RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL DE COMMERCE DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 1 Juillet 2025

N° de RG : 2024F01305 N° MINUTE : 2025F01800 1ère Chambre

PARTIES A L’INSTANCE

DEMANDEUR(S)

 Mme [R] [V] [M] [J] [Adresse 2] comparant par M^e Sophie BERTEAUX [Adresse 4]

DEFENDEUR(S) :

 SAS LA FONCIÈRE PARISIENNE [Adresse 1] Représentant légal : M. [Y] [K] ,Président, [Adresse 3] comparant par M^e Virginie TREHET GERMAIN THOMAS [Adresse 6]) et par M^e Sarah KHIARI [Adresse 5]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

M. ZAGURY, Juge Chargé d’instruire l’affaire

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal.

DEBATS

Audience publique du 05 Juin 2025 devant le Juge chargé d’instruire l’affaire désigné par la formation de jugement.

JUGEMENT

Décision contradictoire et en premier ressort,

Prononcée par mise à disposition au Greffe du Tribunal le 1 Juillet 2025

et délibérée le 12 juin 2025 par :

Président : M. Jean Pierre DUSSEAUX

Juges : M. André ZAGURY M. Guillaume de SEVERAC

La Minute est signée électroniquement par M. Jean Pierre DUSSEAUX, Président et par M^me Coumba DIALLO Commis Greffier.

LES FAITS

Le 24 juin 2021, Madame [R], [V], [M] [J], (ci-après Madame [R] [J]), née le [Date naissance 7] 1985 à [Localité 8], de nationalité française, demeurant [Adresse 2] à [Localité 13], entrepreneure individuelle, immatriculée au RSAC (registre spécial des agents commerciaux), a signé le 24 juin 2021, un Contrat d’agent commercial immobilier (non salarié), avec la SAS La Foncière Parisienne, (ci-après La Foncière), RCS 840 173 595, sise [Adresse 1] à [Localité 13].

Le 7 octobre 2023, Madame [R] [J] a démissionné de son poste avec un départ prévu le 18 octobre 2023.

Constatant qu’un certain nombre de ventes de biens pour lesquels elle avait un « mandat simple de vente » avaient effectivement été réalisés et bénéficiant d’un « droit de suite » au titre de l’article 10 du contrat précité, Madame [R] [J] a émis cinq factures pour les commissions qu’elle considérait lui être dues pour la réalisation de ces ventes.

Ces factures ont été émises entre le 12 octobre 2023 et le 5 février 2024 pour un montant total de 27 201,64 €.

Les relances de paiement effectuées par Madame [R] [J] étant restées sans effet, Madame [R] [J] a adressé à La Foncière une mise en demeure par lettre recommandée AR en date du 27 février 2024.

Cette mise en demeure étant également restée sans effet, c’est ainsi qu’est né le présent litige.

LA PROCÉDURE

C’est dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, dans les conditions de l’article 658 du CPC, avis déposé à domicile certifié, Madame [R] [J] assigne La Foncière devant le Tribunal de commerce de Bobigny et demande :

Vu les articles 1103,1104 et 1231-1 et suivants du Code civil, Vu l’article L.441-10 du Code de commerce, Vu les articles 514 et 700 du code de procédure civile, Vu les pièces versées au débat,

RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions du demandeur ;

CONDAMNER la société LA FONCIÈRE PARISIENNE à régler la somme de 27.201,64 euros TTC à Madame [R], [V], [M] [J], exerçant en entreprise individuelle, au titre des commissions impayées, augmentée des intérêts au taux BCE majoré de 10 points de pourcentage à compter du 27 février 2024 pour les factures n°2023-10-0022 [N], n°2023-10-0023 [B], Facture n°2023-10-0024 [D] Facture n°2023-10-0025 [C] et [T] et à compter du 01 mai 2024 pour la Facture n°2024-02-001 [S] ;

CONDAMNER la société LA FONCIÈRE PARISIENNE à régler la somme de 200 euros à Madame [R], [V], [M] [J], exerçant en entreprise individuelle, au titre des frais de recouvrement des cinq factures impayées ;

CONDAMNER la société LA FONCIÈRE PARISIENNE à régler la somme de 2.700 euros à Madame [R], [V], [M] [J], exerçant en entreprise individuelle, au titre du préjudice subi.

En tout état de cause

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

CONDAMNER la société LA FONCIÈRE PARISIENNE à verser à Madame [R], [V], [M] [J], exerçant en entreprise individuelle, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Cette affaire a été enregistrée sous le n° de rôle général 2024F01305 et appelée à six audiences de mise en état de la 1ère chambre entre le 4 juillet 2024 et le 6 mars 2025.

À l’audience du 17 octobre 2024, en réponse, La Foncière dépose des conclusions et demande :

Vu les articles 1103 du Code civil, L134-4 et L134-14 du Code de commerce,

Vu le contrat d’agent commercial immobilier du 24 juin 2021,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

DIRE la société LA FONCIERE PARISIENNE recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions, DEBOUTER Madame [R] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A TITRE RECONVENTIONNEL :

CONDAMNER Madame [R] [J] à verser à la société LA FONCIERE PARISIENNE la somme de 3.000 € à titre de dommages intérêts pour non-respect des conditions de la rupture du contrat et du délai de préavis prévus par l’article 7 du contrat du 24 juin 2021 ; CONDAMNER Madame [R] [J] à verser à la société LA FONCIERE PARISIENNE la somme de 30.000 € (TRENTE MILLE EUROS) à titre de clause pénale pour la violation de la clause de non-concurrence prévue par l’article 12 du contrat du 24 juin 2021 ;

DIRE que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ; CONDAMNER Madame [R] [J] à verser à la société LA FONCIERE PARISIENNE la somme de 5.000 € conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [R] [J] aux dépens ;

À l’audience du 14 novembre 2024, Madame [R] [J] dépose les conclusions n°1 déclarées récapitulatives, demandant :

Vu les articles 1103,1104, 1231-1, 1383 et suivants du Code civil, Vu les articles L.134-6 et suivants du Code de commerce, Vu l’article L.441-10 du Code de commerce, Vu les articles 514 et 700 du code de procédure civile, Vu les pièces versées au débat,

Sur les demandes de Madame [J]

RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions de Madame [R], [V], [M] [J];

CONDAMNER la société LA FONCIÈRE PARISIENNE à régler la somme de 27.201,64 euros TTC à Madame [R], [V], [M] [J], exerçant en entreprise individuelle, au titre des commissions impayées, augmentée des intérêts au taux BCE majoré de 10 points de pourcentage à compter du 27 février 2024 pour les factures n°2023-10-0022 [N], n°2023-10-0023 [B], Facture n°2023-10-0024 [D] Facture n°2023-10-0025 [C] et [T] et à compter du 01 mai 2024 pour la Facture n°2024-02-001 [S] ;

CONDAMNER la société LA FONCIÈRE PARISIENNE à régler la somme de 200 euros à Madame [R], [V], [M] [J], exerçant en entreprise individuelle, au titre des frais de recouvrement des cinq factures impayées ;

CONDAMNER la société LA FONCIÈRE PARISIENNE à régler la somme de 6.000 euros à Madame [R], [V], [M] [J], exerçant en entreprise individuelle, au titre du préjudice subi.

Sur les demandes reconventionnelles de la société FONCIÈRE PARISIENNE :

DÉBOUTER de l’intégralité des moyens et prétentions de la société LA FONCIÈRE PARISIENNE ;

DÉBOUTER la société LA FONCIÈRE PARISIENNE de sa demande de condamnation de Madame [J] à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour non-respect des conditions de la rupture du contrat et du délai de préavis prévus par l’article 7 du contrat du 24 juin 2021 ;

PRONONCER la nullité de l’article 12 du contrat du 24 juin 2021 signé par Madame [J] et la société LA FONCIÈRE PARISIENNE ;

PRONONCER, à défaut de nullité, l’absence de violation de de l’article 12 du contrat du 24 juin 2021 par Madame [J] ;

DÉBOUTER la société LA FONCIÈRE PARISIENNE de sa demande de condamnation de Madame [J] à lui verser la somme de 30.000 euros à titre de clause pénale pour la violation de la clause de non-concurrence prévue par l’article 12 du contrat du 24 juin 2021 ;

En tout état de cause

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

CONDAMNER la société LA FONCIÈRE PARISIENNE à verser à Madame [R], [V], [M] [J], exerçant en entreprise individuelle, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

À l’audience du 6 mars 2025, La Foncière dépose des Conclusions n°2 déclarées récapitulatives reprenant les demandes précédentes.

À cette audience, la formation de jugement a confié le soin d’instruire l’affaire à l’un de ses membres et convoqué les parties à l’audience de ce juge pour le 3 avril 2025.

À l’audience du 3 avril 2025, le juge a alors, conformément à l’article 871 du CPC : – tenu seul l’audience de plaidoirie, les parties toutes deux présentes ne s’y opposant pas, – entendu leurs observations et plaidoiries.

La Foncière affirmant qu’aucune des affaires pour lesquelles Madame [R] [J] détenait un mandat au moment de son départ de l’entreprise, ne s’est concrétisée par la suite, le juge a : – demandé que soient adressées au tribunal, pour le 25 avril 2025 au plus tard, les notes en délibéré suivantes : o de la part de Madame [R] [J] : la preuve de réalisation effective des ventes pour lesquelles elle a émis les factures objet de ce litige ; o de la part de La Foncière : la copie de la dernière déclaration DADS2 portant mention des rémunérations perçues par Madame [R] [J] et permettant de corroborer le quantum de la demande reconventionnelle ; demandé que chacune des parties adresses avant le 20 mai 2025 d’éventuelles conclusions complémentaires au vu des pièces produites par la partie adverse ; reconvoqué devant lui les parties pour le 5 juin 2025.

Le 25 avril 2025, Madame [R] [J] a adressé la copie de documents notariés attestant que les ventes ont été réalisées.

La Foncière n’a adressé aucune note au tribunal.

Le 5 juin 2025, le juge a alors, conformément à l’article 871 du CPC :

* tenu seul l’audience de plaidoirie, les parties toutes deux présentes ne s’y opposant pas, – entendu leurs dernières observations et plaidoiries,

* clos les débats et mis l’affaire en délibéré,

* annoncé que le jugement serait prononcé par mise à disposition au Greffe le 1er juillet 2025.

Le juge a fait rapport au Tribunal.

MOYENS DES PARTIES

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties, appliquant les dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, le Tribunal les résumera de la manière suivante.

Madame [R] [J] expose :

sur la demande principale de règlement de factures :

son départ de l’agence La Foncière a été justifié par son état de santé ;

c’est en accord avec la direction qu’il a été convenu d’une fin de collaboration fixée au

18 octobre 2023 ;

lors de son départ, elle a laissé 18 mandats en cours ;

sur ces 18 mandats, 5 ont aboutis à une vente effective ;

c’est à ce titre que conformément à l’article 10 du Contrat la liant à La Foncière, elle a émis

les cinq factures pour lesquelles elle demande le règlement ;

les factures présentées sont les suivantes : o Fa 2023-10-0022 12/10/2023 [N] 5 667,20 € o Fa 2023-10-0023 18/10/2023 [B] 7 617,60 € o Fa 2023-10-0024 19/10/2023 [D] 7 067,44 € o Fa 2023-10-0025 23/10/2023 [C] 5 262,40 € ▪ Total 2023 25 614,64 € o Fa 2024-02-0001 05/02/2024 [S] 1 587,00 € Total 2024 1 587,00 €

pour chacune de ces affaires Madame [R] [J] produit : o le mandat signé par les 2 parties ; o la facture établie conformément à l’article 9 du contrat ; o la preuve de l’aboutissement de la vente établie par la copie de l’acte notarié (produit en note en délibéré) ;

sur la demande d’intérêts :

de jurisprudence constante, les intérêts et pénalités de retard sont de droit applicables à des factures faisant l’objet de retard de paiement ;

sur le préjudice subi :

La Foncière a fait preuve de mauvaise foi en promettant à plusieurs reprises d’effectuer le règlement des factures impayées ;

les suspicions de mensonge au sujet de son état de santé émises par la direction et les employés de La Foncière ont très fortement affecté son moral ;

la situation financière difficile à laquelle elle a été confrontée du fait du non-paiement des commissions dues a généré un stress complémentaire l’ayant même amenée à consulter un médecin comme en atteste le Certificat établi par le Centre municipal de Santé de [Localité 13].

La Foncière répond que le départ de Madame [R] [J] ne se pas déroulé en conformité avec le contrat signé le 24 juin 2021 :

Madame [R] [J] était liée à La Foncière par un contrat d’Agent commercial et non par un contrat de travail, en conséquence il y aurait dû y avoir une résiliation du contrat ;

le contrat stipule dans son article 7 que « la résiliation devra être notifiée par lettre recommandée avec avis de réception » ;

Madame [R] [J] s’est contentée de remettre en main propre un lettre pour « confirmer que je dois démissionner de mon poste d’agent commercial immobilier … » ; aux termes du contrat Madame [R] [J] aurait dû effectuer un préavis de 3 mois, et sa lettre du 7 octobre 2023 annonce un départ pour le 18 octobre ;

la direction a été bernée par Madame [R] [J] qui a prétendu de manière mensongère être atteinte d’un cancer qui par la suite s’est révélé inexistant ;

le départ précipité de Madame [R] [J] n’a pas permis de recruter un nouvel agent à temps et a fait perdre à La Foncière des opportunités de signer de nouveaux mandats ;

La Foncière considère avoir subi un préjudice du fait de l’attitude déloyale de Madame [R] [J] au moment de son départ et demande des dommages et intérêts de 3 000 €.

Concernant la violation de la clause de non-concurrence, La Foncière expose :

Madame [R] [J] apparait sur le site de l’agence BSK Immobilier située à [Localité 13] dès le 2 novembre 2023, et ainsi viole la clause de non-concurrence qu’elle a signée ; en conséquence La Foncière demande la condamnation de Madame [R] [J] à lui payer la somme de 30 000 €, au titre de la clause pénale de l’article 12 du contrat.

Madame [R] [J] répond :

l’article L134-14 du code de commerce dispose :

« Le contrat peut contenir une clause de non-concurrence après la cessation du contrat. Cette clause doit être établie par écrit et concerner le secteur géographique et, le cas échéant, le groupe de personnes confiés à l’agent commercial ainsi que le type de biens ou de services pour lesquels il exerce la représentation aux termes du contrat. La clause de non-concurrence n’est valable que pour une période maximale de deux ans après la cessation d’un contrat » ; contrairement aux contrats de travail, la clause de non-concurrence d’un contrat d’agent commercial ne doit pas nécessairement être assortie d’une compensation financière ; l’article 12 du contrat signé le 24 juin 2021 dispose :

« En cas de rupture du contrat pour quelque cause que ce soit, le mandataire s’interdit, pendant une période d’un an à compter de son départ effectif, de démarcher la clientèle du mandant et notamment celle avec laquelle il aurait été en relation professionnelle. Il ne pourra directement ou indirectement pendant la même période s’installer ou proposer ses services à une entreprise concurrente du mandant sur le secteur géographique d’activité suivant :

[Localité 13], [Localité 10], [Localité 16], [Localité 9], [Localité 11]. En cas d’infraction, le mandataire devra régler au mandant à titre de clause pénale une indemnité fixée au montant des commissions qu’il a perçues pendant les douze derniers mois précédant la résiliation du présent contrat » ;

Madame [R] [J] précise les points suivants :

à son départ de l’agence, c’est d’un commun accord que son préavis a été réduit et non supprimé ;

en ce qui concerne la violation de la clause de non-concurrence, elle a rejoint le réseau de l’agence immobilière BSK qui ne possède pas d’agence physique, mais qui est « un réseau en ligne » ;

la capture d’écran présentée par La Foncière, pour prouver la zone géographique dans laquelle elle exerce son activité, présente chaque collaborateur avec sa photo, son numéro RSAC et la ville de sa domiciliation, en l’espèce [Localité 12], [Localité 14], [Localité 17], … et [Localité 13] pour elle, soit l’adresse de son domicile ;

comme le montre la capture d’écran de l’onglet la concernant sur le site BSK Immobilier, le secteur d’activité de Madame [R] [J] est [Localité 15] ;

La Foncière ne peut en aucun cas arguer avoir subi un quelconque préjudice du fait de la participation de Madame [R] [J] au réseau en ligne de BSK Immobilier.

Interrogé par le juge à son audience, La Foncière reconnait que la date de départ de l’agence de Madame [R] [J] a été discutée et validée par la direction avant que Madame [R] [J] remettre la « lettre de démission », mais La Foncière insiste sur le fait que Madame [R] [J] a utilisé un prétexte fallacieux pour obtenir l’accord de ne pas effectuer le préavis de 3 mois.

Concernant la demande de condamnation de Madame [R] [J] au paiement de 30 000 € au titre de la clause pénale pour violation de la clause de non-concurrence, La Foncière ne fournit aucun justificatif des commissions perçues sur un an par Madame [R] [J].

Sur ce, le Tribunal

Connaissance prise du rapport du juge chargé d’instruire l’affaire et des pièces versées aux débats ;

Sur la demande principale

Madame [R] [J] a produit les mandats et les preuves de réalisation des ventes pour lesquelles elle a facturé les commissions entre le 12 octobre 2023 et le 5 février 2024, La Foncière n’a apporté aucun élément contredisant, en conséquence,

le Tribunal condamnera La Foncière à payer à Madame [R] [J] :

la somme de 25 614,64 € augmentée des taux d’intérêts au taux BCE majoré de 10 points de pourcentage à compter du 27 février 2024, date de la mise en demeure ; la somme de 1 587 € augmentée des taux d’intérêts au taux BCE majoré de 10 points de pourcentage à compter du 1er mai 2024, date d’échéance de la facture ; la somme de 200 € conformément à l’article D 441-5, au titre de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement prévue par l’article L. 441-10 du Code de commerce .

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du Code civil dispose :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure »

À plusieurs reprises, en particulier par courriels les 16 et 27 janvier 2024, La Foncière a promis à Madame [R] [J] le règlement des factures de commissions.

La Foncière n’a jamais contesté le bien fondé de ces facturations jusqu’à l’ouverture de cette procédure, mais pour autant n’a pas effectué les règlements.

Étant donné le montant important que représentent les factures impayées, Madame [R] [J] a rencontré des difficultés financières ayant généré « anxiété, insomnies et tensions familiales ».

D’autre part, La Foncière n’a pas hésité à mettre en doute les affirmations de Madame [R] [J] au sujet de sa maladie et de son état de santé. La direction de La Foncière a utilisé les termes blessants et vexatoires de « supercherie, mensonges, invention d’une maladie grave ».

De plus La Foncière a tenu ces propos devant les anciens collègues de Madame [R] [J] au sein de l’agence, preuve en est la similitude parfaite des attestations fournies par deux des employés de La Foncière.

Madame [R] [J] établit une demande de dommages et intérêts d’un montant de 6 000 € pour préjudice financier et moral subi du fait de la résistance au paiement de ses factures et au dénigrement concernant sa santé.

Le Tribunal usant de son pouvoir souverain d’appréciation fixera le montant des dommages et intérêts à 3 000 € et condamnera La Foncière à payer à Madame [R] [J] ladite somme, la déboutant du surplus de sa demande au titre de ce chef .

Sur les demandes reconventionnelles de La Foncière

Les griefs soulevés par La Foncière à l’égard de Madame [R] [J] n’ont jamais été présentés jusqu’à l’ouverture de la présente instance et l’introduction par La Foncière de demandes reconventionnelles.

La Foncière échouant à démontrer que Madame [R] [J] n’a pas respecté les conditions de rupture du contrat d’agent commercial dans le mesure où la date de départ de Madame [R] [J] a été acceptée par la direction de l’agence,

le Tribunal déboutera La Foncière de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

La Foncière échouant à démontrer que Madame [R] [J] a violé la clause de nonconcurrence du contrat,

le Tribunal déboutera La Foncière de sa demande au titre de la clause pénale pour violation de la clause de non-concurrence.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La Foncière ayant obligé Madame [R] [J] à exposer des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits,

le Tribunal dira disposer d’éléments suffisants pour faire droit à la demande de Madame [R] [J] à hauteur de 5 000 €.

Sur l’exécution provisoire

Au vu de l’article 514 du Code de procédure civile, le Tribunal rappellera que l’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens

La Foncière étant la partie qui succombe, le Tribunal la condamnera aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, prononcé par mise à disposition au Greffe,

condamne la SAS La Foncière Parisienne à payer à Madame [R], [V], [M] [J] la somme de 25 614,64 € augmentée des taux d’intérêts au taux BCE majoré de 10 points de pourcentage à compter du 27 février 2024 ;

condamne la SAS La Foncière Parisienne à payer à Madame [R], [V], [M] [J] la somme de 1 587 € augmentée des taux d’intérêts au taux BCE majoré de 10 points de pourcentage à compter du 1er mai 2024 ;

condamne la SAS La Foncière Parisienne à payer à Madame [R], [V], [M] [J] la somme de 200 € au titre l’article L441-10 du Code de commerce ;

condamne la SAS La Foncière Parisienne à payer à Madame [R], [V], [M] [J] la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts ;

condamne la SAS La Foncière Parisienne à payer à Madame [R], [V], [M] [J] la somme de 5 000 € au titre l’article 700 du Code de procédure civile ; déboute la SAS La Foncière Parisienne de l’ensemble de ses demandes et prétentions ;

rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

condamne la SAS La Foncière Parisienne aux dépens ;

liquide les dépens à recouvrer par le Greffe à la somme de 67,45 euros TTC ( dont 11,02 euros de TVA).

La Minute est signée électroniquement par M. Jean Pierre DUSSEAUX, Président et par M^me Coumba DIALLO Commis Greffier.