Copie exécutoire : M^e CHOLAY Martine Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 2

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 23/04/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2024038614

ENTRE :

SAS AXIS PROMOTION, dont le siège social est 28 Place Saint-Thiebault 57000 Metz – RCS de Metz : 497 551 333

Partie demanderesse : assistée de l’AARPI ADVEN, agissant par Maître Geneviève FOLZER, Avocat au barreau de Strasbourg et comparant par Maître Martine CHOLAY, Avocat (B242)

ET :

SNC HISTOIRE & PATRIMOINE MANSART, dont le siège social est 87 rue de Richelieu 75002 Paris – RCS de Paris : 825 208 093

Partie défenderesse : assistée de l’AARPI STRUCTURE AVOCATS, agissant par Maître Sylvain DUBOIS, Avocat (E0683) et comparant par la SCP HUVELIN & ASSOCIES, agissant par Maître Martine LEBOUCQ BERNARD, Avocat (R285)

APRES EN AVOIR DELIBERE

LES FAITS – Objet du litige

La société AXIS PROMOTION, ci-après AXIS, marchand de biens, a acheté le 20 décembre 2018 plusieurs lots de locaux commerciaux et d’habitation dans un immeuble de centre-ville à Nancy. Le 28 décembre 2018, elle a cédé les lots d’habitation à HISTOIRE ET PATRIMOINE MANSART, ci-après HPM, marchand de biens spécialisé dans la rénovation. L’acte de vente prévoyait la réalisation par HPM de travaux de rénovation dans les parties communes entre le 1 er janvier 2020 et le 30 septembre 2021, moyennant une participation d’AXIS de 275 000 € TTC.

Le 17 mars 2021, AXIS concluait un bail commercial sur partie du sous-sol et du rez-dechaussée, lequel prévoyait une livraison des locaux avec parties communes rénovées le 23 août 2021 ou au plus tard six mois après la signature, soit le 17 septembre 2021. A défaut, une pénalité de 2 500 € par semaine de retard serait due par le bailleur au preneur.

HPM n’a finalement livré les locaux que le 31 janvier 2022, soit avec plus de quatre mois de retard par rapport au délai du 30 septembre convenu avec AXIS dans l’acte de vente. Cette dernière, en application de son contrat avec le preneur, s’est vue obligée de payer à ce dernier la somme de 56 400 € TTC au titre de la pénalité contractuelle.

AXIS a réclamé à HPM la somme de 67 680 € TTC au titre du préjudice subi.

Ainsi se présente l’affaire.

LA PROCÉDURE

AXIS, par acte en date du 14 juin 2024, assigne HISTOIRE & PATRIMOINE MANSART à comparaitre le 4 juillet 2024. Par cet acte et à l’audience du 29 novembre 2024, elle demande au tribunal de :

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTER la société HISTOIRE & PATRIMOINE MANSART de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER la société HISTOIRE & PATRIMOINE MANSART à payer à la société AXIS PROMOTION la somme de 67.680 euros au titre du préjudice subi ;

CONDAMNER la société HISTOIRE & PATRIMOINE MANSART à payer à la société AXIS PROMOTION la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers frais et dépens de l’instance.

HPM, par conclusions régularisées à l’audience du 1 er avril 2025, demande au tribunal de : Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1218, 1231-1 et suivants du code civil,

DEBOUTER la société AXIS PROMOTION de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER la société AXIS PROMOTION à payer à la société HISTOIRE & PATRIMOINE MANSART la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

L’ensemble de ces demandes a fait l’objet de dépôt d’écritures, échangées en présence d’un greffier qui en a pris acte sur la cote de procédure ou ont été régularisées au cours de l’audience du juge chargé d’instruire l’affaire.

A l’audience du 11 mars 2025, l’affaire est confiée à l’examen d’un juge chargé d’instruire l’affaire. Les parties ont été régulièrement convoquées à son audience du 1 er avril 2025 à laquelle toutes deux se présentent. Après avoir entendu leurs observations, le juge chargé d’instruire l’affaire a prononcé la clôture des débats, et annoncé que le jugement, mis en délibéré, serait prononcé par mise à disposition des parties le 23 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 871 du code de procédure civile le juge chargé d’instruire l’affaire a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

LES MOYENS

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties dans leurs plaidoiries, appliquant les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal les exposera succinctement ci-dessous :

AXIS soutient que l’acte de vente prévoit explicitement que les travaux sur les parties communes doivent être réalisés avant le 30 septembre 2021. La force majeure alléguée par HPM sur la difficulté de réaliser des travaux en centre-ville ne peut être retenue, cette dernière ayant mis en avant sa qualité de spécialiste de la rénovation de bâtiments de caractère en centre-ville justement. Elle est donc avertie des difficultés inhérentes à cette situation, il lui revenait de les estimer avant d’accepter le délai et ne peut s’en prévaloir. AXIS demande à être indemnisée du préjudice résultant de ce manquement contractuel avéré qui l’a obligée à devoir payer des pénalités à son futur locataire.

HPM pour sa part soutient que les retards relèvent de la difficulté d’obtenir devis et autorisations pour des travaux en centre-ville, toutes causes relevant de la force majeure. Quoi qu’il en soit, l’acte de vente ne prévoit pas de pénalités, mais permet à AXIS de les

faire réaliser par un tiers aux frais de l’acquéreur, possibilité que cette dernière n’a pas mise en œuvre.

Par ailleurs, HPM n’est pas tenue par le contrat signé avec au tiers auquel elle n’est pas partie. Les pénalités convenues au titre de ce contrat ne peuvent lui être répercutées. Elle relève cependant que AXIS s’est engagée sur une livraison le 23 août 2021 alors que le délai convenu dans l’acte pour la fin des travaux des parties communes était le 30 septembre 2021.

SUR CE

Sur le contrat liant les parties

Les parties ont signé entre elles, en date du 28 décembre 2018, un acte de vente de locaux d’habitation dans un immeuble situé en centre-ville. Cet acte ( pièce n°1 de HPM ) précise au paragraphe « Travaux à réaliser » en pages 21 et 22 les travaux que l’acquéreur s’engage à réaliser dans les parties communes ainsi que le montant de la participation payée par le vendeur à ce titre. L’acte stipule que « l’acquéreur s’engage à réaliser les travaux sur les parties communes entre le 1 er janvier 2020 et le 30 septembre 2021, …, qu’en cas de défaillance de l’acquéreur dans la réalisation des travaux, huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, le vendeur aura la possibilité de les faire exécuter aux frais de l’acquéreur, sans préjudice de tous dommages et intérêts pour le préjudice subi ».

Sur l’exécution du contrat

Les parties s’entendent pour dire que la livraison est intervenue le 31 janvier 2022, soit avec quatre mois de retard sur la date contractuellement prévue.

AXIS produit en pièce n°7 un compte-rendu de réunion du 23 février 2021 dans lequel il est fait état des difficultés rencontrées par HPM, mais aussi de son engagement à respecter le calendrier prévu, sans qu’il soit fait état de cas de force majeure tel que soutenu dans ses écritures.

Elle produit également en pièce n°8 sa mise en demeure du 16 juin 2021 à HPM de respecter le planning, d’autant plus qu’elle prévoit de mettre en location les locaux commerciaux d’ici fin octobre 2021. Enfin elle produit son courrier du 4 octobre 2021, soit après la date limite de livraison, par lequel elle met en demeure HPM de terminer les travaux sous huit jours.

Sur l’application demandée de dommages et intérêts

Il se déduit de ce qui précède qu’il y a bien inexécution contractuelle de la part de HPM. L’article 1231 du code civil dispose que « à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable », ce qui est le cas en l’espèce.

L’article 1231-1 du même code dispose quant à lui que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». Or il a été vu supra que les raisons exposées par HPM du retard n’en résultent pas.

L’article 1231-2 du code civil dispose que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et

modifications ci-après » et l’article 1231-3 dispose que « le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive ».

HPM soutient que le contrat ne prévoit pas de pénalité en cas de retard, que AXIS était libre de faire réaliser les travaux par un autre opérateur, que les conséquences du retard n’étaient pas prévisibles, et enfin que le montant demandé qui correspond à la pénalité payée par AXIS à son locataire ne peut lui être répercuté, elle-même n’étant pas partie au contrat et n’en ayant pas eu connaissance.

AXIS pour sa part argue qu’il ne lui était pas possible de changer d’opérateur en cours de chantier sauf à prendre un retard encore plus conséquent, et demande à être indemnisée du préjudice résultant du fait de n’avoir pu mettre les locaux à disposition de son locataire à la date contractuellement prévue de fin des travaux.

Le tribunal relève que les conséquences d’un retard des travaux de rénovation des parties communes d’un bâtiment sur l’entrée des locataires dans les locaux de ce même bâtiment sont prévisibles, et qu’au visa des différents articles cités supra, il y a lieu pour AXIS d’en être indemnisée.

Sur le quantum

Le préjudice d’AXIS est constitué de la perte de loyers sur la période concernée, soit sur les quatre mois de retard. Le loyer annuel fixé au contrat pour la période concernée étant de 128 000 € HT, le préjudice pour quatre mois s’établit à la somme de 42 666 €, somme que le tribunal condamnera HPM à payer à AXIS à ce titre, somme non soumise à la TVA en ce qu’elle ne constitue pas la contrepartie d’une prestation de biens ou de services, mais la réparation de la perte ou du dommage subi, déboutant pour le surplus.

Sur les autres demandes des parties

Sur l’application de l’article 700 du CPC

Attendu que pour faire reconnaître ses droits, AXIS a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge,

Le tribunal condamnera HPM à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Sur les dépens

Attendu que HPM succombe, le tribunal la condamnera aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

* condamne la SNC HISTOIRE & PATRIMOINE MANSART au paiement à la SAS AXIS PROMOTION de la somme de 42 666 € au titre de dommages et intérêts ;

* condamne la SNC HISTOIRE & PATRIMOINE MANSART au paiement à la SAS AXIS PROMOTION de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

* Condamne la SNC HISTOIRE & PATRIMOINE MANSART aux dépens de l’instance, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 67,40 € dont 11,02 € de TVA.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1 er avril 2025, en audience publique, devant M. Bruno Gallois, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. Bruno Gallois, M. Claude Pepin de Bonnerive et M. Pascal Weil.

Délibéré le 8 avril 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Bruno Gallois, président du délibéré et par M^me Thérèse Thierry, greffier.

Le greffier

Le président.