MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 17 Juin 2016

DOSSIER N° : 12/02815

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CRETEIL

5^e Chambre CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

- Lors des débats :

PRESIDENT : Madame PINGLIN, Vice-Président

ASSESSEUR : Madame MAREC, Vice-Président

GREFFIER : Madame AGREBI, Greffier

Débats tenus à l’audience publique du 03 Mai 2016 devant Madame PINGLIN, Vice-Président, Juge rapporteur et Madame MAREC, Vice-Président en ont fait rapport et en ont rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

- Lors du prononcé :

PRESIDENT : Madame PINGLIN, Vice-Président

ASSESSEURS : Madame MAREC, Vice-Président

Monsieur ITTAH, Vice-Président

GREFFIER : Madame AGREBI, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

[…]

[…]

représentée par Maître Muriel AYACHE ABERGEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : E0858

DEFENDEURS

[…]

[…]

représentée par Maître Léon DAYAN de la SCP DAYAN PLATEAU VILLEVIEILLE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire : P0423

SAS UFG B C

[…]

représentée par Maître Catherine SAINT GENIEST de l’AARPI JEANTET, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire : T04

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PANORAMIQUE 63 à […] […] , représenté par son syndic la société A B C

[…]

représenté par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire : P0074

PARTIES INTERVENANTES :

A B MANAGEMENT

[…]

représentée par Maître Catherine SAINT GENIEST de l’AARPI JEANTET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T04

SA NATIOCREDIBAIL

[…]

représentée par Maître Jacques TORIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R118

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Clôture prononcée le : 11 Février 2016

Débats tenus à l’audience du : 03 Mai 2016

Date de délibéré indiquée par le Président : 17 Juin 2016

Jugement rendu le 17 Juin 2016 par mise à disposition au greffe

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FAITS ET PRETENTIONS :

Par acte authentique en date du 30 avril 2009, la […] a cédé à la société NATIOCREDIBAIL le lot n° 1 à usage de bureau et les lots à usage de parking portant les numéros :12,13,14,15,16,17,18,19,20,21 dans un ensemble immobilier régi par le statut de la copropriété sis […] et […] à […]

L’acte précise que la société NATIOCREDIBAIL se porte acquéreur de l’immeuble dont s’agit à la demande expresse de la société dénommée […] ci-après intervenant, en vue de l’opération de crédit-bail à contracter entre elles et qui fera l’objet d’un acte distinct.

Par acte du même jour, la société NATIOCREDIBAIL et la […] ont conclu un contrat de crédit-bail immobilier portant sur les droits immobilier objets de la vente, la […] s’engageant “ à respecter les dispositions du règlement de copropriété et à rembourser au BAILLEUR toutes les sommes versées par lui au syndic de copropriété notamment au titre des charges et travaux ”.

Aux termes de l’acte de vente,

“- Les provisions sur charge sont (…) exigibles par quart le premier jour de chaque trimestre

— Le transfert des charges liquides et exigibles n’est pris en compte par le syndicat des copropriétaires qu’à partir du moment où la vente a été notifiée au syndic (…) ;

— Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au VENDEUR (…) ;

— Le trop ou le moins perçu sur provisions (…) est porté au débit ou au crédit de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes…

“ Règlement à la charge du VENDEUR : le VENDEUR règle au syndic par prélèvement sur le prix de la vente :

— l’ensemble des provisions exigibles, que celle-ci correspondent au budget prévisionnel ou à des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel tels que les travaux votés antérieurement, selon la convention arrêtée ci-dessus ;

— tout arriéré de provisions ou avances sur ces mêmes charges exigibles antérieurement au jour de l’acte ;

— et plus généralement toute somme devenue exigible à l’égard du syndicat des copropriétaires du fait de la vente ; (…)

Toutefois l’INTERVENANT en sa qualité de preneur à crédit-bail a remboursé à l’instant même au VENDEUR, par la comptabilité du notaire soussigné, le prorata des charges du trimestre en cours dont le paiement a été demandé en intégralité par le syndic au VENDEUR (…).

Règlement à la charge de l’INTERVENANT en sa qualité de preneur à crédit-bail :

l’INTERVENANT supportera :

— les provisions de budget prévisionnel exigibles postérieurement à ce jour ainsi que toutes provisions non comprises dans le budget prévisionnel exigibles postérieurement à cette date ;

— et plus généralement toute somme qu deviendra exigible à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Pour ce qui concerne les travaux incombant au VENDEUR dont le règlement total ou partiel pourrait ne pas être intervenu à ce jour et dont le montant ou le solde serait alors en conséquence directement appelé par le syndic à l’INTERVENANT, les parties déclarent faire directement entre elles leur affaire personnelle du règlement des sommes dues sans recours contre le notaire soussigné ”.

Antérieurement à la vente, soit le 29 Avril 2009, la société UFG B C, en sa qualité de syndic, remettait au notaire l’état informatif daté accompagné du questionnaire d’usage duquel il ressort que :

—  1^re partie : au titre des sommes dues par le copropriétaire cédant au syndicat :

° Des provisions exigibles : Néant

° Des charges impayées des exercices antérieures : Néant

° Des avances exigibles : Néant

—  3^e partie : Au titre des sommes incombant au nouveau copropriétaire pour les lots objets de la mutation :

° Des provisions non encore exigibles

° Dans le budget prévisionnel :

° Date d’exigibilité : au 1/7/2009 pour 2.706,71 €

° Date d’exigibilité : au 01/10/2009 pour 2.706,71 €

° Dans les dépenses hors budget prévisionnel : néant 3

Le syndic certifiait dans son état daté que le propriétaire cédant était à jour de sescharges et assurait à l’acquéreur qu’il ne devait payer en sa qualité de nouveau copropriétaire que :

— L’appel des charges du 3^e trimestre 2009 pour 2.706,71 €

— L’appel des charges du 4^e trimestre 2009 pour 2.706,71 €,

soit un total de 5.413,12 euros que la […] a acquitté au syndic le jour même de la vente.

A l’annexe de l’acte daté, il état mentionné que des travaux d’encagement des ascenseurs avaient été décidés le 20/06/2007 et que “ les lots objets de la vente ne sont pas concernés par les travaux ” .

La société UFG B C a, le 3 Septembre 2009, réclamé à la […] la somme de 22.538 euros au titre de l’arriéré des charges sur l’exercice 2008, ce qu’elle a contesté devoir régler par courrier du 29 janvier 2010, au motif que l’état daté ne faisait apparaître aucune charge au titre de l’exercice précédent.

Par courriers des 4 février 2010 et 15 mai 2010, Maître X, notaire de l’acquéreur, demandait à son confrère représentant le vendeur, Maître Y, de mettre en demeure son client d’acquitter l’arriéré des charges de 2008.

Par courrier en date du 6 juillet 2010, le conseil de la […] mettait en demeure la société UFG B C de poursuivre le recouvrement des charges de 2008 auprès de l’ancien propriétaire , la société IVRIGESTIMMO.

En septembre 2011, la société UFG B C a adressé à la […] un relevé de charges débiteur de 94.895 euros incluant les charges de 2008 et des appels de charges pour les travaux de l’ascenseur décidés en 2007.

Par courrier en date du 24 octobre 2011, le conseil de la […] a contesté devoir payer les charges d’ascenseur, au motif que conformément à la configuration de ses lots, il n’avait jamais l’usage de l’ascenseur.

Par acte d’huissier en date des 1^er et 3 février 2012, la […] a assigné devant ce tribunal la société IVRIGESTIMO, la société UFG B C et le syndicat des copropriétaires Le Panoramique du […] à […] (94200) représenté par son syndic la société UFG B C, pour voir juger qu’elle n’est pas débitrice des charges de l’exercice 2008 et des charges d’ascenseur et condamner la société IVRIGESTIMO et la société UFG B C au paiement de celles-ci.

Par acte d’huissier des 13 et 14 janvier 2015, le syndicat des copropriétaires Le Panoramique du […] à […] (94200) représenté par son syndic la société UFG B C a assigné la SA NATIOCREDITBAIL pour la voir condamner à lui payer un arriéré de charges de copropriété de 163.132,25 euros.

La jonction des procédures a été ordonnée par le juge de la mise en état les 28 mai et 8 octobre 2015.

Par ses dernières conclusions signifiées le 24 novembre 2015, la […] demande au tribunal de :

— dire que la […] n’est pas débitrice des charges de l’exercice 2008 qui s’élèvent à 22.538,10 euros, de charges relatives aux travaux d’ascenseur votés en 2007 d’un montant de 41.994 euros et des charges de 2005 figurant dans le relevé du 31/12/2013 pour la somme de 3.807 euros.

— condamner solidairement la […] et la société UFG B C et A à payer au syndicat des copropriétaires lesdites charges.

— ordonner à la société A de poursuivre le recouvrement des condamnations au besoin sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 30^e jour suivant la signification de la décision à intervenir.

— condamner la société IVRIGESTIMO, la société UFG B C et la société A à verser à la […] chacun la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour avoir établi un état daté erroné et pour avoir poursuivi abusivement le recouvrement des charges de 2008 et 2007.

— dire que le rapport du cabinet GEOPERSPECTIVE doit s’appliquer aux exercices 2009 à 2013.

— à défaut, dire que la […] n’a pas à participer depuis son entrée dans les lieux aux charges d’ascenseur (sauf participation minime pour les parkings), aux charges d’eau, aux charges de télésurveillance, aux frais d’entretien des toilettes du bâtiment abritant les lots n°2 à 11 et 23 à 114, aux frais d’entretien de l’installation électrique du bâtiment abritant les lots n°2 ainsi que la consommation d’électricité et aux frais d’entretien et de nettoyage du bâtiment abritant le lots n°22 à 11 et 23 à 114, comme cela a été entériné par le rapport du géomètre Z et que ces charges doivent être exclues du compte copropriétaire de la […] depuis son entrée dans les lieux.

— ordonner à A de corriger ou justifier tous les relevés généraux des dépenses des années 2009 à 2015 et de communiquer ou de mettre à disposition de la […] toutes les pièces justificatives ( contrats d’abonnement factures, règlements, relevés de comptes bancaires etc..)

— ordonner à A sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 30^e jour suivant la signification de la décision à intervenir de remettre à la […] de nouveaux comptes de copropriété corrigés, en prenant en compte le rapport de Z qui a reçu l’accord des copropriétaires, et notamment en retirant du compte individuel de la […] toutes les charges d’ascenseur, notamment celles votées en 2007 pour 22.000 euros et les appels pour conformité appelés en 2013 pour 24.216 euros, les charges d’eau, d’électricité , de télésurveillance, les frais d’entretien du hall appartenant aux lots n°2 à 11 et 23 à 114 et les toilettes propres à ces lots, en retirant tous les frais d’entretien de l’immeuble abritant les lots 2 à 11 et 23 à 114 , en retirant le solde AG 27/4/2005 pour 3.807euros dès lors que la […] a pris possession des locaux qu’en 2009, en recalculant les charges générales sur la base de 1466/10000 et non sur la base de 1582/10000 comme cela a toujours été appliqué de manière erronée par UFG et A.

— ordonner à A de communiquer à la […], en même temps que les nouveaux comptes, tous les éléments comptables nécessaires pour procéder à ces corrections sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la remise de ces nouveaux comptes.

— à titre subsidiaire, désigner un expert aux fins de vérifier et au besoin corriger tous les relevés généraux des dépenses des années 2009 à 2015 en se faisant communiquer toutes les pièces justificatives ( contrats d’abonnement, factures, règlements, relevés de comptes bancaires etc..), corriger les comptes individuels de la […] depuis 2009, en retenant la grille de répartition de charges du cabinet Z.

— condamner UFG et A à verser 80.000 euros de dommages et intérêt à la […], à conserver à leur charge les dépenses mises indûment à la charge de la […] de 2009 à 2015 et à garantir la […] de toutes les sommes qu’elle pourrait devoir au syndicat des copropriétaires, pour avoir établi des comptes erronés de 2009 à 2015, en insistant pour en obtenir le recouvrement après de la […], manquant à leurs obligations de conseil, d’information et de loyauté ayant pour but de favoriser un copropriétaire au détriment de l’autre avec lequel ils entretiennent des relations très étroites.

— prononcer la nullité de toutes les assemblées générales depuis 2009 jusqu’au 25 juin 2013 pour défaut de convocation de la […].

— dire que UFG et A devront supporter les conséquences financières résultant de l’annulation de tous les actes accomplis depuis 2009 et au besoin l’y condamner.

— débouter la société A de se demande en paiement de charges au motif que les comptes comportent de nombreuses irrégularités.

— dispenser la […] de tous les frais de procédure y compris leséventuels frais

d’expertise.

— condamner la société IVRIGESTIMO à verser à la […] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner UFG et A à verser 10.000 euros à la […] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la société IVRIGESTIMO, la société UFG B C et A aux dépens.

— prononcer l’exécution provisoire.

Par conclusions signifiées le 14 décembre 2015, la […] demande au tribunal de :

— in limine litis, dire irrecevables toutes les demandes de la […] formées à l’encontre de la […], en invoquant les clauses de l’acte de vente du 30 avril 2009 relatives au paiement des charges.

— au fond, débouter la […] de toutes ses demandes.

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— condamner la […] à payer à la […] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ses conclusions signifiées le 16 décembre 2015, la société UFG B C et la société A B MANAGEMENT intervenue volontairement à l’instance par conclusions signifiées le 5 septembre 2013, demandent au tribunal de :

— débouter la […], la SCI IVRIGESTIMMO et le syndicat des copropriétaires de toutes demandes formées à leur encontre et en particulier :

1/ Sur la régularisation des charges pour l’année 2008 :

— débouter la […] de sa demande de condamnation solidaire et indéfinie dirigée à l’encontre d’UFG et A PM concernant le paiement des charges pour l’année 2008 d’un montant de 22.538,10 euros ;

— constater que le syndic n’a commis aucune faute dans l’établissement de l’état daté du 29 avril 2009 ;

— dire qu’il incombe à la […] de s’acquitter de la régularisation des charges pour l’année 2008.

2/ Sur les charges afférentes aux travaux de l’ascenseur :

— débouter la […] de sa demande de condamnation solidaire et indéfinie dirigée à l’encontre d’UFG et A PM concernant le paiement des charges afférente aux travaux de l’ascenseur ;

— constater que le syndic n’a commis aucune faute dans l’établissement de l’état daté du 29 avril 2009 ;

— dire qu’il incombe à la […] de s’acquitter du paiement des charges afférentes à l’ascenseur d’un montant de 41.994 euros sauf à faire son affaire personnelle d’un éventuel recours contre son vendeur.

3/ Sur la demande d’exclusion de certaines charges de son compte propriétaire :

— débouter la […] de ses demandes tendant à exclure les charges d’ascenseur, d’eau, de télésurveillance, d’entretien des toilettes, d’entretien de l’installation électrique et de nettoyage de son compte de copropriétaire ;

— débouter la […] de sa demande subsidiaire en désignation d’un expert ;

— constater qu’un règlement modificatif de copropriété a été voté le 6 février 2014 ; – dire que la […] est tenue au paiement de l’ensemble des ces charges jusqu’à la prise d’effet du règlement modificatif de copropriété ;

— condamner la […] à payer la somme de 141.025,29 euros TTC au titre de l’arriéré de charges arrêté au 17 juin 2014 à A PM en sa qualité de syndic de copropriété, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter des présentes écritures ;

4/ Sur la demande de mise en cause de la responsabilité d’UFG et A PM :

— constater l’absence de toute faute d’UFG et A PM quant à l’application du règlement de copropriété initial ;

— débouter en conséquence la […] de sa demande de dommages et intérêts d’un montant de 80.000 euros ;

5/ Sur la demande de dommages et intérêts distinct de la […] :

— constater que UFG n’a commis aucune faute ;

— constater que la […] ne se prévaut d’aucun préjudice indemnisable ;

— débouter la […] de sa demande de condamnation dirigée à l’encontre de UFG d’un montant de 5.000 à titre de dommages et intérêts ;

6/ Sur la demande de nullité des assemblées générales de 2009 à 2013 :

— constater l’absence de toute notification du mandat permanent de représentation aux assemblées générales des copropriétaires à UFG PM et A PM ;

— débouter la […] de sa demande de nullité des assemblées générales de 2009 à 2013 ;

En tout état de cause :

— condamner la […] à payer 10.000 euros à la société UFG PM ainsi quàt à la société A B C sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la […] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement àintervenir en ses dispositions favorables à UFG PM et à A B MANAGEMENT.

Par conclusions signifiées le 5 février 2015, la société NATIOCREDITBAIL demande au tribunal de :

— dire son intervention volontaire à l’instance recevable.

— dire que la […] est parfaitement recevable, en sa qualité de mandataire de la société NATIOCREDIBAIL, à contester être redevable des charges de copropriété appelée, pour le compte du syndicat des copropriétaires.

— constater le bien-fondé des contestations et réclamations de la […] reprises, le cas échéant, par la société NATIOCREDIBAIL et y faire intégralement droit.

— à titre principal, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées à l’encontre de la société NATIOCREDIBAIL.

— à titre subsidiaire, condamner la […] en sa qualité de crédit-preneur à garantir la société NATIOCREDIBAIL des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des charges de copropriété, intérêts, et dommages et intérêts et plus généralement, de toutes sommes mises à sa charge.

— condamner toute partie succombante à payer à la société NATIOCREDIBAIL la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions signifiées le 10 février 2016, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— à titre principal de déclarer la […] irrecevable en ses demandes.

— à titre subsidiaire, débouter la […] de l’ensemble de ses demandes.

— dans le cas où les demandes seraient déclarées recevables, débouter la société NATIOCREDIBAIL de l’ensemble de ses demandes.

— à titre subsidiaire et reconventionnel, condamner la […] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 141.025,29 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1^er mai 2014.

— dans le cas où les demandes seraient déclarées recevables, condamner la société NATIOCREDIBAIL à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 141.025,29 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1^er mai 2014.

— en tout état de cause, condamner in solidum la […] et la SA NATIOCREDIBAIL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PANORAMIQUE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 11 février 2016.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité des demandes de la […] :

Par acte notarié du 30 avril 2009, la société a cédé à la société NATIOCREDIBAIL :

— le lot n° 1 à usage de commerce et de bureaux sur deux niveaux (rez-de-chaussée et premier étage) et les lots n° 12 à 22 à titre d’emplacements de parking, dans un ensemble immobilier situé à IVRY-SUR-SEINE ( […] et […].

L’acte précisait, par ailleurs, que “ la société NATIOCREDIBAIL se porte acquéreur de l’immeuble dont s’agit à la demande expresse de la société dénommée […] ci-après intervenante, en vue uniquement de l’opération de crédit-bail à contracter entre elles et qui fera l’objet d’un acte à recevoir concomitamment aux présentes ”.

Par acte notarié du 30 avril 2009, la […] et la société NATIOCREDIBAIL ont conclu un crédit-bail, portant sur les droits immobiliers, objet de la vente précitée.

Aux termes de ce cet acte, la […] s’est engagée “ à respecter les dispositions du règlement de copropriété et à rembourser au BAILLEUR toutes les sommes versées par lui au syndic de copropriété notamment au titre des charges et travaux ”.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 , les charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement d’une copropriété sont dues par les copropriétaires.

La convention conclue entre la société NATIOCREDITBAIL, propriétaire des lots acquis de la […], et la […], qui prévoit des dispositions entre le bailleur et le preneur quant au règlement des charges de copropriété, n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires et seule la société NATIOCREDIBAIL est débitrice des charges de copropriété à l’égard de ce dernier.

En conséquence, la […] n’a pas qualité à agir pour les demandes suivantes qui seront déclarées irrecevables :

— contester l’imputation à la société NATIOCREDIBAIL des charges de l’exercice 2008 qui s’élèvent à 22.538,10 euros, des charges relatives aux travaux d’ascenseur votés en 2007 d’un montant de 41.994 euros et des charges de 2005 figurant dans le relevé du 31 décembre 2013 pour la somme de 3.807 euros.

— demander la condamnation solidaire de la […] et la société UFG B C et A à payer au syndicat des copropriétaires lesdites charges.

— demander qu’il soit ordonné à la société A de poursuivre le recouvrement des condamnations au besoin sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 30^e jour suivant la signification de la décision à intervenir.

— demander que le rapport du cabinet GEOPERSPECTIVE s’applique aux exercices 2009 à 2013, et qu’à défaut, la […] soit exempte de participation depuis son entrée dans les lieux aux charges d’ascenseur (sauf participation minime pour les parkings) , aux charges d’eau, aux charges de télésurveillance, aux frais d’entretien des toilettes du bâtiment abritant les lots n°2 à 11 et 23 à 114, aux frais d’entretien de l’installation électrique du bâtiment abritant les lots n°2 ainsi que la consommation d’électricité et aux frais d’entretien et de nettoyage du bâtiment abritant les lots n°22 à 11 et 23 à 114 et que ces charges soient exclues du compte copropriétaire de la […] depuis son entrée dans les lieux.

— demander qu’il soit ordonné à A de corriger ou justifier tous les relevés généraux des dépenses des années 2009 à 2015 et de communiquer ou de mettre à disposition de la […] toutes les pièces justificatives ( contrats d’abonnement, factures, règlements, relevés de comptes bancaires )

— demander qu’il soit ordonné à A sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 30^e jour suivant la signification de la décision à intervenir de remettre à la […] de nouveaux comptes de copropriété corrigés , en prenant en compte le rapport de Z qui a reçu l’accord des copropriétaires, et notamment en retirant du compte individuel de la […] toutes les charges d’ascenseur, notamment celles votées en 2007 pour 22.000 euros et les appels pour conformité appelés en 2013 pour 24.216 euros, les charges d’eau, d’électricité, de télésurveillance, les frais d’entretien du hall appartenant aux lots n°2 à 11 et 23 à 114 et les toilettes propres à ces lots, en retirant tous les frais d’entretien de l’immeuble abritant les lots 2 à 11 et 23 à 114 , en retirant le solde AG 27/4/2005 pour 3.807 euros dès lors que la […] a pris possession des locaux qu’en 2009, en recalculant les charges générales sur la base de 1466/10000 et non sur la base de 1582/10000 comme cela a toujours été appliqué de manière erronée par UFG et A.

— demander qu’il soit ordonné à A de communiquer à la […], en même temps que les nouveaux comptes, tous les éléments comptables nécessaires pour procéder à ces corrections sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la remise de ces nouveaux comptes.

— demander à titre subsidiaire, la désignation d’un expert aux fins de vérifier et au besoin corriger tous les relevés généraux des dépenses des années 2009 à 2015 en se faisant communiquer toutes les pièces justificatives (contrats d’abonnement, factures, règlements, relevés de comptes bancaires ), corriger les comptes individuels de la […] depuis 2009, en retenant la grille de répartition de charges du cabinet Z.

L’acte de vente en date du 30 avril 2009, en page 16 comporte la disposition suivante :

“- Caractère définitif entre les parties des versements effectués en application de ce

qui précède : compte tenu des règlements opérés par les parties ce jour en application des conventions qui précèdent, le VENDEUR se désiste en faveur de l’INTERVENANT du bénéfice de toutes les sommes qui pourraient lui être allouées ou remboursées à ce titre postérieurement à la vente relativement aux BIENS et droits immobiliers objets des présentes, et corrélativement l’ACQUEREUR fera son profit ou sa perte exclusifs de tout trop perçu ou moins perçu pour l’exercice en cours. Par suite, l’INTERVENANT renonce en faveur du VENDEUR à demander à ce dernier le remboursement de toutes sommes qu’il pourrait être amené à régler ultérieurement au titre de provisions ou de dépenses comprises ou non comprises dans le budget prévisionnel et couvrant la période antérieure à la vente ”.

Il ressort de cette clause que la société GADA, intervenant à l’acte de vente, s’est engagée à ne pas formuler de demande à l’encontre du vendeur au titre de dépenses de quelque nature que ce soit concernant la période antérieure à la vente.

La […] fait valoir que son engagement est entaché d’une erreur sur la substance et au surplus a été obtenu par dol au motif que le vendeur et le syndic l’ont assuré qu’il n’existait aucun arriéré de charges.

D’une part, le dol ne peut résulter d’un simple mensonge et la […] n’allègue pas que des manoeuvres frauduleuses ont été mises en oeuvre pour l’amener à prendre l’engagement litigieux.

D’autre part, l’erreur ne peut résulter du fait que la […] n’aurait pris l’engagement de renoncer à réclamer le remboursement de sommes réglées ultérieurement à la vente qu’à la condition que la situation ne se produise pas.

En conséquence, les vices du consentement invoqués n’étant pas caractérisés, il doit être considéré qu’en vertu des stipulations de l’acte de vente du 29 avril 2009, la […] est irrecevable à formuler la demande de condamnation de la […] à payer au syndicat des copropriétaires les charges de l’exercice 2008 qui s’élèvent à 22.538,10 euros, les charges relatives aux travaux d’ascenseur votés en 2007 d’un montant de 41.994 euros et des charges de 2005 figurant dans le relevé du 31 décembre 2013 pour la somme de 3.807 euros.

Les autres demandes de la […] seront déclarées recevables.

Sur la responsabilité du chef de l’établissement d’un état daté erroné :

La […] sollicite la condamnation de la société IVRIGESTIMO, la société UFG B C et la société A à verser à la […] chacun la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour avoir établi un état daté erroné et poursuivi le recouvrement des charges de 2007 et 2008.

D’une part elle ne démontre pas la faute qu’aurait commis la […], venderesse des lots de copropriété, dans la rédaction de l’état daté qui n’incombe qu’au syndic et dans la réclamation de sommes au titre des charges postérieurement à la vente de ses lots.

La société UFG B C était lors de la vente du 30 avril 2009, le syndic de la copropriété du […] et […] à IVRY-SUR-SEINE ( 94200 ).

La […] reproche au syndic d’avoir porté une mention erronée sur l’état daté établi à l’adresse du notaire.

L’article 5 du décret du 17 mars 1967 dispose :

“ Le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.

1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ; c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;

d) Des sommes mentionnées à l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;

e) Des avances exigibles.

Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :

a) Des avances mentionnées à l’article 45-1 ;

b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ;

b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie”.

Il a été mentionné en page 8 de l’état daté sous le titre “ ETAT D’AVANCEMENT DE LA SITUATION TECHNIQUE ET FINANCIERE DES TRAVAUX (Renseignements facultatifs)”, que le 20 juin 2007 ont été décidé des travaux d’aménagement des ascenseurs, “ les lots objets de la vente ne sont pas concernés par les travaux ”.

Or, cette dernière mention était effectivement erronée puisque le règlement de copropriété met à la charge des propriétaires de parking les charges d’ascenseurs nécessairement utilisés pour accéder à leur lot.

Il peut être considéré que, même si le syndic n’avait pas l’obligation de donner une information relative à ces travaux, il a commis une faute en portant sur l’état daté une mention révélant une appréciation erronée du règlement de copropriété.

Cependant, la […] ne peut se prévaloir d’un préjudice en lien avec cette faute, puisque la cause du paiement d’une quote-part des travaux sur les ascenseurs est, non pas une erreur du syndic, mais son engagement contractuel à payer les charges de copropriété afférentes aux lots objets du contrat de crédit-bail conclu entre elle et la société NATIOCREDITBAIL.

La demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts à l’encontre de la société IVRIGESTIMO, la société UFG B C et la société A sera donc rejetée.

Sur la responsabilité de la société UFG B C et la société A pour l’établissement de comptes erronés :

La […] demande la condamnation du syndic à lui verser des dommages et intérêts et à prendre à sa charge les dépenses mises à sa charges entre 2009 et 2015, pour le préjudice résultant de l’application entre 2009 et 2014 d’une grille de répartition des charges illégale comme étant non forme au critère d’utilité, en faisant valoir que le syndic a manqué à son devoir d’information et de conseil en laissant perdurer la situation à son détriment en avantageant d’autres copropriétaires.

D’une part, le syndic a l’obligation d’appliquer le règlement de copropriété y compris en ses clauses illicites tant que le caractère illicite de la clause n’a pas été reconnu par le tribunal

D’autre part, le syndic n’est tenu d’aucune obligation d’information et de conseil à l’égard des locataires et de chacun des copropriétaires sur ce point, étant rappelé qu’une telle obligation résulte du contrat de syndic conclu avec le syndicat des copropriétaires, auquel la […] et la société NATIOCREDITBAIL sont tiers.

Ces demandes de la […] seront rejetées.

Sur la nullité des assemblées générales :

La […] fonde sa demande sur le fait qu’elle n’a pas été convoquée aux assemblées générales des copropriétaires entre 2009 et le 25 juin 2013, alors qu’elle devait être considérée comme partie à un contrat de location accession et donc comme un copropriétaire, et que le contrat de crédit-bail conclu avec la société NATIOCREDITBAIL stipule que le bailleur lui donne tous pouvoirs de le représenter aux assemblée générales de copropriété, ce mandat inséré dans un acte authentique publié, étant opposable au syndic.

En application de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale est convoquée par le syndic, lequel doit adresser la convocation à tous les copropriétaires.

En l’espèce, aucune disposition légale ne prévoit le cas d’un contrat de crédit-bail stipulant un mandat permanent de représentation du bailleur aux assemblée générales.

En tout état de cause, le contrat conclu entre la […] et la société NATIOCREDITBAIL a pour objet, non une location accession mais un crédit-bail.

Par ailleurs, il n’est pas justifié de la notification faite au syndic du pouvoir de représentation donné par la société NATIOCREDITBAIL à la […].

En outre, le fait de disposer d’un pouvoir de représentation aux assemblées générales donné par le copropriétaire ne confère pas au mandataire, la […] le droit de contester les assemblées générales.

Cette demande sera déclarée irrecevable.

Sur les demandes de la société NATIOCREDITBAIL :

Compte tenu de l’impossibilité pour le tribunal de déterminer sur quels points précis porte cette demande générale et non motivée, il convient de rejeter la demande tendant à voir “ constater le bien fondé des contestations et réclamations de la […] reprises, le cas échéant, par la société NATIOCREDITBAIL et y faire intégralement droit ”.

Sur l’arriéré de charges :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande les procès-verbaux des assemblées générales du :

—  10 juillet 2009 approuvant les comptes de l’exercice 2008 et votant des travaux de mise en conformité des ascenseurs pour 65.802,73 euros TTC,

—  22 avril 2010 approuvant les comptes de l’exercice 2009 et votant les budgets prévisionnels de 2010 et 2011 ainsi que les travaux de mise en conformité des ascenseurs,

—  27 juin 2012 approuvant les comptes de l’exercice 2011 et ds comptes travaux ravalement, ascenseurs et étanchéité des terrasses, et votant les budgets prévisionnels de 2012 et 2013.

Il produit :

— un relevé de compte de la société NATIOCREDITBAIL établi pour la période allant du 31 décembre 2008 au 30 avril 2014, au solde débiteur à cette date de 141.025,29 euros.

— des appels de fonds pour les quatre trimestres 2012, 2013, les deux premiers trimestres 2014, et un appel pour des travaux de mise en conformité électrique du 1^er janvier 2014.

En revanche, aucune pièce comptable n’établit l’exigibilité des sommes figurant au débit du compte de ce copropriétaire entre le 31 décembre 2008 et le 31 décembre 2011.

La contestation de la société NATIOCREDITBAIL fondée sur le caractère erroné de la répartition des charges entre 2009 et 2014 sera écartée pour les motifs précédemment exposés.

En conséquence, les charges de copropriété dues entre le 1^er janvier 2012 et le 30 avril 2014, appel provisionnel du 2^e trimestre 2014 inclus sont de :

7.841,55 €, 7.841,55 €, 7.841,55 €, 12.656 €, 9.581,87 €, 7.840,76 €, 7.840,76 €, 7.840,76 €, 7.840,76 €, 1.171,94 €, 5.038,96 €, 5.038,96 € pour un montant total de : 88.365,42 euros.

Sur la même période, des paiements ont été effectués par la société NATUIOCREDITBAIL:

50.000 euros le 15 février 2013 et 15.000 euros le 31 mars 2014.

Le montant de l’arriéré de charges de copropriété sur la période est donc de 88.365,42 € – 65.000 € = 23.375,42 euros.

Il incombe de condamner la société NATIOCREDITBAIL à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

La société A n’est pas fondée à demander la condamnation de la […] au paiement de charges de copropriété à la société A en sa qualité de syndic, alors que le créancier des charges est le syndicat des copropriétaires, lequel en réclame le paiement à la société NATIOCREDITBAIL

Sur l’exécution provisoire :

Le présent jugement doit être assorti de l’exécution provisoire eu égard à l’ancienneté du litige.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il n’apparaît pas inéquitable, compte tenu des circonstances de l’espèce, de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles et de rejeter les demandes formulées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La […] sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe ;

Dit recevable l’intervention volontaire de la société NATIOCREDITBAIL.

Dit irrecevables les demandes de la […] tendant à :

— contester l’imputation à la société NATIOCREDIBAIL des charges de l’exercice 2008 qui s’élèvent à 22.538,10 euros, des charges relatives aux travaux d’ascenseur votés en 2007 d’un montant de 41.994 euros et des charges de 2005 figurant dans le relevé du 31 décembre 2013 pour la somme de 3.807 euros.

— demander la condamnation solidaire de la […] et la société UFG B C et A à payer au syndicat des copropriétaires lesdites charges.

— demander qu’il soit ordonné à la société A de poursuivre le recouvrement des condamnations au besoin sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 30^e jour suivant la signification de la décision à intervenir.

— demander que le rapport du cabinet GEOPERSPECTIVE s’applique aux exercices 2009 à 2013, et qu’à défaut, la […] soit exempte de participation depuis son entrée dans les lieux aux charges d’ascenseur (sauf participation minime pour les parkings) , aux charges d’eau, aux charges de télésurveillance, aux frais d’entretien des toilettes du bâtiment abritant les lots n°2 à 11 et 23 à 114, aux frais d’entretien de l’installation électrique du bâtiment abritant les lots n°2 ainsi que la consommation d’électricité et aux frais d’entretien et de nettoyage du bâtiment abritant les lots n°2 à 11 et 23 à 114 et que ces charges soient exclues du compte copropriétaire de la […] depuis son entrée dans les lieux.

— demander qu’il soit ordonné à A de corriger ou justifier tous les relevés généraux des dépenses des années 2009 à 2015 et de communiquer ou de mettre à disposition de la […] toutes les pièces justificatives ( contrats d’abonnement, factures, règlements, relevés de comptes bancaires )

— demander qu’il soit ordonné à A sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 30^e jour suivant la signification de la décision à intervenir de remettre à la […] de nouveaux comptes de copropriété corrigés , en prenant en compte le rapport de Z qui a reçu l’accord des copropriétaires, et notamment en retirant du compte individuel de la […] toutes les charges d’ascenseur, notamment celles votées en 2007 pour 22.000 euros et les appels pour conformité appelés en 2013 pour 24.216 euros, les charges d’eau, d’électricité, de télésurveillance, les frais d’entretien du hall appartenant aux lots n°2 à 11 et 23 à 114 et les toilettes propres à ces lots, en retirant tous les frais d’entretien de l’immeuble abritant les lots 2 à 11 et 23 à 114 , en retirant le solde AG 27/4/2005 pour 3.807 euros dès lors que la […] a pris possession des locaux qu’en 2009, en recalculant les charges générales sur la base de 1466/10000 et non sur la base de 1582/10000 comme cela a toujours été appliqué de manière erronée par UFG et A.

— demander qu’il soit ordonné à A de communiquer à la […], en même temps que les nouveaux comptes, tous les éléments comptables nécessaires pour procéder à ces corrections sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la remise de ces nouveaux comptes.

— demander à titre subsidiaire, la désignation d’un expert aux fins de vérifier et au besoin corriger tous les relevés généraux des dépenses des années 2009 à 2015 en se faisant communiquer toutes les pièces justificatives (contrats d’abonnement, factures, règlements, relevés de comptes bancaires ), corriger les comptes individuels de la […] depuis 2009, en retenant la grille de répartition de charges du cabinet Z.

— annuler les assemblées générales des copropriétaires depuis 2009 jusqu’au 25 juin 2013.

Dit irrecevable la demande de la […] tendant à la condamnation de la […] à payer au syndicat des copropriétaires les charges de l’exercice 2008 de 22.538,10 euros, les charges relatives aux travaux d’ascenseur votés en 2007 d’un montant de 41.994 euros et des charges de 2005 figurant dans le relevé du 31 décembre 2013 pour la somme de 3.807 euros.

Dit recevables les autres demandes de la […] et l’en déboute.

Condamne la société NATIOCREDITBAIL à payer au syndicat des copropriétaires Le Panoramique du […] à […] (94200) représenté par son syndic la société A B C la somme de VINGT TROIS MILLE TROIS CENT SOIXANTE QUINZE EUROS QUARANTE DEUX CENTIMES ( 23.375,42 euros ) au titre des charges de copropriété impayées entre le1er janvier 2012 et le 30 avril 2014, appel provisionnel du 2^e trimestre 2014 inclus.

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la […] aux dépens.

Accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Rejette toutes les autres demandes, plus amples ou contraires, des parties.

Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL SEIZE ET LE DIX SEPT JUIN

LE GREFFIER LE PRESIDENT