Décision du 15 septembre 2015

Minute n° 15/00149

TRIBUNAL DE GRANDE

INSTANCE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

[…]

du 15 septembre 2015

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Rôle n° 13/00172

Le Juge de l’Expropriation du Département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[…]

[…]

représentée par Maître Françoise SARTORIO de la SCP SARTORIO LONQUEUE SAGALOVITSCH & ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS

comparante au transport et à l’audience

DÉFENDEUR :

INTERVENANT :

[…]

[…]

[…]

représentée par Maître Pascale CAMPANA de la SCP SCP CAMPANA, avocats au barreau de PARIS

comparante au transport et à l’audience

FRANCE DOMAINE, Monsieur X, Commissaire du gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

B C, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de Monsieur Le Premier Président de la Cour d’Appel de Paris

Mylène A, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date du transport : 19 novembre 2014

Date de la première évocation : 18 février 2015

Date des débats : 13 mai 2015

Date de mise à disposition : 15 septembre 2015

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI INB est propriétaire d’un bien immobilier situé […] à Saint-Denis (93), sur la parcelle cadastrée […], d’une superficie de 1 168 m².

Il s’agit d’un grand terrain sur lequel une maison et un entrepôt ont été édifiés, les constructions sont à ce jour vétustes. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 19 novembre 2014, annexé à la présente décision.

La SCI INB a adressé une Déclaration d’intention d’aliéner (DIA) le bien mentionné ci-dessus au prix de 900 000 €, à la mairie de Saint-Denis qui l’a réceptionnée le 31 mai 2013.

Par une décision en date du 18 mai 2004, la commune de Saint-Denis a délégué le droit de préemption urbain renforcé dont elle est titulaire à la communauté d’agglomération PLAINE COMMUNE.

Par une convention d’intervention foncière (CIF) en date du 15 février 2010, modifiée le 18 juin 2012, l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) s’est vu confier par la communauté d’agglomération une mission de veille prospective sur un périmètre situé entre la Seine et le réseau ferré et est autorisé à procéder aux acquisitions et évictions nécessaires par voie amiable, de préemption ou d’expropriation.

Par un arrêté en date du 19 juin 2013, le Président de la communauté d’agglomération PLAINE COMMUNE a délégué à l’EPFIF le droit de préemption concernant le présent bien.

L’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) a exercé son droit de préemption par une décision du 17 juillet 2013, au prix de 250 000 €.

La SCI INB a refusé cette proposition par courrier daté du 11 septembre 2013, maintenant le prix de 900 000 €, tel qu’indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Par une requête reçue le 26 septembre 2013, l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) a saisi le juge de l’expropriation du Tribunal de grande instance de Bobigny en vue de la fixation d’une date de transport sur les lieux et d’audience et de la fixation du prix du bien appartement à la SCI INB.

L’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) sollicite la fixation du prix du bien de la SCI INB à un montant de 250 000 €, conforme à l’avis rendu le 17 octobre 2012 par la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), selon la méthode de la récupération foncière :

— valeur du terrain : 292 000 €, soit 1 168 m² x 250 €/m² ;

— coût de la démolition des constructions existantes : 55 000 € arrondis, soit 1 168 m² x 50 €/m² ;

— valeur résiduelle du bien : 250 000 €, arrondis, soit 292 000 € – 55 000 €.

Par un Mémoire de production, l’EPFIF produit aux débats six actes de vente, à titre de termes de comparaison, pour évaluer le bien et justifier le prix offert.

L’EPFIF fait essentiellement valoir que le bien est situé dans une zone industrielle et que l’entrepôt, régulièrement squatté, est très dégradé et voué à la démolition.

Par des écritures reçues le 10 novembre 2014, la SCI INB sollicite la fixation du prix de son bien à 1 300 000 €.

La société civile immobilière verse aux débats une expertise immobilière réalisée au mois de novembre 2014 par Monsieur Z Y, expert en évaluations immobilières (pièce n° 18).

La SCI INB fait principalement valoir :

— que le bien est situé dans un emplacement de premier ordre, à fort potentiel pour bénéficier de la transformation apportée par les ZAC du Landy-Playel, de la Porte de Paris et encore de la Confluence ;

— qu’elle a signé plusieurs promesses de ventes concernant le bien :

. en 2007, moyennant un prix de 900 000 € ; la communauté d’agglomération PLAINE COMMUNE a alors exercé son droit de préemption au prix de 600 000 € ; par un avis en date du 24 août 2007, France Domaine a exposé que le prix de cession de 900 000 € n’appelait pas d’observation particulière ; la société civile fait état d’un accord sur le prix de 900 000 €, lequel a été consigné dans le compte rendu de réunion daté du 16 juillet 2008 ;

. en 2009, selon un prix de 900 000 € ; l’acquéreur n’a pas donné de suite ;

. en 2012, moyennant un prix de 1 000 000 € ; l’EPFIF a, à nouveau, préempté le bien par une décision du 5 novembre 2012 au prix de 250 000 € ; aucun acte n’a été conclu ;

. en 2013, selon une DIA d’un montant de 900 000 € et une offre de l’EPFIF après préemption au prix de 250 000 €, donnant lieu à cette procédure judiciaire en fixation du prix ;

— que le prix proposé par l’EPFIF est manifestement bas et en tout état de cause inacceptable pour la SCI INB laquelle a signé des promesses de cession aux prix de 900 000 € et de 1 000 000 € ; que l’EPFIF tente par le biais de son droit de préemption d’empêcher la vente ce qui est constitutif d’un abus de droit (pages 5 et 6 des premières écritures) ; que, par un avis rendu le 24 août 2007, France Domaine a indiqué que le prix de cession de 900 000 € en valeur libre exprimé dans une DIA précédente n’appelait pas d’observation particulière ;

— que le mauvais état du bâtiment ne résulte pas d’un défaut d’entretien du propriétaire mais de dégradations par des tiers ; qu’en effet :

. par ordonnance en date du 10 avril 2013, le juge des requêtes du Tribunal de grande instance de Bobigny a, à la demande de la SCI INB, ordonné l’expulsion des véhicules, caravanes, tentes ainsi que de leurs propriétaires et de tous occupants de fait établis dans le présent immeuble ;

. par ordonnance de référé du 17 mai 2013, un délai de trois semaines a été accordé aux squatters pour quitter les lieux ;

. les lieux ont été libérés dans la nuit précédent le 30 juillet 2013, date prévue pour une expulsion ;

. des travaux de démolition des habitations créées à l’occasion des squats et de clôture du bien (murage par parpaings des accès, condamnation des portes métalliques par soudure) ont été réalisés du 30 juillet au 3 août 2013.

Par des conclusions reçues le 30 janvier 2015, soit postérieurement au transport sur les lieux, l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) réitère son offre d’un montant de 250 000 € et complète son argumentation en exposant :

— que la circonstance que la dégradation du bien ne résulterait pas de la négligence de la socité défenderesse mais de squats par des tiers n’a aucune incidence sur l’appréciation de sa consistance au jour du jugement ;

— que l’évolution de l’évaluation du bien, de 900 000 € en 2007 par France Domaine à 250 000 € en 2012 par la DNID, s’explique par la dégradation du bien au cours de cette période ;

— que l’exercice par l’établissement public de son droit de préemption l’a été à la demande de la SCI INB, qu’il ne peut dans ces conditions être qualifié de constitutif d’un abus de droit dans le but d’empêcher la vente du bien.

Par un Mémoire complémentaire après transport sur les lieux, la SCI INB maintient sa demande à hauteur de 1 300 000 €. Elle développe les méthodes d’évaluation et les résultats obtenus par l’expert, Monsieur Y :

— méthode par le revenu permettant de dégager une valeur de 934 400 € ;

— méthode par comparaison permettant une valorisation égale à 986 688 €.

Par des conclusions reçues les 7 novembre 2014 et 13 février 2015, le commissaire du Gouvernement propose un prix de 467 200 €, soit 1 168 m² x 400 €/m².

A l’audience du 13 mai 2015, les parties ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.13-31, 1^er alinéa, du Code de l’expropriation.

Par une Note en délibéré reçue le 2 juin 2015, l’EPFIF produit l’acte de vente concernant la parcelle contigüe et évoque les raisons pour lesquelles la méthode par le revenu ne peut être retenue en l’espèce. Les autres parties, autorisées à répondre, n’ont pas déposé d’écriture.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les décisions de préemption

La SCI INB fait valoir, au regard de l’historique exposé dans la première partie relatif à la vente du bien, que l’EPFIF n’a pas de réelle volonté de préempter et que le bien est dans un mauvais état d’entretien du fait des procédures successives qui n’ont pas abouti au transfert de la propriété.

Le juge judiciaire saisi aux fins de la fixation du prix n’a pas de compétence pour connaître de la régularité des procédures de préemption ni des conséquences de leur non aboutissement.

Il convient d’inviter les parties à mieux se pourvoir.

Sur les textes applicables

Les articles L.142-5 et L.213-4 du Code de l’urbanisme, disposent, dans leur premier alinéa, que : A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation, en application des dispositions de l’article L.213-4, 2^e alinéa, du Code de l’urbanisme.

Le prix des biens est évalué selon les règles définies par les articles L.13-13 à L.13-20 et R.13-43 à R.13-46 du Code de l’expropriation, en application des dispositions de l’article L.16-1 du même code.

En matière de préemption, le juge fixe le prix d’acquisition en considération de la consistance matérielle et juridique des biens et de leur valeur à la date du jugement.

Sur les éléments préalables à la détermination du prix

Sur le droit applicable et la situation d’urbanisme :

Selon les dispositions de l’article L.213-6 du Code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le Plan d’occupation des sols (POS) ou le Plan local d’urbanisme (PLU) et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, il s’agit du POS, approuvé le 28 janvier 2001 et modifié le 16 février 2012.

Le bien est situé en zone UPAa, soit dans une zone d’accueil d’activités industrielles, tertiaires, commerciales, d’équipements et de services ; seul l’habitat existant ou lié directement à l’exploitation des établissements est autorisé.

Sur la consistance du bien :

Il s’agit d’un terrain entièrement construit, sur lequel sont édifiés un pavillon et un entrepôt.

Le terrain est particulièrement bien situé :

— l’EPFIF expose ne pas contester le caractère stratégique du secteur d’implantation du bien préempté :

. la bonne localisation entre le canal de Saint-Denis et le Stade de France, dans un quartier d’activités tertiaires ;

. accessibilité aisée du fait d’une desserte par l’autoroute A 86 et A1, la RN 410 et les transports en commun (ligne 13 et RER B) ;

. développement à proximité d’opérations d’aménagement (Campus SFR et Orange, etc.) ;

— le commissaire du Gouvernement précise que le stade de France est à 500 mètres du bien et que la station de métro Saint-Denis – Porte de Paris, desservie par la ligne 13 du métro, est à proximité immédiate ;

— la SCI INB ajoute :

. que le bien est situé à proximité du carrefour de la tour Pleyel et de Paris, dans un quartier d’activités tertiaires ;

. que la parcelle est située dans le quartier de la Maltournée qui fait partie du projet de création d’un quartier composé d’immeubles, de commerces et de bureaux ainsi que d’espaces verts.

Le terrain est d’une bonne configuration pour être rectangulaire.

Il n’est pas contesté que le bâti, un pavillon et un entrepôt, est dans un état dégradé. Il s’agit d’un ancien bâtiment industriel reconverti en local d’archivage destiné à être démoli, selon la rubrique DESIGNATION de la promesse de vente en date du 10 septembre 2012. La SCI INB précise que le site a été exploité jusqu’en 2007 et que le bâtiment principal était alors à l’état d’usage. Il ressort des éléments exposés que le bien a été squatté du mois de novembre 2012 au 30 juillet 2013 par une cinquantaine de personnes selon la SCI défenderesse (page 6 de ses premières écritures) et par une centaine selon l’établissement demandeur (page 4 des Observations complémentaires après transport sur les lieux). Une visite intérieure du bien n’a pas pu être effectuée lors du transport sur les lieux en raison de la sécurisation du bien ; toutefois, il a pu être remarqué que la toiture de l’entrepôt, constituée d’acier, a été dérobée, laissant le bâtiment à découvert.

Le bien sera évalué en fonction des caractéristiques exposées ci-dessus, soit de sa consistance au jour du jugement, conformément aux dispositions légales.

La SCI INB fait valoir qu’une dépréciation du fait de l’état actuel dégradé du bâtiment ne peut être retenue, arguant de ce que ce mauvais état d’entretien ne résulte pas de sa négligence, ayant obtenu devant la justice des décisions d’expulsion des personnes s’étant installées sur le terrain.

Toutefois, l’occupation illégale est antérieure à la décision de préemption prise par l’EPFIF et l’état de dégradation du bien qui en résulte n’entretient en conséquence pas de lien avec la présente procédure de préemption. Par ailleurs, peu importe que l’état de dégradation ait pour origine des dégradations effectuées par des tiers, le propriétaire étant responsable de l’entretien et de l’état de son bien. Ainsi, l’état d’entretien actuel du bien, constitutif de sa consistance au jour du jugement, sera pris en considération dans le cadre de l’évaluation de l’ensemble immobilier.

Sur la méthode et les surfaces :

La méthode par comparaison est adoptée par l’ensemble des parties. La SCI INB dépose un rapport d’expertise dans lequel l’expert a également utilisé la méthode par le revenu.

L’emploi de la méthode par le revenu suppose que le bien soit loué. Tel n’est pas le cas en l’espèce. La sécurisation des lieux empêchant de pénétrer à l’intérieur de l’ensemble immobilier, le bâti dont le clos n’est plus assuré ne peut faire l’objet d’un bail selon un usage d’archivage, ou un usage d’entrepôt. Déterminer la valeur du bien par la méthode du revenu relève en l’espèce d’une fiction qui consisterait à considérer qu’en l’espèce les constructions existantes pourraient, malgré leur état dégradé, ouvert et d’encombrement, être louées selon un usage d’entrepôt. L’expert, page 11 de son rapport, emploie d’ailleurs le mode conditionnel : (…) sa valeur locative normale serait de 60 €/m² annuellement (…).

En outre, l’EPFIF évoque le caractère peu fiable de cette méthode.

Dans ces conditions, la méthode d’évaluation par le revenu ne peut qu’être écartée et la méthode par comparaison sera utilisée. Elle consiste à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local.

La SCI INB, ne prenant pas en compte l’état de dégradation des constructions édifiées sur son terrain, compare son bien à des ventes de terrains sur lesquels sont construits des éléments de type atelier, entrepôt.

Devant l’état de dégradation des constructions :

— l’EPFIF utilise la méthode de la récupération foncière et compare le bien à évaluer à des cessions de terrains nus ; l’établissement public soustrait ensuite de la valeur déterminée, le coût de la démolition de l’existant selon un chiffrage unitaire de 50 €/m² ;

— le commissaire du Gouvernement compare le bien à évaluer à des ventes de terrains nus ou sur lesquels se trouvaient des constructions à démolir, le coût de la démolition se trouvant ainsi intégré au prix de vente.

Si les termes retenus pour déterminer la valeur du présent bien par comparaison intègrent une problématique de démolition des constructions existantes, le coût généré par la destruction de l’existant sera suffisamment pris en compte. Dans le cas contraire, il conviendra de déterminer le coût global de la démolition des constructions édifiées sur la parcelle à évaluer et de le soustraire de la valeur du terrain.

Sur la situation locative :

Il n’est pas contesté que le bien est libre de toute occupation à la date du jugement.

Sur la détermination du prix

Sur le prix :

* L’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) produit aux débats les termes de comparaison suivants :

Date de mutation / référence	Adresse	Parcelle	Superficie	Descriptif	Prix (€)	Prix / m²
05/07/2007	[…]	[…]	[…]	Vente EDF	[…]	191
22/12/2009 2010P406	[…]	[…]	[…]	[…]	[…]	130
21/12/2009 2010D1799	[…]	BO 78 et 79	[…]	[…]	[…]	150
05/11/2010 2010P6412	[…]	BM 62	[…]	Vente EDF / RTE EDF Transport	[…]	240
15/09/2011	[…]	[…]	518	[…]	[…]	120
10/11/2010	[…]	[…]	252	Vente administrateur judiciaire / CAPC	[…]	138

La moyenne de ces six termes de comparaison est de 161,5 €/m², les valeurs vont de 120 €/m², pour la plus faible, à 240 €/m², pour la plus élevée.

Arguant de la bonne localisation géographique de la parcelle, l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France offre une valeur sensiblement supérieure, égale à 250 €/m².

La SCI INB estime que cette valeur est particulièrement basse, ayant signé des compromis de vente à des prix globaux de 900 000 € et d’un million d’euros, soit des valeurs unitaires de 770,5 €/m² et de 856 €/m².

Les termes de comparaison produits par l’établissement qui préempte sont, comme remarqué par le commissaire du Gouvernement, anciens pour dater de 2007, 2009, 2010 et 2011. S’agissant d’un secteur en restructuration depuis quelques années et à proximité immédiate de Paris, il conviendra de retenir des termes de comparaison récents, dont le prix reflète les dernières évolutions du marché.

Ainsi, les termes de comparaison présentés par l’EPFIF sont tous écartés des débats.

* La SCI INB verse aux débats les termes de comparaison suivants :

— […], un atelier de 56 m² vendu en novembre 2013 moyennant 81 000 €, soit 1 446 €/m², avec un abattement de 30% pour la différence de taille, soit 1 012 €/m² ;

— […], un atelier de 119 m² vendu en juillet 2013 moyennant 120 000 €, soit 1 008 €/m² ;

— […], un atelier de 320 m² vendu en avril 2013 moyennant 440 000 €, soit 1 375 €/m², avec un abattement de 20 % pour la différence de situation, soit 1 100 €/m² ;

— […], un entrepôt / garde meuble de 42 m² vendu en décembre 2012 moyennant 60 000 €, soit 1 428 €/m², avec un abattement de 30 % pour la différence de taille, soit 1 000 €/m² ;

— […], un atelier de 218 m² vendu en décembre 2012 moyennant 180 000 €, soit 826 €/m².

La moyenne de ces cinq termes de comparaison est de 989,2 €/m².

En demandant une somme globale de 1 300 000 €, la SCI INB sollicite une valeur unitaire supérieure, égale à 1 113 €/m² (soit 1 300 000 € / 1 168 m²), soit une valeur proche de la valeur d’échange la plus élevée des cinq termes de comparaison produits (en l’espèce, le troisième).

Il convient de remarquer :

— que les abattements réalisés pour tenir compte de la différence soit de superficie (pour les première et quatrième ventes citées), soit de situation (pour la troisième vente citée) entre le bien dont l’échange est présenté et le présent bien ne sont pas justifiés et apparaissent de ce fait arbitraires ;

— que les biens cités et qui ont fait l’objet d’une vente sont d’une petite surface, bien inférieure à celle du bien à évaluer (56 m², 119 m², 320 m², 42 m² et 218 m² contre 1 168 m² en l’espèce) ; que la petite surface est généralement un facteur de plus-value ;

— que, principalement, il s’agit de biens d’une consistance différente de celle du bien à évaluer, s’agissant d’atelier pour quatre des cinq ventes présentées et d’un entrepôt/garde meuble alors qu’en l’espèce il s’agit d’un terrain nu ou d’un terrain sur lequel des constructions à démolir, soit sans valeur, sont édifiées ;

— qu’un petit terrain sur lequel un atelier ou un entrepôt est construit a nécessairement une valeur unitaire supérieure à celle d’un grand terrain nu ou doté de constructions en mauvais, ou très mauvais, état.

Pour ces raisons, ces cinq termes de comparaison sont écartés des débats.

Par ailleurs, la SCI INB se réfère à l’avis émanant de France Domaine, daté du 24 août 2007, lequel a indiqué que le prix de cession de 900 000 €, en valeur libre, n’appelait pas d’observation particulière. Il conviendra tout de même de remarquer que cet avis est antérieur au squat du bien au mois de novembre 2012 et au vol de la couverture de l’entrepôt, éléments de nature à modifier à la baisse la valeur du bien, et ce de manière considérable.

* Le Commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants :

(T7)- jugement du 28/10/2014 rendu par le TGI de BOBIGNY, au […], parcelles […], 75 et 29, vaste terrain nu et clos de 17 321 m² : superficie bien plus grande avec deux façades accessibles par deux voies différentes (rare dans ce secteur donc considéré comme un facteur de plus value) mais à proximité immédiate et dans le même zonage que la parcelle à évaluer ;

Montant de l’indemnitéྭ: 9 007 000 €, soit 520 €/m² ;

(T8)- vente du 11/10/2013 2013p6169, 5 passage Haguette (à moins d’un km), parcelle U 29 terrain de 420 m² au cadastre contenant 17 boxes à démolir, zonage UA (plus favorable qu’UPAa car zone centrale à caractère continu, à dominante d’habitat et de commerces)

Prix de venteྭ: 210 000 €, soit 500 €/m² ;

(T9)- vente du 28/05/2013 2013p3323, 1 boulevard de la Commune de Paris (à un km), parcelle T 237 terrain de 2371 m² au cadastre correspondant à du terrain nu à bâtir, zonage UA (plus favorable qu’UPAa car zone centrale à caractère continu, à dominante d’habitat et de commerces)

Prix de venteྭ: 1 080 000 € HT, soit 456 €/m².

Terme un peu plus éloigné mais dont la composition est proche à celle du bien à évaluer :

* T10- vente du 05/09/2014 2014D11901, 27-29 rue des Fillettes (dans La Plaine Saint-Denis, proche d’Aubervilliers), parcelles CJ 19 et 62 terrain de 12 052 m² au cadastre contenant notamment deux entrepôts vétustes, désaffectés et voués à la démolition, zonage UPM (zone mixte de la Plaine et de la Confluence sans COS)

Prix de venteྭ: 3 800 000 € HT, soit 315 €/m².

La moyenne de ces quatre termes de comparaison est de 447,75 €/m².

Le commissaire du Gouvernement, exposant que ces termes paraissent légèrement plus favorables quant à leur configuration et à leur localisation ou zonage que le présent bien, applique un abattement de 10 % à cette valeur moyenne et obtient une nouvelle valeur de 402,97 €/m².

Il propose en l’espèce une valeur équivalente, égale à 400 €/m². Il expose qu’il n’y a pas lieu ensuite de calculer le coût de la démolition des constructions existantes, les termes T8 et T10 exprimant un prix d’échange qui a intégré la nécessité de la destruction des constructions édifiées, selon un coût important pour le terme T10.

Le commissaire du Gouvernement a produit aux débats le jugement rendu le 28 octobre 2014 entre l’EPFIF et la SAS des Etats-Unis (terme T7) qui a fixé le prix unitaire de la parcelle de terrain nu contigüe à celle à évaluer à 520 €/m². L’EPFIF expose, dans sa note en délibéré reçue le 2 juin 2015, qu’un acte de vente n’a pas été conclu avec la SAS des Etats-Unis postérieurement au jugement rendu. Il précise que cette société a ensuite vendu, selon un acte notarié en date du 1^er décembre 2014 produit aux débats par l’établissement demandeur, à la SCI Ambroise Wilson, le terrain à un prix de 7 800 000 €, taxe sur la valeur ajoutée incluse selon un montant de 1 300 000 €, que le prix global est donc de 6 500 000 € et le prix unitaire de 382,26 €/m², la surface précisée dans l’acte étant de 17 004 m².

Les éléments versés au dossier ne permettent pas d’expliquer la différence unitaire de 138 €/m² entre le prix fixé judiciairement le 28 octobre 2014 et celui qui résulte de la vente un mois plus tard, le 1^er décembre 2014. L’affirmation, non étayée, de l’EPFIF selon laquelle il ne s’agit pas d’une vente entre deux sociétés appartenant à un même groupe est en l’état insuffisante pour emporter la conviction du juge. Ainsi, tant le jugement (soit le terme T7 du commissaire du gouvernement) que l’acte de vente (versé par l’EPFIF) ne peuvent être utilisés pour déterminer la valeur du présent bien.

La SCI INB critique les autres termes cités par le commissaire du Gouvernement, évoquant un emplacement en fond de parcelle pour le terme T8, en zone très urbanisée (UA) pour les termes T8 et T9. Contrairement à ce que soutient la société civile défenderesse, la zone dans laquelle est située leur bien (UPAa) n’est pas un facteur de plus-value par rapport à des biens placés en zone UA.

Le terme T10 est, comme soutenu par la SCI INB, situé dans un autre environnement, étant proche de la commune d’Aubervilliers. Toutefois, il sera conservé pour être situé dans la même commune et être d’une consistance similaire.

La moyenne des trois termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement et retenus (soit les trois derniers termes) est de 423,66 €/m².

* En l’espèce, il convient de déterminer le prix du bien de la SCI INB de la manière suivante :

Les termes de comparaison retenus sont les trois derniers présentés par le commissaire du Gouvernement, selon une moyenne de 423,66 €/m².

Le bien de l’espèce est situé dans une zone d’urbanisme moins favorable et moins valorisée sur le marché immobilier que celle dans laquelle se trouve les biens retenus à titre de termes de comparaison. Toutefois, il est situé face au canal de Saint-Denis et sans possibilité de vis-à-vis, comme indiqué par la société défenderesse. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement pour tenir compte d’une zone d’urbanisme moins favorable, la situation géographique étant un facteur de plus value par rapport aux prix pratiqués dans la même zone.

Au regard, d’une part, des termes de comparaison retenus et de la moyenne du prix du mètre carré dégagée et, d’autre part, des caractéristiques du bien à évaluer, il convient de fixer la valeur du mètre carré à 420 €, aucun abattement ne sera appliqué, le bien étant de bonne configuration rectangulaire et particulièrement bien situé face au canal de Saint-Denis et à proximité du Stade de France.

Il ne peut être fait droit à la valeur de 1 113 €/m² sollicitée, la bonne situation du bien ne justifie toutefois pas une valeur supérieure de plus du double du prix le plus élevé des termes de comparaison retenus.

Ainsi, l’indemnité principale est de 490 560 €, soit 1 168 m² x 420 €/m², en valeur libre.

Deux des trois termes de comparaison (termes T8 et T10) intégrant une problématique de démolition des constructions existantes dans le prix de vente et ce pour une part importante en ce qui concerne le second, il n’y a pas lieu d’estimer le coût des opérations de démolition et de le soustraire de la valeur globale du bien déterminée ci-dessus, les frais de destruction de l’existant étant suffisamment pris en compte.

Sur les dépens

L’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) supporte les dépens, conformément aux dispositions de l’article L.13-15 du Code de l’expropriation.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 19 novembre 2014 ;

Invite les parties à mieux se pourvoir en ce qui concerne leurs demandes relatives à la régularité des procédures de préemption et à leurs conséquences ;

Fixe à 490 560 € (quatre cent quatre vingt-dix mille cinq cent soixante euros) le prix d’acquisition du bien appartenant à la SCI INB, en valeur libre, situé […] à Saint-Denis (93), sur la parcelle cadastrée […] ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) au paiement des dépens de la présente procédure.

Mylène A B C

Greffier Juge