T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
8e chambre 3e section N° RG : 16/10265 N° MINUTE : Assignation du : 27 Juin 2016	JUGEMENT rendu le 27 Octobre 2017

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires Passage du Desir […] représenté par son syndic le Cabinet Z A & BOURDELEAU, S.A.S.

[…]

[…]

représenté par M^e Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #G0750

DÉFENDERESSE

S.C.I. DESDEL prise en la personne de ses co-gérants associés M. B C et M^me D E

[…]

[…]

représentée par M^e Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #210

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Béatrice FOUCHARD-TESSIER, Premier Vice-Président Adjoint

H I-J, Juge

F G, Magistrat à titre temporaire

assistées de Christine KERMORVANT, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 15 Septembre 2017 tenue en audience publique devant Béatrice FOUCHARD-TESSIER et F G, double juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier PASSAGE DU DÉSIR à Paris 10^e comporte dix bâtiments soumis à un Règlement de Copropriété établi le 14 octobre 1958.

La SCI DESDEL a acquis le 17 novembre 2008 le lot 160 du bâtiment G désigné tant dans le règlement de copropriété que dans le titre de propriété de la SCI, que dans l’acte d’acquisition de son propre vendeur intervenu le 19 février 2008, comme «débarras».

Par courrier du 4 décembre 2008, le syndic indiquait à la SCI DESDEL que «le lot n°160 que vous avez acquis est un débarras d’après le règlement de copropriété, alors que dans la réalité il s’agit d’un studio dont une petite partie correspond à une annexion des parties communes sans autorisation par l’ancien propriétaire».

A la suite de plusieurs relances du syndic, sollicitant de la SCI DESDEL la régularisation de la situation, l’assemblée générale de la copropriété du 23 juin 2015 autorisait le syndic à engager toutes procédures judiciaires à l’encontre de la SCI DESDEL.

Une procédure en référé sur le fondement du trouble manifestement illicite, a été d’abord engagée mais le juge des référés a débouté le syndicat des copropriétaires au motif que «cette courette qui n’apparaît pas mentionnée dans le cadre du Règlement de Copropriété n’est accessible au regard de ce plan de l’immeuble, que par le lot n°160, de sorte qu’elle est susceptible d’être également soit d’une partie privative (continuation du lot 160) soit d’une partie commune à usage ou jouissance exclusif du lot 160».

Par acte d’huissier du 27 Juin 2016, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI DESDEL devant le tribunal de grande instance de Paris pour solliciter la restitution sous astreinte de 300 euros par jour de retard, de la courette partie commune de l’immeuble et la remise en l’état de la fenêtre existant initialement entre le lot 160 et cette courette en supprimant les raccordements existants et ce sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble.

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé Passage du Désir à Paris 10^e arrondissement notifiées par la voie électronique le 15 décembre 2016,

Vu les dernières conclusions de la SCI DESDEL notifiées par la voie électronique le 9 janvier 2017,

L’ordonnance de clôture a été prononcée par le juge de la mise en état le 29 Mars 2017. L’audience de plaidoiries a été fixée au 15 septembre 2017.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la propriété de la courette

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Si le règlement de copropriété datant d’octobre 1958 et dont seuls quelques extraits figurent aux dossiers des parties, ne mentionne aucune courette attenant au lot 160, il y est précisé que font partie des choses communes, les gros murs, façades, sols, planchers, charpentes (…) toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas à l’usage exclusif et particulier d’un copropriétaire.

Par acte de Maître X du 17 novembre 2008 la SCI DESDEL a acquis le lot 160 désigné de la manière suivante «Un débarras au rez de chaussée du bâtiment G, accès par le hall d’entrée et les 12/10003èmes des parties communes générales de l’immeuble, et les 13/1000èmes des parties communes du Bâtiment G tel que les biens ont été désignés aux termes de l’état descriptif de division».

Les plans produits aux débats, et non contestés par les parties, montrent que le débarras est éclairé par une fenêtre donnant sur une courette, laquelle, comme les parties en conviennent, n’est qu’un puits de lumière inaccessible pour tous les lots situés autour.

Aucun modificatif du règlement de copropriété n’est intervenu permettant d’établir que le lot 160 a un accès à la courette.

La SCI DESDEL n’établit donc pas avoir accès à la courette de sorte que son droit à la jouissance exclusive de la courette n’est pas établi, la courette devant être considérée comme une partie commune à défaut d’être à usage privatif.

La SCI DESDEL soutient par ailleurs que la propriété de la partie de courette intégrée dans son logement résulte également du fait que la surface visée dans les actes de vente de février 2008 et novembre 2008, dressés par le même notaire, est la même (12.53 m²), alors que les vendeurs précisent dans ces actes qu’aucun travaux n’a été réalisé en infraction avec le règlement de copropriété.

La surface que la SCI DESDEL a déclaré ne permet toutefois pas d’apporter la preuve que le lot 160 comporte une partie de la courette ou que la SCI DESDEL occupe régulièrement cette partie commune.

Dès lors, c’est à bon droit que le syndicat des copropriétaires reproche à la SCI DESDEL, une annexion d’une partie de la courette avec modification des parties communes de l’immeuble par création d’une construction non seulement sans autorisation du syndicat des copropriétaire mais sans contrôle des aménagements et raccordements sanitaires par l’architecte de la copropriété

Sur la prescription acquisitive

Aux termes de l’article 2261 du code civil «Pour pouvoir prescrire il faut une possession continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque, à titre de propriétaire».

L’article 2272 précise que «le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de 30 ans».

Il appartient à la SCI DESDEL d’apporter les éléments de preuve permettant de justifier de la jouissance non équivoque de la courette litigieuse.

Or l’attestation imprécise de M^me Y, les propos du notaire et le courrier du syndic à la SCI DESDEL du 20 février 2009, ne suffisent pas à établir une jouissance paisible depuis trente ans par les propriétaires successifs du lot litigieux.

La SCI DESDEL ne peut non plus faire valoir sa bonne foi pour la réduction de la prescription dans la mesure où elle ne pouvait ignorer qu’elle acquérait un débarras et non un logement habitable.

En conséquence, le moyen tiré de la prescription acquisitive doit être écarté.

Sur la demande de restitution de la courette et remise à l’état antérieur

Force est de constater que la SCI DESDEL a annexé la courette, construit sur une partie de celle-ci et créé des raccordements d’alimentation et évacuation sanitaires afin de changer la destination du lot débarras en studio d’habitation et ce sans accord du syndicat des copropriétaires ni contrôle de l’architecte de la copropriété.

En revanche, les conditions dans lesquelles une porte aurait été créée ne sont établies par aucune pièce du dossier.

Le tribunal n’est donc pas en mesure d’ordonner la fermeture de la porte existante.

Il sera donc fait droit à la demande de restitution de la courette et remise à l’état antérieur dans les conditions figurant au dispositif ci-après.

Sur la demande d’astreinte

Eu égard aux circonstances de l’espèce, en particulier, du temps mis par la copropriété pour engager l’action judiciaire (plus de 5 ans après la lettre du 4 décembre 2008) le prononcé d’une astreinte doit être mesuré, mais apparaît nécessaire pour permettre l’exécutionྭ; un délai de carence de 6 mois sera donc ordonné au delà duquel l’astreinte pourra courir.

Sur les demandes annexes

La partie qui succombe doit supporter les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. La SCI DESDEL, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI DESDEL sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires Passage du Désir à Paris 10^e la somme de 2500 euros, au titre des frais irrépétibles engagés dans l’instance.

L’exécution provisoire n’apparaît pas nécessaire en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Ordonne la restitution au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du Passage du Désir à Paris 10^e, de la courette, située dans le bâtiment G, derrière le lot 160, partie commune de l’immeuble, en procédant à la suppression de la partie couverte dans la courette et de tous raccordements d’alimentation ou évacuation d’eau y existant, ce sous contrôle de l’architecte désigné par la copropriété et aux frais exclusifs de la SCI DESDEL, sous astreinte de 80 euros par jour de retard, passé le délai de 6 mois commençant à courir de la signification du présent jugement ;

Réserve au tribunal la liquidation de l’astreinte;

Déboute le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier du Passage du Désir à Paris 10^e, de toute autre demande;

Condamne la SCI DESDEL à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du Passage du Désir à Paris 10^e arrondissement la somme de 2500 (deux mille cinq cent) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI DESDEL aux entiers dépens,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 27 Octobre 2017

Le Greffier La Présidente

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