T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
2e chambre 1re section N° RG : 12/02274 N° MINUTE : Assignation du : 26 Décembre 2011 (footnote: 1)	JUGEMENT rendu le 30 Mai 2012

DEMANDEUR

Monsieur C Y

[…]

[…]

représenté par M^e Bertrand JANSSENS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0156

DÉFENDEURS

Monsieur E O X

[…]

[…]

Madame F P G épouse X

[…]

[…]

Mademoiselle Z X

[…]

[…]

Mademoiselle D X

[…]

[…]

représentée par M^e Nicolas PILLON, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire A683

M^e Béatrice CARLO-VIGOURAUX, SCP VIGNET, avocat au barreau d’AUXERRE, 1 place du Palais de Justice […]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me LUCAT, Vice-Présidente

M^me ANDRIEU, Vice-Présidente

M^me DAVID-BEDDOK, Vice-Présidente

assisté de M^me AGEZ, Greffier

DEBATS

A l’audience du 28 Février 2012

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur C Y a acquis le 20 mai 2011, de Monsieur E X et de Madame F G épouse X, un appartement, […] à Paris IVème arrondissement, au prix de 520 000 €.

Se rendant le même jour dans l’appartement, il a entendu de la musique en provenance du S N U situé au rez-de-chaussée, à un volume élevé, alors qu’il n’avait jamais perçu aucune nuisance lors de ses trois visites antérieures.

C’est dans ces conditions, qu’il a, sur autorisation du président du tribunal de grande instance de Paris du 20 décembre 2011, assigné le 26 décembre 2011 les époux X et leurs filles, H Z et D X en vue de faire annuler la vente et d’obtenir le paiement de dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions en date du 27 février 2012, il demande au tribunal de :

— dire irrecevables les conclusions signifiées dans l’intérêt des défendeurs, en l’absence de précision, sur la constitution et lesdites conclusions, de l’intégralité des mentions obligatoires prévues par l’article 814 du Code de Procédure Civile.

— dire et juger que les défendeurs ont commis un dol à son préjudice,

— prononcer l’annulation de la promesse de vente conclue le 19 février 2011 ainsi que de l’acte authentique de vente en date du 20 mai 2011, passé devant la SCP Storck-Keppling et Q-R, notaires associés à Puteaux,

— ordonner la restitution, solidairement par les époux X, H Z et D X à son profit de la somme de 520 000 € avec intérêts légaux à compter du 19 février 2011 s’agissant de l’indemnité d’immobilisation de 26 000 € et à compter du 20 mai 2011 s’agissant du complément de prix d’un montant de 494 000 € et ordonner la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation,

— condamner solidairement l’ensemble des défendeurs à lui payer la somme de 56 005,19 €, sauf à parfaire, au titre des frais indûment engagés avec intérêts légaux à compter du 20 mai 2011 s’agissant de la somme de 34 400 € et de la date de l’assignation s’agissant de la somme de 21 605,19 € (soit 56 005,19 – 34 400), et ordonner pour ces deux sommes la capitalisation des intérêts, à compter de l’assignation,

— condamner solidairement l’ensemble des défendeurs à lui payer la somme de 7 000 € au titre du préjudice moral avec intérêts légaux à compter de l’assignation et ordonner pour ces deux sommes la capitalisation des intérêts, à compter de l’assignation,

— débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement,

— condamner solidairement l’ensemble des défendeurs à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

Monsieur Y reproche à la constitution et aux conclusions des défendeurs de ne faire mention ni de la profession de chacun des défendeurs, ni de leur nationalité, ni de leur date et lieu de naissance.

Le demandeur allègue avoir été victime de manoeuvres dolosives exercées par H Z et D X, filles des vendeurs, qui, lors de ses visites, demandaient de façon volontaire et systématique au responsable du bar situé au-dessous de l’appartement de réduire le volume sonore de la musique.

Il souligne que Mademoiselle Z X, agissant en qualité de mandataire de ses parents, pour avoir signé la promesse de vente suite à une procuration datée du 8 février 2011, a systématiquement menti lors des visites, en indiquant qu’aucune nuisance n’était perceptible depuis l’appartement.

Il prétend qu’il existait une connivence entre ces jeunes filles et leurs parents.

Il en déduit que Monsieur et Madame X, propriétaires de l’appartement depuis sept ans, se sont ainsi rendus coupables de dol, en manquant à leur obligation d’information, en s’abstenant de l’informer que des nuisances sonores affectaient l’immeuble et en se rendant coupables de manoeuvres dolosives par l’intermédiaire de leurs filles. Il précise que si Monsieur et Madame X ne devaient pas être reconnus comme auteurs de ces manoeuvres, il y aurait néanmoins lieu de les leur opposer, dans la mesure où elles ont été commises par leur mandataire.

Il affirme que s’il avait connu ces nuisances, il n’aurait pas acheté l’appartement litigieux.

Il considère qu’il peut prétendre, outre à la restitution du prix du bien avec intérêts au taux légal, à divers frais qu’il a dû engager, tels que les frais de mutation, de courtage, les cotisations d’assurance et intérêts d’emprunt courus sur le prêt du 20 mai 2011, les charges de copropriété et diverses taxes et frais de changement de serrure.

Il y ajoute un préjudice moral, faisant état de troubles quotidiens du fait des nuisances sonores, et reprochant aux époux X leur mauvaise foi persistante.

Monsieur E X et Madame F G épouse X, H Z et D X, dans leurs dernières conclusions notifiées le 28 février 2012 demandent au tribunal de :

— constater que les mentions requises ont été fournies et qu’en tout état de cause, Monsieur Y ne justifie d’aucun grief au sens des dispositions de l’article 114 du code de procédure civile et dire en conséquence que leurs conclusions sont recevables,

— débouter Monsieur Y de l’ensemble de ses demandes,

— condamner le demandeur à leur payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les défendeurs contestent toute manoeuvre ou réticence dolosive.

Ils estiment que Monsieur Y n’a pu se méprendre sur le caractère bruyant du lieu, s’agissant d’un appartement situé au premier étage au-dessus d’un S dans un quartier particulièrement animé.

Ils soulignent que l’agence immobilière a informé l’acquéreur dès la première visite des problèmes de bruit générés par le S N U.

Ils contestent que leurs filles, lors de toutes les visites, soient intervenues auprès du gérant du bar.

Ils déclarent avoir ignoré l’envoi de “sms” à ce dernier et prétendent en tout état de cause que les messages qui ont pu être envoyés par leur fille Z en février 2011 n’ont pas eu pour but de tromper l’acquéreur.

Ils font valoir que Monsieur Y a reçu copie, lors de la promesse de vente, du procès-verbal de délibération de l’assemblée générale ordinaire du 8 décembre 2009 qui faisait état de problèmes avec le propriétaire du local commercial, la société foncière Parc Monceau, et l’exploitant du fonds “S N U”, la société RCBP S.A.R.L. concernant des nuisances sonores.

Ils soutiennent que si le procès-verbal relève que des mesures ont été prises et que l’assemblée générale a décidé de ne pas ester en justice, Monsieur Y en a conclu hâtivement qu’il n’y avait plus de problèmes.

Monsieur et Madame X indiquent que le gérant du bar a toujours baissé le son, quand on le lui demandait et prétendent que si les nuisances avaient persisté, il aurait suffi à Monsieur Y de prier la Préfecture de Police d’intervenir, sans avoir à recourir à l’annulation de la vente .

Ils attribuent l’action de Monsieur Y, plus de sept mois après l’acquisition, à sa crainte de ne plus honorer son crédit, suite à sa perte d’emploi.

Les plaidoiries ont été fixées au 28 février 2012

MOTIVATION DE LA DECISION

— Sur l’irrecevabilité des conclusions des défendeurs :

Les défendeurs, dans leurs dernières conclusions ont répondu aux exigences de l’article 814 du code de procédure civile.

Il ne sera pas fait droit à la demande de Monsieur Y, qui au demeurant ne fait valoir aucun grief.

Les conclusions des consorts X sont recevables.

— Sur le fond :

Monsieur Y expose que les deux filles de Monsieur et Madame X ont procédé à des manoeuvres dolosives de manière à le tromper sur la qualité sonore de l’appartement. Il en veut pour preuve des messages textos qu’elles ont envoyés à l’exploitant du S N U, Monsieur A, le priant de baisser le son de la musique, lors de ses visites de l’appartement.

S’il n’existe pas de preuve directe, concernant la première visite du 12 février 2012, Monsieur Y produit néanmoins un constat d’huissier ayant opéré des investigations sur le téléphone portable de I A, fils du gérant du bar, desquelles il résulte que Mademoiselle Z X lui a téléphoné le 11 et le 17 février 2011 pour lui demander de baisser le son en prévision de visites importantes.

Par ailleurs une attestation de Monsieur J. A, corroborée par le témoignage de Madame K L, révèle qu’il a été souvent sollicité par les soeurs X pour baisser le volume sonore de la musique.

Monsieur Y a procédé à une seconde visite le 18 février 2011.

Par le biais du téléphone portable d’une amie, M B et du témoignage de celle-ci, il rapporte avoir visité l’appartement le 18 février 2011 aux alentours de 19h50, tandis que le téléphone portable exploré de Monsieur I A mentionnait les trois messages suivants :

— “ven, […]

Z N (M 0680759058)

Bonsoir John! Pourrais-tu mettre la musique au strict minimum ce soir de 19h50 à 20h30? Plus bas qu’hier car on entendait… merci beaucoup!(…)

Ven, […] 18:07"

— “ Z N (M 0680759058)

Juste en rappel au cas où, merci de bien mettre plus bas jusqu’à 20h30. La on entend encor pa mal..; merci c’est vraiment important.

Ven, 18 fév.2011 19:51"

— “Z N […]

Merci bcp c t parfait. Tu peux remettre légèrement plus fort… mais pas trop! Bonne soirée

Ven, 18 fév.2011 20:28"

Il a effectué une troisième visite le 25 février 2011 entre 19h30 et 20h30, prolongée jusqu’à 20h45.

L’exploitation du téléphone portable de Monsieur I A fait apparaître les messages suivants :

[…]

+33678771607 : Pourriez vous baisser le son au maximum entre 19h30 et 20h30 s’il vous plait. Je vous remercie d’avance. D X.

Ven, 25 fév.2011, 18:07"

— “ven, […]

Z N (M 0680759058)

Hello! Peux-tu bien baisser juska au moins 20h45 merci bcp!!! Z

Ven, 25 fév.2011 20:29"

— “Z N (M 0680759058)

Merci mille fois!

Ven, 25 fév.2011 20:39"

Ces multiples envois de message à l’exploitant du bar concomitants aux visites de Monsieur Y, ou même d’autres acquéreurs potentiels démontrent le souci de H X de masquer les nuisances sonores lors des visites de l’appartement.

Madame M. B déclare avoir demandé à la fille des propriétaires lors de la visite du 18 février 2011 si la musique du pub pouvait être entendue de l’appartement et en avoir reçu une réponse négative.

Les parents de Monsieur Y, ont reçu la même réponse de la fille des propriétaires lors de la troisième visite, ce qui a été également confirmé par la représentante de l’agence immobilière, interrogée sur ce point.

Les consorts X ont communiqué le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 décembre 2009. Celui-ci mentionnant l’arrêt de concerts, la présence d’un vigile le week-end, la pose d’un limiteur sonore dans le S, la décision de ne pas ester en justice ce qui, loin d’alerter Monsieur Y sur les éventuels inconvénients sonores, n’a pu, que le conforter dans l’idée que l’appartement était redevenu calme, compte tenu du silence constaté pendant ses visites et les déclarations des soeurs X .

L’ensemble des éléments sus décrits établissent les manoeuvres et réticences dolosives de H D et Z X.

Ces dernières étaient mandatées par leurs parents pour faire visiter l’appartement. Mademoiselle Z X, a reçu procuration de ses parents pour signer la promesse de vente. Dès lors, les époux X ne peuvent sérieusement prétendre être étrangers des démarches dolosives commises par leurs filles.

Monsieur Y, démontre au travers des témoignages précités, qu’il accordait beaucoup d’ l’importance au bruit ambiant.

Le notaire de Monsieur Y a demandé à son confrère dès le 24 mai 2011 de conserver l’intégralité du prix de vente dans sa comptabilité, dans la mesure où son client avait l’intention d’introduire une action en résolution pour dol.

Monsieur Y démontre ainsi que s’il avait eu connaissance des bruits réellement générés par le S, il n’aurait pas contracté la vente.

Le dol étant ainsi établi, il y a lieu d’annuler le contrat de vente passé le 20 mai 2011 devant Maître V Q-R, notaire à Puteaux.

— Sur les préjudices :

Sur la restitution du prix :

Il résulte du contrat de vente que Monsieur et Madame X sont seuls vendeurs de l’appartement : ils devront en conséquence, restituer du prix de vente.

Il ne peut être tenu compte des intérêts des sommes à une date antérieure à la demande qui en est faite, soit celle de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts :

Monsieur et Madame X doivent répondre de leur déloyauté contractuelle et sont tenus à ce titre de réparer les dommages subis par l’acquéreur sur le fondement de l’article 1147 du Code civil .

H D et Z X ayant procédé aux manoeuvres frauduleuses, mais sans lien contractuel avec Monsieur Y seront tenues aux dommages et intérêts sollicités sur le fondement de l’article 1382 du Code civil .

. Préjudice matériel :

Monsieur Y justifie des préjudices, concernant les frais engagés au titre des droits de mutation, de courtage en crédit, de cotisations d’assurances et intérêts d’emprunts courus sur le prêt du 20 mai 2011, de remboursement anticipé du prêt, de primes d’assurance habitation, de charges de copropriété, de taxes foncières, d’enlèvement des ordures ménagères et d’habitation, d’un montant de 55 282,19 €, compte arrêté au 26 décembre 2011.

En revanche, il n’y a pas lieu de retenir les frais au titre de l’installation d’une nouvelle serrure , qui relève du choix personnel de l’intéressé en raison de la non restitution d’un troisième jeu de clés par les époux X.

. Préjudice moral :

Le comportement particulièrement déloyal des défendeurs, qui ont eu recours à une mise en scène faisant intervenir des tiers, pour convaincre l’acquéreur que l’appartement qu’il se proposait d’acquérir bénéficiait du calme recherché et était exempt de tout vice à cet égard, a causé à ce dernier un préjudice moral , caractérisé notamment par la forte déception subie lorsqu’il a pris conscience des nuisances affectant le bien et les tracas liés aux démarches et à la procédure qu’il a dû engager pour faire valoir ses droits.

Le tribunal dispose d’éléments suffisants pour fixer à 5 000 € le montant des dommages-intérêts qui le répareront.

Les intérêts de ces sommes courront également à compter de l’assignation, en application de l’article 1154 du Code civil..

La capitalisation des intérêts légaux est de droit lorsqu’elle est demandée; elle sera donc ordonnée, mais seulement pour les intérêts dus pour une année entière, en application de l’article 1154 du Code Civil.

La nature des faits est compatible avec l’exécution provisoire.

Il y a lieu, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, d’allouer à Monsieur Y une indemnité qu’il apparaît équitable de fixer à la somme de 4 000 €.

La demande des époux X et de leurs filles sera en revanche rejetée, compte tenu de l’issue de la procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Annule la vente reçue le 20 mai 2011 par Maître V Q-R du lot n°4 de l’ensemble immobilier situé à Paris 4^e,[…], cadastré […], conclue entre Monsieur et Madame X et Monsieur Y,

Dit que Monsieur C Y devra restituer l’appartement,

Dit que Monsieur E X et Madame F G épouse X devront solidairement rembourser à Monsieur C Y la somme de 520 000 € (CINQ CENT VINGT MILLE EUROS) au titre du prix d’acquisition,

Condamne in solidum Monsieur et Madame X ainsi que H D et Z X à payer à Monsieur Y les sommes de :

—  55 282,19 € € (CINQUANTE CINQ MILLE DEUX CENT QUATRE VINGT DEUX EUROS DIX NEUF CENTIMES) à titre de dommages et intérêts, pour le préjudice matériel,

—  5 000 € (CINQ MILLE EURO) à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral,

Dit que ces sommes seront assorties de l’intérêt légal à compter du 26 décembre 2011, jour de l’assignation,

Ordonne la capitalisation des intérêts à compter du jugement, mais seulement pour les intérêts dus pour l’année entière,

Condamne in solidum Monsieur et Madame X ainsi que H D et Z X à payer à Monsieur Y la somme de 4 000 € (QUATRE MILLE EUROS), au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne Monsieur et Madame X et H X au paiement des entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure civile.

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à Paris le 30 Mai 2012

Le Greffier Le Président

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