REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE COMMERCE DE POITIERS

JUGEMENT DU 18/05/2026

AUDIENCE CONTENTIEUX Chambre 1

Référence : 2025002419

ENTRE :

IMMOBILIERE [Localité 1] SA – Banque-Carrefour des Entreprises 0444 843 186

dont le siège social est situé : [Adresse 1] (BELGIQUE)

Représentée par Maître Yann MICHOT Avocat au barreau de POITIERS (86)

PARTIE EN DEMANDE,

d’une part,

SELARL EKIP, en qualité de Mandataire judiciaire de [S] [T] [J] – RCS [Localité 2] 453 211 393 dont le siège social est situé : [Adresse 2]

dont le siège social est situé : [Adresse 3]

SARL MJO en qualité de Mandataire judiciaire de [S] [T] [J] – RCS [Localité 3] 499 270 643 dont le siège social est situé : [Adresse 4]

Représentées par Maître Nicolas DUFLOS Avocat au barreau de POITIERS (86)

PARTIE EN DÉFENSE, d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Affaire plaidée lors de l’audience du 16 mars 2026 où siégeaient Monsieur Olivier BOIJOUX, Président d’audience, Madame Véronique BROUARD, Messieurs Jean-Samuel CORDEAU, Pierre-Emmanuel BOUARD, Luc MEURIN, Juges, assistés de M^e Pierre-Olivier HULIN, Greffier, lesdits juges ayant délibéré et annoncé la mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal le 18 mai 2026 à partir de 14 heures.

JUGEMENT

Décision contradictoire en premier ressort, délibérée par ces mêmes juges.

La minute du présent jugement est signée par le Président et le Greffier

FAITS ET PROCEDURE

La SA IMMOBILIÈRE [Localité 1], société de droit belge, exerce une activité de promotion immobilière. Elle a acquis un terrain situé en bordure de l’aéroport international de [Etablissement 1] aux fins d’y réaliser un complexe hôtelier.

La SA [S] [T] [J] exerce une activité d’acquisition, de détention et de gestion de titres de participation, de prestations de services, de conseil en investissements hôteliers, de management opérationnel d’hôtels, de bureau d’études, de conseil en domotique et en technique industrielle, ainsi que d’achat et de vente de matériels afférents à ces activités. La société [S] [T] BRUXELLES AIRPORT, distincte, avait vocation à exploiter l’hôtel après livraison, moyennant le versement d’une redevance à la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1].

Par contrat dit « Contrat de contractant général hôtelier » conclu le 7 mai 2021, la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1], la SA [S] [T] [J] et la société [S] [T] BRUXELLES AIRPORT ont défini les conditions de mise en œuvre du programme de travaux.

Aux termes de ce contrat, la SA [S] [T] [J] était rémunérée d’un montant global de 12 500 000 € HT, soit 7 500 000 € à la charge de la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1] et 5 000 000 € à la charge de la société [S] [T] BRUXELLES AIRPORT, selon un échéancier articulé sur des paliers de réalisation (acompte à la signature, échéances mensuelles linéaires, finalisation des espaces témoins, réception provisoire et ouverture de l’hôtel).

L’article 5.2.6 du contrat stipulait, en cas de retard dans l’exécution des lots FF&E (Furniture, Fixtures and Equipment) par rapport au planning d’exécution figurant à l’annexe 6, une pénalité de plein droit de 5 000 € par jour, déductible des paiements à effectuer par le maître d’ouvrage.

Par jugement du 2 novembre 2023, publié au BODACC le 19 novembre 2023, le Tribunal de commerce de Poitiers a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SA [S] [T] [J].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 mars 2024, la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1] a déclaré au passif une créance d’un montant total de 6 664 995 €, ainsi décomposée :

* 4 724 995 € au titre de la restitution de la fraction du prix des missions indûment payées ;

* 1 290 000 € au titre des pénalités de retard contractuelles ;

* Une créance à échoir, à parfaire, égale à 5 000 € par jour jusqu’à l’achèvement des missions.

Par lettre recommandée du 30 avril 2024, la SA [S] [T] [J] a contesté l’intégralité des créances déclarées. Par lettre recommandée du 16 mai 2024, la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1] a maintenu sa déclaration.

Par lettre recommandée du 4 novembre 2024, la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1] a notifié à la SA [S] [T] [J] et à ses administrateurs judiciaires la résiliation du contrat de prestations avec effet immédiat.

Par jugement du 6 décembre 2024, publié au BODACC le 24 décembre 2024, le Tribunal de commerce de Poitiers a converti la procédure de redressement judiciaire en liquidation judiciaire et a désigné la SELARL EKIP’ et la SARL MJO en qualité de mandataires liquidateurs.

Par courriel du 18 mars 2025, la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1] a confirmé le maintien de ses prétentions.

Par ordonnance du 17 avril 2025, Monsieur le Juge-commissaire, considérant que certaines prestations apparaissaient avoir été effectuées et qu’en l’absence de titre exécutoire la fixation de la créance soulevait une contestation sérieuse échappant à son pouvoir juridictionnel, a, en application de l’article L. 624-2 du Code de commerce, ordonné le sursis à statuer et invité la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1] à saisir le Tribunal de commerce de Poitiers pour qu’il soit statué sur la contestation.

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2025, régulièrement délivré à personne morale à la SELARL MJO et à la SELARL EKIP’ ès qualités de liquidateurs judiciaires de la SA [S] [T]

[J], la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1] les a fait assigner à comparaître devant le Tribunal de commerce de Poitiers à l’audience du 30 juin 2025.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 mars 2026.

Prétentions et moyens de la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1]

Aux termes de ses conclusions soutenues à l’audience, la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1], au visa des articles 1103, 1217 et 1231-5 du Code civil et des articles L. 624-2 et R. 624-5 et suivants du Code de commerce, demande au Tribunal de :

* La DÉCLARER recevable et bien fondée en ses demandes ;

* FIXER sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la SA [S] [T] [J] à la somme de 4 724 995 € au titre de la réparation du préjudice subi du fait de l’inexécution, par celle-ci, des prestations prévues par le « Contrat de contractant général hôtelier » du 7 mai 2021 ;

* FIXER sa créance au passif à la somme de 1 230 000 € au titre des pénalités de retard de la période du 1er mars 2023 au 1er novembre 2023, sur le fondement de l’article 5.2.6 du contrat ;

* FIXER sa créance au passif à la somme de 1 840 000 € au titre des pénalités de retard de la période du 2 novembre 2023 au 4 novembre 2024, sur le même fondement ;

* CONDAMNER solidairement la SA [S] [T] [J], la SELARL EKIP’ et la SARL MJO, ès qualités, au paiement de la somme de 20 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1] fait valoir, en substance, que :

* Aux termes du contrat du 7 mai 2021, la SA [S] [T] [J] s’était engagée à réaliser différentes missions de conception et d’assistance technique moyennant le paiement d’une rémunération globale de 12 500 000 €, selon l’échéancier prévu aux articles 8.1 et 8.2 ;

* Le délai d’exécution constituait une condition essentielle, la date d’achèvement étant fixée au 30 septembre 2023, pour une ouverture de l’hôtel en octobre 2023 ;

* La SA [S] [T] [J] n’a pas justifié de l’exécution des prestations correspondant à la fraction du prix réglée (4 724 995 €), de sorte que la demanderesse est fondée à en obtenir réparation à hauteur des sommes indûment versées ;

* La SA [S] [T] [J] est redevable de la pénalité contractuelle de 5 000 € par jour stipulée à l’article 5.2.6, soit 1 230 000 € pour 246 jours de retard du 1er mars au 1er novembre 2023, et 1 840 000 € pour 368 jours de retard du 2 novembre 2023 au 4 novembre 2024 ;

* La résiliation du contrat n’est pas contestée par la défenderesse.

Au soutien de ces prétentions, la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1] verse aux débats dix pièces, dont le contrat du 7 mai 2021, sa déclaration de créance, les courriers d’échanges relatifs à la contestation, le courrier de résiliation du 4 novembre 2024, l’ordonnance du juge-commissaire du 17 avril 2025 ainsi que des factures et justificatifs de règlement.

Prétentions et moyens de la SELARL EKIP’ et de la SARL MJO, ès qualités

Aux termes de leurs conclusions soutenues à l’audience, la SELARL EKIP’ et la SARL MJO, ès qualités, au visa des articles 1217, 1220, 1231-5 et 1353 du Code civil, demandent au Tribunal de :

* DÉCLARER infondée la créance chirographaire de 4 724 995 € au titre de la réparation du préjudice subi ;

* DÉCLARER infondée la créance chirographaire de 1 230 000 € au titre des pénalités de retard de la période du 1er mars 2023 au 1er novembre 2023 ;

* DÉCLARER infondée la créance chirographaire de 1 840 000 € au titre des pénalités de retard de la période du 2 novembre 2023 au 4 novembre 2024 ;

* À titre principal, DÉBOUTER la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes ;

* À titre subsidiaire, DIRE qu’il y a lieu à réduction des pénalités et que la créance s’établit à 5 000 €

;

* À titre très subsidiaire, DIRE que la créance au titre des pénalités s’établit à 294 995 € ;

* En tout état de cause, CONDAMNER la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1] à payer à la liquidation judiciaire de la SA [S] [T] [J] la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les défenderesses font valoir, en substance, que :

* Il appartient à la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1], qui invoque l’inexécution du contrat, de rapporter la preuve d’une faute et d’un préjudice (article 1353 du Code civil), ce qu’elle ne fait pas ;

* La résolution n’exonère pas le maître d’ouvrage du paiement des honoraires dus au titre des travaux accomplis avant la résolution, dès lors qu’ils sont conformes aux stipulations contractuelles ;

* Le contrat ne prévoyait pas d’indemnité de résiliation anticipée et la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1] ne justifie ni de la nature ni du quantum du préjudice allégué ;

* Les missions d’architecture d’intérieur, d’assistance à maîtrise d’ouvrage, d’assistance technique hôtelière et d’équipementier ont été exécutées (conception des espaces en décembre 2021, chambre témoin finalisée depuis septembre 2022, dossiers d’agencement validés en mars et août 2023) et la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1] a réglé les prestations en toute connaissance de cause ;

* Privée du paiement des échéances mensuelles à compter de mars 2023, la SA [S] [T] [J] était fondée à suspendre l’exécution de ses missions (article 1220 du Code civil) ;

* La SA IMMOBILIÈRE [Localité 1] ne produit ni l’annexe 6 soit le planning d’exécution ni la moindre preuve d’un retard imputable à la SA [S] [T] [J] ;

* À titre subsidiaire, les pénalités, à les supposer dues, doivent être déduites des sommes restant à payer par la maîtrise d’ouvrage et leur montant est manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du Code civil.

Au soutien de leurs prétentions, les défenderesses versent aux débats vingt-neuf pièces, et notamment les Kbis, le contrat, les annonces BODACC, les comptes rendus de réunions et visites des missions d’architecture, d’AMO et d’ATH, les spécifications techniques, ainsi que des éléments de contexte économique relatifs au groupe d’appartenance de la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1].

Sur quoi, le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi,

MOTIFS DE LA DÉCISION

§ 1 — Sur le cadre procédural de la saisine

Aux termes de l’article L. 624-2 du Code de commerce :

« Au vu des propositions du mandataire judiciaire, le juge-commissaire décide de l’admission ou du rejet des créances ou constate soit qu’une instance est en cours, soit que la contestation ne relève pas de sa compétence. »

L’article R. 624-5 du même code précise les modalités de saisine de la juridiction compétente lorsque le juge-commissaire constate qu’une contestation ne relève pas de son pouvoir juridictionnel.

En l’espèce, par ordonnance du 17 avril 2025, le Juge-commissaire de la liquidation judiciaire de la SA [S] [T] [J] a constaté l’existence d’une contestation sérieuse échappant à sa compétence et invité la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1] à saisir le Tribunal de commerce de Poitiers. La saisine du présent Tribunal est régulière.

Le Tribunal est, dans ce cadre, appelé à statuer non sur une condamnation au paiement de la défenderesse en liquidation judiciaire, laquelle est exclue par l’effet de l’ouverture de la procédure collective et par le principe de l’interdiction du paiement des créances antérieures posé à l’article L. 622-7 du Code de commerce, mais sur la seule fixation, ou le rejet, des créances déclarées au passif.

§ 2— Sur la demande de fixation au passif de la somme de 4 724 995 € au titre de la réparation du préjudice

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

L’article 1217 du Code civil énonce les sanctions de l’inexécution contractuelle, parmi lesquelles figurent la résolution du contrat et la réparation des conséquences de l’inexécution.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Il appartient ainsi à la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1], qui se prévaut de l’inexécution par la SA [S] [T] [J] des prestations correspondant à la fraction du prix réglée, soit 4 724 995 €, de rapporter la preuve de cette inexécution et du préjudice qui en résulterait.

Le Tribunal relève que la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1] a réglé à la SA [S] [T] [J] la somme de 4 724 995 € avant l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, en contrepartie des prestations prévues au contrat, sans formuler la moindre réserve sur le bien-fondé des facturations ni sur la qualité ou l’étendue des prestations rendues.

Les défenderesses versent par ailleurs aux débats des éléments substantiels relatifs à l’exécution des différentes missions confiées à la SA [S] [T] [J] (dossiers d’architecture d’intérieur, comptes rendus de réunions de suivi et de comités de pilotage, spécifications techniques, échanges relatifs aux missions d’assistance technique hôtelière et d’équipementier), dont il résulte que des prestations significatives ont été accomplies en exécution du contrat.

Face à ces éléments, la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1] n’établit ni l’absence d’exécution des prestations, ni la non-conformité de celles-ci aux stipulations contractuelles, ni davantage la nature et le quantum d’un préjudice distinct.

La preuve qui lui incombe n’étant pas rapportée, le Tribunal rejette la demande de fixation au passif de la somme de 4 724 995 €.

§ 3 — Sur les demandes de fixation au passif des sommes de 1 230 000 € et 1 840 000 € au titre des pénalités de retard

L’article 5.2.6 du contrat du 7 mai 2021 stipule :

« En cas de retard dans l’exécution des lots FF&E par rapport au délai d’exécution (conformément au planning d’exécution joint en ANNEXE 6), le Prestataire est redevable de plein droit et sans mise en demeure d’une pénalité correspondant à 5 000 € par jour. Le montant des pénalités est déduit des paiements à effectuer par le maître d’ouvrage de plein droit et sans mise en demeure préalable. »

La mise en œuvre de cette clause suppose, par hypothèse, la démonstration d’un retard dans l’exécution des lots FF&E par rapport au planning d’exécution figurant à l’annexe 6 du contrat.

Or, le Tribunal observe que la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1] ne produit pas ledit planning d’exécution constituant l’annexe 6, alors même que celui-ci constitue la référence contractuelle à laquelle le retard

allégué doit être confronté. Elle n’apporte par ailleurs aucun élément probant susceptible d’établir la réalité, la durée ou la consistance d’un retard imputable à la SA [S] [T] [J].

S’y ajoute, s’agissant de la période postérieure au 2 novembre 2023, la circonstance que le contrat constituait à cette date un contrat en cours au sens de l’article L. 622-13 du Code de commerce, dont les sanctions du retard ne sauraient être indifféremment opposées au débiteur en procédure collective.

En toute hypothèse, la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1], à qui incombe la charge de la preuve par application de l’article 1353 du Code civil, ne l’a pas rapportée.

Le Tribunal rejette en conséquence :

* la demande de fixation au passif de la somme de 1 230 000 € au titre des pénalités de retard relatives à la période du 1er mars 2023 au 1er novembre 2023 ;

* la demande de fixation au passif de la somme de 1 840 000 € au titre des pénalités de retard relatives à la période du 2 novembre 2023 au 4 novembre 2024.

§ 4 — Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité commande, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, de condamner la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1], qui succombe, à payer à la SELARL EKIP’ et à la SARL MJO, ès qualités de mandataires liquidateurs de la SA [S] [T] [J], la somme globale de 5 000,00 € à ce titre.

§ 5 — Sur les dépens et l’exécution provisoire

La SA IMMOBILIÈRE [Localité 1], qui succombe, supportera les entiers dépens de la présente instance, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’instance ayant été introduite postérieurement au 1er janvier 2020, le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit, en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1] tendant à la fixation au passif de la liquidation judiciaire de la SA [S] [T] [J] de la somme de 4 724 995,00 € au titre de la réparation du préjudice subi du fait de l’inexécution du « Contrat de contractant général hôtelier » du 7 mai 2021 ;

REJETTE la demande de la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1] tendant à la fixation au passif de la liquidation judiciaire de la SA [S] [T] [J] de la somme de 1 230 000,00 € au titre des pénalités de retard relatives à la période comprise entre le 1er mars 2023 et le 1er novembre 2023 ;

REJETTE la demande de la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1] tendant à la fixation au passif de la liquidation judiciaire de la SA [S] [T] [J] de la somme de 1 840 000,00 € au titre des pénalités de retard relatives à la période comprise entre le 2 novembre 2023 et le 4 novembre 2024 ;

CONDAMNE la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1] à payer à la SELARL EKIP’ et à la SARL MJO, ès qualités de mandataires liquidateurs de la SA [S] [T] [J], la somme globale de CINQ MILLE EUROS (5 000,00 €) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit, en application de l’article 514 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA IMMOBILIÈRE [Localité 1] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de greffe liquidés à la somme de 85,19 € TTC ;

Le Greffier

P.O. HULIN

Le Président.