REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

ORDONNANCE DE REFERE PRONONCEE LE LUNDI 17/03/2025

PAR M. LAURENT LEMAIRE, PRESIDENT,

ASSISTE DE MME CHRISTELE CHARPIOT, GREFFIER, par mise à disposition

RG 2024027347

28/06/2024

ENTRE : Mme [M] [K], demeurant [Adresse 2] [Localité 9]

Partie demanderesse : comparant par M^e Virginie AUDINOT Avocat (RPJ078314) (G674)

1.

Mme [H] [C], demeurant [Adresse 4] [Localité 6]

2.

M. [Z] [K], demeurant [Adresse 1] [Localité 5]

Intervenants volontaires : comparants par M^e Virginie AUDINOT Avocat (RPJ078314) (G674)

ET :

SARL FIRM EN FRANCE, dont le siège social est [Adresse 8] [Localité 9] – RCS B 510342140 Partie défenderesse : comparant par M^e Léonard DAILLY Avocat (D1337)

Pour les motifs énoncés en son assignation introductive d’instance en date du 3 mai 2024, déposée en l’étude du commissaire de justice, à laquelle il conviendra de se reporter quant à l’exposé des faits, Mme [M] [K] nous demande de :

Vu l’article 808 du Code de procédure civile, Vu le Contrat de location gérance du 18 juin 2022,

Dire Madame [K] recevable et bien fondée dans l’ensemble de ses demandes ; Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location gérance conclu le

18 juin 2022 entre Madame [K] et la SARL FIRM EN FRANCE, le 8 octobre 2023, Condamner Ia SARL FIRM EN FRANCE à payer à Madame [K] au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus au 18 mars 2024, la somme provisionnelle de 42.318,12 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 septembre 2023 pour les sommes dues à cette, et avec capitalisation des intérêts ;

Condamner la SARL FIRM EN FRANCE à payer à Madame [K] une somme provisionnelle de 10.000 euros au titre du remplacement du matériel défectueux et non restitué ;

Condamner |a SARL FIRM EN FRANCE à régler à Madame [K] une somme provisionnelle à titre d’indemnité forfaitaire égale à 4.251,82 euros correspondant à 10% de la somme globale due à ce jour par le locataire gérante, conformément aux stipulations contractuelles liant les Parties ;

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL FIRM EN FRANCE la somme de 4.140 euros TTC, et la CONDAMNER au besoin au règlement de cette somme ;

Condamner la SARL FIRM EN FRANCE à régler à Madame [K] une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont frais de commandement de payer ;

Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Par ordonnance du 18 octobre 2024, nous avons :

« Vu l’article 444 du code de procédure civile,

Ordonné la réouverture des débats sur l’ensemble des questions relatives à la qualité à agir de Madame [K], et sur la question du dépôt de garantie non restitué,

Invité tant que nécessaire Madame [K] à attraire les nus propriétaires supposés dans la cause,

Convoqué les parties à notre audience du jeudi 28 novembre 2024 à 16 heures, date à laquelle Madame [K] devra avoir conclu sur ces points, ses conclusions ayant été préalablement notifiées à la partie défenderesse.

Réservé les dépens ».

Par ordonnance du 28 novembre 2024, nous avons : « Pris acte des interventions volontaires de Mme [H] [C] et M. [Z] [K],

Fixé le calendrier suivant pour l’échange de conclusions :

* pour le 09 janvier 2025 : conclusions de la SARL FIRM EN FRANCE, pour le 23 janvier 2025 : conclusions de Mme [M] [K] et Mme [H] [C] et M. [Z] [K], intervenants volontaires, – pour le 06 février 2025 : conclusions de la SARL FIRM EN FRANCE,

et renvoyé l’affaire à l’audience de référé du 13 février 2025 à 15h30, devant Monsieur le Président Laurent Lemaire, pour plaider.

Réservé les dépens ».

A l’audience de ce jour,

Le conseil de la SARL FIRM EN FRANCE, dépose des conclusions motivées et nous demande de :

Vu les articles 872 et 873 du Code de procédure civile, Vu le contrat de location gérance,

Déclarer mal fondés Madame [M] [K] née [D], Madame [H] [C] née [K] et Monsieur [Z] [K], en toutes leurs demandes, fins et conclusions qu’elles comportent à l’encontre de la société FIRM EN FRANCE, au regard des contestations sérieuses opposées par cette dernière.

En conséquence, les en débouter,

Condamner solidairement, à titre reconventionnel, Madame [M] [K] née [D], Madame [H] [C] née [K] et Monsieur [Z] [K] à verser à la société FIRM EN FRANCE une somme provisionnelle de 6.400 euros, après compensation des créances réciproques.

Assortir toute condamnation des intérêts au taux d’intérêt légal jusqu’au parfait paiement.

Dire et juger que les intérêts seront capitalisés.

Condamner solidairement Madame [M] [K] née [D], Madame [H] [C] née [K] et Monsieur [Z] [K] à verser à la société FIRM EN FRANCE la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Le conseil de Mme [M] [K], Mme [H] [C] et M. [Z] [K], dépose des conclusions motivées et nous demande de :

Vu les articles 328 et suivants du Code de procédure civile, Vu les articles 872 et 873 du Code de procédure civile, Vu le Contrat de location gérance du 18 juin 2022,

Dire Et Juger Madame [K] recevable et bien fondée dans l’ensemble de ses demandes ;

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location gérance conclu le 18 juin 2022 entre Madame [K] et la SARL FIRM EN FRANCE, le 8 octobre 2023, soit un mois suivant la signification du commandement de payer et pour inexécution des obligations locatives visant la clause résolutoire du 8 septembre 2023;

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL FIRM EN FRANCE la somme de 4.140 euros TTC, et la CONDAMNER au besoin au règlement de cette somme ;

Constater que la SARL FIRM EN FRANCE n’a quitté effectivement les lieux et remis les clés à Madame [K] qu’au 1 juin 2024;

Condamner la SARL FIRM EN FRANCE à payer à Madame [K], usufruitière, au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus au ler juin 2024, la somme provisionnelle de 50.598,12 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 septembre 2023 pour les sommes dues à cette, et avec capitalisation des intérêts,

Juger qu’en application des termes du contrat de bail liant les Parties, le dépôt de garantie de 25.000 euros versé à l’entrée dans les lieux par la SARL FIRM EN FRANCE sera conservé par le bailleur ;

Condamner la SARL FIRM EN FRANCE à payer à Madame [K], usufruitière, une somme provisionnelle de 10.000 euros au titre du remplacement du matériel défectueux et non restitué, et subsidiairement aux nus-propriétaires ensemble ;

Condamner la SARL FIRM EN FRANCE à régler à Madame [K] une somme provisionnelle à titre d’indemnité forfaitaire égale à 5.059,81 euros correspondant à 10% de la somme globale due à ce jour par le locataire gérante, conformément aux stipulations contractuelles liant les Parties ;

Condamner la SARL FIRM EN FRANCE à régler à Madame [K] et aux nus-propriétaires chacun une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont frais de commandement de payer et frais de Commissaire de justice pour faire dresser le procès-verbal de constat du 23 mai 2023 ;

Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Après avoir entendu les conseils des parties en leurs explications et observations, nous avons remis le prononcé de notre ordonnance, par mise à disposition au greffe, le 07 mars 2025 à 16h00, date reportée au 14 puis au lundi 17 mars 2025.

Sur ce,

Sur la question de qualité à agir :

Nous avons réouvert les débats afin que la partie demanderesse s’explique sur la qualité à agir de Madame [M] [K], née [D]. C’est dans ce contexte que Madame [H] [A] et Monsieur [Z] [K] sont intervenus volontairement.

Nous relevons :

Concernant la propriété du local :

Les locaux dans lequel est exploité le fonds de commerce correspondent aux lots 1, 41 à 45 et 47 de l’immeuble sis au [Adresse 2] à [Localité 9].

Selon acte du 9 juillet 2021 établi par maitre [Y] [U], notaire résidant à [Localité 7], valant notification de transfert de propriété en application de l’article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, Madame [E] [D], veuve de Monsieur [P] [R] [I] [K] et conjoint survivant (Madame [M] [K]), a opté pour l’usufruit de la totalité des biens de la succession de Monsieur [K], à savoir un ensemble de biens figurant au cadastre sous les références suivantes : Section CO, N°[Cadastre 3], lieu-dit [Adresse 2], Surface 00 ha, 04 a, 93 ca, laissant les héritiers réservataires de Monsieur [K], à savoir Madame [H] [L] [K] épouse [C] et Monsieur [Z] [O] [K], chacun nu-propriétaire de la moitié indivise de l’immeuble.

Il en résulte qu’ensemble, ils détiennent la propriété intégrale des locaux objet du litige.

Concernant la propriété du fonds de commerce :

Il ressort de l’acte de location-gérance litigieux que :

Madame [E] [D], veuve [K], est propriétaire indivise de la moitié du fonds de commerce et propriétaire de l’usufruit de l’autre moitié du fonds de commerce, Monsieur [Z] [O] [K] et Madame [H] [L] [K] étant ensemble nus-propriétaires indivis à parts égale de cette autre moitié.

Il en résulte qu’ensemble, ils détiennent la propriété intégrale du fonds de commerce objet du litige.

Ils disposent ainsi, ensemble, de la qualité à agir sur des demandes portant sur le fonds de commerce et l’usage des locaux.

Sur les demandes au visa de l’article 872 du CPC

Selon conclusions des demandeurs, le critère d’urgence prévu à l’article 872 du CPC était justifié par le maintien de FIRM EN FRANCE dans les locaux malgré la résiliation du contrat de location-gérance. Exposant que la défenderesse a depuis quitté les lieux le 1 juin 2024, ils abandonnent leurs demandes fondées sur ce moyen de droit.

Sur les demandes au visa de l’article 873 du CPC

L’article 873 du CPC dispose :

Le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

S’agissant de demandes de provisions, les demandeurs agissent au visa du second alinéa. Ainsi, pour donner droit à la demande, l’obligation doit être non sérieusement contestable, autrement dit l’évidence doit être telle qu’aucune interprétation n’est nécessaire.

Sur la résiliation du contrat de location-gérance :

La défenderesse ne conteste pas la résiliation du contrat de location-gérance, résultant du commandement de payer.

Les parties s’accordent sur une résiliation un mois après le commandement de payer, du fait des impayés sur les loyers du bail commercial. En conséquence nous constaterons comme le demande les demandeurs sans que la défenderesse ne le conteste que la résiliation du contrat de location gérance a été prononcée le 8 octobre 2023.

Sur les demandes de provision :

Pour s’opposer aux demandes des demandeurs, la défenderesse argue avoir versé un dépôt de garantie qui couvrait largement les causes de l’acte du commissaire de justice en date du 8 septembre 2023 au titre des redevances impayées.

Au titre de ce commandement de payer visant la clause résolutoire, la défenderesse était redevable de 18600 euros, somme non contestée.

Or l’article résiliation stipule

Dans les cas de résiliation la partie preneuse devra rendre le fonds de commerce au propriétaire du fonds, et ce dernier conservera la somme de VINGT-CINQ MILLE EUROS (25 000 €), montant du dépôt de garantie (…) qui lui restera acquis à titre de dommages et intérêts (…)

Or nous relevons que cette clause est susceptible d’être interprétée comme une clause pénale que le juge du fond pourrait dans cette hypothèse modérer.

Il existe dès lors une contestation sérieuse sur les sommes dues aux demandeurs, à concurrence de 25000 euros et correspondant aux frais de location-gérance.

Nous relevons également que même si FIRM EN FRANCE a exposé lors de l’audience avoir quitté les lieux dès avril 2022, elle reconnait dans ses écritures que l’état des lieux a été réalisé le 1 juin 2024, de telle sorte qu’elle résidait dans les lieux jusqu’à cette date.

19 740 euros au titre des arriérés de loyers au jour de la résiliation,

25 980 euros au titre de l’indemnité d’occupation,

4 878,12 euros au titre des arriérés de charge

Sur la somme de 19 740 euros

L’indemnité d’occupation est fixée à 1750 euros HT par mois, à terme échu, soit à la somme totale de 2100 euros TTC.

La somme sollicitée au titre du commandement de payer, soit 18600 euros n’étant pas contestée, et les demandeurs reconnaissant qu’une somme de 1500 euros a été payée le 5 octobre 2023, la créance totale de 19200 euros est retenue de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation postérieure à la résiliation

Les demandeurs sollicitent à titre d’indemnité d’occupation une somme de 25980 euros.

Ils n’exposent toutefois pas les éléments de leur calcul, sauf en ce qu’ils estiment une indemnité mensuelle de 4140 euros.

Une telle somme se décompose en 1700 euros HT correspondant à la redevance de location gérance et 1750 euros HT correspondant à l’indemnité d’occupation des locaux, outre la TVA sur ces sommes.

Nous relevons que cette somme serait susceptible d’être exigible pendant 8 mois.

Nous relevons en tout état de cause que même si le contrat est résilié, une indemnité de redevance à hauteur du montant HT n’est pas sérieusement contestable.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation n’est pas plus sérieusement contestable, à tout le moins sur le montant HT.

Nous relevons par ailleurs que selon le décompte versé au débat, la défenderesse s’est acquittée de 4500 euros sur la période, ces sommes s’imputant par priorité sur les créances les plus anciennes, soit sur l’indemnité d’occupation.

Dès lors, il convient de retenir les sommes suivantes : 1700*8=13600 euros au titre des loyers de location gérance 1750*8-4500=9500 euros au titre de l’indemnité d’occupation

Sur les arriérés de charges :

En application du contrat, la défenderesse est redevable des charges.

Les demandeurs justifient des charges de voirie, à la charge du propriétaire des locaux, soit 4 701,89 euros, dont ils exposent qu’une quote-part est à la charge de la défenderesse. Les demandeurs sollicitent également une quote-part correspondant aux charges de copropriété.

Ainsi l’essentiel des frais relève de la part propriétaire des murs.

Il convient de retenir la somme de 4 878,12 euros, qui n’apparait pas sérieusement contestable, charges relevant de la nue-propriété.

Synthèse sur ce poste :

La créance de 28 700 euros (19 200+9 500) au titre des arriérés de loyers n’est pas sérieusement contestable. Nous condamnerons en conséquence FIRM EN France à payer à madame [M] [K], usufruitière, par provision la somme de 28 700 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 septembre sur la somme de 18 600 euros et à compter du 3 mai 2024 pour le solde, disant n’y avoir lieu à référé pour le surplus.

Nous condamnerons FRIM EN FRANCE à payer à Monsieur [Z] [K] et Madame [H] [C] la somme de 2 439,06 euros chacun, outre les intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2024.

La créance de 13 600 euros correspondant aux loyers de location-gérance étant susceptible de se compenser avec la somme de 25 000 euros, nous dirons n’y avoir lieu à référé.

Conséquemment, nous dirons également que la créance réciproque sollicitée par la défenderesse est sérieusement contestable. Nous dirons n’y avoir lieu à référé sur cette demande reconventionnelle.

Sur la clause pénale :

Ce poste nécessite une interprétation eu égard à l’existence de plusieurs clauses susceptibles d’être interprétées par le juge du fond comme des clauses pénales, lesquelles pourraient alors être réduites.

Sur la provision sur le remplacement du matériel endommagé :

Le contrat de location-gérance stipule que le preneur s’engage à entretenir le mobilier et à le remplacer à ses frais dès lors qu’il serait égaré, brisé ou mis hors service. Cette obligation n’est donc pas sérieusement contestable.

Or les demandeurs versent au débat un état des lieux de sortie, démontrant que des matériels sont absents. Ils versent également une facture démontrant qu’une chaise GATTI peut être évaluée à 180 euros

Il en résulte, à défaut de plus amples données, que la somme de 3 000 euros n’est pas sérieusement contestable. Cette somme servant à remettre en état le fonds de commerce, elle est à payer aux nus-propriétaires du fonds de commerce. Dès lors nous condamnerons FIRM EN FRANCE à payer par provision la somme de 1500 euros à Madame [M] [K], 750 euros à Madame [H] [C] et 750 euros à Monsieur [Z] [K], outre les intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2024, disant n’y avoir lieu à référé pour le surplus.

Sur l’article 700 du CPC

Il serait inéquitable que les demandeurs supportent les frais nécessaires pour leur action. Nous condamnerons en conséquence FIRM EN FRANCE à payer 2 000 euros à Madame [M] [K] au titre de l’article 700 du CPC, déboutant pour le surplus.

L’équité le commandant, nous condamnerons FIRM EN FRANCE qui succombe aux dépens.

Par ces motifs

Statuant par ordonnance contradictoire en premier ressort, nous : Vu l’article 873 alinéa 2 du CPC

Constatons que la résiliation du contrat de location gérance a été prononcée le 8 octobre 2023,

Condamnons par provision la SARL FIRM EN FRANCE à payer à Madame [M] [K] la somme de 28 700 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 septembre sur la somme de 18 600 euros et à compter du 3 mai 2024 pour le solde,

Condamnons FRIM EN FRANCE à payer à Monsieur [Z] [K] et Madame [H] [C] la somme de 2 439,06 euros chacun, outre les intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2024.

Condamnons par provision la SARL FIRM EN FRANCE à payer 1 500 euros à Madame [M] [K], 750 euros à Madame [H] [C] et 750 euros à Monsieur [Z] [K], outre les intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2024,

Disons n’y avoir lieu à référé pour le surplus,

Condamnons la SARL FIRM EN FRANCE à payer 2000 euros à Madame [M] [K] au titre de l’article 700 du CPC, déboutant pour le surplus.

Condamnons la SARL FIRM EN FRANCE aux dépens dont ceux à recouvrer par le greffe à la somme de 157,76 € TTC dont 25,66 € de TVA.

La présente décision est de plein droit exécutoire par provision en application de l’article 514 CPC.

La minute de l’ordonnance est signée par M. Laurent Lemaire président et M^me Christèle Charpiot greffier.

M^me Christèle Charpiot

M. Laurent Lemaire