MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 11 Février 2014

DOSSIER N° : 12/09055

AFFAIRE : D A C C/ B Y, G-H X, AGENCE DE SUCY CINIER IMMOBILIER

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CRETEIL

4^e Chambre CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame CARIOU, Vice-Président

Statuant par application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Mademoiselle MARAS, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame D A C

née le […] à […]

— […]

représentée par M^e Aracelli CERDA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : B0788

DEFENDEURS

Madame B Y, demeurant […]

représentée par M^e Eric E-F, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire : PC 221

Maître G-H X, demeurant […]

représenté par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : D0848

AGENCE DE SUCY CINIER IMMOBILIER, dont le siège social est […]

représentée par M^e Marie-Annick PICARD-DUSSOUBS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire : PC 58

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Clôture prononcée le : 25 Septembre 2013

Débats tenus à l’audience du : 03 Décembre 2013

Date de délibéré indiquée par le Président : 28 Janvier 2014

Jugement mis à disposition au greffe le 11 Février 2014, nouvelle date indiquée par le Président.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous-seing privé du 11 mai 2011, madame B Y a vendu à madame A C D sous condition suspensive, un appartement de type studio d’une surface habitable de 18,30 m2,situé 5 place de la gare à SUCY EN BRIE (94370), moyennant la somme de 109 500 euros. Le jour de la signature de cet acte, madame A C D a versé entre les mains de l’agent immobilier, séquestre, un dépôt de garantie d’un montant de 9 300 euros.

Ce compromis de vente devait être réitéré au plus tard le 12 août 2011, mais un dégât des eaux survenu postérieurement à l’acte de vente a été découvert le 10 août 2011, avant la signature de l’acte définitif.

Le 16 août 2011, maître X a adressé à madame A C un acte de prorogation du compromis en trois exemplaires en raison dudit dégât, que cette dernière n’a pas retourné.

Par une lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 20 novembre 2011, madame A C a informé maître X n’être pas en mesure de donner une suite favorable au compromis de vente en l’absence de tout devis et du rapport d’un expert.

Le 5 janvier 2012, maître X a rédigé un procès-verbal de carence mentionnant que madame A C n’était pas en mesure de signer l’acte authentique et que la venderesse refusait toute restitution du séquestre.

Par acte d’huissier des 2 et 13 août 2012, madame A C a assigné madame Y B, Maître X G-H et l’agence de SUCY CINER IMMOBILIER devant ce tribunal aux fins d’obtenir la résolution du contrat de vente sous conditions suspensive, la restitution de la somme de 9 300 euros séquestrée entre les mains de l’agent immobilier, la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 30 juillet 2013, auxquelles il est expressément référé pour un exposé des moyens développés, madame A C demande au tribunal de :

— à titre principal, la déclarer fondée et recevable en ses demandes, rejeter les demandes des défendeurs et prononcer la nullité de l’avant-contrat du 11 mai 2011 pour dol,

— à titre subsidiaire, prononcer la résolution de l’acte sous-seing privé contenant vente sous conditions suspensives du 11 mai 2011 aux torts exclusifs de la venderesse, pour défaut de délivrance,

— ordonner la restitution de la somme de 9 300 euros versée à titre de dépôt de garantie et séquestrée entre les mains de l’agent immobilier, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, sous astreinte journalières de 150 euros par jour de retard, à compter de cette même date ou du jugement à intervenir et ce jusqu’à la restitution effective de la somme séquestrée,

— condamner in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 3 000 euros pour rétention abusive du dépôt de garantie,

- constater le défaut d’information de la part de maître X et par conséquent ordonner sa condamnation à lui payer la somme de 5 000 euros,

- lui accorder le bénéfice de la clause pénale dont le montant est laissé à la libre et parfaite appréciation du tribunal,

— condamner in solidum les défendeurs aux dépens de la procédure qui pourront être recouvrés directement par Aracelli CERDA, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de

3 000 euros par application de l’article 700 du même code,

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Madame Y a constitué avocat. Dans ses dernières conclusions en date du 3 avril 2013, auxquelles il est expressément référé pour un exposé des moyens développés, elle demande au tribunal de :

— condamner Madame A C à lui payer la somme de 9.300 € à titre de dommages et intérêts,

— en tant que de besoin, ordonner à l’agence CINIER IMMOBILIER de lui remettre la somme séquestrée de 9.300 €ce sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

— condamner Madame A C à lui payer la somme de 6.511 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi,

— condamner Madame A C à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, vexatoire et injustifiée,

— condamner Madame A C à lui payer la somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

.

— la condamner aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation d’huissier d’un montant de 177,20 €, dont distraction au profit de Maître E-F dans les formes de l’article 699 du Code de procédure civile ;

A titre infiniment subsidiaire, si par impossible le tribunal faisait droit à la demande de Madame A C et retenait la responsabilité de l’agence CINIER IMMOBILIER et/ou de Maître X, dire et juger qu’elle est recevable et bien fondée à solliciter la condamnation in solidum de ces derniers à lui payer la somme de 9.300 € à titre de dommages et intérêts et 6.511 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1382 du Code civil, les fautes commises étant dès lors à l’origine de l’échec de la vente.

L’agence SUCY CINIER IMMOBILIER a constitué avocat. Dans ses dernières conclusions en date du 19 juin 2013, auxquelles il est expressément référé pour un exposé des moyens développés, elle demande au tribunal de :

— débouter purement et simplement M^me A C de toutes ses demandes fins et prétentions dirigées à son encontre,

— dire et juger qu’en l’absence d’accord entre les parties venderesse et acquéreur, l’agence ne pouvait se dessaisir des fonds séquestrés de sorte que sa rétention n’est absolument pas abusive, dans l’attente de la décision à intervenir qui en désignera le

bénéficiaire,

— à titre subsidiaire, de constater que l’agence n’a commis aucun dol personnel et aucun dol en collusion frauduleuse avec M^me Y,

— condamner M^me A C à lui verser à la somme de 8.000 €, montant de sa rémunération prévue dans le compromis de vente, aux clauses et conditions de cet acte,

— l’autoriser à prélever cette somme par priorité sur le séquestre de 9.300 € qu’il détient avant restitution du surplus à la partie que désignera le tribunal,

— de condamner M^me A C à lui verser la somme de 2.500 € pour procédure vexatoire et encore celle de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 Code de procédure civile

— de statuer sur les dépens hors la présence de l’agence.

Maître X a constitué avocat. Dans ses dernières conclusions en date du 25 septembre 2013, auxquelles il est expressément référé pour un exposé des moyens développés, elle demande au tribunal de :

— déclarer Madame A C irrecevable en ses demandes, faute de justifier de la publication de son assignation au fichier immobilier,

— à titre subsidiaire, débouter Madame A C de l’intégralité de ses demandes et de sa demande en garantie,

— débouter madame Y de sa demande en garantie,

— condamner la partie qui succombera au paiement d’une somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, Avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 25 septembre 2013.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception in limine litis

Il résulte de l’application combinée des articles 28-4 et 30-5 du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955, que doit faire l’objet d’une publicité foncière toute demande en justice tendant à obtenir la résolution ou l’annulation d’une convention ou d’un acte lui-même soumis à publicité foncière.

En l’espèce, la présente procédure tend à faire remettre en cause une vente sous condition suspensive passée sous seing privé, acte non soumis à une publicité foncière.

Dès lors, la présente procédure n’avait pas à faire l’objet d’une publication et l’exception d’irrecevabilité soulevée par Maître Z doit être rejetée.

Sur la demande de résolution du compromis de vente

➣ Sur le moyen tiré du dol

En application des dispositions de l’article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Par ailleurs, en application des articles 1108 et suivants du même code, le consentement de celui qui s’oblige doit être exempt de tout vice, et ne pas avoir été surpris par les manœuvres dolosives ou donné par erreur.

Par ailleurs, en application de l’article 1116 du Code civil, le dol ne se présume pas et doit être prouvé.

En l’espèce, pour démontrer que son consentement aurait été trompé par l’indication erronée qu’une place de parking était attachée à l’appartement vendu, madame A verse la fiche descriptive du bien établie par l’agence immobilière, imprimée le 3 août 2011, sur lequel figure la mention : “parking extérieur : 1". Elle verse également une attestation d’un ami de laquelle il ressort que lors d’une visite il y aurait eu un échange verbal sur le rendement locatif de la place de parking.

Cependant, le compromis de vente a été signé le 11 mai 2011, donc bien avant la remise de la fiche descriptive du bien. La preuve de l’indication erronée de l’existence d’un parking attaché à l’appartement ne peut donc pas être établie au moyen de ce document remis postérieurement à la signature du compromis. En outre, il convient de noter que le compromis ne comporte aucune mention relative à l’existence d’un parking.

S’agissant de l’attestation, elle s’avère insuffisamment précise, car notamment elle ne mentionne pas quels seraient les participants à cette conversation relative au rendement d’un parking, ni de quel parking il aurait pu s’agir;

Dès lors, il convient de considérer que madame A ne rapporte pas la preuve de l’existence de manoeuvres dolosives de la part de la part de l’agence immobilière.

S’agissant du notaire, la demanderesse ne verse aucun élément permettant de démontrer que le notaire aurait gardé le silence sur des informations relatives au parking et qui auraient pu modifier sa décision d’acheter le bien.

➣Sur le moyen tiré de l’absence de livraison.

Il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 1134 du Code civil, les dispositions contractuelles font la loi des parties.

En l’espèce, le compromis de vente prévoyait page 5, au paragraphe “Conditions” qu’ “ Au cas où un sinistre interviendrait entre la signature du compromis de vente et la signature authentique, la compagnie d’assurance prendre en charge le sinistre. Dans la mesure du possible, les réparations doivent intervenir au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique. En cas d’impossibilité, l’acquéreur sera le bénéficiaire de tous les travaux de remise en état ou d’une indemnité au moins égale aux travaux exécutés”.

Madame A est donc aujourd’hui mal venue à invoquer une absence de livraison à la date prévue, alors que l’hypothèse d’un sinistre entre les deux signature avait été envisagée par les parties et que le bien pouvait être livré en conformité avec les dispositions contractuelles.

En outre, le dégât des eaux ayant été constaté seulement deux jours avant la date de signature de l’acte authentique, les travaux ne pouvaient à l’évidence pas être effectués avant cette signature et madame A était tenue en vertu du compromis de signer l’acte authentique de vente nonobstant la survenance du sinistre.

Il y a donc lieu de débouter madame A de sa demande tendant à voir prononcer la résolution du compromis et à la restitution du dépôt de garantie versé.

Sur la demande dommages et intérêts à l’encontre de l’agence

Madame A reproche à l’agence de ne pas l’avoir tenue correctement informée de l’avancée des travaux et de leur importance. Cependant, elle ne démontre pas quel préjudice aurait découlé pour elle de ce manquement, à le supposer établi.

Dès lors, la demande sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour rétention abusive du séquestre

En présence d’un désaccord entre vendeur et acheteur sur le devenir de la somme séquestrée, l’agence n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité à l’égard de madame A.

Dès lors, la demande sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

➣Sur les demandes de madame Y

* Sur la clause pénale :

en signant le compromis de vente du 11 mai 2011, madame A C s’est engagée à acheter le bien immobilier, objet du contrat, sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Elle ne conteste pas avoir obtenu son prêt dans le délai prévu au contrat. Dès lors, la condition suspensive étant remplie, la vente immobilière était définitivement conclue.

Par courrier du 20 novembre 2011, madame A C a fait part au notaire de son refus de signer l’acte authentique et maintenu son refus le 5 janvier 2012, lors du rendez-vous chez le notaire.

Dès lors, il convient de constater que c’est bien du seul fait de madame A C que la signature de l’acte authentique n’a pas pu avoir lieu.

Or il est prévu au paragraphe intitulé “clause pénale” figurant p. 10 du compromis de vente, “la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie la somme indiquée ci-dessous à titre d’indemnisation de son préjudice soit 9300 euros”.

Cette clause est parfaitement applicable, bien que le délai fixé pour signer l’acte authentique ait expiré sans que les deux parties aient signé un acte prorogeant ce délai. Il est en effet rappelé que l’acte du 11 mai 2011 est une vente sous condition suspensive et que faute pour l’acheteuse de pouvoir se prévaloir d’une condition suspensive non réalisée, la vente est devenue définitive. Aucune caducité ne peut donc être opposée à madame Y.

En application de cette clause contractuelle, il y a donc lieu de condamner madame A C de verser à madame Y la somme de 9 300 euros à titre de clause pénale.

Cette somme sera payée par le versement de la somme séquestrée entre les mains de l’agence immobilière à concurrence de la somme de 1 300 euros, sans qu’il soit nécessaire d’assortir la condamnation d’une astreinte.

* sur les dommages et intérêts :

si madame Y a subi un préjudice financier sur fait de la non réalisation de la vente, force est de constater qu’elle est d’ores et déjà indemnisée par l’allocation de la clause pénale, laquelle a vocation a indemniser forfaitairement la partie qui subit la carence de l’autre partie.

La demande est donc rejetée.

* sur les demandes à l’encontre du notaire :

le tribunal ne retenant aucune faute à l’égard de Maître X, les demandes de madame Y à son égard sont sans objet.

Sur les demandes de l’agence immobilière

* sur la commission d’agence :

en application de la clause “négociation” p.10 du contrat, et en application de l’article 1134 du code civil, madame A C est tenue de verser à l’agence immobilière la somme de 8 000 euros au titre de sa commission, dès lors qu’il n’est pas fait état de la non réalisation d’une condition suspensive.

L’agence sera autorisée à prélever cette somme sur le séquestre versé entre ses mains.

* sur les dommages et intérêts :

la demande sera rejetée, faute pour l’agence immobilière de démontrer qu’elle a subi un préjudice sur son image de marque résultant directement de la procédure

Sur les demandes accessoires

Madame A C, qui succombe en toutes ses demandes, sera tenue au paiement des dépens qui pourront être recouvrés selon les modalités de l’article 699 du Code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande.

Par ailleurs, l’équité commande de condamner madame A C à payer à chacun des défendeurs la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire n’apparaît pas devoir être ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette l’exception d’irrecevabilité

Déboute madame A C de l’intégralité de ses demandes,

Condamne madame A C à payer à madame Y la somme de 9 300 euros à titre de clause pénale,

Condamne madame A C à payer à l’agence SUCY CINIER IMMOBILIER la somme de 8 000 euros au titre de sa commission,

Dit que cette sommes sera prélevée sur la somme séquestrée entre les mains de l’agence SUCY CINIER IMMOBILIER, à l’expiration du délai d’appel et sous réserve de l’obtention d’un certificat de non appel,

Autorise l’agence SUCY CINIER IMMOBILIER à verser la somme de 1 300 euros entre les mains de madame Y à l’expiration du délai d’appel et sur présentation d’un certificat de non appel,

Condamne madame A C à verser à madame Y, maître X et l’agence SUCY CINIER IMMOBILIER la somme de 2 000 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute les parties pour le surplus de leurs demandes

Condamne madame A C aux dépens qui pourront être recouvrés selon les modalités de l’article 699 du Code de procédure civile par Maître TOUTAIN de HAUTECLOCQUE et par Maître E NOGUET,

Dit n’y avoir lieur à exécution provisoire.

Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL QUATORZE ET LE ONZE FEVRIER

LE GREFFIER LE PRESIDENT