TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N°14/

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 5 septembre 2014 après prorogation

Président : Madame SOMNIER, Vice-Présidente

Greffier : Madame ESPAZE, Greffier

Débats en audience publique le : 18 avril 2014

GROSSE : Le …………………………………………… à Me ……………………………………….. Le …………………………………………… à Me ……………………………………….. Le …………………………………………… à Me ………………………………………..

EXPÉDITION : Le …………………………………………………. à Me ……………………………………………… Le …………………………………………………. à Me ……………………………………………… Le ………………………………………………….. à Me ………………………………………………

N° RG : 13/05539

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur J P Q X

né le […] à […]

[…]

représenté par M^e R-P TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame E F épouse X

née le […] à […]

[…]

représentée par M^e R-P TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame G C épouse Y

née le […] à […]

[…]

représentée par M^e R-P TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉFENDEURS

Monsieur L R S M Z

né le […] à […]

[…]

représenté par M^e Florence RICHARD, avocate au barreau de MARSEILLE

Madame H I épouse Z

née le […] à […]

[…]

représentée par M^e Florence RICHARD, avocate au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE EN LA CAUSE DE

N° RG : 14/00629

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur L R S M Z

né le […] à […]

[…]

représenté par M^e Florence RICHARD, avocate au barreau de MARSEILLE

Madame H I épouse Z

née le […] à […]

[…]

représentée par M^e Florence RICHARD, avocate au barreau de MARSEILLE

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER […]

représenté par son Syndic en exercice la Société LOGECIL

dont le siège social est […]

en la personne de son gérant en exercice

représentée par Maître Fabien DUPIELET de l’Association PIERI ETIENNE / DUPIELET FABIEN, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation en référé délivrée le 6 décembre 2013 par M. J X et son épouse née K F, et M^me G C épouse Y,

Vu l’appel en garantie diligenté le 4 février 2014 par M. L Z et son épouse née M I,

Vu les conclusions du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LOU BRES précisant qu’il n’y a aucune urgence puisque le litige remonte à 2011 lorsque les époux Z ont cédé à M^me Y une parcelle sur laquelle un lotissement a été implanté. Il estime que les actes produits ne créent pas de servitude mais rappelle ne pas s’être opposé au raccordement à condition que le coût de 2 695 € soit pris en charge par les époux Z. Il s’oppose donc à la demande et sollicite 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les conclusions des époux Z qui écartent le problème de la mise hors sol des tuyaux d’eau car, si les travaux n’ont pas été exécutés correctement par l’Entreprise BARON, il y a été remédié par la suite,

Ils invoquent l’acte de vente du 2 février 2007 portant constitution de servitude au profit de leur fonds ce qui interdisait au Syndicat des copropriétaires de se clore. Ils estiment qu’ils n’ont pas à assurer le coût du raccordement et que le litige a perduré de 2010 à décembre 2013. Ils contestent le choix de l’entreprise par le Syndicat des copropriétaires et l’existence d’un préjudice de jouissance et réclament 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Vu les conclusions en réponse des consorts X et Y.

SUR CE

Il résulte des titres versés aux dossier que M^me N O veuve A née en 1887 est décédée en […] en laissant 11 enfants et un testament du 25 octobre 1963. Il y a eu un premier partage partiel de la propriété LOU BRES sise à La Ciotat en 1977 en trois lots puis un second en juin 1977 puisque le lot n°3 a été divisé en sept lots. Des servitudes de passage ont été constituées en mars 1977 puis en juillet 1996 lorsque M. L Z, assureur à ce jour âgé de 63 ans, et son épouse, radiesthésiste magnétiseur âgée de 64 ans, ont acheté à la SCI TLR A divers terrains non identifiables avec certitude puisque l’acte n’est pas au dossier ;

Les 12, 13 et 15 décembre 2006 la Société EIFFAGE IMMOBILIER MÉDITERRANÉE a fait l’acquisition auprès des époux Z (actes non produits) des parcelles cadastrées 823 à 835. Toutefois il s’avère qu’elle avait obtenu un permis de construire un ensemble immobilier de 15 924 m2 de SHON le 4 août 2006 en y incluant des parcelles dont elle n’avait pas la propriété. Un acte du 2 février 2007 lui a donc permis d’acquérir des époux Z la parcelle 1844 soit un chemin d’accès et la moitié indivise de la parcelle de terrain cadastrée 1841 et 828 ;

Cet acte reproduit le texte de la servitude de passage instaurée par les actes de décembre 2006 sur la voie de desserte des bâtiments A et B de l’opération immobilière grevant une bande de terrain figurant sur un plan dressé par M. B géomètre ; les fonds servants sont les parcelles 823 à 835 et les fonds dominants les parcelles 831 et 1843. Elle permet de desservir la maison existante et toute construction future ;

Il existe donc une copropriété bâtie édifiée par la Société EIFFAGE et à l’évidence la servitude grevant la voie s’impose au Syndicat des copropriétaires et devait figurer dans le règlement de copropriété. Il est toutefois constaté que les modalités d’entretien de ladite servitude ne sont pas précisées dans les titres figurant au dossier ;

Les époux Z ont poursuivi leur opération de promotion immobilière et ont obtenu l’autorisation de la Commune de La Ciotat en octobre 2010 de créer un lotissement déjà Les Trembles soit trois petites parcelles totalement enclavées dans leur propriété laquelle était enclavée dans la copropriété Résidence LOU BRES. Le permis est accordé à condition que l’accès soit en partie sur la voie existante du Domaine LOU BRES puis par servitude de passage à créer sur le solde de la propriété Z, la voie propre du lotissement étant une aire de retournement. Les raccordements des réseaux se feront les réseaux existants. Par ailleurs les trois coffrets d’eau potable devront être implantés à l’entrée principale de la copropriété ;

Ils ont divisé la parcelle 831 en cinq parcelles, la parcelle 839 en deux parcelles et la parcelle 840 en deux parcelles et ont vendu aux époux X (facteur et employée municipale âgés de 53 et 46 ans) par acte du 8 juin 2011 le lot n°3 cadastré 2275 et 2281 de 304 m2 ; à M^me Y née C âgée de 58 ans par acte du 25 mars 2011 le lot n°1 cadastré 2277 et 2278 de 310 m2. Le lot n°2 de 309 m2 (parcelles 2276, 2279 et 2280) a été vendu à D. En outre chaque colotis est propriétaire d’un tiers indivis de la parcelle 2274 de 77 ca qui est l’aire de retournement ;

Dans le cadre de cette division les époux Z restent propriétaires de la parcelle 2273 issue de la parcelle 831 dont il est rappelé qu’elle est la seule bénéficiaire de la servitude grevant la voie d’accès de la copropriété ce qui explique qu’elle ait été divisée en cinq parcelles dont l’une reste aux vendeurs et l’autre est l’aire de retournement ;

L’acte de mars 2011 a créé des servitudes non altius tollendi et d’adduction d’eau qui bénéficient pour la première notamment aux parcelles Z (2273, 1843 et 1842) ;

Attendu qu’il s’avère toutefois que sur le plan de l’accès il existe deux difficultés. Les titres ne mentionnent pas de droit de passage donné aux parcelles du lotissement sur les parcelles 2273 et 1843 qui permettent d’accéder à la copropriété laquelle ne signale pas sur quelle emprise est le portail car son accès à la voie publique paraît exister sur la parcelle 1844 dont elle est entièrement propriétaire et sur les parcelles 828 et 1841 dont elle n’a que la moitié, l’autre étant restée aux époux Z ;

Attendu qu’il est rappelé qu’un lotissement impose la création d’une Association Syndicale Libre laquelle est propriétaire des réseaux et voies. Le cahier des charges et tous les documents afférents au lotissement ont été obligatoirement remis aux acquéreurs lors de la vente car ils sont énumérés dans le titre ;

Par ailleurs c’est la propriété Z qui bénéficie de la servitude de passage sur la copropriété mais non seulement ils n’ont pas créé de servitude sur leur propriété au profit du lotissement qui est une entité juridique distincte des colotis mais ils n’ont pas plus rappelé dans les actes de vente la servitude créée sur la voie de la copropriété lors de la vente de décembre 2006 à la Société EIFFAGE. Le Syndicat des copropriétaires qui est d’une certaine mauvaise foi n’a comme interlocuteur que les époux Z dont les parcelles sont mitoyennes avec les siennes et il applique un partage de charges avec attribution de millièmes dont on se demande sur quel document il se fonde. De plus ce n’est pas opposable à l’ASL et aux colotis ; le cahier des charges n’ayant pas été produit alors qu’il devrait, comme l’a précisé la Mairie, inclure les modalités d’utilisation de la servitude sur les fonds Z et reprendre celles de la servitude sur la copropriété. Il est totalement anormal que le nom des colotis ne figure pas à l’entrée de la copropriété alors que les coffrets d’eau y sont implantés et que l’ASL va devoir participer aux charges de la copropriété dans des conditions totalement inconnues ;

Attendu qu’il n’est pas contestable que les acquéreurs des trois lots dont deux sont demandeurs n’ignoraient pas la situation d’enclave double de ce lotissement puisqu’ils sont à la fois dans la propriété Z laquelle est dans la copropriété mais c’est l’ASL dont le Président est inconnu qui devrait être propriétaire des réseaux entre chaque lot et l’entrée du lotissement ainsi que du sol de l’aire de retournement sauf qu’il a été cadastré et vendu en part indivise ;

Attendu qu’il appartiendrait au seul lotisseur de se préoccuper avec l’Assemblée Générale des copropriétaires, et non le Syndic, de l’autorisation à obtenir pour étendre le nombre de bénéficiaires de la servitude et prendre en charge la coût de leur raccordement. Il ne peut reprocher à l’immeuble en copropriété d’avoir installé un portail car il est lui même à l’origine de la première et de la seconde enclave et ne justifie pas en avoir prévu les modalités de gestion de la servitude ;

Attendu que les demandeurs sont fondés en leur action mais ne peuvent en aucun cas réclamer les fonds nécessaires à l’exécution des travaux chez un tiers, le Syndicat des copropriétaires étant seul propriétaire de l’installation et ils n’est pas demandé de condamner les époux Z à faire les travaux sous astreinte. De même ces derniers doivent être déboutés de leur demande à

l’égard du Syndicat des copropriétaires car en qualité de lotisseurs ils doivent aux colotis le raccordement sur les réseaux existants en ce inclus le portail sur la voie publique car ils sont seuls à l’origine de l’extension de l’usage de la servitude bénéficiant à la parcelle 831 ;

Attendu qu’en ce qui concerne l’isolation des tuyaux d’eau, leur implantation paraît être sur l’assiette de la copropriété mais dans le cadre d’un tracé de servitude bénéficiant à des parcelles restées propriété A ou à une Bastide Z dont l’accès est fermé par un portillon selon le constat d’huissier du 31 juillet 2013 ;

Attendu qu’il n’est nullement justifié de l’enfouissement avec mise hors gel de ces tuyaux ce qui correspond aux normes applicables à La Ciotat comme ailleurs. Là aussi il est juridiquement impossible de permettre aux demandeurs d’effectuer des travaux chez un tiers puisque le Syndic affirme ne pas avoir la clé du portillon et la condamnation sous astreinte du lotisseur n’est pas réclamée ;

Attendu qu’il n’est nul besoin de désigner un expert, les parties étant simplement renvoyées à vérifier sur les actes et surtout sur les plans des servitudes leur tracé et modalités de jouissance ;

Attendu qu’il n’est pas contestable que les époux X comme M^me Y subissent un préjudice évident du fait de la légèreté coupable des époux Z. Il convient donc de leur accorder 3 000 € de dommages et intérêts à chacun et il paraît équitable d’y ajouter 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 1 500 € étant accordée au Syndicat des copropriétaires Domaine LOU BRES ;

Les dépens sont à la charge des époux Z en ce inclus les frais de constat d’huissier du 31 juillet 2013.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en état de référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Prononçons la jonction des procédures n°13/5539 et 14/629.

Constatons que les époux Z doivent prendre en charge les travaux de raccordement des trois lots du lotissement qu’ils ont créé au portail de la copropriété Domaine de LOU BRES et les travaux de mise hors gel des canalisations d’adduction d’eau des colotis.

Disons que les époux X et Madame G Y ne peuvent faire exécuter eux-mêmes les travaux sur la propriété d’un tiers dont ils n’évoquent même pas l’existence dans leurs écritures.

Rejetons en conséquences leur demande en paiement du montant des travaux.

Condamnons in solidum les époux Z à payer aux époux X d’une part, à Madame G Y d’autre part 3 000 euros de dommages et intérêts à valoir sur l’indemnisation du préjudice de jouissance résultant des manquements contractuels des lotisseurs.

Déboutons les époux Z de leurs demandes à l’égard du Syndicat des copropriétaires du Domaine LOU BRES.

Condamnons in solidum les époux Z à payer aux demandeurs 2 500 euros et au Syndicat des copropriétaires 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamnons in solidum les époux Z au paiement des dépens en ce inclus les frais de constat d’huissier.

Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition au greffe au palais de justice de Marseille le cinq septembre deux mil quatorze.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT