TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

[…]

N° F.I. : 16/00092

N° de Minute : 17/

Date : 05 Mai 2017

OPÉRATION :

Exercice d’un droit de préemption urbain

ENTRE :

LA COMMUNE DE COURBEVOIE

[…]

[…]

[…]

représentée par Maître BARBOTEAU, substituant Maître Didier guy SEBAN de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire: P0498

et

Monsieur A X

[…]

[…]

comparant, assisté de Maître RABITCHOV Jean-Paul, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: L0281

Madame B X

[…]

[…]

comparante, assistée de Maître RABITCHOV Jean-Paul, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: L0281

En présence du commissaire du Gouvernement représentant les services fiscaux des HAUTS-DE-SEINE

DÉBATS

A l’audience du 20 Mars 2017, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION :

La Présidente : C D

Le Greffier : E F

FAITS ET PROCÉDURE :

M. A X et M^me B X sont propriétaires indivis des lots 1 à 4, avec jouissance du lot 7, d’un bien immobilier situé au […], sur la parcelle cadastrée […], parcelle […] d’une contenance de 330 m².

Il s’agit d’une maison de ville qui dépend d’une copropriété horizontale comprenant 2 maisons sur un ensemble immobilier de 7 lots.

M. et M^me X sont propriétaires de 66 % des biens de la copropriété.

Le 23 février 2016, M. et M^me X ont adressé une Déclaration d’intention d’aliéner (DIA) le bien mentionné ci-dessus, au prix de 1.276.000 €, à la mairie de Courbevoie.

Par arrêté du 18 juillet 2016, et après échanges d’informations, le maire de la Ville de Courbevoie a décidé d’exercer son droit de préemption au prix de 800.000 €.

M. et M^me X ont refusé cette proposition par courrier réceptionné le 04 août 2016 par la Ville de Courbevoie.

Par une requête et mémoire reçus au tribunal le 19 août 2016, la Commune de Courbevoie a saisi le juge de l’expropriation du Tribunal de grande instance de Nanterre en vue de la fixation du prix du bien appartenant à M. et M^me X à 800.000 € en valeur libre.

Suivant mémoire en réponse réceptionné au greffe le 04 octobre 2016, M. et M^me X ont sollicité la fixation du prix, à titre principal, à la somme de 1.276.000€.

Les conclusions de Mme le commissaire du gouvernement ont été enregistrées au greffe le 08 février 2017 et recommandent une valeur vénale totale de 1.248.000 €.

L’ordonnance fixant la date du transport et de l’audience a été rendue le 13 janvier 2017.

Le transport sur les lieux est intervenu le 20 mars 2017 en présence de la Commune de Courbevoie, de M^me X et leur conseil respectif et de Mme le Commissaire du Gouvernement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2017 en présence de M^me Le Commissaire du Gouvernement et de chaque partie assistée de son conseil.

Lors de cette audience, la Commune de Courbevoie, a développé les éléments de son mémoire en réponse et récapitulatif et a sollicité la fixation du prix, en valeur libre, à la somme de 786.828,00 € arrondis à 800.000 € calculée comme suivant:

174 m² x 5.600 € x 85 % x 95% = 786.828 € .

Au soutien de ses écritures, la Commune de Courbevoie expose que le bien comprend plusieurs lots et qu’il existe au niveau du lot 1 une distorsion entre l’acte de vente du 30 décembre 2005 et l’aménagement réel du bien qui a fait l’objet d’une transformation en séjour à usage sans autorisation, le règlement de copropriété précisant que le lot 1 correspond à une salle de café; que l’article 29 du règlement de la copropriété stipule que toute modification des lots doit faire l’objet d’un acte modificatif de l’état descriptif de division; que la non-conformité du bien avec le règlement de copropriété entraîne une diminution de la valeur de celui-ci ; que les lots ne bénéficient pas de garage et / ou de place de stationnement ni de terrain à l’exception d’une petite terrasse, lot 7 consistant en un droit de jouissance attenant à la construction.

Elle précise que la surface utile du bien est de 174m² après pondération du sous-sol et des combles et que l’extension de la surface de 157 m² à 208 m² a été réalisée sans permis de construire.

La Commune de Courbevoie ajoute que l’entretien du bien est en état d’usage et que l’immeuble est situé dans un secteur à dominante d’activités comprenant peu de commerces, de services et d’équipements publics; que le coeur du quartier de “Bécon les Bruyères”, très prisé, se situe à plus de dix minutes à pied du bien préempté; qu’au vu de la vocation industrielle de la zone, il existe un risque de pollution des sols; que le bien n’est pas situé dans une zone urbaine mais dans une zone mixte ayant vocation à accueillir des bureaux, des commerce et de l’habitation; que le bien est grevé d’un emplacement réservé pour opération de voirie; que M. et M^me X ne peuvent se prévaloir de la future destination du secteur et aménagement du site pour augmenter le prix d’acquisition.

De leur côté, M. et M^me X , suivant mémoire récapitulatif déposé le 20 mars 2017, ont sollicité la fixation du prix à la somme de 1.276.000 € et la condamnation de la Commune de Courbevoie à lui verser la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, M. et M^me X exposent qu’ils ont effectué d’importants travaux depuis sa date d’acquisition en ce compris le ravalement à la demande de la Ville; que leur bien d’une surface de 208 m², composé de 5 bâtiments à usage d’habitation, est en parfait état d’entretien.

Ils expliquent que le […], des entrepôts et quelques habitations mais également des équipements communs; que le projet de “Village Delage” portera notamment la surface totale des logements de 6.000 m² à 80.000 m² et argumentera considérablement la surface des bureaux, des commerces et des équipements collectifs; que l’abattement appliqué par la Commune de Courbevoie pour déficit de commercialité et d’équipements publics n’est pas justifié eu égard à l’existant et au projet futur; que le bien n’est pas dénué d’espaces extérieurs puisque le lot 7 leur appartenant est constitué d’un jardin à jouissance exclusive.

M. et M^me X ajoutent que les termes de comparaison de la Commune de Courbevoie ne sont pas pertinents car il s’agit de bureaux pour le premier et que le second ne comprend pas la surface du bien; que les éléments de comparaison et l’ensemble de leur développement démontrent que le prix qu’ils demandent est en adéquation avec la valeur de leur bien.

Pour sa part, Mme le commissaire du gouvernement , a soutenu les termes de ses conclusions versées préalablement au dossier, sa recommandation se décomposant comme suivant : 6 000 €/m² X 208,01 m²= 1 .248 060 €.

Mme le commissaire du gouvernement précise qu’il s’agit d’une maison de type pavillon R+1, qui date de 1905, située en façade de la rue, élevée sur un sous sol semi-enterré; que l’entrée se fait par une cour intérieure en co-propriété qui permet également l’accès à un deuxième pavillon en fond de parcelle n’appartenant pas aux époux X; que la maison se compose de 10 pièces principales .

M^me Le Commissaire du Gouvernement ajoute que le bien est excentré du centre ville au nord-est de la commune en limite de Bois-Colombes et La Garenne Colombes, zone à dominance d’activités artisanales et industrielles et enclavée en site urbain dense, ce qui constitue un élément de moins-value; que la situation géographique à moins de 500 m de la gare de Bécon-les-Bruyères reliant en 10 mn la gare PARIS-ST LAZARE, proche du quartier d’affaire « La Défense », la délibération de la commune en date du 11 avril 2016, portant déclaration du projet d’accompagnement de mutation et d’aménagement du site en un quartier du Grand Paris mixte et écologique et la grande surface habitable du bien en bon état général récemment rénové? sont des éléments de plus-value.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2017 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les articles L.142-5 et L.213-4 du Code de l’urbanisme, disposent, dans leur premier alinéa, qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition d’un bien préempté est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation, en application des dispositions de l’article L.213-4, 2^e alinéa, du Code de l’urbanisme.

Le prix des biens est évalué selon les règles définies par les articles L.321-1 à L.322-12 et R.322-2 à R.322-46 du Code de l’expropriation, en application des dispositions de l’article L.331-2 du même code.

I. LE BIEN :

Sur les dates à fixer et la situation d’urbanisme

Selon les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le PLU et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

Il résulte des pièces du dossier, soit la pièce 15 transmise par M. et M^me X , que la date de référence doit être fixée au 11 avril 2016, date de la révision du plan local d’urbanisme (PLU) de la Ville de Courbevoie.

Le bien sera donc évalué selon la destination actuelle de la zone, zone UP, soit la zone du “Village delage”.

La déclaration de projet aux fins de mise en compatiblité du PLU précise que “ le quatier du Moulin des Bruyères dit Village Delage est situé en partie Nord Est du territoire de la ville de Courbevoie. Il est limitrophe des communes de Bois-Colombes et de la Garenne Colombes . Excentré par rapport au coeur de ville, ce territoire …. est distant d’environ 500 mètres de la gare de Bécon les Bruyères …. Le secteur de l’opération constitue aujourd’hui une enclave d’activités au milieu de zones d’habitations”.

Par ailleurs, les biens sont estimés, c’est à dire leur valeur vénale, à la date de la présente décision.

Sur la consistance matérielle

Le transport sur les lieux, a permis d’effectuer les constatations qui suivent :

I. L’Environnement :

Le pavillon est situé dans une rue à belle conception urbaine à usage de bureaux et de part et d’autre de laquelle, sont implantées quelques habitations. Il bénéficie de la proximité des lignes de bus n° 167 et n° 178 en bout de la rue, de la crèche municipale et d’une école maternelle. La gare de Bécon les Bruyères est située à cinq cent mètres ainsi que plusieurs nombreux commerce de proximité situés à moins de trois cents mètres.

II. L’Extérieur :

Le bien dépend d’un ensemble d’habitation composé de deux pavillons. Celui appartenant à Mr et M^me X est situé […] est situé derrière le pavillon de Mr et M^me X, en fond de cour.

[…]

Ce pavillon donne sur la rue. Sa façade est en enduit projeté et en bon état. Le bien présente un rez-de-sol, avec fenêtres en soupirail. L’entrée du pavillon se fait sur la gauche par une porte cochère double battant, permettant l’entrée d’un véhicule. Les fenêtres du rez-de-chaussée sont en PVC et double vitrage. Celles du premier sont elles aussi, en PVC et double vitrage avec volets métalliques et garde-corps.

2. Côté jardin :

Le pavillon dispose d’un porche à partager avec l’autre pavillon et d’une terrasse à usage privatif, en carrelage façon bois agrémentée de plantes et de jardinières. Un store banne électrique complète la façade. Le ravalement de cette dernière est en très bon état.

III. L’Intérieur :

1. Le rez-de-chaussée :

* L’entrée :

L’accès au rez-de-chaussée se fait par une porte en bois avec ferronnerie, le tout en très bon état. Le sol de l’entrée est en carrelage et les plafonds sont en peinture. Un très grand placard à double porte, occupe le mur du fond de l’entrée.

* Le salon :

A gauche de l’entrée se trouve la salle à manger. On y accède par une double porte en bois coulissante. Le sol de la pièce est en parquet chêne et les murs sont en peintures. La pièce dispose d’un faux plafond “technique” avec éclairage et son intégré. La salle donne accès à la terrasse par une double porte fenêtre avec volet roulant électrique. Le tout est en très bon état. La pièce est équipée d’un système d’alarmes.

* La cuisine :

A droite de l’entrée se trouve une très grande cuisine. L’accès se fait par une porte en petits carreaux et en très bon état. C’est une grande cuisine aménagée entièrement carrelée avec crédences équipée d’un four à micro onde, d’un frigo américain, de plaques de cuisson ainsi que d’un système “passe-plat” permettant la liaison avec le salon. L’équipement est très moderne et les prestations de décor, de belle qualité. C’est une pièce très lumineuse équipée d’une grande fenêtre avec volet roulant électrique et donnant sur la terrasse. Il est possible de prendre des repas dans cette pièce.

2. Le sous-sol :

L’ensemble du sous-sol est en carrelage, à l’exception de la salle home-cinéma, qui est en parquet chêne.

* Le home-cinéma :

De l’entrée, on accède à un couloir desservant les étages et le sous-sol. L’accès au sous-sol se fait par un escalier en chêne en très bon état.

La pièce de grande dimension, est aménagée en salon home-cinéma, et bénéficie d’un éclairage semi naturel à travers deux systèmes de ventail donnant sur le jardin. Le sol est en chêne et les murs sont en peinture. A l’instar du salon, cette pièce est équipée d’un plafond technique avec éclairage et son intégré.

Les éléments de décoration (sol, murs et plafonds) sont en très bon état.

* La buanderie :

C’est une pièce se trouvant sur la partie gauche du sous-sol et bénéficiant d’un point d’eau. Les murs sont en peinture et le sol est en carrelage. Le tout est en très bon état. La pièce dispose d’un accès à la cave.

* L’atelier :

Le sous-sol se compose d’une troisième pièce tout en longueur, à usage d’atelier et de chaufferie.

* La cave :

L’accès à la cave s’effectue par le sous-sol. C’est une pièce équipée d’un éclairage et bénéficiant d’une fraîcheur naturelle. On ne constate aucune odeur ni trace d’humidité ainsi qu’aucune infiltration.

4. Les étages :

Le pavillon dispose de deux étages, auxquels on accède par un escalier en chêne en très bon état.

* Le premier étage :

Cet étage comporte six chambres dont cinq chambres d’enfants et une chambre parentale avec espace salle de bain. Un couloir équipé de rangements ainsi que d’un espace bureau dessert l’ensemble des pièces.

- Les chambres d’enfants : Elles sont situées en enfilade de part et d’autre sur la gauche du palier. Les murs sont en papier à peindre décoré et le sol est en parquet flottant. Toutes les chambres sont en très bon état.

- La chambre parentale : C’est une chambre équipée d’une salle de bain en carrelage avec douche. L’ensemble de la pièce dispose d’un faux plafond technique avec lumière et son intégrés. Elle comprend un dressing, composé d’un grand placard situé au fond de la chambre avec portes fermées. La chambre parentale donne sur la terrasse du pavillon ainsi que sur une cour intérieure en carrelage avec lumières, le tout en très bon état.

- Les toilettes : Ils sont en carrelage du sol aux plafond et en très bon état et dispose d’un éclairage automatique sans interrupteur.

- Le balcon : Il occupe le premier étage et est également accessible de la chambre parentale. Le sol du balcon est en carrelage et il est équipé d’une rambarde en fer forgé ouvragée.

* Le deuxième étage :

Ce sont des combles aménagés auxquels on accède par un escalier en bois en très bon état. La surface consiste en une pièce à vivre familiale composée d’un espace jeux, d’un espace média et bureau ainsi que de nombreux rangements. Le sol est en parquet flottant.

La pièce est mansardée et permet en son milieu de se tenir debout. Une salle d’eau avec WC en carrelage du sol au plafond a été aménagée et elle est en très bon état. On ne constate aucune trace ni odeur d’humidité ou de renfermé. La pièce dispose de deux grands velux. La pièce est équipée du chauffage central.

IV. Remarques générales :

On constate que certaines pièces présentent un vis à vis avec les entreprises, bureaux ou habitations adjacents, outre le pavillon situé en fond de cour. Le pavillon est équipé du chauffage au gaz avec chaudière à condensation. L’aménagement a été optimisé, les éléments de décoration sont soignés et on relève des équipements très modernes. De manière générale, le bien présente des prestations de grande qualité, chaque pièce disposant d’une belle porte en bois avec moulures.

Sur la méthode et les surfaces

La méthode consistant à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local adoptée par la Commune de Courbevoie, M. et M^me X et par le commissaire du Gouvernement, sera retenue pour être adaptée à l’espèce.

Dans ce cas, seules les ventes authentiques sont examinées, les promesses de vente étant écartées puisqu’elles ne sont pas certaines d’aboutir et ne peuvent ainsi être retenues comme terme de comparaison.

Il existe une opposition sur la surface du pavillon, la surface utile habitable pondérée étant estimée à 174 m² pour la Commune de Courbevoie et à 208,01 m² par les époux X.

La Commune de Courbevoie estime que la surface des pièces à vivre est de 159 m² et les pièces du sous-sol et les combles aménagés pour 48,60 m² doivent être pondérées à 30%, soit 14,60 m².

M^me Le Commissaire du Gouvernement expose que la surface utile habitable pondérée, sur la base des données cadastrales mises à jour est de 157 m², à laquelle s’ajoute d’une part, la surface cave de 45 m² pondérée à 0,3 soit 13,5 m², et d’autre part la surface grenier-combles aménagés de 72 m² pondérée à 0,6 soit 43,2 m² soit au total une surface utile habitable pondérée cadastrée de 213,7 m².

La surface utile habitable pondérée déclarée par les consorts X, dans la DIA , de 208,01 m², étant inférieure à la surface cadastrale, M^me Le Commissaire du Gouvernement retient donc la surface exposée par M. et M^me X.

Il ressort du tableau des surfaces établi par l’expert diligenté par M. et M^me X que la surface en m² s’exprime à 208,01m². Ce chiffrage comprend notamment les combles d’une hauteur supérieure à 1m80, la réserve, la salle d’eau dans les combles, le palier à l’entresol, le home cinéma et la buanderie.

Toutes ces pièces sont d’une hauteur supérieure à 1m80 et constituent des pièces à vivre bénéficiant d’un éclairage naturel et comprenant de belles prestations ou installations.

Sont exclus de la surface de 208,01 m², les combles pour 72 m² de , la cave, la terrasse et le balcon.

En matière d’évaluation de bien en copropriété, les deux méthodes les plus couramment employées sont l’évaluation d’après la superficie habitable ou l’évaluation par le nombre de pièces.

Aux termes des dispositions de l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation, il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises et garage, terrasse, loggias, balcons, séchoirs extérieurs et locaux d’une hauteur inférieure à 1.80 m pour le calcul de la surface habitable d’un logement.

Par ailleurs, il n’est pas d’usage d’appliquer une pondération en cas de calcul de la surface habitable, la pondération s’appliquant au calcul de la surface développée pondérée hors d’oeuvre.

La Commune de Courbevoie n’ayant pas contesté en soi la prise en compte des pièces de l’entresol retenue par l’expert, qui n’est pas organisé en sous-sol mais en pièces à vivre avec lumière extérieure, la surperficie de 208,01 m² arrondie pour la facilité des calculs à 208 m² sera ici retenue.

Sur la situation locative

M. et M^me X occupent eux-même le bien de sorte qu’il sera évalué en valeur libre, ce qui n’est d’ailleurs absolument pas contesté.

II. L’EVALUATION :

Aux termes de l’article R.311-23 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties.

La Commune de Courbevoie propose de fixer le prix au ratio du bien préempté à 5.600 euros le m², avant 20% d’abattement, soit :

▸ 15% en raison de la situation géographique du bien excentré et sans équipements et commerces,

▸ 5% en raison de la situation juridique en copropriété horizontale et sans jouissance d’espaces extérieurs.

M. et M^me X réclament la fixation du ratio à 6.135 €/ m² et Mme le commissaire du gouvernement a recommandé un ratio de 6.000 €/ m².

* La Commune de Courbevoie produit aux débats deux termes de comparaison situés dans la même rue que le bien préempté.

1- vente du 20 décembre 2013 – 8, Villa des Fleurs- pavillon dans le périmètre du projet du Village Delage – superficie 191 m² sur 250 m² de terrain – bien à usage de bureaux – zone UF qui interdit les locaux à usage exclusif d’habitation mais en réalité, d’après l’acte de vente, il s’agit d’une habitation prix 900.000 € – 4.712 € /m² ;

2- vente du 22 mai 2015 – […] de 8 pièces à proximité de la gare de Bécon les Bruyères et à 600 mètres du bien préempté – superficie habitable de 209 m² sur 147m² de terrain – bien avec garage – prix de 975.000€ – 4.665 € /m² .

La moyenne de ces deux offres est de 4.688,50 € /m² mais la Commune de Courbevoie propose un ratio de 5.600 € /m² avec prise en compte de la situation du bien et de la qualité apparente de la construction et de la surface de la maison sans garage et place de stationnement.

Elle y applique ensuite l’abattement de 20% déjà cité.

* M. et M^me X produisent 3 termes de comparaison :

1 – maison d’habitation d’une surperficie de 110 m² , […] actuellement en vente au prix de 870.000 € soit 7.909 € /m² ,

2- cession du 09 janvier 2014 -maison d’habitation vétuste de 140 m² environ – prix 1.065.00 € soit 7.607 € /m² ,

3- futurs immeubles d’habitation édifiés dans le Village Delage commercialiés à partir de 7.500 € /m².

* Le Commissaire du Gouvernement propose plusieurs termes de comparaison.

1- vente du 26/08/2016 – 3 RUE BALIAT COURBEVOIE- Pavillon à usage d’habitation sur 3 niveaux avec cave, construction année 1926 – Terrain d’assiette : 133 m² – Surface utile habitable 122 m² – Nombre pièces : 7- Matériaux Mur : Z / Brique – Matériaux toiture : Tuile – Catégorie Cadastrale : 4 confort + – Situation locative : Libre – prix total : 872 220 € – RATIO Prix/m² : 7 149,34 € /m² SU;

2 – vente du 08/07/2015 – 3 AV FRANKLIN COURBEVOIE – Un pavillon à usage d’habitation sur 2 niveaux avec cave et garage, construction année 1953 Terrain Surface utile habitable 150 m² d’assiette : 538 m² Nombre pièces : 10 (6 principales + 4 annexes) Matériaux Mur : Z / Brique – Matériaux toiture : Tuile Catégorie Cadastrale : 4 confort +" – Situation locative : Libre – Prix total : 1 436 000 € – RATIO Prix/m² : 9 573,33 € /m² SU;

3- vente du 29/08/2014 – […] – Un pavillon à usage d’habitation sur 3 niveaux avec cave, construction année 1880 – Terrain d’assiette : 148 m²- Surface utile habitable 141 m² – Nombre pièces : 8 (4 principales + 4 annexes) – Matériaux Mur : en Meulière – Matériaux toiture : Tuile- Catégorie Cadastrale : 4 confort +" – Situation locative : Libre – Prix total : 830 000 € RATIO Prix/m² : 5 886,52 € /m² SU;

4- vente du 11/07/2014 – 96 RUE DE COLOMBES, COURBEVOIE – Un pavillon à usage d’habitation sur 3 niveaux, avec cave de 40 m², construction année 1910 -Terrain d’assiette : 158 m-Surface utile habitable 126 m² – Nombre pièces : 10 (7 principales + 3 annexes) – Matériaux Mur : Brique – Matériaux toiture : Tuile – Situation locative : Libre- Prix total : 745 600 € – RATIO Prix/m² : 5 917,46 € /m² SU;

5- vente du 27/03/2014- […], COURBEVOIE – Un pavillon à usage d’habitation sur 4 niveaux avec cave et garage, construction année 1926 – Terrain d’assiette : 255 m² – Surface utile habitable 143 m² – Nombre pièces : 11 (7 principales + 4 annexes) – Matériaux Mur : Brique / Aggloméré – Matériaux toiture : Ardoise / Zinc et aluminium – Catégorie Cadastrale : 4 confort + – Situation locative : Libre, Prix total : 993.00 € RATIO Prix/m² : 6.944€ /m² SU.

6- vente du 10/07/2014 – 108 BD SAINT DENIS, COURBEVOIE- Un pavillon à usage d’habitation R+1, construction année 1920 – Terrain d’assiette : 227 m² – Surface utile habitable 210 m² – Nombre pièces : 8 – Catégorie Cadastrale : 5 – Situation locative : Libre – Prix total : 1 646 000 € RATIO Prix/m² : 7 838,10 € /m² SU ;

7- vente du 02/12/2013- […], COURBEVOIE Un pavillon à usage d’habitation R+2 sur sous sol avec garage, construction année 2002 – Terrain d’assiette : 430 m² – Terrain d’assiette : 430 m² – Surface utile habitable 230 m² – Nombre pièces : 7- Catégorie Cadastrale : 5 moyen – Situation locative : Libre – Prix total : 1 405 000 € RATIO Prix/m² : 6 108,70 € /m² SU;

8- vente du 16/05/2013 – […], COURBEVOIE – Un pavillon à usage d’habitation R+3 sur sous sol avec combles, construction année 2000 – Terrain d’assiette : 259 m² – Surface utile habitable 205 m² – Nombre pièces : 7 – Catégorie Cadastrale : 4 confort – Situation locative : Libre – Prix total : 1 640 250 € RATIO Prix/m² : 8 001,22 € /m² SU;

9- vente du 20/03/2013- 7 RUE WATTEAU, COURBEVOIE – Un pavillon à usage d’habitation R+3 sur sous sol avec cave -garage et grenier, construction année 1905 – Terrain d’assiette : 138 m² – Surface utile habitable 200 m² – Nombre pièces : 6 – Matériaux Mur : meulière – Matériaux toiture : tuiles – Situation locative : Libre – Catégorie Cadastrale : 5 moyen – Prix total : 1 138 700 € – RATIO Prix/m² : 5 693,50 € /m² SU.

M^me Le Commissaire du Gouvernement indique avoir proposé, comme terme de comparaison, le marché des cessions récentes de pavillons sur la commune de Courbevoie en zone UP, section A et, ou, limité à un rayon de + ou – 500 m du bien de l’espèce et que les cessions de pavillons (et d’appartements) sur les quatre dernières années.

M^me Le Commissaire du Gouvernement précise que l’analyse de l’étude de marché, portant sur les cessions de pavillons sur la commune de Courbevoie en zone UP, section A et, ou, dans un rayon de 500m par rapport à la localisation du bien de l’espèce, fait ressortir des prix volatiles, qui se situent dans une fourchette comprise entre 5 693,50 € et 9 573,33 €/m² SU Habitable Pondérée.

De

l’étude, M^me Le Commissaire du Gouvernement retient, bien que datant de 2014, compte tenu de l’évolution annuelle non linéaire des prix et de leur volatilité au cours d’une même année, la cession du pavillon en date du 11/07/2014 (terme-4) comme terme de référence, se rapprochant le plus du bien à évaluer, sur le marché immobilier local dans le secteur « Village Delage », soit le ratio de 5 917,46 € /m² SU, arrondi à 6 000 € /m² SU.

M^me Le Commissaire du Gouvernement précise que le fait que le terrain d’assiette soit détenu en co-propriété ou en propriété privative n’a que peu d’impact sur la valeur des locaux d’habitation dans la section de la commune de Courbevoie cadastrée et que l’évolution des prix, sur les 4 dernières années, n’est pas linéaire, le marché est volatile et aucun indice ou critère objectif tel que : la surface du terrain d’assiette, avec ou sans garage-cave-combles, la nature des matériaux, la catégorie de l’immeuble ne semblent avoir été déterminants dans la fixation des prix de vente.

Au vu de tous les éléments qui précèdent, il convient de déterminer le prix du bien appartenant à M. et M^me X.

Les deux termes de comparaison de la Commune de Courbevoie sont situés dans la même rue que le bien préempté et sont donc particulièrement intéressants d’autant plus que le premier terme consiste, au vu de la copie de l’acte authentique, en un pavillon comprenant deux étages avec sous-sol et cour.

La fiche de visite de l’annonce du Particulier à Particulier précise qu’il s’agit d’une maison de ville avec terrasse arborée de 65 m² et 191 m² habitables comprenant notamment 4 chambres dont une chambre parentale de 25 m², l’aspect extérieur de la photographie jointe montrant une belle construction.

Ce bien est très rapprochant de la maison de M. et M^me X et le terme sera donc retenu.

Le second terme de comparaison concerne, d’après l’acte authentique, la vente d’un pavillon élevé sur sous-sol avec RDC, véranda, un studio, 5 chambres réparties entre le 1^er, et 2^e étage et les combles aménagés, plusieurs salles de bain.

Le nombre de pièces du bien et sa localisation à proximité du bien appartenant à M. et M^me X conduisent à retenir également ce terme de comparaison.

M. et M^me X proposent deux termes de ventes qui ne sont pas définitives, ces termes seront donc écartéscomme il est d’usage en la matière .

Par ailleurs, faute d’informations précises sur la cession du 09 janvier 2014 proposée par les époux X , le terme sera également écarté.

Des cessions communiquées par M^me Le Commissaire du Gouvernement, seront retenus les biens les plus proches du bien préempté et qui sont situés dans un environnement non particulièrement résidentiel et un peu disparate au vu des photographies produites par la Commune de Courbevoie , sans terrain et garage, de bon confort, comprenant au moins 7 pièces principales et d’une superficie approchante.

Aussi, le 1^er, 3^e et 4^e termes sont pertinents s’agissant de biens mitoyens ou qui ne présentent pas un très bel aspect extérieur, ce qui est le cas de plusieurs des autres termes de comparaison écartés qui consistent en des pavillons indépendants en Z de meulière .

L’addition de tous les ratios retenus, soit 4.712 + 4.665 + 7.149 + 5.886 + 5.917, s’élève à la valeur de 5.665,80 € /m².

Ayant fait le choix de termes de vente de bien de même catégorie, situés à proximité du bien préempté donc dans le même environnement et dans un secteur de même type, il n’existe aucune raison d’appliquer, en pénalité, un abattementde 15% réclamé par la Commune de Courbevoie.

En revanche, ce bien n’ayant pas pu être comparé à des biens en copropriété, il convient d’appliquer un abattement de 5% en raison des contraintes inhérentes à ce régime et qui ont donc une influence sur la valeur de l’immeuble.

Enfin, aucun élément ne justifie d’appliquer une moins-value complémentaire en raison d’une éventuelle pollution des sols alléguée par la Commune de Courbevoie.

Pas davantage comme le soutient la Commune de Courbevoie la distorsion entre l’acte de vente du 30 décembre 2005 et l’aménagement réel du bien qui a fait l’objet d’une transformation sans autorisation, ne retire au bien sa valeur intraséque nécessitant un abattement supplémentaire.

En effet, et pour mémoire, le bien est estimé à la date de la présente décision.

Le calcul du prix est donc le suivant :

5.665,80 € x 208 m² x 95 % = 1.119.562 €

En conséquence, le prix revenant à M. et M^me X pour la préemption de leur bien s’élève à la somme de 1.119.562 €, arrondie à 1.120.000 € pour faciliter l’écriture du prix.

Enfin, M. et M^me X se verront allouer, en outre, une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

-FIXE à la somme de 1.120.00 euros (un million cent vingt mille euros) le prix d’acquisition du bien immobilier appartenant à M. A X et M^me B X situé […] à […], sur la parcelle cadastrée section N, parcelle […] d’une contenance de 469 m²,

- CONDAMNE la Commune de Courbevoie à payer à M. A X et M^me B X la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— DIT que les dépens sont à la charge de la Commune de Courbevoie, conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

LA GREFFIÈRE, LA JUGE DE L’EXPROPRIATION,