TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE NANTERRE JUGEMENT PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 27 mai 2026 6ème CHAMBRE

DEMANDEUR

M. [A] [D] [Adresse 1] comparant par SCP HUVELIN et Associés [Adresse 2] et par M^e Jérémie DILMI [Adresse 3]

DEFENDEURS

M. [V] [K] [Adresse 4]

comparant par M^e Benjamin DONAZ [Adresse 5] et par M^e Franck LAVAIL [Adresse 6]

Mme [T] [Adresse 4]

comparant par M^e Benjamin DONAZ [Adresse 5] et par M^e Franck LAVAIL [Adresse 6]

LE TRIBUNAL AYANT LE 7 avril 2026 ORDONNE LA CLOTURE DES DEBATS ET MIS LE JUGEMENT EN DELIBERE POUR ETRE PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 27 mai 2026,

EXPOSE DES FAITS :

M. [A] [D] (ci-après M. [D]) exploite un fonds de commerce de presse, auquel sont annexés la gérance d’un débit de tabac, un bureau de validation des jeux de la Française des Jeux et un bureau de validation des paris du Pari Mutuel, situé à [Localité 1].

Suivant une promesse de vente en date du 16 février 2024, Monsieur [V] [K] et Mme [T] (ci-après M. et Mme [K]) s’engagent à acquérir ce fonds de commerce et ses annexes moyennant un prix de cession de 160 000 €, sous diverses conditions suspensives, notamment :

l’obtention d’un financement de 215 000 € pour couvrir le prix d’acquisition et les travaux nécessaires, à un taux maximum hors assurance de 5% et pour une durée minimale de 7 ans;

l’obtention d’agréments de la direction régionale des douanes et des droits indirects, la Française des Jeux, le PMU et le service central des courses et des jeux, afin d’y poursuivre les activités correspondantes.

La date de réalisation de la cession est conventionnellement fixée au 16 juillet 2024 et la somme de 8 000 €, correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation, est séquestrée entre les mains de Maître Marinakis, avocat au sein du cabinet Made Avocats, conseil de M. [D].

A défaut d’obtention du financement bancaire avant le délai contractuellement convenu, soit le 16 mai 2024 au plus tard, les parties régularisent successivement deux avenants afin de proroger deux fois ce délai. Le deuxième avenant prévoit les délais suivants :

17 juillet 2024 pour lever la condition suspensive du financement ;

16 octobre 2024 pour la régularisation de la cession.

Par courriel du 19 septembre 2024, M. et Mme [K] informent M. [D] qu’ils n’entendent pas donner suite à l’acquisition, du fait de l’absence d’obtention du financement bancaire et demandent la restitution du montant de 8 000 € séquestré.

Par courriel du 11 mars 2025, M. [D] répond qu’il est en droit de conserver cette somme et demande le versement de la totalité de l’indemnité d’immobilisation, soit 16 000 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er août 2025, M. [D] met en demeure M. et Mme [K] de verser 8 000 € de complément de l’indemnité au compte séquestre et de retourner une autorisation de prélèvement de 16 000 € sur ce compte, en vain.

PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

C’est dans ces circonstances que, par actes de commissaire de justice du 12 septembre 2025 déposés en étude, M. [D] assigne M. et Mme [K] devant ce tribunal.

Par ses dernières conclusions en demande déposées à l’audience de mise en état du 20 janvier 2026,

M. [D]

demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1231-6 et 1304-3 et suivants du code civil,

Débouter les consorts [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

Condamner solidairement les consorts [K] à lui payer la somme de 16 000 € au titre de la clause de dédit, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er août 2025, date de mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement ;

Condamner solidairement les consorts [K] à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement les consorts [K] aux entiers dépens de l’instance.

Par leurs dernières conclusions en réponse n°2 déposées à l’audience de mise en état du 17 février 2026,

M. et Mme [K]

demandent au tribunal de :

Vu les articles 1103 et suivants du code civil, et les articles 1231-1, 1304-4 et 1304-6 du même code,

Les déclarer recevables et bien fondées en leurs écritures ;

Y faisant droit,

Débouter M. [D] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Constater qu’elles n’ont jamais obtenu d’accord de prêt bancaire conforme aux stipulations de la promesse de vente en date du 16 février 2024 ;

En conséquence,

Juger que la promesse de vente en date du 16 février 2024 passée entre M. [D] et elles est caduque ;

Juger qu’elles n’ont commis aucune faute contractuelle ;

Faire droit à leurs demandes reconventionnelles ;

En conséquence,

Jugée que la somme de 8 000 €, actuellement séquestrée entre les mains de Maître Alexandra Marinakis, avocat au barreau de Paris au sein du cabinet Made Avocats et demeurant [Adresse 3], en qualité de séquestre conventionnel dans le cadre de la cession du fonds de commerce intervenue entre M. [D] et les époux [K], revient définitivement à ces derniers ;

Condamner en conséquence M. [D] à donner toutes instructions utiles à Maître [B] [M], ès-qualité, afin que celle-ci procède à la libération et au versement de la somme de 8 000 € entre les mains de M. et Mme [K], et ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai ;

Condamner M. [D] à leur verser la somme de 4 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 7 avril 2026, le juge chargé d’instruire l’affaire entend les parties, qui confirment que les termes de leurs dernières conclusions représentent l’intégralité de leurs demandes au sens de l’article 446-2 du code de procédure civile. Puis le juge clôt les débats et met le jugement en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal le 27 mai 2026, ce dont il avise les parties.

MOYENS DES PARTIES ET MOTIVATION :

M. [D] expose que :

le conseil de M. et Mme [K] l’a informé le 18 juillet 2024 par « mail officiel » de l’obtention du financement bancaire le 17 juillet 2024 auprès du CIC ;

ceux-ci ont sollicité un prêt pour 160 000 €, et non 215 000 €, comme prévu dans la promesse de vente ;

malgré les prolongations qu’il a accordées, M. et Mme [K] n’ont pas produit deux lettres émanant de deux banques contenant le refus du prêt ;

M. et Mme [K] ont eux-mêmes annulé leurs demandes d’agrément au PMU et à la Française des Jeux, ils ont donc empêché l’accomplissement de la condition suspensive liée à ces agréments ;

les conditions suspensives relatives à l’obtention du financement ainsi qu’aux agréments liés à l’activité du fonds de commerce ont donc été levées ;

la mise en cause de la clause de dédit est justifiée ;

l’indemnité forfaitaire et irréductible de 16 000 € lui est due.

M. et Mme [K] opposent que :

la Banque Populaire Rives de Paris n’a pas donné suite à leur demande de prêt ;

l’accord de prêt du CIC n’était pas conforme aux stipulations contractuelles, car limité à 189 000 €;

ils n’ont jamais exprimé la volonté de renoncer au bénéfice de la condition suspensive d’obtention du prêt ;

la promesse ayant lié les parties est devenue caduque ;

l’indemnité d’immobilisation de 8 000 € doit leur être restituée.

SUR CE, le tribunal motive ainsi sa décision :

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent : «

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

» et «

Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.».

Les articles 1304-3 et 1304-6 du même code disposent : «

La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. », et « L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive… ».

M. [D] verse aux débats :

la promesse de cession de fonds de commerce sous conditions suspensives du «

Tabac [A] [D]

» signée le 16 février 2024 entre lui-même et M. et Mme [K] ;

les avenants n°1 et n°2 à cette promesse de vente, prorogeant les délais de vente, signés les 15 mai 2024 et 21 juin 2024 entre les parties ;

la lettre d’accord du CIC du 17 juillet 2024 reçue par M. et Mme [K] pour un prêt de 189 000 € à 4,7% sur 7 ans et un autofinancement indiqué à 61 923 €;

le courriel du 18 juillet 2024 du conseil de M. et Mme [K] intitulé «

Courriel officiel

», informant M. [D] de l’accord du CIC par lettre du 17 juillet.

Le tribunal relève que :

la promesse de cession signée le 16 février 2024 indique :

* dans son paragraphe 4.1.2 « Engagement des parties » : « … le bénéficiaire s’engage envers le promettant… soit à lui verser, au cas où il renoncerait à réaliser cet achat, … une indemnité forfaitaire et irréductible d’un montant de 16 000 € à titre de dédit »;

dans son paragraphe 9.D « Condition suspensive de financement le bénéficiaire déclarant » :

alinéa f: « s’engager à déposer deux demandes de prêt au plus tard le 9 mars 2024 en fournissant toutes les pièces justificatives nécessaires »;

alinéa g : « s’engager en outre à justifier aux rédacteurs des présentes de l’obtention ou du refus dudit prêt au plus tard le 16 mai 2024 [date prorogée au 17 juillet 2024 par avenant n°2 du 21 juin 2024] en produisant au minimum deux lettres des organismes prêteurs »;

l’accord de crédit émis le 17 juillet 2024, seule pièce justificative d’une demande de prêt fournie par M. et Mme [K], indique un autofinancement de 61 923 € et un montant de prêt sollicité de de 189 000 €, et non de 215 000 € comme indiqué dans la condition suspensive.

Il s’infère de ce qui précède que :

M. et Mme [K] ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, d’avoir déposé deux demandes de prêt au plus tard le 9 mars 2024 ;

M. et Mme [K] ne produisent pas les lettres de deux organismes prêteurs justifiant d’un refus de prêt d’un montant de 215 000 € ;

la condition suspensive relative à l’obtention du financement, prévue dans la promesse de vente, est donc accomplie, de sorte que M. [D] est bien fondé à réclamer le montant de dédit stipulé à la promesse de vente.

En application des dispositions de l’article 1304-6 du code civil, l’obligation de M. et Mme [K] de verser à M. [D] une indemnité de 16 000 € en conséquence de leur renonciation à l’achat devient pure et simple.

En conséquence, le tribunal condamnera M. et Mme [K] à verser à M. [D] une indemnité de 16 000 € en conséquence de leur renonciation à l’achat du fonds de commerce. Cette indemnité sera versée, d’une part, par libération au profit de M. [D] de la somme de 8 000 € séquestrée par Maître Marinakis, avocat au sein du cabinet Made Avocats et, d’autre part, par paiement par M. et Mme [K] au profit de M. [D] de la somme de 8 000 €, avec intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

Pour faire reconnaître ses droits, M. [D] a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

En conséquence, le tribunal

condamnera M. et Mme [K] à lui payer la somme de 750 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, déboutant du surplus.

Le tribunal condamnera M. et Mme [K], qui succombent, aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement par un jugement contradictoire en premier ressort,

Déboute M. [V] [K] et Mme [T] de l’ensemble de leurs demandes ;

Autorise la SELARL Made Avocats, prise en la personne de Maître [B] [M], à libérer au profit de M. [A] [D] la somme de 8 000 € séquestrée entre ses mains ;

Condamne M. [V] [K] et Mme [T] à payer à M. [A] [D] la somme de 8 000 €, avec intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition du présent jugement ;

Condamne M. [V] [K] et Mme [T] à payer à M. [A] [D] la somme de 750 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [V] [K] et Mme [T] aux entiers dépens.

Liquide les dépens du greffe à la somme de 86,54 euros, dont TVA 14,42 euros.

Délibéré par M. FAGUET Dominique, président du délibéré, MM. BEZARD Eric et CHAPAT Christophe, (M. CHAPAT Christophe étant juge chargé d’instruire l’affaire).

Le présent jugement est mis à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée électroniquement par le président du délibéré et le greffier.