Numéro d’inscription au répertoire général : 2025 010540

Tribunal de Commerce de Montpellier

Ordonnance de référé du 08/01/2026

Demandeur (s) : La Commune de [Localité 1] (EPA) [Adresse 1] N° SIREN : 891 179 095 Représentant (s) : ME [H] [R]

Défendeur (s) : [Adresse 2] BARONNES (SCI) [Adresse 3] Saint-André-de-Sangonis N° SIREN : 891 600 009 Représentant(s) : SCP CASCIO – ORTAL-CASCIO

Président : M. Bruno BALDUCCI Greffier : M^me Carole LEMAITRE SOUBRILLARD

FAITS :

Le 1 er mars 2024, la Commune de Prades-le-Lez souscrivait un bail commercial auprès de la SCI LES BARONNES (RCS 891 179 095) pour y abriter des associations, dont le club de judo.

Le 22 janvier 2025, la Commune de [Localité 1]:

* indiquait:« depuis quelques mois, le local loué est régulièrement sujet à des infiltrations d’eau, le rendant difficilement utilisable par [les] usagers et occasionnant des dégâts aux matériels installés à l’intérieur »,

* mettait la SCI LES BARONNES en demeure de réaliser les travaux de réparation sous un délai d’un mois.

Le 10 mars 2025, la Commune de [Localité 2] réaliser un procès-verbal de constat, par la société de commissaires de justice ALFIER-LABADIE-AFFORTI.

Le 2 avril 2025, adressait le procès-verbal susvisé à la SCI LES BARONNES et la mettait à nouveau en demeure de réaliser les travaux de réparation sous un délai d’un mois.

Le 23 mai 2025, le conseil de la Commune de Prades -le-Lez adressait une ultime mise en demeure à la SCI LES BARONNES.

PROCEDURE

Le 17 juillet 2025, la Commune de Prades-le-Lez donnait assignation à la SCI LES BARONNES d’avoir à comparaitre devant la juridiction de céans.

L’affaire était évoquée à l’audience du 18 décembre 2025 et mise en délibéré au 8 janvier 2026 par remise au greffe.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

POUR LA COMMUNES DE [Localité 1] :

Par ses Conclusions récapitulatives régulièrement reprises à la barre, la Commune de [Localité 1] sollicite de la juridiction de céans de :

JUGER la Commune de [Localité 1] recevable et fondée en son action,

JUGER que les désordres constatés sur les locaux sis relèvent de la responsabilité de la SCI LES BARONNES en application du bail du 1er mars 2024,

JUGER que la SCI LES BARONNES a méconnu ses obligations contractuelles de délivrance, d’assurer une jouissance paisible des locaux et de procéder aux travaux lui incombant,

CONDAMNER la SCI LES BARONNES à procéder aux travaux permettant de remédier aux désordres affectant le local dans un délai de 30 jours à compter de la notification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte 100 euros par jour de retard,

SUSPENDRE en conséquence l’obligation de la Commune de [Localité 1] de régler les loyers mis à sa charge par le bail jusqu’à la parfaite réalisation des travaux,

CONDAMNER la SCI LES BARONNES à verser à la Commune de Prades -le-Lez la somme de de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au visa des articles 872, 873 et 700 du Code de procédure civile, le Code civil et notamment ses articles 606, 1219, 1719 et 1270 ainsi que les pièces versées au débat, la requérante fait valoir :

1) Que la SCI LES BARONNES a manqué à ses obligations contractuelles de bailleur :

Les locaux donnés à bail seraient affectés de désordres, dont le principal serait des infiltrations d’eau.

La réparation de ces travaux incomberait à la SCI LES BARONNES en application de l’article 12 du contrat de bail et de l’article 1719 du Code civil.

2) Que la Commune de [Localité 3] fondée à demander la suspension du paiement des loyers :

En application de l’article 1219, la Communes de [Localité 4] serait fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution.

La jurisprudence aurait, d’ailleurs ordonner, sur demande du preneur, la suspension des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux incombant au bailleur, dès lors que les désordres affectent la jouissance des lieux par le preneur (ex. Cass. civ. 3, 27 février 2020, n°18-20865, Cass civ. 3, 6 juillet 2023, n°22-15.923).

POUR LA SCI LES BARONNES :

Aux termes de ses Conclusions telles que reprise à la barre, la SCI LES BARONNES sollicite de la juridiction de céans de :

A titre principal :

DEBOUTER la Commune de [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes et prétentions,

A titre subsidiaire :

LIMITER la condamnation de la SCI LES BARONNES à faire réaliser les seuls travaux objets du devis établi le 5 décembre 2025 par la société ETANCHEITE AGATHOISE,

REJETER la demande de suspension des loyers commerciaux,

En tout état de cause :

CONDAMNER la Commune de Prades-le-Lez à payer à la SCI LES BARONNES la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au visa de l’article 606 du Code civil, des articles 872 et 873 du Code de procédure civile et des pièces versées au débat, la société défenderesse fait valoir

1) qu’elle n’a pas manqué à ses obligations puisque :

* concernant les infiltrations d’eau, l’expert aurait constaté qu’un « trop plein » a été ouvert, ce qui rapporterait la preuve de travaux effectués par la société défenderesse,

* concernant les odeurs d’égout, la société défenderesse produirait un une facture démontrant qu’elle est intervenue sur ce chef de préjudice,

2) que les travaux à réaliser ne sont pas clairement identifier et listés et qu’ainsi la juridiction ne pouvant

s’assurer qu’il s’agit de travaux de grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil, ne peut faire droit à la demande de la commune.

SUR CE :

1) Sur la demande de condamnation à réaliser les travaux de réparation :

Aux termes de l’article 872 du Code de procédure civile :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend »

En l’espèce, la Commune de [Localité 1] ne fait nullement état d’une urgence, qui est une condition d’application de l’article 873,

Aux termes de l’article 873 du même code :

« Le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce :

* l’article 12 du contrat de bail précise que :

« Le Preneur aura la charge des réparations locatives et d’entretien des locaux et devra les faire exécuter conformément aux règles de l’art dès qu’elles se révéleront nécessaires ou utiles.

En outre le preneur aura la charge d’effectuer dans les locaux les travaux qui seraient prescrits en matière d’hygiène, de santé, de sécurité électrique et de prévention contre l’incendie, par les lois et règlements actuels ou futurs en raison de l’activité professionnelle qu’il y exerce.

Il s’oblige également à procéder aux contrôles, vérification et travaux qui pourraient être prescrits par la réglementation présente ou à venir relative à la protection de l’environnement.

Il devra faire entretenir et au besoin remplacer les équipements et installations à son usage personnel, ainsi que fenêtres, portes et volets, glaces, vitres, parquets, carrelage, revêtements de sol, boiseries.

[…].

Le Bailleur est tenu d’assumer la charge des grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil ainsi que des autres travaux qui n’incombent pas au Preneur en vertu des stipulations qui précèdent.

Le Preneur sera néanmoins responsable de toute réparation normalement à la charge du bailleur si elles sont nécessitées soit par le défaut d’exécution de celles dont il a la charge comme il dit cidessus ; soit par des dégradations résultant de son fait, du fait de son personnel ou de ses visiteurs dans les locaux dans d’autres parties de l’immeuble soit enfin on en commence de l’obligation d’information vers le bailleur éditée au dernier alinéa du paragraphe »

* le constat de la société de commissaires de justice en date du 10 mars 2025, produit par la commune, décrit un certain nombre de défauts.

La nature de certains de ces défauts implique un examen au fond du dossier, ce qui ne relève pas des pouvoirs de la juridiction de céans,

La juridiction ce céans ne retiendra, en conséquence que les griefs tenant aux fuites d’eau, d’une part, et aux mauvaises odeurs d’autre part, qui constituent à l’évidence des travaux de grosses réparation,

* concernant les mauvaises odeurs, la juridiction de céans note que le constat est en date du 10 mars 2025 et que la SCI LES BARONNES produit une facture de 3.720 euros en date du 22 avril 2025 faisant état d’un curetage et nettoyage du réseau des eaux usés,

La Commune de [Localité 5] démontre pas l’existence de mauvaises odeurs depuis le 22 avril 2025,

* concernant les infiltrations d’eau, le procès -verbal précité ainsi que le rapport de recherche de désordre réalisé par la société SOLUTION EXPERTISE SINISTRES démontrent la nécessité de réaliser des travaux au niveau de la toiture ainsi que sur la façade et les canalisation et descentes pluviales, La SCI LES BARONNES produit un devis de la SARL ETANCHIETE AGATHOISE chiffrant les travaux de grosses réparations susvisés,

La juridiction de céans, ordonnera, en conséquence à la SCI LES BARONNES d’exécution les travaux mentionnés dans ce devis ; rien ne prouvant que ces travaux puissent être insuffisants,

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte en raison de l’ancienneté des mises en demeure,

2) Sur la demande de suspension du versement des loyers :

Le versement du loyer constitue l’obligation principale du locataire, en conséquence, pour prononcer la suspension du versement des loyers, la juridiction de céans doit rechercher si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés,

En l’espèce, et malgré les questions posées lors de l’audience de plaidoirie, la Commune de [Localité 4] n’a pas été en mesure de dire si les activités tenues dans les locaux données à bail ont été arrêté suite aux problèmes d’infiltration ;

En conséquence, la commune échoue à démontrer que les infiltrations seraient d’une telle importance qu’elles rendraient les locaux impropres à l’usage auquel ils sont destinés.

3) Sur les autres demandes :

L’équité justifie de condamner la SCI LES BARONNES à verser à la Commune de Prades -le-Lez la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS :

Nous, Bruno BALDUCCI, Président de chambre du Tribunal de Commerce de Montpellier, assisté du Greffier, en premier ressort, par ordonnance contradictoire :

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNONS à la SCI LES BARONNES d’effectuer les travaux de réparation mentionnés dans le devis n°25-5221 de la SARL ETANCHIEITE AGATHOSE en date du 5 décembre 205,

DISONS que la SCI LES BARONNES devra procéder auxdits travaux dans un délai de 30 jours à compter de la notification de la présente ordonnance, sous astreinte 100 euros par jour de retard,

REJETONS la demande de la Commune de [Localité 6] se voir autoriser à suspendre le paiement du loyers du bail en litige,

CONDAMNONS la SCI LES BARONNES à verser à la Commune de Prades -le-Lez la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS la SCI LES BARONNES aux entiers dépens dont frais de Greffe liquidés et taxés à la somme de 39,93 euros toutes taxes comprises.

Le Greffier

M^me Carole LEMAITRE SOUBRILLARD

Le Président.