Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 1er décembre 2023, le 9 avril 2024 et le 4 février 2025, M. H… A…, M. H… D… et M. F… G…, représentés par M^e Sapparrart, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 21 juin 2023 par lequel le maire de la commune Toulouse a délivré à la société XF Investment un permis de construire trois bâtiments comprenant dix-neuf logements et de démolir les constructions existantes sur un terrain situé 250 B et 252 chemin de Gabardie, ensemble l’arrêté du 3 juillet 2023 transférant ce permis de construire à la société XF Immo et la décision du 2 octobre 2023 rejetant leur recours gracieux ;

2°) d’annuler l’arrêté du 9 février 2024 par lequel le maire de la commune de Toulouse a délivré à la société XF Immo un permis de construire modificatif ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Toulouse une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

En ce qui concerne le moyen commun dirigé contre l’ensemble des arrêtés attaqués :

- ces arrêtés sont entachés d’un vice d’incompétence ;

En ce qui concerne les moyens dirigés contre le permis de construire initial et l’arrêté de transfert :

- le service départemental d’incendie et de secours n’a pas été consulté en méconnaissance de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme ;

- le dossier de demande de permis de construire comporte des insuffisances dès lors que le plan de masse n’est pas coté en trois dimensions, que le plan de coupe ne précise pas les cotes de niveau du terrain avant et après travaux, qu’il manque une coupe est-ouest des bâtiments, que les plans des façades ne précisent pas les couleurs et matériaux utilisés ; il comporte également des contradictions en termes de nombre de logements créés, de surface créée et de nombre de places de stationnement ;

- le projet méconnaît l’article 2 du plan local d’urbanisme (PLU) ;

- il méconnaît l’article 3 du PLU et l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît l’article 4 du PLU ;

- il méconnaît l’article 6 UL du PLU ;

- il méconnaît l’article 12 du PLU ;

- il méconnaît l’article 13 du PLU ;

En ce qui concerne les moyens dirigés contre le permis de construire modificatif :

- il ne régularise pas l’incomplétude du dossier de demande de permis initial ;

- il ne régularise pas la méconnaissance par le projet des articles 2, 3, 4, 6 UL, 12 et 13 du PLU ni de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ;

- alors que le service instructeur a considéré qu’il s’agissait d’une nouvelle demande de permis de construire, aucun avis n’a été recueilli préalablement à sa délivrance ;

- il doit être annulé par voie de conséquence de l’annulation du permis de construire initial ;

- il existe une incohérence dans les distances du bâtiment A par rapport à la voie publique de nature à fausser l’appréciation du service instructeur ;

- le projet tel que modifié méconnaît l’article 6 UL du PLU ;

- il méconnaît l’article 12 du PLU.

Par un mémoire en défense, enregistré le 24 avril 2024, la commune de Toulouse conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à l’application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et, en toute hypothèse, à ce qu’il soit mis à la charge des requérants une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé.

Par un mémoire en défense, enregistré le 26 juillet 2024, la société en nom collectif XF Immo et la société par actions simplifiée XF Investment, représentées par M^e Gendre, concluent à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à l’application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et, en toute hypothèse, à ce qu’il soit mis à la charge solidaire des requérants une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles font valoir qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé.

Par ordonnance du 4 février 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 19 février suivant.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Camorali ;

- les conclusions de M. Leymarie, rapporteur public ;

- les observations de M^e Becquevort, substituant M^e Sapparrart, avocat des requérants ;

- et les observations de M^me C…, représentant la commune de Toulouse.

Les sociétés XF Investment et XF Immo n’étaient ni présentes, ni représentées.

Considérant ce qui suit :

Le 15 décembre 2022, la société XF Investment a déposé une demande de permis de construire trois bâtiments comprenant dix-neuf logements et de démolir les constructions existantes sur un terrain situé 250 B, 252 chemin de Gabardie à Toulouse. Par un arrêté du 21 juin 2023, le maire de Toulouse a délivré le permis sollicité, lequel a été transféré à la société XF Immo par arrêté du 3 juillet 2023. Par un arrêté du 9 février 2024, le maire de la commune de Toulouse a délivré à la société XF Immo un permis modificatif. Par leur requête, M. A… et autres demandent l’annulation de ces trois arrêtés ainsi que de la décision du 2 octobre 2023 par laquelle le maire de Toulouse a rejeté leur recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne le moyen commun à l’ensemble des arrêtés contestés :

Les arrêtés attaqués ont été signés par M^me E… B…, adjointe de quartier de la commune Toulouse, qui, par un arrêté du maire de la commune du 3 novembre 2020, a reçu une délégation de fonctions pour, au nom du maire, délivrer les autorisations en matière de droits du sol. Il ressort des pièces du dossier, et notamment des mentions portées sur l’arrêté du 3 novembre 2020, qui font foi, en l’absence de preuve contraire, que cette délégation, transmise au contrôle de légalité et affichée le même jour, était exécutoire à la date de la décision attaquée. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire des arrêtés attaqués doit être écarté comme manquant en fait.

En ce qui concerne le moyen tiré d’un vice de procédure :

En se bornant à se référer aux dispositions générales de l’articles R. 423-50 du code de l’urbanisme, les requérants ne précisent pas quelles dispositions législative ou réglementaire imposaient de recueillir l’avis du service départemental d’incendie et de secours, ni quels services auraient dû être saisis pour avis dans le cadre de l’instruction de la demande de permis de construire modificatif. Dans ces conditions, le moyen tiré du vice de procédure doit être écarté comme non assorti des précisions suffisantes permettant d’en apprécier le bien-fondé.

En ce qui concerne le moyen tiré du caractère incomplet du dossier de demande de permis de construire :

Aux termes de l’article R. 431-7 du code de l’urbanisme : « Sont joints à la demande de permis de construire : (…) / b) Le projet architectural défini par l’article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12. ». Aux termes de l’article R. 431-8 du même code : « Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; (…) ». Aux termes de l’article R. 431-9 du même code : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. (…) ». Aux termes de l’article R. 431-10 du même code : « Le projet architectural comprend également : / a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; (…) ».

Les omissions, imprécisions, inexactitudes ou insuffisances du dossier de demande de permis de construire ne sont susceptibles d’affecter la légalité de l’arrêté de permis que si elles ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

D’une part, alors que la hauteur des bâtiments doit s’apprécier au niveau de celle de l’égout du toit, la circonstance que les plans de masse produits à l’appui de la demande de permis de construire, lesquels sont cotés en trois dimensions, ne comporteraient pas la hauteur des faîtages, est sans incidence sur l’appréciation du service instructeur quant à la conformité du projet à la réglementation applicable. De plus, alors que cette même hauteur est appréciée par rapport au terrain naturel, il ressort des plans de coupe et de façades PC 3 et PC 5 qu’ils font bien apparaître la coupe du terrain avant et après travaux pour chaque façade des bâtiments projetés, avec mention de la hauteur des bâtiments par rapport au terrain naturel. Par ailleurs, il ressort des plans de façade ainsi que de la notice architecturale que ces derniers précisent, sans aucune contradiction, l’ensemble des matériaux utilisés dans le cadre du projet, notamment s’agissant des zingueries.

D’autre part, en l’absence de dispositions expresses du code de l’urbanisme y faisant obstacle, il est loisible à l’auteur d’une demande de permis de construire d’apporter à son projet, pendant la phase d’instruction de sa demande et avant l’intervention d’une décision expresse ou tacite, des modifications qui n’en changent pas la nature, en adressant une demande en ce sens accompagnée de pièces nouvelles qui sont intégrées au dossier afin que la décision finale porte sur le projet ainsi modifié. Contrairement à ce que font valoir les requérants, s’il existe des différences, en termes de surface de plancher créée, de nombre de logements et de nombre de places de stationnement entre le dossier initialement déposé le 15 décembre 2022 et les documents déposés par le pétitionnaire le 23 mars 2023, ces différences ne révèlent pas des contradictions mais une évolution du projet, qui n’a pas changé sa nature et qui n’a ainsi pas pu avoir pour effet de fausser l’appréciation de l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation.

Enfin, il n’est pas démontré qu’il existerait une contradiction dans l’implantation du bâtiment A entre les plans du permis initial et ceux du permis modificatif. En tout état de cause, à supposer que cette contradiction existe, eu égard à l’implantation de ce bâtiment par rapport à la voirie publique, cette dernière n’a pu avoir d’incidence sur l’appréciation du service instructeur quant à la conformité du projet à la réglementation applicable.

Il résulte de tout ce qui précède que les moyens tirés des insuffisances des dossiers de demande de permis de construire initial et modificatif doivent, dans leur intégralité, être écartés.

En ce qui concerne les moyens tirés de la méconnaissance du règlement écrit du plan local d’urbanisme :

En premier lieu, aux termes de l’article 2 des dispositions communes du plan local d’urbanisme (PLU) de Toulouse Métropole : « (…) Les secteurs affectés par le bruit des infrastructures de transports terrestres mentionnés dans les annexes (Arrêté Préfectoral du18/01/2006) : / Les bâtiments à construire doivent présenter un isolement acoustique minimum contre les bruits extérieurs, conformément aux décrets n°95-21 et 95-22 du 9 janvier 1995. (…) ».

S’il incombe au constructeur de respecter les règles générales de construction prescrites en matière d’isolation acoustique pour les bâtiments localisés dans des secteurs situés au voisinage d’infrastructures de transports terrestres, ces règles ne sont pas au nombre de celles dont il appartient à l’administration d’assurer le respect lors de la délivrance d’un permis de construire, en vertu du principe d’indépendance des législations. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces règles doit être écarté comme inopérant.

En deuxième lieu, aux termes de l’article 3 des dispositions communes du PLU de Toulouse Métropole, dans sa version applicable au litige : « (…) 3.2 Accès / 3.2.1 – Pour être constructible, toute unité foncière doit avoir au moins un accès privatif à une voie, positionné et aménagé pour les véhicules, le plus perpendiculairement possible à la voie, de façon à apporter la moindre gêne et le moindre risque pour les usagers de ces voies ou accès, en prenant en compte la nature et l’intensité du trafic sur ces voies ou accès. / 3.2.2 – Un seul accès de véhicule est admis par unité foncière, le plus éloigné possible des carrefours, excepté si la spécificité des besoins ou l’importance de l’opération, et l’éloignement des carrefours justifient un nombre d’accès supérieur. (…) / 3.3 Voirie (…) / 3.3.2 – La partie terminale des voies en impasse doit être traitée de telle sorte que tout véhicule puisse faire aisément demi-tour. (…) ».

D’une part, alors que l’accès du projet ne se situe pas à proximité d’un carrefour mais d’un virage, il ressort des pièces du dossier que cet accès, qui présente une bonne visibilité au vu de la configuration des lieux, sera en retrait dudit virage. De plus, si, au niveau de cet accès, sont implantés des arbres et le local d’ordures ménagères, il existe toutefois un espace entre la plateforme et la voie publique, créant une zone d’attente supplémentaire pour avoir une bonne visibilité sur les véhicules approchant et ainsi s’insérer de façon sécurisée sur la voie publique. Enfin, alors qu’il ressort des pièces du dossier que l’accès au projet comporte une plateforme de cinq mètres par cinq mètres permettant aux véhicules entrants et sortants de manœuvrer et de se croiser, il n’est pas démontré que la présence de places de stationnement à proximité de cet accès entraînerait des difficultés particulières pour la réalisation de ces manœuvres.

D’autre part, la voie interne au projet ne constituant pas une voie nouvelle ouverte au public et sous forme d’impasse, celle-ci n’entre pas dans le champ d’application des dispositions précitées de l’article 3 des dispositions communes du PLU. Au demeurant, il n’est pas démontré que la voie interne au projet, d’une largeur de cinq mètres, ne permettrait pas aux véhicules de se croiser. Par ailleurs, si la voie interne au projet, au demeurant non reliée aux bâtiments B et C, ne pourra être empruntée par les véhicules de secours qui ne pourront passer sous le bâtiment A, il ressort toutefois des pièces du dossier que ce dernier bâtiment, situé en bordure de la voie publique, sera aisément accessible pour les secours. En outre, il ressort du permis de construire modificatif qu’une borne à incendie existe non loin du projet et qu’un cheminement piéton, d’une largeur d’un mètre et cinquante centimètres, permettra aux services de secours d’accéder, à pied, aux bâtiments B et C. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet méconnaît les dispositions précitées de l’article 3 des dispositions communes du PLU de Toulouse Métropole.

En troisième lieu, aux termes de l’article 4 des dispositions communes du PLU de Toulouse Métropole, dans sa version applicable au litige : « (…) 4.3.3.2 – Pour limiter l’effet de l’imperméabilisation des sols, toutes les solutions susceptibles de favoriser l’infiltration et/ou le stockage des eaux pluviales afin d’alimenter la nappe phréatique d’une part et d’éviter la saturation des réseaux d’autre part, doivent être mises en œuvre. / L’excès de ruissellement ne doit pas : / – soit aggraver la situation actuelle, / – soit dépasser le débit correspondant à une imperméabilisation maximale de 20% de la surface de l’unité foncière. / Cet excès de ruissellement pourra être canalisé et rejeté dans le réseau public (…) ».

Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit un raccordement au réseau public d’eaux pluviales ainsi que la création de tranchées drainantes permettant de limiter le débit versé dans le réseau. Alors que les requérants ne font pas valoir que le réseau public serait sous-dimensionné, il ressort des pièces du dossier que les services d’Eau de Toulouse Métropole ont donné un avis favorable au raccordement projeté. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article 4 des dispositions communes du PLU doit être écarté.

En quatrième lieu, aux termes de l’article 6 UL du PLU de Toulouse Métropole, dans sa version applicable au litige : « (…) Toute construction doit être implantée à une distance de 4 m minimale par rapport à la limite : des voies ou emprises existantes ou projetées, ouvertes à la circulation publique (…) ».

Il ressort des pièces du dossier que la parcelle objet du projet fait l’objet d’une servitude de passage au droit des parcelles situées à l’est du projet. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, il ressort des pièces du dossier que cette servitude de passage a pour unique objet de desservir les fonds voisins et n’emporte pas ouverture à la circulation publique. Dans ces conditions, elle ne saurait être regardée comme une voie ouverte à la circulation publique au sens de l’article 6 UL du PLU. En tout état de cause, il ressort du permis de construire modificatif que le bâtiment A est implanté à quatre mètres de cette servitude. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions du PLU doit être écarté.

En cinquième lieu, aux termes de l’article 12 des dispositions communes du PLU de Toulouse Métropole, dans sa version applicable au litige : « (…) Les stationnements des véhicules, les aires d’accès, les rampes d’accès et les aires de manœuvre doivent être réalisés à l’intérieur des unités foncières et dans les conditions normales d’utilisation. De plus, quand le niveau de trafic de la voie, la configuration géométrique de cette voie aux abords de l’accès et l’importance des flux entrants/sortants le nécessitera, l’aire de croisement des entrants/sortants sera impérativement organisée en domaine privé (plateforme 5m x 5m). (…) ».

S’il est constant que le permis de construire initial ne faisait pas apparaître sur les plans de masse la plateforme de cinq mètres par cinq mètres prescrite par les dispositions précitées de l’article 12 des dispositions communes du PLU, il ressort toutefois de ces mêmes plans qu’un espace dédié était prévu à l’entrée du projet. A cet égard, le permis de construire modificatif s’est borné à matérialiser sur les plans l’existence de cette plateforme. En outre, s’il est projeté de positionner deux places de stationnement à proximité de cette plateforme, il n’est pas démontré que cette seule circonstance empêcherait les manœuvres des véhicules entrants et sortants. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point précédent doit être écarté.

En sixième et dernier lieu, aux termes de l’article 13 des dispositions communes du PLU de Toulouse Métropole, dans sa version applicable au litige : « (…) Les aires de stationnement non couvertes : / 13.3.1 – Elles doivent être organisées de manière paysagère (treilles, haies, arbustes, bandes boisées, bosquets, …) ».

Si le dossier de demande de permis de construire initial ne comportait pas de précision sur l’organisation paysagère des places de stationnement non couvertes, il ressort des termes mêmes du permis de construire initial qu’il est assorti d’une prescription liée précisément à cette organisation paysagère et qui, contrairement à ce que font valoir les requérants, est suffisamment précise. En outre, et en tout état de cause, il ressort de la notice assortissant la demande de permis modificatif que le projet comporte désormais une telle organisation paysagère et que le permis modificatif qui a été délivré à la suite de cette demande comprend également la même prescription que le permis initial sur ce point. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point précédent doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ».

Pour les mêmes motifs que ceux exposés aux points 13 et 14, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré d’une exception d’illégalité :

Eu égard à tout ce qui précède, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le permis de construire modificatif attaqué doit être annulé par voie de conséquence de l’illégalité du permis de construire initial.

Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation présentées par les requérants doivent, dans leur intégralité, être rejetées.

Sur les frais de l’instance :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la commune de Toulouse, qui n’est pas la partie perdante, verse aux requérants la somme qu’ils réclament au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Par ailleurs, dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de mettre à la charge des requérants la somme demandée par la commune de Toulouse sur le fondement des mêmes dispositions. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge solidaire des requérants une somme de 1 500 euros à verser aux sociétés XF Immo et XF Investment sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. A… et autres est rejetée.

Article 2 : M. A… et autres verseront solidairement une somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) aux sociétés XF Immo et XF Investment en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Toulouse sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. H… A…, représentant unique des requérants en application de l’article R. 751-3 du code de justice administrative, à la commune de Toulouse, à la société en nom collectif XF Immo et à la société par actions simplifiée XF Investment.

Délibéré après l’audience du 21 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Meunier-Garner, présidente,

M^me Michel, première conseillère,

M^me Camorali, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 février 2026.

La rapporteure,

J. CAMORALI

La présidente,

M.-O. MEUNIER-GARNER

La greffière,

B. RODRIGUEZ

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Garonne, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme :

La greffière en chef,