REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 2-3

JUGEMENT PRONONCE LE 19/02/2025 Par sa mise à disposition au greffe

R.G. : 2024080485 P.C. : P202302868

La SAS VALOPARK, dont le siège social est [Adresse 1] – RCS B 823123963.

PLAN DE REDRESSEMENT

M. [U] [I], [Adresse 2] – Suisse, président de la SAS VALOPARK, présent, assisté de M^e Géraldine Ghenassia, avocate (C2070).

* SELARL AJRS en la personne de Me [C] [P], [Adresse 3], administrateur judiciaire, présente.

* SELAFA MJA en la personne de Me [G] [Z], [Adresse 4], mandataire judiciaire, présente.

FAITS et PROCEDURE

La SAS VALOPARK a été créée par M. [U] [I] le 18/10/2016 pour exercer une activité d’agence immobilière dédiée à la transaction et la gestion de parkings et de box.

Elle appartient à un groupe bâti par M. [U] [I], composé de plusieurs sociétés opérant sous le contrôle d’une holding de tête FIPARK, qui se positionne en tant qu’expert, au niveau national, sur le marché du box et du parking.

Par jugement du 18/10/2023, le Tribunal de Commerce de Paris a ouvert, sur déclaration de cessation des paiements, une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de VALOPARK, [Adresse 1], immatriculée au RCS de Paris le 18/10/2016 sous le numéro 823 123 963

Ce même jugement a désigné :

* Madame le Président Pénélope DE WULF en qualité de juge-commissaire,

* La SELARL AJRS prise en la personne de [C] [P] en qualité d’administrateur judiciaire,

* La SELAFA M. J.A. en la personne de [G] [Z] en qualité de mandataire judiciaire.

Une période d’observation a été ouverte pour 6 mois, puis prorogée par jugements successifs jusqu’au 18/1/2025.

A l’ouverture de la procédure, la société collectait pour le compte de propriétaires de parkings et box les dépôts de garantie des locataires, encaissait les loyers et les reversait aux propriétaires et se rémunérait en prélevant des honoraires de gérance.

Elle disposait pour ce faire d’une carte professionnelle délivrée par la CCI de [Localité 1] pour l’activité de « transaction sur immeubles et fonds de commerce gestion immobilère » et

LRAR : -SAS VALOPARK -M. [U] [I] Copies : -TPG -SELARL AJRS en la personne de Me [C] [P] -SELAFA MJA en la personne de Me [G] [Z] -Parquet

bénéficiait, comme la loi l’impose, d’une garantie financière délivrée par la SO.CA.F pour les opérations de gestion immobilière et syndic de copropriété.

La SO.CA.F ayant informé la société qu’elle entendait cesser la garantie financière au 31/12/2023, VALOPARK n’a pu continuer son activité de gestion immobilière.

Depuis, VALOPARK a une activité de mise en relation des propriétaires et des locataires sans gestion des fonds et une activité de prestataire intermédiaire pour les transactions immobilières réalisées par la société FINAPARK V, une filiale à 100% de FIPARK.

65% des ventes réalisées par FINAPARK V sont effectuées auprès d’investisseurs qui recherchent une solution incluant tous les services, dont la gestion humaine et l’interface avec leurs futurs locataires.

L’activité de VALOPARK recouvre la recherche de locataire et la mise en valeur du bien après avoir mis en place les outils nécessaires (portails immobiliers, site internet et réseaux sociaux) pour la recherche du meilleur locataire dans les meilleurs délais.

Grace à son réseau d’intendants, les visites des biens se font rapidement. L’espace en ligne permet ensuite au locataire de transmettre tous les documents nécessaires à la rédaction de son bail, qui est ensuite réalisé électroniquement. Les loyers sont désormais versés directement au propriétaire, sous le contrôle de VALOPARK. Concernant la maintenance, le partenariat avec FIMAD, entreprise du groupe FIPARK permet des interventions rapides en cas de problème sur les box.

L’origine des difficultés ayant conduit la société à solliciter l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire résulte de relations complexes, parfois difficiles, avec certaines copropriétés, de la hausse des taux d’intérêts et de la baisse des prix des places de stationnement à [Localité 1] se traduisant par un recul des transactions immobilières.

A l’ouverture de la procédure, la société n’employait aucun salarié et réalisait un chiffre d’affaires de 621 252 € pour un résultat net de 4 854 €.

L’administrateur judiciaire, Me [P] a déposé au greffe un rapport aux fins de redressement par voie de continuation conformément aux dispositions de l’article L.623-1 du code de commerce.

Le débiteur, le représentant des salariés ont été convoqués, par lettre recommandée avec accusé de réception du greffe du 18/12/2024, en application des articles L.631-19 et L. 626-9 du code de commerce.

L’administrateur, le mandataire judiciaire et le vice-procureur de la République ont été avisés de la date de l’audience.

Le 28/1/2025 s’est tenue une audience en chambre du conseil à l’issue de laquelle le président a clos les débats et annoncé qu’un jugement serait prononcé le 19/2/2025 en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOYENS

Il ressort

1) du rapport de l’administrateur :

Que

* Sur le plan de l’actionnariat – VALOPARK est détenue par M. [I] ([Adresse 2], Suisse) à hauteur de 60% et par M. [O] [L] ([Adresse 5], Suisse) à hauteur de 40%.

* Sur le plan opérationnel VALOPARK a surtout été créée pour proposer aux clients qui achetaient un box auprès de FINAPARK V la recherche de locataires. Une part importante des ventes réalisées par la société FINAPARK V est effectuée auprès d’investisseurs qui recherchent une solution incluant tous les services, dont la gestion humaine et l’interface avec leurs futurs locataires. VALOPARK est également acteur sur le marché secondaire puisqu’elle a la possibilité de proposer la revente des places et box qui avaient déjà été vendus à ses clients. La société dispose en outre d’un site internet : https://www.valopark.fr. Depuis la perte de la garantie SO.CA.F, le modèle de développement, amputé de la gestion de flux pour compte des propriétaires, a évolué. Le plan se base sur le développement d’une activité reformatée.

* Sur le plan social : Il n’y a pas d’effectif.

* Sur le plan locatif A l’ouverture de la procédure, le siège social de la SAS VALOPARK était situé [Adresse 1] aux termes d’un contrat de sous-location. Le contrat de bail principal ayant été résilié, il s’en est suivi un changement du siège social, lequel est désormais situé [Adresse 6], conformément à un contrat de domiciliation conclu avec la société BAYA AXESS FIRST.

* Sur le plan financier Les comptes de VALOPARK sur la période 2020-2023 se présentent ainsi :

[…]

* Sur le plan de la période d’observation – Sur la période de 15 mois octobre 2023décembre 2024, le résultat d’exploitation s’est soldé par une perte de 41 839 € :

VALOPARK (€)

Octobre 2023 – Décembre 2024 (15 mois)

Chiffre d’affaires

72.358 €

Marge Brute

41.692€

Excédent brut d’exploitation

* 41.839 €

Résultat d’exploitation

* 41.839€

* Sur le plan des prévisions d’activité Le dirigeant prévoit sur les 10 prochaines années, des produits d’exploitation de 3 531 597 € pour un résultat bénéficiaire de 1 072 392 € et une trésorerie positive croissant de 180 K€ à la fin de l’année 1 jusqu’à 407 K€ à la fin de l’année 10.

Si la créance SO.CA.F de 240 K€ (voir ci-dessous) se révélait « admise », la trésorerie évoluerait dans la période entre 144 K€ et 180 K€.

* Sur le plan du passif soumis au plan Il ressort, dans le rapport présenté par l’administrateur judiciaire à 760 472,81 €, après déduction d’une créance SO.CAF de

240 000 €. La décision sur l’admission ou non de cette créance n’a pas encore été prise par le juge-commissaire mais le choix d’une non prise en compte de cette créance est fondé sur le fait que les engagements de caution de la SO.CAF le sont i) au titre des transactions sur immeubles et fonds de commerce, alors que la société n’exerce plus cette activité et ii) au titre d’une activité de syndic que la société n’exerce pas.

Maître [P] expose que l’activité peut être poursuivie aux conditions suivantes d’apurement du passif chirographaire et autres créances : plan d’une durée de 10 ans avec une année de franchise puis 9 annuités progressives de 8%, 10%, 10% et 6 fois 12%.

2) des observations recueillies en chambre du Conseil par :

* l’administrateur judiciaire :

Me [P] expose que le plan présenté pour VALOPARK s’inscrit dans le cadre plus général des plans présentés pour FIPARK et FINAPARK V. Elle rajoute, en s’appuyant sur le propos de M. [I], que les ventes FINAPARK V sont faites à des investisseurs, qui cherchent une solution incluant tous les services, dont la gestion humaine et l’interface avec leurs futurs locataires et que deux tiers de ces ventes le sont grâce à des prestations assurées par VALOPARK.

VALOPARK est à ce jour la seule agence en France à proposer la gestion locative exclusivement sur le marché du parking, les agences immobilières classiques, mal équipées pour ce faire, ne souhaitant pas s’en occuper. Les propriétaires ont besoin d’un service d’intermédiation et viennent donc trouver VALOPARK pour revendre leur lot, la société connaissant bien son marché, propriétaires et clients. Il est donc pertinent de maintenir VALOPARK en activité, sur un segment de marché rentable.

Me [P] insiste sur le fait que le plan de redressement de VALOPARK s’inscrit dans le cadre plus large de la restructuration et de la simplification du groupe FIPARK. Depuis la perte de la garantie SO.CA.F et la fin de l’activité de gestion immobilière, VALOPARK :

* propose aux propriétaires d’accéder à un ensemble de prestations telles que la prise en charge de la communication sur les réseaux sociaux, l’accueil des locataires, la rédaction des baux, la mise en place d’une plateforme permettant la signature électronique du bail par le propriétaire et le locataire et

a une activité de prestataire intermédiaire pour les transactions immobilières réalisées par FINAPARK V.

Le redressement de VALOPARK est nécessaire au succès du plan d’ensemble proposé pour le groupe, pour VALOPARK, pour FIPARK et pour FINAPARK V, et n’a pas d’alternative crédible. Elle est favorable à l’opération.

* le mandataire judiciaire :

Maître [Z] indique que le passif n’est pas définitif, les contestations de créances n’ayant pas encore été traitées ; dans son rapport, le passif soumis aux délais du plan apparaît s’élever à 1 003 832,81 €.

Elle estime comme l’administrateur judiciaire que le plan d’ensemble pour le groupe n’a pas d’alternative car, en tant que liquidateur de FINAPARK, FINAPARK II, FINAPARK III et FINAPARL IV, elle ne peut qu’observer que la vente de parkings et de box est très difficile si elle n’est pas gérée par un spécialiste du secteur.

Après s’en être remise, dans un premier temps à la sagesse du tribunal, elle se déclare « légèrement favorable ».

Elle rajoute qu’il y aura une exigence de parfaite transparence au niveau des comptes en demandant une remise semestrielle voire trimestrielle.

Modalités de remboursement du plan

Les modalités de remboursement du plan telles que présentées par l’administrateur provisoire sont basées sur le passif repris ci-dessous, étant rappelé qu’il est à parfaire :

Créances superprivilégiées

0,00 €

Créances inférieures à 500 € 2 092,27 €

Créances FINAPARK II 87 000,00 €

Autre créances privilégiées et chirographaires 671 380,54 €

Passif pris en compte dans le cadre du plan 760 472,81 €

L’apurement de ce passif inférieur s’effectuera dans les conditions suivantes :

* Créances inférieures à 500 € (2 092,27 €): règlement dès l’arrêté du plan.

* Créances privilégiées, créances chirographaires et autres créances, sous réserve de leur admission à titre définitif (758.380,54 €) : Remboursement à hauteur de 100% sans intérêt en 9 annuités, la première échéance étant fixée à la date anniversaire du plan, selon l’échéancier suivant :

[…]

Remises demandées : Pénalités et majorations.

En synthèse, les propositions d’apurement du passif impliquent les remboursements suivants sur la durée du plan (montant du passif à parfaire):

[…]

Réponse à la consultation des créanciers :

Au 22/1/2025, l’état des réponses faites par les créanciers aux propositions de règlement du passif proposées par la société sont les suivantes :

3 créanciers représentant 1,15% du passif déclaré n’ont pas été touchés par la consultation réalisée (absence AR) ;

14 créanciers représentant 19,88% du passif déclaré n’ont pas répondu et ont donc acquiescé tacitement au projet de plan présenté par la société (a) ;

13 créanciers représentant 26,06% du passif déclaré ont acquiescé expressément au projet de plan présenté par la société (b) ;

5 créanciers représentant 53,09% du passif déclaré ont refusé le projet de plan présenté par la société (c).

(a) Comprenant notamment le GIE MORNAY dont la créance déclarée s’élève à 142.643,55 € ; (b) Comprenant notamment la société FINAPARK II dont la créance déclarée s’élève à 87.000 € ; (c) Comprenant notamment la créance SO.CAF.

* Maître Ghenassia représentant VALOPARK :

Elle s’associe aux propos des organes de la procédure, constate que le dirigeant a bien « tenu la barre » dans le contexte de marché difficile que l’immobilier a connu et qu’il a le soutien des salariés.

* le juge commissaire :

Elle se déclare favorable au plan proposé.

* le Procureur :

Madame Dané, vice-Procureur de la République entendue en ses observations, s’associe aux observations des organes de la procédure sur le fait que le plan proposé sur VALOPARK, FIPARK et FINAPARK V constitue la meilleure opportunité si ce n’est la seule

possibilité pour permettre aux trois sociétés de se redresser, souligne l’important travail effectué par les organes de la procédure sur le groupe, se déclare favorable à l’ensemble des plans proposés pour VALOPARK, FIPARK et FINIPARK V.

Sur ce,

Vu les articles L.631-19 et suivants, R.631-35 du code de commerce,

Attendu que le plan de redressement par voie de continuation respecte les dispositions légales permettant le maintien de l’activité, et le paiement des créanciers ;

Que les perspectives d’activité de VALOPARK sur les 10 prochains exercices dont une année de franchise laisse augurer une capacité d’autofinancement de nature à permettre le remboursement des créances admises ;

Attendu que le mandataire judiciaire, l’administrateur judiciaire et le juge commissaire sont favorables au plan ;

En conséquence, il sera statué dans les termes ci-après.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant en premier ressort par jugement contradictoire,

Sur rapport écrit du juge-commissaire,

Arrête le plan de redressement par voie de continuation de la :

SAS VALOPARK

[Adresse 1]

Activité : transactions sur immeubles et fonds de commerce et gestion locative. N° du Registre du Commerce et des Sociétés de Paris : 823123963

Plan qui comprend les dispositions ci-après, étant rappelé que les éléments chiffrés qui suivent sont « à parfaire » car les contestations de créances n’ont pas encore été traitées :

* Remboursement dès l’arrêté du plan des créances d’un montant maximal de 500 € soit 2 092,27 €, à parfaire,

* Remboursement à hauteur de 100% des autres créances, privilégiées, chirographaires et autres créances, soit 758 380,54 € à parfaire, en 9 annuités, la première, qui correspond à une franchise, étant fixée à la date anniversaire de l’adoption du plan, selon l’échéancier suivant :

[…]

Donne acte aux créanciers des délais et remises consentis conformément aux dispositions de l’article L. 626-18 du code de commerce,

Désigne Monsieur [U] [I], en sa qualité de dirigeant de la SAS VALOPARK, comme tenu d’exécuter le plan,

Donne acte à Monsieur [U] [I] de l’engagement qu’il a pris de limiter sa rémunération si le niveau de la trésorerie de la société l’exige,

Désigne la SELARL AJRS prise en la personne de Maître [C] [P] en qualité commissaire à l’exécution du plan ;

Dit que Monsieur [U] [I] et la société VALOPARK devront faire établir à leurs frais une situation comptable semestrielle par l’expert-comptable de leur choix et la remettre au commissaire à l’exécution du plan au plus tard trois mois après la date d’arrêté retenue (30 juin ou 31 décembre),

Fixe la durée du plan à 10 ans,

Dit que le fonds de commerce de la SAS VALOPARK sera inaliénable pendant la durée du plan conformément à l’article L626-14 du code de commerce ;

Dit que la publicité de cette inaliénabilité sera effectuée par le commissaire à l’exécution du plan dans les conditions prévues aux articles R.631-27 et R. 626-25 du code de commerce,

Dit que le commissaire à l’exécution du plan fera rapport annuel sur les conditions d’exécution du plan qui sera déposé au greffe du tribunal de commerce de Paris,

Met fin à la mission de la SELARL AJRS prise en la personne de Maître [C] [P], en sa qualité d’Administrateur judiciaire,

Maintient la SELAFA MJA prise en la personne de Maître [G] [Z] en qualité de Mandataire judiciaire jusqu’à la fin de la procédure de vérification des créances, et le compte rendu de fin de mission,

Maintient Madame Pénélope de WULF juge commissaire jusqu’à l’approbation des comptes rendus de fin de mission.

Le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Dit que les dépens du présent jugement seront portés en frais privilégiés de procédure collective.

Retenu à l’audience de la chambre du conseil du 28 janvier 2025 où siégeaient :

M. Antoine Guinet, M. André Bélard et M. Moïse Serero.

Délibéré par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Antoine Guinet, président du délibéré, et par M^me Isabelle Malpeli, greffier.