RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal de Grande Instance d’EVRY

Chambre des Référés

Ordonnance rendue le 13 Octobre 2015

MINUTE N° 15/______

N° 15/00925

ENTRE :

S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est […]

représentée par M^e Clémence CORDIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L 259

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Madame B C épouse X, demeurant […]

Madame B Z, demeurant […]

représentées par M^e Bernard LAMORLETTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 205

DEFENDERESSES

D’AUTRE PART

RENDUE PAR

Corinne LORENTE, Première Vice-Présidente adjointe,

Assistée de Stéphanie LAFOSSE, Greffier

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La SA IMMOBILIERE 3F a obtenu, aux termes d’un arrêté du maire de la commune de Morsang-Sur-Orge en date du 17 octobre 2013, la délivrance d’un permis de construire portant sur la réalisation d’un ensemble immobilier constitué de deux bâtiments de trente cinq logements sociaux, situé […] ferme.

Autorisée en vertu des dispositions du deuxième alinéa de l’article 485 du code de procédure civile par une ordonnance en date du 5 octobre 2015, la SA HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner M^me B X et Madame B Z, en référé devant ce tribunal aux fins d’obtenir en application des dispositions de l’article 808 du code de procédure civile :

1°) l’autorisation de passer, temporairement sur le fonds appartenant à M^me X, afin de permettre l’installation d’un échafaudage permettant la réalisation des travaux d’isolation ;

2°) l’autorisation de passer, temporairement sur le fonds appartenant à M^me Z, afin de permettre l’installation d’un échafaudage permettant la réalisation des travaux d’isolation ;

3°) la condamnation de M^me X et de M^me Z à lui verser, chacune, une somme de 1000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice résultant de l’abus de droit imputable aux intéressées ;

4°) la condamnation de M^me X et de M^me Z, à lui verser, chacune, une somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

5°) la condamnation de M^me X et de M^me Z aux dépens ;

La SA IMMOBLIERE 3F soutient que :

— sa situation relève de l’urgence ; la date de livraison de l’ensemble immobilier est fixée au 15 novembre 2015 et le passage sur les fonds appartenant respectivement à M^me X et à M^me Z est indispensable à la réalisation des travaux d’isolation et de ravalement des pignons de l’immeuble en cours d’édification ; les murs sont actuellement à nu, rendant la construction sujette aux infiltrations des eaux de pluie ;

— la servitude de tour d’échelle dont elle bénéficie ne se heurte à aucune contestation sérieuse ; de telles servitudes ont été reconnues dans le cadre de constructions nouvelles ; elle justifie de la nécessité des travaux impliquant la mise en place d’échafaudage sur les fonds des défenderesses avec les avis de la société Terreneuve Architectes, maître d’œuvre et par la société STP, chargée du gros œuvre qui ont en particulier exclu la possibilité de réalisation de ces travaux par une nacelle volante ; les modalités préconisées, qui impliquent la mise en place, à partir des fonds appartenant à Mesdames X et Z, n’excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage ;

— l’attitude de M^me X et de M^me Z est constitutive d’un abus de droit ; les défenderesses ont été informées, dès le mois de décembre 2014, de la nécessité de passer sur leur propriété ; plusieurs réunion de chantier ont eu lieu, sans qu’aucun accord n’ait pu être trouvé ; ces discussions n’avaient en réalité pour but que d’empêcher la réalisation du projet immobilier ;

A l’audience du 9 octobre 2015, la SA IMMOBILIERE 3F, d’une part, et M^me X ainsi que M^me Z, d’autre part, ont comparu.

La SA IMMOBILIERE 3 F maintient les prétentions exposées aux termes de son assignation introductive d’instance et y ajoute des demandes tendant à être autorisée à débuter les travaux de ravalement dès la signification de l’ordonnance à intervenir, à sanctionner tout refus de M^me X ou Z par le paiement d’une somme de 1000 euros à titre d’astreinte pour chaque refus ou obstacle mis à la réalisation des travaux constaté par huissier, aux frais des défenderesses et à être autorisée à se faire assister d’un huissier, accompagné au besoin par un serrurier et la force publique.

Elle ajoute que :

— préalablement au démarrage des travaux de construction elle a obtenu en référé la désignation d’un expert afin, en particulier de procéder, à titre préventif, à toutes constatations utiles relatives à l’état des immeubles susceptibles d’être affectés par les travaux.

— l’urgence est caractérisée, le programme immobilier en cours de réalisation correspond à un but d’intérêt général portant sur la réalisation de logements sociaux ; l’impossibilité de procéder aux travaux de ravalement et d’isolation fait obstacle à livraison du programme dès lors que certains logements demeurent inhabitables ;

— les modalités d’exercice du droit de passage qu’elle demande sont restrictives ; le passage des ouvriers travaillant sur le chantier sera limité au temps nécessaire à la pose et à la dépose des échafaudages ; l’accès aux échafaudages, une fois leur mise en place effectuée, sera réalisé à partir du chantier ; le temps de montage et de démontage des échafaudages n’excédera pas quatre jours au total ; la présence des échafaudages sera de cinq semaines ; l’expert désigné dans le cadre du « référé préventif » organise une réunion d’observation et d’étude le lundi 12 octobre ;

En réponse, M^me X et M^me Z, qui contestent avoir fait preuve d’opposition systématique à la réalisation de la construction projetée et soutiennent ne plus avoir été contactée par la SA IMMOBILIERE 3F depuis le mois d’avril 2015 demandent au juge des référés :

A titre principal :

1°) de dire n’y avoir lieu à référé ;

2°) de débouter la SA IMMOBILIERE 3F de ses demandes ;

A titre subsidiaire :

— de condamner la SA IMMOBILIERE 3F au paiement d’une somme de 1000 euros chacune en réparation du trouble de jouissance consécutif à l’établissement d’une servitude de tour d’échelle ;

— de voir désigner, aux frais de la défenderesse, un huissier chargé de procéder à un constat de l’état des lieux;

En toute hypothèse :

1°) de condamner la SA IMMOBILIERE 3F au paiement à chacune d’elle d’une somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

2°) de condamner la SA IMMOBILIERE 3 F aux dépens ;

M^me X et M^me Z soutiennent que :

— elles ne se sont jamais opposées à l’accès à leur terrain mais ont souhaité disposer de garanties quant aux modalités d’un tel passage ; les travaux entrepris se sont traduits par deux nombreux dégâts sur leur propriété ;

— la réalisation de constructions nouvelles n’ouvre pas droit à la reconnaissance d’une servitude de tour d’échelle ; la SA IMMOBILIERE 3F n’a cherché aucune autre solution que celle consistant à passer sur leur terrain ; il appartenait à la demanderesse d’anticiper les difficultés inhérentes à la réalisation des travaux pour lesquels elle demande aujourd’hui l’autorisation de passer sur leur terrain ;

— la SA IMMOBILIERE 3F ne justifie pas d’une urgence ; elle avait toute latitude, dans le cadre de la désignation d’un expert au titre du « référé préventif » de définir les modalités adaptées au passage sollicité ;

— elles ne peuvent se voir reprocher un abus de droit ; le fait de faire des contre-propositions à celles avancées par la SA IMMOBILIERE 3F ne peut s’analyser comme un tel abus ; elles n’ont, en toute hypothèse, aucun intérêt à retarder l’achèvement de travaux dont la durée constitue pour elles une véritable gêne ;

— l’indemnisation du trouble de jouissance qu’elles sollicitent est légitime et justifiée ;

— s’il devait être fait droit aux demandes de la SA IMMOBILIERE 3F, un état des lieux devrait être établi par huissier avant le début de l’intervention des entreprises sur leur terrain et à la fin de cette intervention, afin de disposer, le cas échéant, d’éléments en cas de dégradations et de pouvoir faire valoir leurs droits ;

La SA IMMOBILIERE 3F fait valoir que l’établissement d’un état des lieux par huissier fait double emploi avec la mission de l’expert désigné dans le cadre du « référé préventif », et indique ne pas s’opposer au principe de l’indemnisation d’un trouble de jouissance à raison du passage sur le terrain des défenderesses dans la limite d’une somme de 1000 euros pour chacune d’elle.

SUR QUOI

Sur les demandes au titre du passage :

Attendu qu’aux termes de l’article du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend » ;

Attendu, d’une part, qu’alors même qu’elle les qualifie, improprement, de « servitude de tour d’échelle », les demandes de la SA IMMOBILIERE 3F, telles qu’elle les formule et détaille dans le cadre de la présente instance, ne tendent pas à l’institution d’une telle servitude, qui excèderait alors la compétence du juge des référés, mais à obtenir, dans le cadre des obligations normales de voisinage, l’autorisation de passer, temporairement, sur les fonds appartenant à M^me X et M^me Z afin d’achever les travaux de construction de l’ensemble immobilier ;

Attendu, d’autre part, qu’en cas de nécessité, le propriétaire d’un fonds peut être autorisé par le juge des référés à passer à titre temporaire chez son voisin afin d’effectuer les travaux indispensables, dès lors que l’urgence est caractérisée et qu’il existe un différend entre les parties ; que l’octroi de l’autorisation de passage suppose une adéquation entre la gêne ou le préjudice causé au voisin et l’intérêt de celui qui projette les travaux ;

Attendu, en premier lieu, en l’espèce, qu’il est constant que la demanderesse a obtenu, le 17 octobre 2013, un permis de construire portant sur la réalisation d’un ensemble immobilier comportant deux bâtiments de trente cinq logements sociaux dont la livraison est en principe prévue pour le 15 novembre 2015 ; que la SA IMMOBILIERE 3F justifie, en particulier par les lettres en date des 15 décembre 2014 et 26 mars 2015 en ce qui concerne M^me Z et du 22 janvier et du 26 mars 2015, en ce qui concerne M^me X, avoir avisé les défenderesses de la nécessité de procéder au ravalement et enduit des pignons de la construction en cours de réalisation et leur avoir proposé la régularisation d’une convention l’autorisant à implanter des échafaudages sur leur terrain ; que la SA IMMOBILIERE 3F justifie, par la production des lettres en date du 15 septembre 2015 émanant, respectivement de la société STB, chargée du gros oeuvre et de la SARL Terreneuve, cabinet d’architecte, chargé de la maîtrise d’œuvre, non seulement de la nécessité de procéder au travaux d’isolation et de ravalement des pignons de l’immeuble, mais également des conséquences de l’absence de tels travaux, en particulier au regard de l’absence d’étanchéité des murs de béton de la construction ainsi que des risques d’infiltration en résultant et de propagation de l’humidité dans sept des trente cinq logements édifiés de nature à les rendre insalubres ;

Attendu qu’il résulte de ce qui précède, et alors même que l’expert désigné par l’ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Paris du 28 mars 2014, a prévu l’organisation, le 12 octobre 2015 d’une réunion d’observation et d’étude, que la SA IMMOBILIERE 3F justifie de l’urgence prévue par les dispositions précitées de l’article 808 du code de procédure civile ;

Attendu, en deuxième lieu, qu’il ressort des pièces du dossier et en particulier de la lettre sus-mentionnée de la société STB que la possibilité de procéder aux travaux d’isolation et de ravalement des murs pignons de la construction selon d’autres modalités que celles tenant au passage d’échafaudages sur les propriétés des défenderesses a été envisagée ; que cependant, il en ressort que la réalisation de ces travaux, soit par une nacelle suspendue au bâtiment, soit par une nacelle télescopique depuis la rue s’avère impossible, compte tenu, en ce qui concerne la première hypothèse, de la structure de l’immeuble, en en particulier de la pente de la toiture, et, en ce qui concerne la seconde, de l’éloignement de l’immeuble par rapport à la route ; que de même, l’expert désigné en référé le 28 mars 2014 indique, dans sa lettre en date du 22 septembre 2015 que la mise en place d’échafaudage sur le terrain des défenderesses apparaît incontournable ; qu’ainsi, la SA IMMOBILIERE 3F établit que le passage sur les propriétés des défenderesses constitue la seule solution envisageable ;

Attendu, en dernier lieu, qu’eu égard aux modalités de passage sur le terrain des défenderesses telles que précisées par la demanderesse dans le cadre de l’assignation introductive d’instance et des débats, la gêne causée par les travaux litigieux apparaît en adéquation avec l’intérêt qu’elle présente pour la demanderesse ;

Attendu, en conséquence que la SA IMMOBILIERE 3F sera autorisée à passer sur le fond appartenant à M^me X, ainsi que sur celui appartenant à M^me Z, afin de procéder à la mise en place et à la dépose des échafaudages nécessaires à la réalisation des travaux d’isolation et de ravalement des murs pignons de la construction en cours de réalisation ; qu’en tant que de besoin il sera précisé que le passage des entreprises chargées de ces travaux sera limitée à une durée de deux jours pour la pose des échafaudages et de deux jours pour leur dépose, que la présence des échafaudages sur la propriété des défenderesses sera limitée à cinq semaines et que l’emprise de ces échafaudages sera limitée à une longueur de 15 mètres de long sur deux mètres de large ;

Attendu que la SA IMMOBILIERE 3F sollicite que cette autorisation soit assortie d’une astreinte ; qu’il y sera fait droit, sous réserve, cependant que la demanderesse avise les défenderesses du début des travaux en litige, au moins trois jours francs à l’avance ;

Attendu que M^me Z et M^me X ont sollicité, à titre subsidiaire, qu’un état des lieux préalable soit établi ; qu’à titre de conservation des preuves, il y a lieu de les autoriser à faire établir un état des lieux préalable aux frais de la SA IMMOBILIERE 3F, étant à ce titre observé que la circonstance que dans le cadre de la mission résultant de l’ordonnance de référé, l’expert se soit vu confier la mission de dresser un état descriptif des avoisinants en particulier en ce qui concerne le désordres inhérents à leur structure, leurs fondations ou leur vétusté ne rend pas sans utilité l’établissement d’un état des lieux préalable aux travaux nécessitant, de façon spécifique, le passage sur les propriétés des défenderesses ; qu’en revanche, une telle demande apparait en prématurée en ce qui concerne la fin des travaux ; qu’il appartiendra aux défenderesses, si elles l’estiment utile, de faire procéder, à leurs frais avancés à l’établissement d’un tel constat ;

Sur les demandes au titre de l’abus de droit :

Attendu que s’il est exact, ainsi qu’il a été dit précédemment, que la SA IMMOBILIERE 3F a, en toute hypothèse, depuis le début de l’année 2015 informé les défenderesses des travaux nécessaires et sollicité leur autorisation pour le passage sur leur propriété, elle n’établit pas, alors qu’il ressort par ailleurs des pièces produites, et en particulier des échanges de courriers électroniques, que les intéressées ont, courant avril 2015, accepté de recevoir leurs interlocuteurs, s’être depuis lors, heurtée au refus de M^me X et M^me Z au principe d’un accès sur leur fond ; que, dans ces conditions, l’allégation d’un abus de droit des défenderesses se heurte, à tout le moins, à une contestation sérieuse ; que, par suite, les demandes en paiement de sommes à ce titre seront rejetées ;

Sur les demandes d’indemnisation :

Attendu que la SA IMMOBILIERE 3F a indiqué ne pas s’opposer au paiement d’une somme de 1000 euros à chacune des défenderesses à titre d’indemnisation du trouble de jouissance résultant des travaux en litige ; qu’en tant que de besoin elle sera condamnée au paiement des dites sommes ;

Sur les demandes accessoires :

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (…) Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations » ;

Attendu que le contexte du présent litige justifie de laisser à chacune des parties la charge des frais non compris dans les dépens qu’elle aura exposés à l’occasion de la présente instance ;

Attendu qu’aux termes de l’article 696 du code de procédure civile : «La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Attendu que le contexte du présent litige justifie de laisser à chacune des parties la charge des dépens qu’elle aura exposés à l’occasion de la présente instance ;

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par décision prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

— Autorisons la SA IMMOBILIERE 3F, pour les besoins de la réalisation des travaux d’isolation et de ravalement de l’ensemble immobilier situé […] ferme à Morsang-Sur-Orge à faire passer les entreprises chargées de la construction sur le terrain appartenant à M^me Z, 42 rue Paillard à Morsang-Sur-Orge, cadastré section AH 190 pour y faire poser, pour une durée de cinq semaines, des échafaudages d’une longueur maximale de quinze mètres pour une largeur maximale de deux mètres.

— Autorisons la SA IMMOBILIERE 3F, pour les besoins de la réalisation des travaux d’isolation et de ravalement de l’ensemble immobilier situé […] ferme à Morsang-Sur-Orge à faire passer les entreprises chargées de la construction sur le terrain appartenant à M^me X, 34, rue Paillard à Morsang-sur-Orge, cadastré […], pour y faire poser, pour une durée de cinq semaines, des échafaudages d’une longueur maximale de quinze mètres pour une largeur maximale de deux mètres.

— Disons que le temps de pose et de dépose des échafaudages sera limité à un total de quatre jours.

— Disons que la SA IMMOBILIERE 3F devra aviser chacune des défenderesses en ce qui la concerne du début des travaux objet de la présente autorisation, au moins trois jours francs à l’avance.

— Disons que sous réserve du respect du délai de prévenance prévu, les défenderesses seront, chacune en ce qui la concerne, tenues en cas de refus ou d’obstacle au passage autorisé dument constaté par huissier de justice, au paiement d’une astreinte de 300 euros par refus ou obstacle constaté.

— Autorisons M^me Z à faire établir, aux frais de la SA IMMOBILIERE 3F, un état des lieux préalable par tel huissier de son choix.

— Autorisons M^me X à faire établir, aux frais de la SA IMMOBILIERE 3F, un état des lieux préalable par tel huissier de son choix.

— Condamnons la SA IMMOBILIERE 3F à verser à M^me X une somme de 1000 euros (mille) à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du trouble de jouissance subi.

— Condamnons a SA IMMOBILIERE 3F à verser à M^me Z une somme de 1000 euros (mille) à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du trouble de jouissance subi.

— Disons n’y avoir lieu de statuer en référé sur les demandes de la SA IMMOBILIERE 3F au titre de l’abus de droit.

— Rejetons les plus amples chefs de demande de M^me X et de M^me Z.

— Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Disons que chacune des parties supportera la charge des dépens qu’elle a exposés au titre de la présente instance.

Ainsi fait et rendu par mise à disposition au greffe, le TREIZE OCTOBRE DEUX MIL QUINZE, et nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,