TRIBUNAL DE COMMERCE D’ANNECY

Frais de Greffe compris dans les dépens (Art. 701 du code de procédure civile) : 88,49 € HT, 17,70 € TVA, 106,19 € TTC

Copie exécutoire délivrée le 20/03/2026 à PEYRET GOURGUE & Associés Copie exécutoire délivrée le 20/03/2026 à SCP ARMAND – CHAT & ASSOCIES

EXPOSE DU LITIGE

LA PROCEDURE :

Sur requête de la société L’ATELIER [W] du 26 mars 2024, la Présidente du Tribunal de commerce d’Annecy a rendu le 12 avril 2024 une ordonnance d’injonction de payer la somme de 80 590,06 euros en principal avec intérêts légaux à compter du 13 janvier 2024 correspondant à des factures restées impayées, ainsi que les entiers dépens. Cette ordonnance d’injonction de payer n°2024IP00392 a été régulièrement signifiée le 24 avril 2024 à la société [Adresse 1], laquelle a formé opposition à l’ordonnance par courrier RAR reçu au greffe le 23 mai 2024.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro 2024J00151 et appelée à l’audience du 9 juillet 2024. Après renvois demandés et acceptés par les parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 25 novembre 2025, plaidée, mise en délibéré et le prononcé du jugement fixé au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

En cours de délibéré, le Président de chambre a rendu le 18 décembre 2025 une ordonnance de réouverture des débats précisant : « Attendu que l’un des juges composant le Tribunal exerce une activité professionnelle dans le domaine de la restauration gastronomique à l’instar de la société MAISON [K] [Y] et ce, dans la même ville d’Annecy ; Attendu que cette situation pourrait être de nature à aboutir à une interrogation sur l’impartialité du Tribunal compte tenu du faible nombre de professionnels dans le milieu de la haute gastronomie d’Annecy et sa périphérie ; Attendu qu’il y a lieu par conséquent, afin de préserver l’impartialité objective et subjective du Tribunal de rouvrir les débats afin d’entendre à nouveau les parties devant une formation du jugement autrement composée ; (…) Ordonnons la réouverture des débats ; Disons que cette affaire reviendra à l’audience de plaidoirie du 13 janvier 2026 ». Retenue à cette audience, l’affaire fut plaidée à nouveau, mise en délibéré et le prononcé du jugement fixé au 13 mars 2026 par mise à disposition au greffe, cette date ayant été prorogée au 20 mars 2026.

LES FAITS :

La société L’ATELIER [W] exploitait un restaurant gastronomique et un bistrot situés à [Localité 1] en Savoie.

Monsieur [K] [Y] était salarié de la société L’ATELIER [W] depuis une douzaine d’années en qualité de Chef de cuisine.

Par acte sous seing privé régularisé le 28 décembre 2022, la société L’ATELIER [W] a concédé au profit de la société [Adresse 1] la location de son fonds de commerce.

Ce contrat de location gérance a été consenti pour une durée de 1 an à compter du 1 er janvier 2023 pour se terminer le 31 décembre 2023. Le montant de la redevance a été fixé à 160 000 euros HT payable en trois échéances : 2 de 60 000 euros HT les 28 février et 30 avril 2023 et la dernière de 40 000 euros HT le 31 août 2023. Il était également prévu le paiement de certaines charges d’exploitation telles que la facture d’électricité ou la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, lesquelles devaient être refacturées au preneur à l’euro.

Si les parties s’accordent pour dire que les 2 premières échéances de 72 000 euros TTC ont bien été réglées à la société L’ATELIER [W], elles diffèrent pour ce qu’il est advenu après.

La société L’ATELIER [W] affirme que :

* Au cours de la saison d’hiver 2022-2023 la société [Adresse 1] n’a fait état d’aucune difficulté particulière mais qu’elle a cessé de régler un certain nombre de factures dès juin 2023.

* La société MAISON [K] [Y] n’a pas donné suite à ses interrogations suite à ces non-paiements et a déclaré le 12 décembre 2023 vouloir lui remettre les clés conformément à la fin du bail en proposant la date du 1 er janvier 2024 sans évoquer ni d’éventuelles difficultés rencontrées, ni les factures échues restées impayées.

La société [Adresse 1] affirme pour sa part avoir été confrontée à de multiples désordres et notamment de nombreuses infiltrations, que les lieux loués étaient insalubres, qu’un plafond d’une chambre destinée au personnel s’est effondré et que la conclusion du contrat de location gérance ainsi que le rachat du stock se sont avérés particulièrement onéreux.

La société MAISON [K] [Y] n’ayant opéré aucun règlement, le conseil de la société L’ATELIER [W] l’a mise en demeure par courrier en RAR du 11 janvier 2024 de régler les factures pour un montant total de 80 590.06 euros.

En l’absence de règlement, la société L’ATELIER [W] a déposé le 26 mars 2024, une requête portant injonction de payer auprès du Tribunal de commerce d’Annecy.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

A l’appui de sa demande la société L’ATELIER [W] expose au Tribunal : Sur les sommes dues par la société [Adresse 1] :

En signant le contrat de location gérance, la société MAISON [K] [Y] a accepté le montant dû au titre de la redevance payable en trois échéances et doit donc s’acquitter de la troisième échéance de 48 000 euros TTC restée impayée outre intérêts au taux légal majoré de trois points à compter du 31 août 2023 comme prévu au contrat.

De même, le contrat prévoyait le remboursement de la taxe foncière au bailleur qui s’est élevée à 8 554 euros et la société [Adresse 2] devra régler cette somme outre intérêts au taux d’intérêt légal à compter du 13 janvier 2024.

Le contrat de location gérance prévoyant également la refacturation au preneur des factures de consommation électriques et des abonnements EDF, la société L’ATELIER [W] a émis plusieurs factures sur le second semestre 2023 accompagnées des justificatifs de consommations et s’estime alors bien fondée à demander la condamnation de la société [Adresse 1] à lui régler les sommes dues à savoir la somme de 15 815.06 euros (7666.67 + 1096.54 + 6934.44 +117.41 = 15 815.06).

Enfin, le contrat prévoyant que le preneur s’acquittera de toutes les primes, cotisations et redevances dues au titre des assurances et abonnement à compter de son entrée en jouissance, la société L’ATELIER [W] a émis plusieurs factures sur le second semestre 2023 accompagnées des justificatifs et s’estime alors bien fondée à demander la condamnation de la société [Adresse 1] à lui régler la somme de 1 659.18 euros.

Elle conclut que le preneur lui doit la somme de 75 117.94 euros.

Sur les demandes reconventionnelles de la société MAISON [K] [Y] :

Pour répondre à la société [Adresse 1] qui prétend avoir été confrontée à de nombreux désordres, notamment des infiltrations, à l’insalubrité des lieux, à l’effondrement du plafond d’une chambre et qu’elle ne pouvait accueillir ses clients dans des conditions conformes et que ces désagréments auraient entrainé des pertes d’exploitation, la société L’ATELIER [W] déclare que le preneur ne l’a jamais alertée ni sur les désordres évoqués, ni de la moindre difficulté. En outre, elle affirme que la société [Adresse 1] a attendu d’être assignée devant le Tribunal pour avancer ces prétendus désordres plus de 2 ans après et ne démontre pas le montant des travaux qu’elle aurait financé pour remettre en état les locaux, ni le préjudice subi se traduisant par des pertes d’exploitation liées à l’impossibilité d’accueillir la clientèle dans des conditions conformes aux normes. La société L’ATELIER [W] rappelle également que Monsieur [K] [Y] connaissait parfaitement les locaux, avant travaillé plus de 12 ans en tant que Chef de cuisine dans l’établissement et que l’état des lieux dressé de facon contradictoire par huissier le 2 janvier 2023 indique qu’ils sont, de manière globale, en bon état et sans désordre particulier. Elle en conclut que la société [Adresse 1] devra être déboutée de sa demande de compensation entre les sommes qu’elle reconnait devoir et les frais, non chiffrés, qu’elle ne prouve pas avoir engagés ainsi que le préjudice non chiffré qu’elle ne prouve pas avoir subi.

Sur la demande de délai de paiement, la société L’ATELIER [W] affirme que la défenderesse n’apporte pas la moindre preuve, ni aucune pièce venant étayer ses affirmations en vue de l’obtention des délais de paiement. Elle ajoute qu’elle a déjà bénéficié de très larges délais, les factures restées impayées datant de 2023, et qu’elle devra en conséquence être déboutée de sa demande.

En conséquence, la société L’ATELIER [W] demande au Tribunal de commerce d’Annecy de :

Vu l’article 1103 du Code civil,

Vu les articles L144-1 et suivants du Code de commerce,

Vu le contrat de location-gérance en date du 28 décembre 2022,

Vu les pièces versées au débat,

* CONDAMNER la société [Adresse 1] à payer à la société L’ATELIER [W] les sommes suivantes :

* 48 000 euros TTC à titre de redevance de location gérance, outre intérêts de droit majorés de trois points à compter du 31 août 2023,

* 27 117,94 euros TTC au titre des factures non réglées relatives à l’exploitation du fonds de commerce, outre intérêts de droit à compter du 13 janvier 2024 ;

* DEBOUTER la société [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles;

* CONDAMNER la société MAISON [K] [Y] à verser à la société L’ATELIER [W] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* CONDAMNER la société [Adresse 1] aux entiers dépens de l’instance, y compris les dépens relatifs à la procédure d’injonction de payer.

Pour sa défense, la société MAISON [K] [Y] expose au Tribunal :

La société [Adresse 1] affirme qu’elle a fait opposition à l’injonction de payer car la société L’ATELIER [W] sollicitait le remboursement de prétendues consommations électriques, de taxes foncières et de cotisations d’assurance sans apporter le moindre justificatif de ces demandes. Ce n’est que dans le cadre de la présente instance que la société L’ATELIER [W] fournit les pièces justificatives révisant à la baisse le montant initialement réclamé de 80 590,06 euros à un total de 75 117,94 euros.

Par ailleurs, elle déclare que le bailleur ne pouvait ignorer les raisons pour lesquelles elle ne s’était pas acquittée de la somme de 48 000 euros au titre de la location gérance et des charges afférentes. Elle rappelle en effet qu’elle a été confrontée à de nombreux désordres affectant les lieux loués et notamment à des infiltrations récurrentes ayant conduit à une situation d’insalubrité qui lui ont généré des difficultés financières.

La société [Adresse 1] s’appuie alors sur les articles 1719, 1720 1231-1 et 1347 du Code civil pour demander des dommages et intérêts en compensation des sommes dues en raison de l’exécution défectueuse du contrat de location. En l’espèce, elle affirme que les photographies qu’elle verse aux débats ainsi que le témoignage de la Directrice de salle ou encore l’état des lieux d’entrée dressé par huissier démontrent que les locaux mis à sa disposition n’étaient manifestement pas conformes aux engagements contractuels et que la société L’ATELIER [W] a méconnu ses obligations contractuelles et légales. Les infiltrations persistantes et structurelles ont directement affecté le bon fonctionnement du restaurant notamment sur le plan sanitaire et que ce sont les manquements répétés et graves du bailleur qui ont entravé le bon déroulement de la relation contractuelle. Dès lors, elle affirme que la compensation légale entre les loyers prétendument exigibles et les dépenses engagées par elle pour suppléer aux carences contractuelles de la société L’ATELIER [W] s’imposent de plein droit en application de l’article 1347 du code civil.

A titre subsidiaire, elle sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil. A cet effet, elle affirme que les désordres qu’elle a subis ont gravement perturbé l’activité du restaurant, générant des pertes significatives et affectant la trésorerie. En outre, elle déclare que la reprise du fonds en location gérance aurait dû se traduire ensuite par le rachat du fonds de commerce qui a finalement échoué en raison d’un prix de vente de 9 millions d’euros manifestement disproportionné au regard des capacités financières de la société, des conditions initiales évoquées et de l’état général du bâtiment. Après avoir consacré 12 ans de sa vie à ce projet, Monsieur [K] [Y] a dû dans l’urgence faire de nouveaux investissements pour acquérir un autre établissement. Il s’est ainsi retrouvé dans une situation financière catastrophique, le contraignant à vendre l’intégralité de son patrimoine.

En conséquence, la société [Adresse 1] demande au Tribunal de commerce d’Annecy de :

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

A titre principal :

* Juger que les arriérés de loyers et de charges invoqués par la Société I’ATELIER [W] sont intégralement compensés par les créances de la Société [Adresse 1] au titre :

* Des frais de remise en état du local commercial, rendus nécessaires par la carence du bailleur,

* Ainsi que du préjudice de jouissance subi du fait des manquements contractuels de ce dernier;

En conséquence,

* Juger que la Société MAISON [K] [Y] ne saurait être tenue au paiement d’aucune somme au titre des loyers et charges impayés, ces derniers se trouvant entièrement neutralisés par le jeu de la compensation ;

* Rejeter en conséquence l’intégralité des demandes de la Société l’ATELIER [W] relatives auxdits arriérés de loyers et de charges ;

A titre subsidiaire :

* Octroyer à la société [Adresse 1] les plus larges délais de paiement ;

En tout état de cause :

* Condamner la société à responsabilité limitée L’ATELIER [W] à payer à la société [Adresse 1] la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* Condamner la Société à responsabilité limitée L’ATELIER [W] aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

Les articles 1103 et 1104 du Code civil énoncent : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

Le tribunal, pour rendre sa décision, s’appuiera par conséquent sur les pièces communiquées, notamment le contrat de location-gérance, le procès-verbal de constat du 2 janvier 2023, les factures, leurs justificatifs, le courrier de mise en demeure et l’analyse de ces différentes pièces.

Sur la demande en paiement de la somme de 75 117,94 euros sollicité par la société L’ATELIER [W] :

Concernant le paiement de la troisième échéance relative à la redevance du contrat de location gérance restée impayée depuis le 31 août 2023 pour un montant de 48 000 euros TTC, le contrat de location gérance confirme bien en son article 11 « Redevance », le montant total de la redevance annuelle et les échéances prévues indiquées précédemment dans les faits. Il précise également : « En cas de retard, les redevances échues produisent de plein droit intérêt au taux légal majoré de trois points à compter du jour où elles sont dues sans qu’il soit besoin d’aucune mise en demeure mais sans que la présente clause puisse autoriser le Preneur à différer le paiement de ses redevances » . La société [Adresse 1] sans contester formellement cette dette dans ses écritures invoque des infiltrations et des désordres rencontrés pour justifier de son non-paiement. En raison des termes du contrat parfaitement clairs, il sera fait droit à la demande de la société L’ATELIER [W] et le tribunal condamnera la société [Adresse 1] au paiement de la somme de 48 000 euros TTC au titre de la troisième échéance de la redevance annuelle outre intérêts au taux d’intérêt légal majoré de trois points à compter du 31 août 2023.

Concernant la taxe foncière, le contrat de location gérance prévoit en son article 8 « Charges et conditions » : « Le Preneur remboursera également au bailleur la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères afférente aux locaux dans lesquels le fonds est exploité dans les huit jours de la demande que ce dernier formulera (étant précisé que cette demande sera accompagnée de tous justificatifs et de la justification de son paiement par le bailleur) ». Les factures et les justificatifs des taxes foncières sont produits en pièce 8 du demandeur pour un montant de 8 554 euros. La société MAISON [K] [Y] ne conteste pas cette dette dans ses écritures et ne justifie s’être libérée de son obligation de paiement. Aussi, il sera fait droit à la demande de la société L’ATELIER [W] et le tribunal condamnera la société [Adresse 1] au paiement de la somme de 8 554 euros TTC au titre du remboursement des taxes foncières outre intérêts au taux d’intérêt légal à compter du 13 janvier 2024, date de la réception de la mise en demeure.

Concernant les factures d’électricité, le contrat de location gérance prévoit en son article 5 « Contrats en cours » : « Il est toutefois convenu en ce qui concerne les 3 contrats conclus au titre de l’exploitation du fonds avec EDF que ceux-ci ne seront pas transférés au Preneur. Le Bailleur refacturera à ce dernier à l’euro le coût des abonnements et consommations, ainsi que celui des taxes et contributions supportés durant la durée du présent contrat de location gérance. Les factures ainsi émises par le bailleur seront payables comptant à réception et sur justification de l’acquit par ses soins des sommes dues à EDF à ce titre ».

Pour les consommations électriques et abonnements du compteur 72 KVA, la société L’ATELIER [W] produit les 6 factures de juillet à décembre 2023 restées selon elle impayées ainsi que les justificatifs sous forme des factures EDF pour les mêmes montants. La somme des 6 factures est bien égale au montant sollicité en page 8 des conclusions du demandeur à savoir la somme de 7 666.67 euros. Pour les consommations électriques et abonnements du compteur 36 KVA, la société L’ATELIER [W] produit les 3 factures d’août à novembre 2023 restées selon elle impayées ainsi que les justificatifs sous forme des factures EDF pour les mêmes montants après correction du montant de l’abonnement qui allait jusqu’au 16 janvier 2024. La somme des 3 factures est bien égale au montant sollicité en page 8 des conclusions du demandeur à savoir la somme de 1 096,54 euros. Pour les consommations électriques et abonnements du compteur 24 KVA, la société L’ATELIER

[W] produit les 3 factures de juillet à novembre 2023 restées selon elle impayées ainsi que les justificatifs sous forme des factures EDF pour les mêmes montants après correction du montant de l’abonnement qui allait jusqu’au 16 janvier 2024. La somme des 3 factures est bien égale au montant sollicité en page 8 des conclusions du demandeur à savoir la somme de 6 934,44 euros.

Pour les consommations électriques et abonnement du studio [Q], il s’agit là d’un quatrième compteur alors que le contrat de location-gérance ne parle que de 3 compteurs et la société L’ATELIER [W], si elle produit bien toutefois ces 3 factures et les factures EDF correspondantes pour un montant de 117.41 euros ne justifie pas que ces factures correspondant à ce studio devaient être payées par la société [Adresse 1] dans le cadre d’une convention qui aurait pu être signée par ailleurs. La demande sera ainsi rejetée.

Aussi, il sera fait partiellement droit à la demande de la société L’ATELIER [W] et le tribunal condamnera la société [Adresse 1] au paiement de la somme de 15 697,65 euros TTC au titre du remboursement des consommations et abonnements des 3 contrats EDF conclus au titre de l’exploitation du fonds outre intérêts au taux d’intérêt légal à compter du 13 janvier 2024, date de la réception de la mise en demeure. Le Tribunal déboutera la société L’ATELIER [W] de sa demande en paiement de la somme de 117,41 euros au titre des consommations électriques et abonnements du studio [Q].

Concernant les cotisations d’assurance, la société L’ATELIER [W] demande le remboursement de 3 factures représentant les six mois de cotisations du deuxième semestre 2023 pour un montant de 1 659,18 euros ainsi que la facture de la Compagnie ALLIANZ Multirisque professionnelle couvrant les risques Incendie, grêle, neige, catastrophes naturelles, dégâts des eaux, bris de glace, pertes d’exploitation etc… couvrant une année du 1 er décembre 2022 au 30 novembre 2023 pour un montant de 3 318,40 euros.

Or, le contrat de location-gérance prévoit en son article 8 « Charges et conditions » : « Le Preneur fera son affaire personnelle de la souscription de toutes polices d’assurance en remplacement de celles contractées par le Bailleur (en ce inclus celle inhérente à la fraise à neige). Il continuera les abonnements d’eau ou de téléphone ; il acquittera toutes les primes, cotisations et redevances dues au titre de ces assurances et abonnements à compter de son entrée en jouissance ».

En conséquence, le Tribunal déboutera la société L’ATELIER [W] de sa demande en paiement de la somme de 1 659,18 euros au titre des cotisations d’assurance.

Sur la demande de compensation au titre des frais de remise en état des locaux et du préjudice de jouissance du fait des manquements contractuels du bailleur :

Le Tribunal constate les faits suivants :

* Monsieur [K] [Y] a travaillé pendant 12 ans en tant que salarié de la société L’ATELIER [W] en qualité de Chef de cuisine et connaissait par conséquent parfaitement les lieux constituant le restaurant, le bistrot et leurs annexes.

* Ceci est confirmé au niveau du contrat de location gérance qui précise en son article 2 « Désignation du fonds de commerce » : Tel que le fonds de commerce existe, sans aucune exception ni réserve et sans qu’il en soit fait plus ample désignation, le Preneur déclarant parfaitement le connaitre. Compte tenu notamment de cette parfaite connaissance du fonds par le Preneur, les Parties n’entendent pas conditionner la prise d’effet des présentes à un quelconque délai de réflexion ». Le contrat indique également en son article 12 « Déclarations du Preneur » : « Le Preneur déclare connaitre les conditions d’exploitation du fonds de commerce objet des présentes, après les avoir examinées en vue de la présente location-gérance et déclare notamment, expressément, préalablement à la signature des présentes, avoir examiné la comptabilité et s’être rendu compte des éléments corporels du fonds de commerce ; reconnaissant en règle générale s’être rendu compte de la marche de l’affaire et avoir apprécié tous les éléments du fonds de commerce préalablement aux présentes ».

* Le procès-verbal de constat établi par Maitre [U] en date du 2 janvier 2023 en présence de Monsieur [K] [Y] est établi sur 25 pages et comporte 679 photos en distinguant le niveau restaurant, le niveau rez de jardin, l’espace bistrot, le niveau -1 et l’extérieur du bâtiment. Les qualifications relatives à l’état des différentes pièces, dégagements, escaliers ou autres parties spécifiques sont bonnes puisque le commissaire de justice indique 4 parties en bon état, 18 en parfait état et 5 en excellent état. Aucune ne reçoit un qualificatif autre tel que moyen, médiocre ou nécessitant des travaux. Il signale cependant des infiltrations dans 4 locaux : le fumoir abrité par une toiture vitrée, la cuisine du bistrot, la terrasse du bistrot abritée sous une verrière et les locaux de stockage et de buanderie. Le Tribunal retiendra que les locaux sont en très bon état et que les infiltrations notées par le commissaire de justice étaient nécessairement connues de Monsieur [K] [Y] à la signature du contrat de location-gérance.

* Le contrat indique également en son article 6 « Situation générale du fonds » : « Le Bailleur déclare que le matériel et le mobilier se trouvant dans le fonds sont conformes aux normes de sécurité, d’hygiène et d’environnement en vigueur exigées compte tenu de la nature du fonds et de ses activités, et que tous ces matériels et installations sont en bon état de fonctionnement ». En signant le contrat, Monsieur [K] [Y] en a accepté implicitement les termes et ne peut en faire le reproche au bailleur d’autant qu’il connaissait les lieux depuis 12 ans.

* Les photos fournies par la défense en pièce 4 ne sont guère probantes étant d’une part de mauvaise qualité et d’autre part ne pouvant démontrer une dégradation des locaux durant l’année 2023. Rien ne démontre qu’elles ne concernent pas les mêmes infiltrations relevées lors du procès-verbal du 2 janvier 2023. Cet argument sera donc écarté.

* La société [Adresse 1] affirme que les installations électriques se sont détériorées et qu’elle était dans l’impossibilité d’accueillir la clientèle dans des conditions conformes à un restaurant gastronomiques. Cependant, elle ne fournit à cet effet aucun courrier ou courriel adressé au bailleur lui demandant de faire les travaux nécessaires pour remettre l’établissement dans les normes alors qu’il en avait l’obligation selon l’article 5 « Contrats en cours 3 Jouissance des locaux dans lesquels le fonds objet des présentes est exploité » du contrat de location-gérance : « Dès lors que des mesures d’entretiens, de réparations, de remplacements ou de travaux auxquelles le Bailleur doit consentir, deviendraient nécessaires, le Preneur sera tenu d’en informer le Bailleur sans délai, par tous moyens probants, sous peine d’être tenu responsable des dégradations occasionnées par cette nécessité et l’absence d’information du Bailleur ».

* La société MAISON [K] [Y] déclare également que, dès la prise de possession des lieux, elle a constaté de nombreux désordres l’obligeant à engager en urgence des travaux couteux pour maintenir son activité. Cette affirmation sera écartée n’étant étayée par aucune facture d’artisans ou entreprises ou même de simples achats de matériaux.

Il résulte de tous ces éléments que la société [Adresse 1] :

* Connaissait parfaitement les lieux,

A accepté en signant le contrat de location-gérance tous les termes de ce contrat,

* Savait qu’il y avait des infiltrations dans certains locaux avant même le procès-verbal dressé par le commissaire de justice en date du 2 janvier 2023,

* N’a pas demandé à ce qu’il soit remédié à ces infiltrations alors que Monsieur [K] [Y]était présent lors du constat,

* N’a pas signalé la moindre dégradation des locaux [Localité 2] alors qu’elle aurait dû le faire si cela avait été le cas, la dégradation n’étant, par ailleurs, non démontrée,

* Ne justifie pas des travaux qu’elle aurait été amenée à financer pour maintenir son activité.

En conséquence, la société MAISON [K] [Y] sera déboutée de sa demande de compensation des arriérés de loyers et charges invoqués par la société L’ATELIER [W] par des créances qu’elle détient au titre des frais de remise en état du local commercial rendus nécessaires par la carence du bailleur ainsi que du préjudice de jouissance subi du fait des manquements contractuels de ce dernier.

Sur la demande d’un délai de paiement sur 24 mois formée par la société [Adresse 1] à titre subsidiaire :

L’article 1343-5 du Code civil qu’avance la défenderesse au soutien de sa demande précise : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées portent intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite ».

Aux yeux du juge, accorder un délai de paiement sur 24 mois ne peut avoir de sens que si le débiteur donne des éléments pouvant laisser penser qu’un remboursement étalé présente des chances de réussite supérieures à un paiement immédiat. En premier lieu, il constate qu’un paiement immédiat de la somme de 72 251,65 euros augmentée des intérêts courus depuis le 31 août 2023, portant le montant dû à près de 83 000 euros pourrait générer, au vu des comptes annuels provisoires au 30 septembre 2025 produits en pièce 7 qui font état de pertes et de capitaux propres négatifs mais

également d’une baisse de l’endettement, des problèmes de trésorerie voire conduire à une impasse de trésorerie.

Il constate également que Monsieur [K] [Y], s’il affirme avoir vendu l’intégralité de son patrimoine, ne fournit aucun document venant corroborer ses dires et ne justifie pas non plus des dépenses exceptionnelles qu’il a dû faire dans l’urgence pour acquérir un autre établissement en lieu et place de son projet initial à [Localité 1].

Néanmoins, estimant qu’un échelonnement sur 24 mois devrait permettre à la société MAISON [K] [Y], en disposant de davantage de temps, de s’organiser plus efficacement en vue du remboursement total de la société L’ATELIER [W], le Tribunal décidera d’octroyer un délai de paiement de 24 mois avec paiement de 23 mensualités de 3 500 euros, le solde intervenant lors de la vingt quatrième mensualité suivant le décompte des intérêts à calculer de façon précise par les parties. La première mensualité de 3 500 euros devra s’opérer dans les 30 jours à compter de la signification du présent jugement. Il sera également précisé que les sommes reportées ne pourront porter intérêt qu’à un taux réduit au taux d’intérêt légal.

Sur les dispositions de l’article 700 du CPC :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société L’ATELIER [W] les frais engagés pour défendre ses intérêts. Le tribunal dispose des éléments suffisants pour en établir le montant à 2 200 euros et condamnera la société [Adresse 1] à lui payer cette somme au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens :

Par application de l’article 696 du Code de procédure civile, celui qui succombe supporte les dépens qui seront à la charge de la société MAISON [K] [Y].

PAR CES MOTIFS,

Après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, le Tribunal de commerce d’Annecy,

DIT l’opposition à injonction de payer formée par la société [Adresse 1] recevable mais mal fondée ;

DIT que le présent jugement se substitue à l’ordonnance n°2024IP00392 du 12 avril 2024 ;

CONDAMNE la société MAISON [K] [Y] au paiement de la somme de 48 000 euros TTC au titre de la troisième échéance de la redevance annuelle outre intérêts au taux d’intérêt légal majoré de trois points à compter du 31 août 2023 jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE la société [Adresse 1] au paiement de la somme de 8 554 euros TTC au titre du remboursement des taxes foncières outre intérêts au taux d’intérêt légal à compter du 13 janvier 2024 jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE la société MAISON [K] [Y] au paiement de la somme de 15 697,65 euros TTC au titre du remboursement des consommations et abonnements des 3 contrats EDF conclus au titre de l’exploitation du fonds outre intérêts au taux d’intérêt légal à compter du 13 janvier 2024 jusqu’à parfait paiement ;

DEBOUTE la société L’ATELIER [W] de sa demande en paiement de la somme de 117,41 euros au titre des consommations électriques et abonnements du studio [Q] ;

DEBOUTE la société L’ATELIER [W] de sa demande en paiement de la somme de 1 659,18 euros au titre des cotisations d’assurance ;

DEBOUTE la société [Adresse 1] de sa demande de compensation des arriérés de loyers et charges invoqués par la société L’ATELIER [W] par des créances qu’elle détient au titre des frais de remise en état du local commercial rendus nécessaires par la carence du bailleur ainsi que du préjudice de jouissance subi du fait des manquements contractuels de ce dernier ;

ACCORDE un délai de paiement sur 24 mois à la société [Adresse 1] pour payer les sommes dues à la société L’ATELIER [W] avec un premier paiement de 3 500 euros dans les 30 jours à compter de la signification du jugement présent, 22 mensualités de 3 500 euros ensuite puis le solde suivant le décompte des intérêts à calculer de façon précise par les parties lors de la 24 ème et dernière mensualité ;

ORDONNE que les sommes reportées porteront intérêt à un taux réduit au taux d’intérêt légal ;

CONDAMNE la société [Adresse 1] à payer à la société L’ATELIER [W] la somme de 2 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ;

CONDAMNE la société [Adresse 1] aux entiers dépens y compris ceux de l’injonction de payer.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier Signe electroniquement par Bruno GAILLARD, un greffier ayant assure la mise a disposition.