TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE

Jugement du 19 février 2026

N° RG : 2025F00127

Société THE QUEEN S.A.S. [Adresse 1] Registre du Commerce et des Sociétés de Marseille n° 984 875 401 (Maître Stéphanie PEREIRA, avocat au barreau de Marseille)

C /

Société LA BUTTE ROUGE S.A.R.L. [Adresse 1] Registre du Commerce et des Sociétés de Marseille n° 478 039 449 (S.E.L.A.R.L. FOCUS représentée par Maître Samuel BENHAMOU, avocat au barreau de Marseille)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Décision contradictoire et en premier ressort

Débats, clôture des débats et mise en délibéré lors de l’audience publique du 18 décembre 2025 où siégeaient M. BREGER, Président, M. CREVOULIN, M. SOLAL, M. BERNARD, M. BARBET MASSIN, Juges, assistés de M^me Marion SOSTEGNI Greffier Audiencier.

Prononcée à l’audience publique du 19 février 2026 où siégeaient M. BREGER, Président, M. BERNARD, M. CHAZERAND -AZOULAY, M. BARBET MASSIN, M. LETT, Juges, assistés de M^me Marion SOSTEGNI Greffier Audiencier.

LES FAITS :

La société THE QUEEN, sise [Adresse 2], a pour activité principale la restauration traditionnelle, cave à vins et cave à bières.

Le 20 février 2024, elle signe avec la société LA BUTTE ROUGE un contrat de gérance libre d’un fonds de commerce sous l’enseigne [T] [B], situé à la même adresse, avec effet au 1 er mars 2024. Ce contrat, d’une durée de 12 mois non renouvelable, comprend une promesse de vente du fonds commercial, le preneur devant lever l’option au plus tard le 25 janvier 2025. À défaut, une indemnité d’immobilisation d’un montant de 20 000 euros sera versée à la société LA BUTTE ROUGE.

La société THE QUEEN estime rapidement ne pas pouvoir exploiter correctement le fonds, notamment en raison de matériels défectueux, d’un état général de la cuisine impropre à son exploitation normale, et d’une page Google indiquant que l’établissement est définitivement fermé. Elle en fait part à la société LA BUTTE ROUGE.

De son côté, la société LA BUTTE ROUGE constate des retards dans le règlement des loyers, ainsi que des désordres dans l’exploitation du fonds, notamment des troubles de voisinage et des dégradations de l’outil de travail, à tel point que l’autorisation d’exploitation de la terrasse est retirée par l’autorité administrative.

Après plusieurs relances, une première assignation en référé en vue d’obtenir le règlement des loyers est signifiée à la société THE QUEEN le 25 septembre 2024. La dette de loyer ayant été apurée préalablement à l’audience prévue, la demande de provision formée au titre du loyer de septembre 2024 a été déclarée sans objet.

Cependant, les loyers suivants étant également impayés, une deuxième assignation en référé est signifiée à la société THE QUEEN le 20 janvier 2025.

Estimant de son côté que la société LA BUTTE ROUGE a manqué à ses obligations contractuelles, la société THE QUEEN assigne celle-ci le 3 février 2025 en vue d’obtenir la nullité du contrat de gérance libre.

Le juge délégué à la présidence du tribunal des activités économiques de Marseille, par Ordonnance de référé en date du 25 février 2025, relève l’existence d’une contestation sérieuse et renvoie les parties à se pourvoir sur le fond.

LA PROCEDURE :

Par citation délivrée le 4 février 2025, la société THE QUEEN S.A.S. a cité devant le tribunal des activités économiques de Marseille, la société LA BUTTE ROUGE S.A.R.L. pour entendre :

*Vu les articles 1112-1 et suivants du code civil,

*Vu l’article 1231-1 du code civil,

*Vu l’article 700 du code de procédure civile,

*Vu les pièces visées,

*Vu la jurisprudence citée,

SUR LE SORT DU CONTRAT DE LOCATION-GERANCE A titre principal

* PRONONCER la nullité du contrat de location-gérance ;

* CONDAMNER la société LA BUTTE ROUGE a restitué la somme de 25.000,00 euros correspondant à la redevance payée ;

A titre subsidiaire :

* PRONONCER l’acquisition de la clause résolutoire aux torts exclusifs de la société LA BUTTE ROUGE ;

SUR LE SORT DE LA PROMESSE DE VENTE

A titre principal :

* PRONONCER la nullité de la promesse de vente

A titre subsidiaire :

* DECLARER la clause indemnité d’immobilisation inopposable la société THE QUEEN;

A titre infiniment subsidiaire :

* REQUALIFIER la clause indemnité d’immobilisation en clause pénale et RAMENER le montant à de plus juste proportion ;

En tout état de cause :

* CONDAMNER la société LA BUTTE ROUGE au paiement de la somme de 45.000,00 euros au titre des préjudices subis ;

* CONDAMNER la société LA BUTTE ROUGE au paiement de la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* CONDAMNER la société LA BUTTE ROUGE aux dépens

A la barre, la société THE QUEEN S.A.S. réitère les termes de son acte introductif d’instance et demande au tribunal d’y faire droit.

Par conclusions écrites déposées à la barre, la société LA BUTTE ROUGE S.A.R.L. demande au tribunal

*Vu l’article 1103 du Code civil ;

*Vu les articles 1112-1 et 1130 et suivants du Code civil ;

*Vu les articles 1224 et suivant du Code civil,

*Vu les articles 1231 et suivants du Code civil,

*Vu les pièces versées aux débats, de :

* DEBOUTER la société THE QUEEN de toutes ses demandes, fins et conclusions A titre reconventionnel :

* CONDAMNER la société THE QUEEN au paiement de la somme de 7.140,00 € au titre des loyers commerciaux.

* CONDAMNER la société THE QUEEN au paiement de la somme de 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour remise en état du local et perte d’exploitation sur la période de travaux.

* CONDAMNER la société THE QUEEN au paiement de la somme de 20.000 00 € au titre de l’indemnité contractuelle du fait de la non-réalisation de la vente considérant que la résolution du contrat de location-gérance a engendré la caducité de la promesse de vente qui lui était indissociable.

* CONDAMNER la société THE QUEEN au paiement de la somme de 10.000 00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* CONDAMNER la société THE QUEEN au paiement des dépens de l’instance, dont le coût de la présente assignation et de l’exécution de la décision à intervenir.

* DIRE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

LES MOYENS DES PARTIES :

A- Pour la société THE QUEEN :

Lors de la signature du contrat de gérance libre, la société LA BUTTE ROUGE a déclaré que le fonds était conforme aux normes d’hygiène et de sécurité.

Or, la hotte d’aspiration était défectueuse, et il existait un dégât des eaux impactant le plafond de la cuisine.

Le dirigeant de la société LA BUTTE ROUGE a pris contact le 5 avril 2024 avec le propriétaire des murs, afin de l’enjoindre d’effectuer les travaux nécessaires, qui ne sont cependant pas réalisés à ce jour.

La page Google de l’établissement indique une fermeture définitive, ce qui n’a pas manqué de créer des difficultés d’exploitation au locataire-gérant, la clientèle étant un élément essentiel du fonds exploité.

De tout cela, la société THE QUEEN a mis en demeure la société LA BUTTE ROUGE le 30 juillet 2024.

La nullité du contrat de gérance libre doit être prononcée sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil : la société LA BUTTE ROUGE était informée des dysfonctionnements de la hotte aspirante avant la signature du contrat, de même que des infiltrations au plafond de la cuisine dû à un dégât des eaux.

Elle a donc manqué à son obligation précontractuelle d’information.

Si la société THE QUEEN avait été informée de la situation réelle du fonds préalablement à la signature du contrat, elle n’aurait jamais contracté.

Le contrat doit donc être déclaré nul et la redevance versée de 25 000,00 € restituée.

A titre subsidiaire, la clause résolutoire doit être acquise sur le fondement de l’article 1224 du code civil, chacune des clauses du contrat doit être considérée comme déterminante du consentement.

Quant à la promesse de vente, la nullité du contrat entraîne ipso facto la caducité de la promesse de vente, comme sa résiliation (Cass.Com, 15 juin 1999, 97-12.093)

La clause d’immobilisation ne peut être opposée à la société THE QUEEN, en raison du fait que celle-ci n’est pas à l’origine des manquements contractuels. Sans les mensonges de la société LA BUTTE ROUGE, la société THE QUEEN aurait levé l’option et acheté le fonds de commerce

Dans une promesse unilatérale de vente, il est possible de prévoir une indemnité d’immobilisation, qui constitue la contrepartie d’une exclusivité accordée au preneur. Elle ne peut être accordée dans la mesure où le bénéficiaire de la clause est à l’origine de sa non-réalisation.

La promesse de vente conclue au contrat est une promesse synallagmatique de vente, de sorte qu’il n’est pas possible de prévoir une indemnité d’immobilisation.

A titre subsidiaire, cette indemnité d’immobilisation doit être requalifiée en clause pénale. Représentant 25 % du prix total du fonds de commerce, il appartient au tribunal d’en juger le caractère excessif et disproportionné, et de la ramener à de plus justes proportions.

La société THE QUEEN devra être indemnisée à hauteur de 45 000 € au titre du préjudice subi du fait de l’absence de réalisation de la promesse de vente, outre la résiliation du contrat de gérance libre aux torts exclusifs de la société LA BUTTE ROUGE.

B- Pour la société LA BUTTE ROUGE :

La société THE QUEEN n’a jamais respecté les clauses du contrat qu’elle a signé avec la société LA BUTTE ROUGE :

* Retards systématiques dans le paiement des loyers,

* Atteinte à la tranquillité de l’immeuble du fait d’organisation de festivités qui se terminaient à 3h00, 6h00, voire 9h00 du matin,

* Non-respect des obligations liées à l’exploitation de la terrasse, et notamment le non dégarnissement de la terrasse après usage. Cette pratique a de plus contribué à la dégradation rapide du mobilier de la terrasse. L’autorisation d’exploitation de la terrasse a été retirée par les autorités administratives compétentes,

* Dégradation du local commercial et des moyens d’exploitation.

Afin d’obtenir le règlement des loyers impayés, la société LA BUTTE ROUGE a été contrainte à deux reprises d’entamer des procédures en référé. Par deux fois, la société THE QUEEN, par des manœuvres de procédures, a réussi à couper court aux demandes. La première fois, en réglant les loyers à quelques jours de l’audience prévue, la deuxième fois en entamant la présente instance qui a de fait bloqué la procédure en référé.

Si la société LA BUTTE ROUGE ne conteste pas que la page [V] de l’établissement n’est pas fonctionnelle, celle-ci ne constitue cependant pas un élément déterminant du fonds.

Contrairement aux affirmations de la société THE QUEEN, aucune preuve n’est fournie à l’affirmation de la connaissance par la société LA BUTTE ROUGE des dysfonctionnements de la hotte d’aspiration, ni du dégât des eaux antérieurement au courrier rédigé par le gérant de la société LA BUTTE ROUGE au propriétaire des murs du local commercial du 5 avril 2024.

Ces dysfonctionnements n’ont en rien empêché la société THE QUEEN d’exploiter le fonds de commerce, attestations du voisinage à l’appui.

La nullité du contrat de gérance libre ne peut être retenue :

La société THE QUEEN échoue à démontrer l’existence d’une information déterminante à son consentement. En l’occurrence, elle ne démontre ni le dysfonctionnement de la hotte, ni de surcroît que ce dysfonctionnement existait lors de la conclusion du contrat.

De plus, la société THE QUEEN a exploité le fonds, et la société LA BUTTE ROUGE le fait aussi depuis la reprise directe de l’exploitation.

Lors de la visite du fonds, il était très simple de vérifier le fonctionnement de la hotte. Il n’y a donc aucun manquement au devoir d’information précontractuel

* La société THE QUEEN ne démontre pas non plus l’existence d’une erreur dans la conclusion du contrat, car elle échoue à démontrer l’existence d’un manquement au devoir d’information précontractuel.

* Enfin, le dol ne peut être retenu du fait de l’échec dans la démonstration que le contrat de gérance libre aurait été conclu en raison de manœuvres dolosives de la part de la société LA BUTTE ROUGE

La résolution du contrat doit être rejetée, car l’argument avancé par le locataire-gérant d’un mensonge de la société LA BUTTE ROUGE sur la qualité du local n’est pas expressément prévu par les clauses du contrat.

Aucune sommation d’exécuter n’a été envoyée dans les formes prévues par les clauses du contrat.

La société THE QUEEN doit être condamnée au paiement des loyers et charges restant dus au titre de la période allant de novembre 2024 à février 2025, soit une somme de 7 140 euros.

Elle doit être également condamnée à dédommager la société LA BUTTE ROUGE à hauteur de 10 000 euros du préjudice subi en raison des travaux rendus nécessaires par les dégradations constatées par commissaire de justice et de la perte d’exploitation sur la période de réalisation des travaux, qui interdit l’ouverture de l’établissement.

La société THE QUEEN doit être également condamnée à verser l’indemnité d’immobilisation telle qu’elle est prévue par le contrat de gérance libre signé entre les parties, pour un montant de 20 000 euros. En effet, la promesse de vente n’est pas caduque. La clause d’immobilisation est la contrepartie d’une exclusivité accordée au preneur et non la contrepartie de l’inexécution d’une obligation contractuelle du preneur, qui pourrait la requalifier en clause pénale.

Conformément aux dispositions des articles 450 et 726 du code de procédure civile, après avoir indiqué la date de la décision, laquelle est mentionnée sur le répertoire général des affaires, le tribunal a mis l’affaire en délibéré.

SUR QUOI :

Les parties s’opposent sur l’application du contrat de gérance libre qu’elles ont signé ensemble le 20 février 2024.

Sur la nullité du contrat de gérance libre :

La société THE QUEEN, locataire-gérant, demande la nullité du contrat en raison de manquements contractuels de la part de la société LA BUTTE ROUGE.

Elle se fonde sur les dispositions de l’article 1112-1 du code civil, selon lequel : « [Localité 1] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Elle invoque en particulier la défaillance de la hotte d’aspiration qui l’aurait empêchée d’exploiter le fonds.

Elle soutient que « la société LA BUTTE ROUGE était parfaitement au courant de l’état défectueux de la cuisine et par conséquent de l’impossibilité d’en faire usage sans réaliser des travaux ».

Il y a cependant lieu de relever l’absence de preuve de ces affirmations dans les pièces fournies aux débats.

Le constat réalisé les 25 et 29 juillet 2024 par Maître [O] [S], Commissaire de justice, relève la présence d’eau au sol provenant d’un trou situé au plafond. Il mentionne également l’absence de hotte aspirante, que Monsieur [N] [R] (époux de Madame [Q] [R], gérante de la société THE QUEEN) reconnaît avoir lui-même démonté.

La démonstration du caractère défectueux de la hotte n’est pas faite, celle-ci n’étant plus en place au moment de l’établissement du constat.

La société THE QUEEN n’indique pas non plus avoir été dans l’obligation de réaliser ellemême ou faire réaliser ces travaux pour lui permettre d’exploiter le fonds.

Il y a lieu de noter que ce fonds a bien été exploité entre le 1 er mars 2024 et le 28 février 2025, date à laquelle il a été restitué, selon le procès-verbal de constat établi à cette date par la société PROVJURIS, Commissaire de justice.

La société THE QUEEN invoque ensuite le dégât des eaux affectant le plafond de la cuisine.

La société LA BUTTE ROUGE ne nie pas cette situation, un constat amiable ayant été signé entre la société LA BUTTE ROUGE et le propriétaire la SCI [J] en mars 2023. Ce constat est d’ailleurs fourni par la demanderesse dans ses pièces.

Ce constat indique en outre qu’une recherche de fuite a été diligentée et réalisée par la société PAVAN PLOMBERIE et que l’origine du désordre n’a été ni identifiée, ni réparée.

Le 5 avril 2024, le propriétaire du fonds, la société LA BUTTE ROUGE, a par ailleurs effectué une relance écrite auprès du bailleur afin qu’il effectue les travaux nécessaires, ainsi qu’une mise en demeure en date du 4 septembre 2024.

La société THE QUEEN, en visitant le local préalablement à la signature du contrat de gérance libre, ne pouvait manquer de remarquer l’ensemble des désordres qu’elle reproche à la société LA BUTTE ROUGE et sur lesquels elle se fonde pour demander la nullité du contrat.

La société THE QUEEN invoque enfin la page [V] de l’établissement qui indique que l’établissement est définitivement fermé, ce que la société LA BUTTE ROUGE reconnaît dans ses écritures.

Le locataire-gérant a mis en demeure le propriétaire du fonds 30 juillet 2024 de donner accès aux éléments permettant de corriger cette anomalie, pli non retiré par le destinataire, celui-ci indiquant dans ses écritures une erreur d’adressage dudit courrier ([Adresse 3] en lieu et place du [Adresse 4]).

L’indication de l’existence de cette page [V] n’est pas mentionnée dans les termes du contrat de gérance libre : cette mention n’a pas donc pas été jugée par les cocontractants comme suffisamment importante lors de la signature.

Si elle constitue clairement un élément d’achalandage, elle n’est cependant pas représentative de la clientèle attachée à l’établissement.

En conséquence, un argumentaire basé sur l’importance soudaine et prédominante du référencement [V] ne pourra pas être retenu.

Les manquements allégués de la société LA BUTTE ROUGE ne sont ainsi pas démontrés par la société THE QUEEN, et la demande de nullité du contrat sur ce fondement ne saurait prospérer.

Il y a donc lieu de débouter la société THE QUEEN de sa demande de nullité du contrat de gérance libre du 20 février 2024 et de sa demande de restitution de la redevance annuelle de 25 000 euros versée lors de la signature du contrat.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire aux torts exclusifs de la société LA BUTTE ROUGE :

La clause « Résiliation » du contrat de gérance libre du 20 février 2024 stipule que « toutes les clauses du présent contrat sont de rigueur, chacune d’elles est considérée déterminante du présent contrat sans laquelle les parties n’auraient pas contracté ».

La société THE QUEEN invoque les manquements de la société LA BUTTE ROUGE sans lesquels elle n’aurait pas contracté, pour demander au tribunal l’acquisition de la clause résolutoire à son profit et aux torts exclusifs de la société LA BUTTE ROUGE.

La société THE QUEEN échouant, comme jugé supra, à démontrer la nullité du contrat de gérance libre en raison de manquements contractuels de la part de la société LA BUTTE ROUGE, il y a également lieu de la débouter de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire aux torts exclusifs de la société LA BUTTE ROUGE.

Sur la nullité de la promesse de vente :

La société THE QUEEN considère que la nullité du contrat entraîne ipso facto la caducité de la promesse de vente dont elle demande au tribunal de céans de prononcer la nullité.

Ainsi qu’il a été jugé supra, la demande relative à la nullité du contrat de gérance libre ayant été rejetée, il échet de débouter également la société THE QUEEN de sa demande de nullité de la promesse de vente.

En conséquence de ce qui précède, il y a lieu de débouter la société THE QUEEN de sa demande de dommages et intérêts ;

Sur l’inopposabilité à la société THE QUEEN de l’indemnité d’immobilisation :

La société THE QUEEN considère que l’indemnité d’immobilisation et de rupture lui est inopposable en raison du fait qu’elle n’est pas à l’origine des manquements contractuels.

Il convient de noter que l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat ne vise pas la contrepartie d’un comportement fautif du preneur, ni de l’une quelconque des parties, mais l’absence de levée de l’option d’achat du fonds de commerce par le preneur, et ce, qu’elle qu’en soit la cause.

Il y a donc lieu de déclarer que la clause relative à la promesse de vente et d’achat du fonds, dans tous ses termes, est opposable à la société THE QUEEN.

Sur la requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale :

L’article 1231-5 du code civil précise que : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

La clause pénale contient, d’abord, une évaluation forfaitaire des dommages-intérêts dus en cas d’inexécution du contrat, mais peut constituer, en plus, une menace pour le débiteur lorsque le forfait convenu est élevé.

La clause trouve son application principale lorsqu’il s’agit de sanctionner les défauts ou les retards de paiement des loyers : elle permet de compenser le préjudice financier causé au bailleur, ainsi que le préjudice créé éventuellement par l’obligation d’avoir recours à la justice.

En l’espèce, les termes du contrat de gérance libre relatifs à la promesse de vente et rappelés infra, précisent que l’indemnité d’immobilisation ne sera due que si le preneur ne levait pas l’option d’achat du fonds de commerce à la date convenue.

Le contrat étant lui-même d’une durée d’une année et non renouvelable, la promesse de vente et d’achat contenue dans le contrat constitue une composante fondamentale de la volonté des parties à conclure.

De ce fait, la clause indemnitaire prévue doit s’analyser comme une indemnité d’immobilisation habituellement incluse dans les actes de cession de fonds de commerce ou de cessions immobilières, et comme étant la contrepartie de l’exclusivité donnée à l’acquéreur, et non comme une clause pénale compensant un préjudice. Il y a donc lieu de débouter la société THE QUEEN de sa demande de requalification de cette clause et donc de minoration de son montant ;

Sur la demande indemnitaire de la société THE QUEEN à hauteur de 45 000 € au titre des préjudices subis :

La société THE QUEEN demande à être indemnisée à hauteur de 45 000 euros des préjudices qu’elle aurait subi.

Cependant, elle a échoué supra à démontrer les manquements contractuels de la société LA BUTTE ROUGE qui auraient pu engendrer lesdits préjudices, dont elle ne justifie par ailleurs aucunement le quantum.

Il y a donc lieu de la débouter de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 45 000 euros.

Sur le paiement des loyers du local commercial :

L’article Charges du contrat de gérance libre précise que le loyer des murs doit être réglé au domicile du bailleur, par mois et d’avance le premier de chaque mois sur le compte bancaire de la société LA BUTTE ROUGE ouvert à la banque CEPAC.

La société THE QUEEN n’a pas contesté dans le cadre de l’instance ayant donné lieu à l’ordonnance de référé du 25 février 2025 l’absence de paiement des loyers réclamés.

Elle ne conteste pas non plus le courrier du 2 décembre 2024 qui lui a été adressé par le conseil de la société LA BUTTE ROUGE. Ce courrier lui indiquait devoir s’acquitter désormais du loyer directement entre les mains de la SCI [J], propriétaire des murs du local commercial, qui s’en estimerait alors désintéressée, considérant qu’il s’agit d’un paiement par subrogation (article 1315 du code civil).

Elle n’apporte cependant pas la preuve du paiement de ces loyers, ni de celui de février 2025.

Il échet donc de condamner la société THE QUEEN à payer à la société LA BUTTE ROUGE la somme de 7 140 euros au titre des loyers des mois de novembre 2024 à février 2025.

Sur la demande indemnitaire de la société LA BUTTE ROUGE à hauteur de 10 000 € au titre de la remise en état du local et de la perte d’exploitation pendant la durée des travaux :

La société LA BUTTE ROUGE demande à être indemnisée à hauteur de 10 000 euros au titre du préjudice qu’elle prétend avoir subi du fait de la dégradation du local commercial constaté par un Commissaire de justice lors de l’état de sortie de la société THE QUEEN, et de la perte d’exploitation générée par la fermeture temporaire de l’établissement pendant la réalisation des indispensables travaux de remise en état.

Si le constat du Commissaire de justice PROVJURIS en date du 28 février 2025 versé aux débats, fait l’état des lieux à cette date, il note également l’absence totale d’éléments venant étayer la demande indemnitaire, notamment par :

* Des factures indiquant la nature, l’importance et la valeur des travaux de remise en état effectués,

Et/ou

Des données chiffrées au soutien de la demande d’indemnisation au titre de la perte d’exploitation.

Il y a donc lieu de débouter la société LA BUTTE ROUGE de sa demande de dommages et intérêts formée à ce titre.

Sur la demande de la société LA BUTTE ROUGE du paiement de la somme de 20 000 euros au titre de l’indemnité contractuelle :

Le contrat de gérance libre signé par les parties en date du 20 février 2024, était d’une durée de douze mois, non renouvelable, avec effet au 1 er mars 2024.

Il comportait dans ses clauses une promesse synallagmatique de vente et d’achat du fonds à l’issue de la période :

« Promesse de vente :

Par la présente, la société LA BUTTE ROUGE promet de vendre à

Madame [Q] [G] épouse [R] Agissant pour son compte ou celui de la société THE QUEEN, qui accepte et s’engage à acquérir le fonds de commerce faisant l’objet du contrat de gérance qui précède et ci-dessus désigné.

(….)

Il est précisé que la partie bénéficiaire de la présente promesse, savoir le preneur au contrat de gérance libre ou toute personne morale substituée dans le cadre sus-énoncé, agissant comme dessus devra lever l’option d’achat de ce fonds de commerce au plus tard le vingtcinq janvier deux mille vingt-cinq, l’acquisition de ce fonds intervenant alors à la date du vingt-huit février deux mille vingt-cinq.

(….)

En cas de non levée d’option qu’elle que soit la cause de non levée de l’option sauf celles évoquées ci-dessous au titre de conditions suspensives, la partie preneuse devra immédiatement quitter et libérer les lieux et rendre libre de toute exploitation ou occupation le fonds de commerce objet des présentes au terme de le durée initiale du contrat de gérance consenti.

Elle devra en pareil cas verser à la partie bailleresse aux présentes un dédit d’un montant de VINGT MILLE Euros (20.000°°) à titre d’indemnité d’immobilisation et de rupture.

La société THE QUEEN n’a pas levé l’option le 25 janvier 2025.

En application des clauses du contrat qu’elle a signé le 20 février 2024, elle est donc redevable de l’indemnité d’immobilisation et de rupture.

En conséquence, il échet de condamner la société THE QUEEN à payer à la société LA BUTTE ROUGE la somme de 20 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et de rupture prévue au contrat de gérance libre du 20 février 2024.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

La société THE QUEEN succombant, la société LA BUTTE ROUGE a dû, pour faire reconnaître ses droits, engager des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Il convient donc de condamner la société THE QUEEN à payer à la société LA BUTTE ROUGE la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Il serait inéquitable de laisser à la société LA BUTTE ROUGE la charge des dépens de l’instance. Il convient également de condamner la société THE QUEEN aux dépens toutes taxes comprises de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Attendu qu’il échet de rejeter tout surplus des demandes comme non fondé, ni justifié ;

PAR CES MOTIFS :

LE TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE Après en avoir délibéré conformément à la loi, Advenant l’audience de ce jour,

Déboute la société THE QUEEN S.A.S. de toutes ses demandes ;

Condamne la société THE QUEEN S.A.S. à payer à la société LA BUTTE ROUGE S.A.R.L. les sommes de :

* 7 140 euros (sept mille cent quarante euros) au titre des loyers des mois de novembre 2024 à février 2025 ;

* 20 000 euros (vingt mille euros) au titre de l’indemnité d’immobilisation et de rupture du contrat de gérance libre ;

* 8 000 euros (huit mille euros) au titre des frais irrépétibles occasionnés par la présente procédure ;

Déboute la société LA BUTTE ROUGE S.A.R.L. de ses autres demandes ;

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

Laisse à la charge de la société THE QUEEN S.A.S. les dépens toutes taxes comprises de la présente instance tels qu’énoncés par l’article 695 du Code de Procédure Civile, étant précisé que les droits, taxes et émoluments perçus par le secrétariat-greffe de la présente juridiction seront liquidés à la somme de 67,09 € (soixante-sept euros et neuf centimes TTC) ;

Conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile, dit que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette pour le surplus toutes autres demandes, fins et conclusions contraires aux dispositions du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé en audience publique du TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE, le 19 février 2026

LE GREFFIER AUDIENCIER

LE PRESIDENT

La minute de la décision est signée électroniquement par le juge et le greffier.