T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
8e chambre 2e section N° RG : 06/10558 N° MINUTE : Assignation du : 11 Juillet 2006 (footnote: 1)	JUGEMENT rendu le 06 Mars 2008

DEMANDEURS

Monsieur Z X “ayant élu domicile chez son avocat”

[…]

[…]

représenté par la SCP MOYSE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire P 274

Madame A B épouse X “ayant élu domicile chez son avocat”

[…]

[…]

représentée par la SCP MOYSE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire P 274

DÉFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires […] représenté par son syndic la société […]

représenté par M^e Gérard BLANQUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire A.392

COMPOSITION DU TRIBUNAL

[…], Vice-Président

Annick HECQ-CAUQUIL, Vice-Président

G-H I, Juge

assistée de Marthe CHATAIGNERE, Greffier

DEBATS

A l’audience du 24 Janvier 2008

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

Par exploit en date du 11 juillet 2006, Monsieur et Madame X ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du 48, […] pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir prononcer la nullité de la dernière clause de l’article 15, chapitre premier, titre IV du règlement de copropriété en date du 17 novembre 1954 en ce qu’il prévoit que “la location ou sous-location en meublé sera interdite sauf consentement de la majorité de l’assemblée générale”, voir prononcer en conséquence la nullité des résolutions 17 et 18 de l’assemblée générale du 13 juin 2006, outre condamnation du syndicat à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Par conclusions signifiées le 21 mai 2007, le syndicat demande que les époux X soient déboutés de leurs prétentions et que n’ayant élevé aucune contestation à l’encontre de l’assemblée générale du 12 octobre 2006, il leur soit fait injonction sous astreinte de cesser la location en meublé à des tiers, outre leur condamnation in solidum à payer au syndicat la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Par conclusions signifiées le 30 mai 2007, Monsieur et Madame X maintiennent les prétentions formulées dans leur acte introductif d’instance ;

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 novembre 2007;

SUR CE

I – Sur la dernière clause de l’article 15 du règlement de copropriété

Attendu que les époux X soutiennent que la dernière clause de l’article 15 du règlement de copropriété devrait être réputée non écrite au motif qu’elle serait contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que le syndicat demande que les époux X soient déboutés de cette prétention ;

Attendu que par application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37 notamment de ladite loi sont réputées non écrites ;

Attendu que par application de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes par ses caractères ou sa situation ;

Attendu, en l’espèce, que la clause querellée du règlement de copropriété du 17 novembre 1954, versé aux débats, est rédigée ainsi que suit : “la location ou sous-location en meublé est interdite sauf consentement de la majorité de l’assemblée générale” ;

Attendu que cette clause interdit la location ou sous-location en meublé sauf si l’assemblée générale, au cas par cas, l’autorise à la majorité ;

Attendu que l’interdiction de louer ou de sous-louer en meublé peut être justifiée par la destination d’occupation bourgeoise de l’immeuble mais que la levée de cette interdiction ne peut être soumise, au cas par cas, à une décision majoritaire de l’assemblée générale sans porter atteinte aux droits que le copropriétaire tient des dispositions d’ordre public des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, en effet, que soit l’interdiction est justifiée par la destination de l’immeuble et cette clause doit s’appliquer à tous les copropriétaires, soit l’interdiction n’est pas ou n’est plus justifiée par la destination de l’immeuble et l’assemblée générale peut supprimer ladite interdiction, mais non ponctuellement à la majorité, laquelle pourrait avoir pour effet d’avantager certains copropriétaires au détriment d’autres et en conséquence, en créant des discriminations, de porter atteinte aux droits que les copropriétaires tiennent des dispositions d’ordre publique de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, dans ces conditions, que la clause querellée est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, en conséquence, que la dernière clause de l’article 15, chapitre I, titre IV du règlement de copropriété de l’immeuble sis 48, […] à PARIS, en date du 17 novembre 1954, en ce qu’elle stipule “ la location ou sous-location en meublé sera interdite sauf consentement de la majorité de l’assemblée générale” sera réputée non écrite ;

II – Sur l’annulation des résolutions 17 et 18 de l’assemblée générale du 13 juin 2006

Attendu que les époux X exposent que l’assemblée générale du 13 juin 2006 aurait voté “contre” la résolution 17 portant sur l’autorisation à donner à Madame X de louer son appartement en meublé et “pour” la résolution 18 portant sur la procédure à engager contre elle ; que ces résolutions seraient contraires à la loi et devraient être annulées ;

Attendu que le syndicat s’oppose à ces prétentions ;

1°) – Sur la résolution 17 de l’assemblée générale du 13 juin 2006

Attendu que la résolution 17 querellée est rédigée ainsi que suit: “ l’assemblée générale, après en avoir délibéré, autorise Madame X à louer son appartement en meublé conformément à l’article 15, chapitre premier, titre IV du règlement de copropriété” ; que cette résolution a été refusée par l’assemblée générale ;

Attendu que cette résolution a été votée au regard de la dernière clause de l’article 15 du règlement de copropriété ;

Attendu que la dernière clause de l’article 15 du règlement de copropriété étant réputée non écrite, c’est-à-dire qu’elle est non avenue par l’effet de la loi et censée n’avoir jamais existé, la résolution votée en application de cette clause inexistante ne peut être qu’annulée ;

Attendu, en conséquence, que la résolution 17 de l’assemblée générale du 13 juin 2006 sera annulée ;

2°- Sur la résolution 18 de l’assemblée générale du 13 juin 2006

Attendu que la résolution 18 querellée est rédigée ainsi que suit: “l’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide d’engager une procédure contre Madame X au cas où celle-ci ne se conformerait pas à l’article 15, chapitre premier, titre IV du règlement de copropriété”; que cette résolution a été adoptée par l’assemblée générale ;

Attendu que cette résolution votée en application de la dernière clause de l’article 15 du règlement de copropriété, réputée non écrite, ne peut être qu’annulée ;

Attendu, en conséquence, que la résolution 18 de l’assemblée générale du 13 juin 2006 sera annulée ;

III – Sur la demande reconventionnelle

Attendu que le syndicat expose que les époux X n’occuperaient pas l’appartement dont ils sont propriétaires dans l’immeuble mais le loueraient en meublé, au travers d’un club d’origine américaine, et que cette situation serait contraire au standing de l’immeuble et à son règlement de copropriété ; qu’après que les époux X aient contesté les résolutions 17 et 18 de l’assemblée générale du 13 juin 2006, le syndicat se serait à nouveau réuni en assemblée générale le 12 octobre 2006 et aurait adopté une résolution 3 habilitant le syndic à ester en justice à l’encontre des époux X pour obtenir la cessation des infractions par eux commises, non seulement au visa de l’article 15 du règlement de copropriété, mais également des articles 2 et 6 de celui-ci ; que cette résolution serait aujourd’hui définitive faute d’avoir été contestée par les époux X dans le délai légal ; qu’il ne s’agirait pas, en l’espèce, d’une location en meublé au sens habituel du terme, les époux X faisant occuper leur appartement, de manière périodique, par des personnes étrangères envoyées par un club d’origine américaine ; qu’ainsi, dès le premier trimestre 2006, de nombreux membres du club seraient venus occuper l’appartement X pour une à neuf nuitées, le règlement du club limitant le séjour à 10 jours ; que l’activité à laquelle s’adonneraient les époux X, en louant en meublé leur appartement par l’intermédiaire d’un club, ne répondrait nullement à l’obligation d’occupation bourgeoise et d’interdiction d’activité commerciale stipulées par le règlement de copropriété, d’autant qu’elle s’apparenterait à une activité d’hôtel sans les prestations de service s’y rattachant habituellement ; que l’obligation d’habitation bourgeoise ne serait pas respectée ni l’interdiction d’exercice d’un commerce dans les lieux et que la tranquillité de l’immeuble ne pourrait être assurée, dès lors que les personnes occupant temporairement l’appartement ne seraient connues d’aucun des copropriétaires et qu’aucun contrôle ne pourrait être exercé sur les allées et venues de celles-ci ; que le syndicat serait ainsi fondé à solliciter qu’il soit fait injonction aux époux X, sous astreinte de 3.000 € par infraction constatée, de cesser leur activité de location à des tiers en meublé ;

Attendu que les époux X font valoir que l’immeuble du […] serait un immeuble bourgeois mais en aucun cas de haut standing ; qu’il n’aurait rien de luxueux, étant simplement propre et bien entretenu ; que même s’ils louent leur appartement meublé, l’obligation d’habitation bourgeoise serait respectée puisque les locataires seraient des gens aisés devant être membres d’un club privé auquel ils verseraient beaucoup d’argent ; que les époux X n’exerceraient aucun commerce dans leur appartement mais en profiteraient pour le louer lorsqu’ils ne seraient pas sur PARIS, habitant les Etats-Unis ; que concernant la tranquillité de l’immeuble, le syndicat n’apporterait pas la preuve qu’elle ne serait pas respectée ; que l’assemblée générale du 12 octobre 2006 n’apporterait rien de plus que la précédente puisque les époux X ne contreviendraient en aucune façon aux dispositions des articles 2 et 6 du règlement de copropriété et qu’ils n’auraient aucun intérêt à demander la nullité d’une résolution de cette assemblée générale autorisant le syndic à agir en justice à leur encontre sur le fondement desdits articles 2 et 6 du règlement de copropriété ; que le syndicat devrait donc être débouté de sa demande reconventionnelle ;

Attendu que par application de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, les interdictions aux droits des copropriétaires édictées par le règlement de copropriété ne peuvent être imposées que si elles sont justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes par ses caractères et sa situation ; que par application de l’article 9 de la même loi, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ;

Attendu, en l’espèce, que par la résolution 3 de l’assemblée générale du 12 octobre 2006, aujourd’hui définitive, l’assemblée générale a régulièrement autorisé le syndic “à ester en justice à l’encontre des propriétaires du lot N° 29, Monsieur et Madame X, pour obtenir la cessation des infractions par eux commises en regard du règlement de copropriété de l’immeuble et de la loi du 10 juillet 1965 et ce en raison de l’usage illicite de leur appartement. La procédure aura pour but d’obtenir qu’il soit mis fin à l’usage qu’il en est fait en le louant à des tiers en meublé, et ce en infraction à l’obligation d’habitation bourgeoise de l’immeuble (article 2 du règlement de copropriété), celle de respect de la tranquillité et de la bonne tenue de l’immeuble (article 6 du règlement de copropriété) et à l’interdiction d’exercice d’un commerce ou industrie dans les lieux (article 2 précité)…” ;

Attendu, contrairement à ce que suggère le syndicat, qu’il ne peut être déduit de la non contestation judiciaire par les époux X de la résolution 3 précitée de l’assemblée générale du 12 octobre 2006 qu’ils se sauraient en infraction avec les clauses du règlement de copropriété ;

Attendu que l’article 2 du règlement de copropriété stipule : “la maison devra toujours être habitée bourgeoisement. Il ne pourra être exercé dans un appartement ou local en dépendant aucun commerce ou industrie d’une nature quelconque, ni une profession bruyante, ni y être établi une clinique, un laboratoire d’expériences insalubres, malodorantes ou dangereuses. Toutefois, ces appartements pourront être affectés à l’exercice d’une profession libérale répondant aux conditions ci-dessus” ;

Attendu que l’article 6 du règlement de copropriété stipule : “chaque copropriétaire devra veiller à ce que la tranquillité et la bonne tenue de l’immeuble ne soient à aucun moment troublées par son fait, ni par celui des personnes de sa famille, des gens à son service, des visiteurs, et en général, de toutes personnes dont il est responsable…” ;

Attendu qu’il ne sera pas tenu compte de la dernière clause de l’article 15 du règlement de copropriété, invoqué par le syndicat, celle-ci ayant été réputée non écrite ;

Attendu que le syndicat ne peut valablement soutenir que les époux X, en louant en meublé à des personnes étrangères par l’intermédiaire d’un club, exerceraient dans leur appartement un commerce interdit par l’article 2 du règlement de copropriété, alors que la location, même meublée, d’un immeuble constitue une activité de nature civile et non commerciale, le fait de confier à un tiers le soin de le louer ne changeant pas la nature civile de l’activité pour les propriétaires ;

Attendu, au surplus, qu’il ressort clairement de l’article 2 précité du règlement de copropriété que ce qui est interdit c’est l’exercice d’un commerce ou d’une industrie quelconque dans les appartements, c’est-à-dire l’usage des appartements pour y exercer une activité commerciale ou industrielle alors qu’en l’espèce, les locataires font de l’appartement un usage d’habitation, ce qui est conforme à son affectation ;

Attendu, dans ces conditions, que la location en meublé des époux X ne contrevient pas à l’interdiction d’activité commerciale stipulée par l’article 2 du règlement de copropriété ;

Attendu en revanche qu’il ressort des pièces versées aux débats que l’immeuble situé […] dans le 7^e arrondissement de PARIS est un immeuble d’un certain standing, bien entretenu ;

Attendu qu’il n’est pas contesté que les époux X louent leur appartement en meublé par l’intermédiaire du club TANNER et HALEY ;

Attendu que ledit club a adressé à la gardienne de l’immeuble des mails ainsi rédigés le vendredi 16 juin 2006 : “Arrivée chez Madame X – Famille NORDS-TROM – arrivée 19 juin 2006 – départ 19 juin 2006 – 6 personnes”, le dimanche 11 juin 2006 “Nous avons une arrivée ce jour à 13 H 30 de Monsieur C D, une personne pour 2 jours” ; le jeudi 1er juin 2006 “ce mail pour vous dire que nous avons une arrivée ce jour dans l’appartement de Madame X. Il s’agit de la famille LABON. Les personnes arrivent ce jeudi 1er juin et partent dimanche 4 juin. Il s’agit de 3 personnes” ;

Attendu que le syndicat verse aux débats plusieurs attestations de copropriétaires, datées de février 2007, faisant état que la location en meublé de l’appartement X se poursuit continuellement, avec à chaque fois de nouvelles personnes ;

Attendu que Monsieur E F, dans une attestation du 15 février 2007, déclare : “… les locations de courte durée (à la semaine) en meublé de cet appartement se poursuivent en permanence avec des personnes différentes, la plupart étrangères, avec des va et vient très bruyants de bagages souvent de nuit”;

Attendu que Madame Y, dans une attestation du 19 février 2007, déclare : “… ces locataires occasionnels et fréquents qui disposent du code et de la clé de la 2ème porte de l’entrée donnant accès aux escaliers, sont non seulement une nuisance pour tous (ascenseurs surchargés et bloqués, allées et venues incessantes et bruyantes à n’importe quelle heure) mais m’amènent à conclure que la sécurité de l’immeuble et par conséquent la notre n’est plus assurée…”;

Attendu qu’il ressort de ce qui précède que les locations en meublé des époux X, qui entraînent des allées et venues de personnes étrangères à l’immeuble, toujours différentes, avec des bagages et souvent de nuit, sont incompatibles avec la clause d’habitation bourgeoise stipulée à l’article 2 du règlement de copropriété et troublent nécessairement la tranquillité de l’immeuble, en infraction avec l’article 6 du règlement de copropriété ;

Attendu, en conséquence, constatant que les locations en meublé pratiquées par les époux X sont contraires aux stipulations des articles 2 et 6 du règlement de copropriété, qu’il leur sera fait injonction de cesser lesdites locations en meublé sous astreinte de 300 € par infraction constatée ;

IV – Sur les demandes accessoires

1°) – Sur l’exécution provisoire

Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de la décision rendue et justifiée, en l’espèce, pour la bonne gestion du syndicat ; qu’elle sera donc ordonnée ;

2°) – Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Attendu qu’il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque

partie ses frais irrépétibles ;

3°) – Sur les dépens

Attendu que chaque partie conservera la charge de ses dépens;

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

statuant en audience publique par jugement contradictoire en premier ressort,

REPUTE non écrite la dernière clause de l’article 15, chapitre I, titre IV du règlement de copropriété de l’immeuble sis […] à […], en date du 17 novembre 1954, en ce qu’elle stipule : “la location ou sous-location en meublé sera interdite sauf consentement de la majorité de l’assemblée générale”;

ANNULE les résolutions 17 et 18 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis […] à […], en date du 13 juin 2006 ;

CONSTATE que les locations en meublé pratiquées par les époux X sont contraires aux stipulations des articles 2 et 6 du règlement de copropriété ;

FAIT injonction aux époux X de cesser les locations en meublé telles qu’ils les pratiquent sous astreinte de 300 € par infraction constatée ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

DIT que chaque partie conservera à sa charge ses frais irrépétibles et ses dépens.

Fait et jugé à Paris le 06 Mars 2008

Le Greffier Le Président

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