Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 2 novembre 2021, 31 mai et 28 août 2023, la société SC Edissimmo, représentée par la SELAS M2C Avocats, agissant par M^e Clemence, doit être regardée comme demandant au tribunal, dans le dernier état de ses écritures, :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2020 et 2021 dans les rôles de la commune de Revel (Haute-Garonne) ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— le local-type n° 84 du procès-verbal d’évaluation de la commune de Revel ne peut plus servir de terme de comparaison, à la suite de sa restructuration ;

— elle est dès lors fondée à proposer, comme terme de comparaison pour déterminer la valeur locative au 1er janvier 1970 retenue pour le calcul des mesures de neutralisation, le local-type n° 30 du procès-verbal de la commune de Fleurance ;

— à titre subsidiaire, elle est dès lors fondée à proposer, comme terme de comparaison pour déterminer la valeur locative au 1er janvier 1970 retenue pour le calcul des mesures de neutralisation, le local-type n° 64 du procès-verbal d’évaluation de la commune de Sens ;

— à titre infiniment subsidiaire, elle est dès lors fondée à proposer, comme terme de comparaison pour déterminer la valeur locative au 1er janvier 1970 retenue pour le calcul des mesures de neutralisation, le local-type n° 109 du procès-verbal de la commune d’Ingré ;

— l’administration n’est pas fondée à demander une évaluation par voie d’appréciation directe.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 10 juin 2022, 24 juillet et 10 octobre 2023, le directeur régional des finances publiques d’Occitanie et du département de la Haute-Garonne conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

— les conclusions à fin de réduction de la cotisation primitive de taxe foncière au titre de l’année 2021 sont irrecevables, dès lors qu’elles ont été adressées avant la mise en recouvrement de ladite taxe ;

— si le local-type n° 84 du procès-verbal d’évaluation de la commune de Revel n’est en effet plus approprié pour servir de terme de comparaison, les trois locaux-types proposés par la société requérante ne présentent pas des caractéristiques similaires à celles de l’établissement en cause ;

— en l’absence de tout autre local-type pertinent situé dans la commune de Revel ou dans le département de la Haute-Garonne, elle propose de recourir à une évaluation par voie d’appréciation directe.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts ;

— le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

En application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative, la présidente du tribunal a désigné M^me Sarraute, première conseillère, pour statuer sur les litiges visés audit article.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Sarraute,

— et les conclusions de M. Luc, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. Par voie de rôle mis en recouvrement le 31 août 2020, la SC Edissimmo a été assujettie au titre de l’année 2020 à une cotisation primitive de taxe foncière sur les propriétés bâties dans les rôles de la commune de Revel, à raison du bien immobilier à usage unique de supermarché situé 1 chemin des Bordes sur le territoire de cette commune, dont elle est propriétaire, pour un montant de 53 879 euros. Par voie de rôle mis en recouvrement le 31 août 2021, elle a été assujettie à raison du même bien à une cotisation primitive de taxe foncière sur les propriétés bâties d’un montant de 51 546 euros au titre de l’année 2021. Par une décision du 3 septembre 2021, l’administration fiscale a rejeté sa réclamation préalable formée le 5 mai 2021 dans laquelle elle demandait que soit retenu comme local-type de comparaison le local-type n° 30 du procès-verbal d’évaluation de la commune de Fleurance, la réduction en conséquence à hauteur de 14 004 euros de la cotisation de taxe foncière au titre de l’année 2020, et le dégrèvement d’office en conséquence de la cotisation de taxe foncière au titre de l’année 2021 lors de sa mise en recouvrement à venir. Par sa requête, la SC Edissimmo demande la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties mises à sa charge au titre des années 2020 et 2021.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Aux termes de l’article R. 190-1 du livre des procédures fiscales : « Le contribuable qui désire contester tout ou partie d’un impôt qui le concerne doit d’abord adresser une réclamation au service territorial, selon le cas, de la direction générale des finances publiques ou de la direction générale des douanes et droits indirects dont dépend le lieu de l’imposition. / () ». Aux termes de l’article R. 196-2 de ce livre : " Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l’administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle, selon le cas : / a) De la mise en recouvrement du rôle, de la notification d’un avis de mise en recouvrement ou de l’émission d’un titre de perception ; / () « . Aux termes de l’article R. 199-1 du même livre : » L’action doit être introduite devant le tribunal compétent dans le délai de deux mois à partir du jour de la réception de l’avis par lequel l’administration notifie au contribuable la décision prise sur la réclamation, que cette notification soit faite avant ou après l’expiration du délai de six mois prévu à l’article R. 198-10. / Toutefois, le contribuable qui n’a pas reçu la décision de l’administration dans un délai de six mois mentionné au premier alinéa peut saisir le tribunal dès l’expiration de ce délai. / ().

3. Une réclamation est prématurée et par suite irrecevable lorsqu’elle est adressée à l’administration avant la mise en recouvrement du rôle ou la date de notification de l’avis d’imposition ou de recouvrement. Toutefois, une réclamation contentieuse devant l’administration est recevable bien qu’elle ait été formulée avant la mise en recouvrement de l’imposition contestée, dès lors qu’antérieurement au jugement, elle s’est trouvée régularisée par l’intervention de la mise en recouvrement.

4. Si, en l’absence de mise en recouvrement de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour l’année 2021, la réclamation du 5 mai 2021, réceptionnée le 19 mai suivant, était prématurée en tant qu’elle portait sur cette taxe, la notification à la société requérante de l’avis d’imposition du 12 août 2021 correspondant à cette taxe, que la société produit à l’instance, et sa mise en recouvrement le 31 août 2021 avant qu’elle ne saisisse, le 2 novembre 2021, le tribunal d’une demande tendant aux mêmes fins que cette réclamation, doivent être regardées comme ayant couvert cette irrégularité avant l’intervention du jugement à intervenir. Dans ces conditions, les conclusions de la requête tendant à la réduction de la cotisation primitive de taxe foncière sur les propriétés bâties pour l’année 2021 ont bien été précédées d’une réclamation préalable, recevable du fait de cette régularisation, et ayant fait l’objet d’une décision de rejet. Par suite, la fin de non-recevoir opposée en défense tirée de l’irrecevabilité des conclusions à fin de réduction de la cotisation primitive de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l’année 2021 en raison de leur caractère prématuré doit être écartée.

Sur les conclusions à fin de réduction :

5. Aux termes de l’article 1415 du code général des impôts : « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année d’imposition. » Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au présent litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée :/Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe () ".

6. Aux termes de l’article 1518 A quinquies du même code, dans sa rédaction applicable à l’année d’imposition en litige : " I. – 1. En vue de l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d’habitation et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l’article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation./Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d’une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l’article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l’exception de celles mentionnées au 2 du présent I, et, d’autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013./ Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s’applique également pour l’établissement de leurs taxes annexes./ Les coefficients déterminés pour une commune s’appliquent aux bases imposées au profit des établissements publics de coopération intercommunale dont elle est membre. () II. – Le I du présent article cesse de s’appliquer l’année de la prise en compte, pour l’établissement des bases, de la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation et des locaux servant à l’exercice d’une activité salariée à domicile prévue au B du II de l’article 74 de la loi n° 2013-1279 du 29 décembre 2013 de finances rectificative pour 2013. / III. -Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : /1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; /2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d’un montant égal à la moitié de cette différence./Le présent III n’est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 du I du présent article, ni aux locaux concernés par l’application du I de l’article 1406 après le 1er janvier 2017, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de ces locaux./ IV. – Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ".

7. Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe II au code général des impôts : « Pour l’application du C du II de l’article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d’un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. / La superficie des différentes parties d’un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. / Lorsque l’une de ces parties a une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d’un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire. »

8. Pour déterminer, par voie de comparaison, la valeur locative d’un immeuble à usage commercial, l’administration peut, sans méconnaître l’article 324 Z de l’annexe III du code général des impôts, retenir comme local de référence un immeuble qui, au regard de son affectation, de sa situation, de son importance, de son état d’entretien et de son aménagement, présente des caractéristiques similaires à celles du bien évalué. Lorsque l’administration procède à une évaluation par comparaison, il appartient au contribuable, s’il s’y croit fondé, de contester devant le juge de l’impôt la pertinence du local-type retenu pour le calcul de la valeur locative.

9. Lorsque l’administration fiscale, pour évaluer la valeur locative d’un local commercial passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties, constate que, pour l’application de la méthode comparative du 2° de l’article 1498 du code général des impôts, il n’existe pas de terme de comparaison pertinent dans la commune où se situe le bien, elle est tenue de rechercher s’il existe en dehors de cette commune un local-type pertinent et, à défaut, de recourir à la méthode de l’appréciation directe prévue au 3° du même article.

10. Il résulte de l’instruction que l’administration fiscale renonce au local-type n° 84 du procès-verbal d’évaluation de la commune de Revel initialement choisi pour évaluer la valeur locative de l’immeuble appartenant à la société requérante, l’immeuble correspondant ayant fait l’objet de transformations qui le rendent non pertinent comme terme de comparaison.

11. Si la société requérante propose tout d’abord la substitution du local-type n° 30 du procès-verbal d’évaluation de la commune de Fleurance (Gers), correspondant à un supermarché situé route de Lectoure, sur le territoire de cette commune, il ne résulte pas de l’instruction d’une part que les communes de Revel et de Fleurance, qui comptaient respectivement 9 947 habitants et 6 001 habitants en 2020 et se situent à 150 km l’une de l’autre, présenteraient une situation économique analogue, et, d’autre part, que cet établissement, d’une superficie réelle totale de 11 681 m², présenterait des caractéristiques similaires à celles du bien à évaluer, d’une superficie réelle totale de 8 982 m². Dès lors, il ne peut être retenu comme terme de comparaison.

12. Si la société requérante propose ensuite la substitution du local-type n° 64 du procès-verbal d’évaluation de la commune de Sens (Yonne), correspondant à un supermarché situé 82, rue Champbertrand sur le territoire de cette commune, d’une part, il ne résulte pas de l’instruction que les communes de Revel et de Sens, qui sont distantes de 743 km, et qui comptaient en 2020 respectivement 9 947 habitants et 27 367 habitants, 4 704 et 12 269 ménages fiscaux, dont 40 % imposables, 5 299 et 15 606 actifs, avec un taux de chômage inférieur à Sens, 438 et 1 112 établissement actifs, et 17 et 26 % de taux de pauvreté, présenteraient une situation économique analogue. D’autre part, il ne résulte pas de l’instruction que cet établissement, d’une superficie réelle totale de 3 259 m², présenterait des caractéristiques similaires à celles du bien à évaluer, d’une superficie réelle totale de 8 982 m². Dès lors, il ne peut être retenu comme terme de comparaison.

13. Si la société requérante propose enfin la substitution du local-type n° 109 du procès-verbal d’évaluation de la commune de Ingré (Loiret), elle ne justifie pas de la régularité de l’inscription à ce procès-verbal dudit local-type, le procès-verbal qu’elle a produit à la demande du tribunal ne comportant que 105 locaux-types. Par ailleurs, il ne résulte pas de l’instruction d’une part que les communes de Ingré et de Revel, de population équivalente en 2020 mais distantes de 602 km, présenteraient une situation économique analogue, et, d’autre part, que cet établissement, qui correspond à une grande surface de bricolage située 10, avenue Georges Pompidou sur le territoire de cette commune, présenterait des caractéristiques similaires à celles du bien à évaluer. Dès lors, il ne peut être retenu comme terme de comparaison.

14. Il résulte de tout ce qui précède qu’aucun des locaux-types proposés par la SC Edissimmo ne peut être retenu comme terme de comparaison. Par ailleurs, l’administration produit les résultats d’une recherche portant sur neuf autres locaux-types consistant en des supermarchés appartenant à la même chaîne de magasins ou à une chaîne concurrente opérant sur le même créneau économique, situés dans les autres communes du département de la Haute-Garonne, dont il ressort qu’il n’existe aucun local-type régulièrement évalué ou présentant les mêmes caractéristiques que l’établissement en cause. Par suite, dès lors qu’il ne résulte pas de l’instruction que la méthode d’évaluation par voie de comparaison puisse être retenue, il y a lieu de recourir, pour l’évaluation de la valeur locative de l’immeuble en cause, à la méthode subsidiaire d’appréciation directe proposée par l’administration, sur le fondement des dispositions précitées du 3° de l’article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction applicable au 31 décembre 2016.

15. Toutefois, le tribunal ne disposant pas, en l’état du dossier, des éléments permettant de procéder à une telle évaluation, faute pour la SC Edissimmo de les avoir fournis à l’administration dans le cadre pré-contentieux ou dans le cadre de la présente instance, il y a lieu d’ordonner un supplément d’instruction aux fins de fournir les éléments nécessaires à une évaluation par voie d’appréciation directe conformément au 3° de l’article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction applicable au 31 décembre 2016.

D E C I D E :

Article 1er : Avant de statuer sur les conclusions aux fins de réduction présentées par la SC Edissimmo, il sera procédé, par les soins du directeur régional des finances publiques de la région Occitanie et du département de la Haute-Garonne, contradictoirement avec la société requérante, à un supplément d’instruction, en vue de fournir les éléments nécessaires à une évaluation par voie d’appréciation directe conformément au 3° de l’article 1498 du code général des impôts dans sa version applicable au 31 décembre 2016 et de préciser, à partir de la valeur locative 1970 ainsi déterminée, la valeur locative actualisée à retenir pour l’établissement des cotisations afférentes à l’immeuble en litige au titre de chacune des années d’imposition en cause, ainsi que le montant des droits qui seraient indûment résulté de l’évaluation erronée de la valeur locative des biens en litige, en faisant application, pour les années concernées, des dispositifs de neutralisation, lissage et planchonnement le cas échéant.

Article 2 : Il est accordé à l’administration un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement pour faire parvenir à la juridiction les éléments sollicités.

Article 3 : Il est sursis à statuer sur les conclusions à fin de réduction présentées par la SC Edissimmo dans l’attente du résultat de ce supplément d’information.

Article 4 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la SC Edissimmo et au directeur régional des finances publiques d’Occitanie et du département de la Haute-Garonne.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 juillet 2025.

La magistrate désignée,

N. SARRAUTELa greffière,

F. LE GUIELLAN

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme :

La greffière en chef,