vis-à- vis de ces dernières.

Il résulte toutefois de l’article 1er des dispositions générales du plan local d’urbanisme, citées au point 6, que le calcul de la hauteur s’effectue en prenant pour référence le point le plus haut, à l’égout du toit, des constructions. Ces dispositions sont illustrées par des schémas dont

le troisième, intitulé « cas d’une construction avec une toiture à plusieurs pentes », représente l’hypothèse d’une construction composée de deux bâtiments accolés, dont il est expressément indiqué que la hauteur maximale est déterminée en prenant pour référence le point le plus haut,

à l’égout du toit, des deux bâtiments et non de chacun d’eux.

Ainsi, la distance du bâtiment D vis-à-vis des limites séparatives, qui ne sont pas contestées par les parties, doit être déterminée compte tenu du point le plus élevé, à l’égout du toit, du bâtiment en litige, soit à la cote de 16,59 NGF.

Dès lors, en projetant de construire le bâtiment D à une distance de 6,81 mètres vis-à-vis des limites séparatives alors qu’il aurait dû être distant d’au moins 7,72 mètres, le permis de construire délivré tacitement méconnaît les dispositions de l’article UD7. Il s’ensuit que le moyen des requérants doit être accueilli.

Il résulte de tout ce qui précède que les requérants sont fondés à demander l’annulation du permis de construire tacitement délivré le 6 septembre 2021 eu égard aux vices énoncés aux points 3 et 10.

Sur l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code précité : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires ayant conduit à l’adoption de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu’il fasse le choix de recourir à l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, si les conditions posées par cet article sont réunies, ou que le bénéficiaire de l’autorisation lui ait indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation.

Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

Il résulte de ce qui a été dit aux points 3 et 10 que le permis de construire tacitement délivré le 6 septembre 2021 méconnaît l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et l’articles UD7 du règlement du plan local d’urbanisme. Ces vices, sont susceptibles de faire l’objet d’un permis de construire de régularisation, sans apporter au projet litigieux un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Dans ces conditions, il y a lieu de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et d’impartir à la société IP1R un délai de 6 mois à compter de la notification du présent jugement afin de produire les mesures de régularisation nécessaires. Tous droits, conclusions et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement étant réservés jusqu’en fin d’instance.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête n° 2402695 présentée par le SDC les résidences du Gapeau et autre.

Article 2 : Il est imparti un délai de six mois, à compter de la notification du présent jugement, à la commune de Hyères et la société IP1R pour notifier au Tribunal un permis de construire régularisant les vices exposés aux points 3 et 10.

Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires « les résidences du Gapeau », au syndicat des copropriétaires de la résidence « Simone Berriau plage », à la société IP1R et à la commune de Hyères.

Copie en sera adressée au préfet du Var.

Délibéré après l’audience du 27 juin 2025 à laquelle siégeaient :

M. Sauton, président,

M. Quaglierini, premier conseiller,

M^me Martin, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2025.

Le rapporteur,

Signé

B. Quaglierini

Le président,

Signé

J.-F. Sauton

Le greffier,

Signé

P. Bérenger

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Le greffier.