JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE

[…]

Tél. 04.91.01.69.77

N° R.G. 14/00141

[…]

C/

M^me F Y

M^me G Z épouse X

M^me H Z

ZAC D’EMPALIERE A I J

parcelles de terrain cadastrées AI n ° 20 et AI n ° 73 sur le territoire de la commune de I J.

LE 20 MAI 2015

JUGEMENT

[…], sis Les Docks Atrium 10.7 – 10 place de la Joliette – BP 48014 – 13002 MARSEILLE

représentée par M^e Olivier BURTEZ-B, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPROPRIANT

CONTRE :

Madame F Y

née le […] à […]

demeurant 868 Boulevard de la libération – 13730 ST J

Madame G Z épouse X

demeurant Chez Madame F Z – 868 Bd de la libération – 13730 ST J

représentée par Maître Fabrice DELSAD-BATTESTI

Madame H Z

demeurant Chez Madame F Z – 868 Bd de la libération – 13730 ST J

représentée par Maître Fabrice DELSAD-BATTESTI

EXPROPRIEES

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement

de MARSEILLE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Madame Lucie CHAPUS-BERARD, Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de Marseille désigné en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : V. NAVEAUX-LEMPEREUR

Débats à l’audience publique du 23 Mars 2015

FAITS, MOYENS, PROCEDURE :

[…] poursuit son développement économique à travers quatre sites stratégiques dont le territoire de la ZAC D’EMPALIERES ; celle ci a une double vocation économique, dont l’accueil d’activités tertiaires et de petites production , avec en objectif la création d’environ 1800 emplois.

Elle est située à l’Est de la Commune de I J, composée actuellement de 28 hectares de friches agricoles, entre la gare ferroviaire de Parc de Lanciers, le lieu dit Les Amphoux et la zone d’activité Anjoly, sur la commune de Vitrolles.

[…] a reconnu l’intérêt communautaire du projet de la ZAC L’EMPALIERES par délibération du 22 mai 2006.

Elle a autorisé son président par délibération du 29 juin 2007 à solliciter l’ouverture d’une enquête publique portant sur l’utilité publique du projet, la mise en compatibilité du POS de la commune de I J et le parcellaire en vue de l’engagement des travaux.

Le 8 octobre 2007, elle a présenté pour approbation le bilan de la concertation préalable, en application de l’article L 300-2 du code de l’urbanisme, et a créé le même jour la ZAC d’intérêt communautaire à vocation d’activités, dénommée EMPALLIERES.

Par courrier du 13 mai 2013, M. le président de la […] a sollicité l’ouverture de l’enquête publique préalable à l’utilité publique, conformément à l’autorisation qui lui avait été accordée.

Par arrêté du 27 décembre 2013, M. le Préfet de la région PACA a prescrit l’ouverture de l’enquête unique portant sur l’utilité des travaux de la ZAC, la mise en compatibilité du POS et le parcellaire, pour délimiter les immeubles à acquérir pour la réalisation de l’opération.

L’enquête s’est déroulée du 10 février au 10 mars 2014.

Le 29 septembre 2014, M. le président de la […] a sollicité de M. le Préfet de la Région PACA que la ZAC soit déclarée d’utilité publique , emportant mise en conformité du POS de I J.

Par arrêté du 20 novembre 2014, M. le Préfet de la Région PACA a déclaré d’utilité publique, sur le territoire de la Commune de I J, au bénéfice de la […], l’acquisition des immeubles nécessaires à la réalisation des opérations de la ZAC D’EMPALLIERES.

C’est dans ce contexte que la […] poursuit l’expropriation de deux parcelles de terrain, cadastrées section AI n0 20 et 73, lieu dit Parière sur la commune de I J, pour une surface totale de 19 189 m2 dont sont propriétaires les consorts Y et Z.

A défaut d’obtenir l’accord amiable des consorts K Y, G Z et H Z, sur le montant de l’indemnité proposée pour leur éviction, l’expropriant leur a notifié ses offres par lettre recommandée avec AR et saisi la juridiction de l’expropriation aux fins de fixer les indemnités leur revenant.par requête du 18 septembre 2014.

Vu le mémoire valant offre de […] en date du 18 septembre 2014, complété par la note en délibéré du 21 avril 2015,

Vu le mémoire en réponse des consorts Y et Z déposé au greffe le 23 avril 2015

Vu le mémoire de M. le Commissaire du Gouvernement en date du 11 mars 2015,

Par ordonnance rendue le 29 janvier 2015, la visite des lieux a été fixée au 23 mars 2015.

Y assistent, M^me K Y, accompagnée de M. L, expert foncier, M^e BATTESTI, avocat, représentant M^mes Z, non comparantes ;

sont également présents M^me A, représentant la […], assistée de son conseil, M^e BURTEZ, B, et M^me M-N , Commissaire du Gouvernement.

L’audience s’est tenue immédiatement après la visite. A été autorisée la communication de notes en délibéré pour préciser les points soulevés lors de la visite, jusqu’au 23 avril inclus.

Les biens à évaluer consistent en des parcelles situées près du Boulevard de la libération, à l’est du centre ville de I J.

La parcelle AI 20 est rectangulaire, plane, à usage de terre agricole céréalière.

La parcelle AI 73 est une longe, plane, divisée en terrain à usage commercial, pour une partie, et agricole pour l’autre. Dans sa partie centrale, la parcelle comporte une maison d’habitation qui n’est pas expropriée. L’accès aux parcelles se fait par le Boulevard de la libération, par un chemin de terre.

Deux baux ont été consentis sur cette parcelle, un bail commercial sur la partie Nord et un autre pour un panneau publicitaire.

Nous avons complété la visite par celle de la maison d’habitation, qui occupe partie de la parcelle AI73, non expropriée, pour permettre l’évaluation de l’indemnité pour dépréciation de ce bien sollicitée par les consorts Y et Z ; il s’agit d’une bâtisse ancienne, qui comporte un rez de chaussée, un étage habitable et un grenier ; nous avons visité le rez de chaussée pour apprécier l’état général des lieux ; celui-ci est en état d’usage, occupé par M^me Y. Le détail de la description est donné de façon exhaustive dans le rapport établi par M. L, mandaté par les expropriées, qui fait état d’une surface habitable de 153 m2 et de ce que de nombreuses fissures affectent les chambres situées au premier étage, en état usagé.

Un garage jouxte l’habitation, ainsi qu’un hangar à usage agricole, désaffecté et encombré de matériaux divers.

LES INDEMNITES PROPOSEES ET DEMANDEES :

[…]

propose :

— pour la parcelle AI20, libre de toute occupation, la somme de 5480 སྒྱ arrondie à 5 500 སྒྱ (6851 m2 x 0,80 སྒྱ)

— pour la parcelle AI 73, occupée par un locataire commercial, la somme de 10 སྒྱ du m2 soit pour 12.338 m2 la somme de 123.380 སྒྱ , sur laquelle il demande que soit appliqué un abattement de 40 % pour plus de la moitié de la surface ;

outre une indemnité de remploi calculée suivant le barème en usage de 14.425 སྒྱ, à minorer en fonction des 50 % de l’occupation de la parcelle A 73.

Madame le Commissaire du Gouvernement propose de fixer une indemnité différentiée suivant les zones des deux parcelles, soit :

— pour la parcelle AI 73 pour 7891 m2 en zone 1NAEi4 et NAZi : 15 སྒྱ x 7891 m2 = […]

pour les 4 447 m2 en zone Ndi x 1,46 སྒྱ = 6 492,62 སྒྱ

— pour la parcelle AI20 en zone Ndi : 6 851 m2 x 1,46 སྒྱ = 10 002,46 སྒྱ

donc 134 860,08 སྒྱ d’indemnité principale,

pour le remploi, suivant le barème d’usage : 14 486 སྒྱ

donc un total d’indemnité de 149 346,09 སྒྱ

Mme le Commissaire du Gouvernement soumet une étude détaillée du marché, qui se fonde sur 15 points de comparaison portant sur des ventes de terrains en zone INA, NA, C, AU2 sur I J et les communes avoisinantes, outre les prix médians au m2 dégagés à la suite de deux décisions rendues par la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence en 2014 et 2015, relatives à la zone voisine DES E, qui a fixé le montant de l’indemnité principale à 9 སྒྱ du m2 ;

décisions de justices incluses, l’étude de marché fait apparaître un prix moyen au m2 de 15,27 སྒྱ, et un prix médian, pour les mêmes paramètres, de 14,96 སྒྱ.

En zone naturelle, les termes de comparaison récents sur la commune de I J et les communes avoisinantes, varient entre 0,39 སྒྱ et 3,81 སྒྱ /m2, soit un prix moyen de 1,46སྒྱ/m2.

Elle observe que pour les deux parcelles , la qualification de terrain à bâtir ne peut être retenue, les accès réseaux étant insuffisants au regard de l’ensemble de la ZAC.

Elle distingue l’évaluation en fonction de la zone :

— pour la portion de parcelle située en zone INAEi4 : la valeur est arbitrée à 15 སྒྱ/m2 en fonction du classement R au PRI, qui la rend inconstructible à la date de référence, elle propose un abattement de 30 %

— pour la portion en zone Ndi : la valeur moyenne est retenue pour 1,46 སྒྱ /m2 ;

Les expropriées :

sollicitent :

— pour la parcelle AI73 :

elles contestent que le bail consenti au locataire qui occupe la moitié du tènement soit commercial ; ce qui doit avoir pour conséquence de limiter à 15 % l’abattement pour éviction du locataire qui doit être appliqué ;

elles demandent pour la partie occupée une indemnisation de 222 000 སྒྱ ou 230 000 སྒྱ en tenant compte d’une méthode de calcul par capitalisation qu’elles ne détaillent pas ;

pour le restant de la parcelle elles demandent la somme de 183 300 སྒྱ

soit pour l’ensemble du tènement cadastré AI73 : 413 300 སྒྱ

— pour la parcelle cadastrée AI20 pour 6 851 m2 : également 30 སྒྱ du m2 soit 205.530 སྒྱ.

Pour le remploi, la somme de 62.886 སྒྱ, suivant chiffrage proposé par M. D ;

Pour la dépréciation de la maison d’habitation, elles sollicitent eu égard à l’allongement de parcours par la suppression de l’accès actuel et la modification de l’environnement, qui va créer des nuisances en raison de la création de la zone, la somme de 96 830 སྒྱ, calculée en prenant comme évaluation du bâti la somme de 387 320 སྒྱ et une dépréciation de 25 %.

Elles demandent 3 288 སྒྱ pour la perte de revenus résultant de la suppression du panneau publicitaire.

Soit un total d’indemnité de dépossession de :

—  618 860 སྒྱ pour l’indemnité principale

—  62 886 སྒྱ pour le remploi

—  96 830 སྒྱ pour la dépréciation de l’habitation

—  3 288 སྒྱ pour la perte de revenus du panneau publicitaire.

SUR CE :

En application de l’article L.13-15 du Code de l’expropriation, le bien est évalué à la date de décision de première instance, sa consistance s’appréciant à la date de l’ordonnance d’expropriation ; et l’usage effectif des immeubles devant être appréciée un an avant l’ouverture de l’enquête publique, soit en l’espèce au 10 février 2013.

L’article L 13-13 du code de l’expropriation précise que l’indemnité de dépossession doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’offre de l’expropriant, la demande de l’expropriée et l’évaluation proposée par Mme . le Commissaire du Gouvernement sont en écart de prix très significatifs, eu égard aux termes de comparaison pris comme référence par chacun.

L’expropriante soumet 8 termes de comparaison pour ensuite proposer un prix différent en fonction du classement des trois parcelles au regard du zonage d’urbanisme, mais sans motiver ce chiffrage par rapport aux termes de référence qu’elle a choisi de soumettre à comparaison ;

pour l’expropriée, les cinq termes de référence qu’elle propose, indiquant qu’il s’agit de terrains proches de la zone d’Empallière, en limite des Pennes Mirabeau et sur le secteur de I J, sont susceptibles de concerner des emplacements différents en termes de situation, dont les prix se négocient à des valeurs qui fluctuent de manière importante ; la preuve en est que sur ces cinq points qu’elle retient, trois ont été cédés pour des prix au mètre carré qui sont inférieurs d’un tiers à celui qu’elle revendique : pour 10,24 སྒྱ du m2 sur le troisième terme, 15 སྒྱ du m2 pour le quatrième et 18,45 སྒྱ du m2 pour le cinquième ; donc, sur cinq termes choisis par l’expropriée, deux seulement ont été vendus à 30 སྒྱ du m2 ;

Cela met en évidence la pertinence de l’étude de marché proposée par Mme le Commissaire du Gouvernement , sur la base de laquelle elle conclut que le prix au mètre carré s’établit sur la base de 15 སྒྱ du mètre. Ce prix est établi en fonction des termes retenus sur des zones à aménager situées à I J ou aux alentours immédiats, dont les prix fluctuent entre 8 སྒྱ et 33,12 སྒྱ, ce qui donne une moyenne de 16,11 སྒྱ du m2 ; ce prix est à rapprocher des valeurs retenues aux termes des décisions de justice qui ont fixé les prix en vue de l’aménagement de la ZAC voisine des E, située à quelques kilomètres seulement sur la commune de MARIGNANE ; les évaluations qui ont été faites en fonction de l’emplacement précis de chaque parcelle en cause, ont été confirmées par la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence en 2014 pour le prix moyen de 15,27 སྒྱ du m2.

En ce qui concerne la parcelle AI 20, elle est située en zone Ndi, comme 4 447 m2 de la contenance de la parcelle AI73 ; pour celles-ci, elles ont été classées au Plan de Prévision des Risques Inondations, approuvé par arrêté préfectoral du 30 janvier 2002, pour la parcelle AI20 en zone R et pour celle AI73 en zone B ;

le prix au m2 de la parcelle AI 20 et des 4447 m2 de la AI73 sera donc fixé, en fonction des 8 comparatifs de cessions sur les zones ND soit en zone naturelle , proposés par Mme le Commissaire du Gouvernement ; elles ont été consenties entre 0,39 སྒྱ et 3,81 སྒྱ du m2, ce qui permet d’évaluer ce prix suivant la moyenne de 1,46 སྒྱ du m2.

- Sur la parcelle AI 73 :

— pour ce qui est du bail consenti :

M^mes Y et Z contestent la qualification commerciale de ce bail ; pourtant, c’est bien l’intitulé porté sur le bail qui a été consenti à la société SUD EST TP GROUPE, pour une durée de 9 ans à partir du 1^er décembre 2011 , en vue du stationnement d’engins et de matériaux de travaux publics. Les expropriées contestent aujourd’hui cette qualification, dans le seul but de réduire l’abattement qui doit être appliqué pour l’occupation , qui est de 40 % en matière commerciale, en fonction de l’indemnité pour éviction qui devra être consentie par l’expropriant au locataire.

En fonction du contrat dont va se prévaloir SUD EST TP GROUPE, et de l’activité qui est déployée sur le terrain, serait-ce du stationnement et de l’entreposage de matériaux destinés à l’activité commerciale de la société, la contestation élevée sur la commercialité du bail est dénuée de pertinence.

C’est donc bien un abattement de 40 % qui doit être appliqué sur la partie de la parcelle AI73 donnée à bail, qui représente plus de 50 % de la surface, soit , suivant les indications données par l’expert des expropriées, 6 227 m2 ;

ce qui porte l’évaluation, pour cette partie du tènement à : 6 227 m2 x 15 སྒྱ = 93 405 སྒྱ x 0,40 % = 56.043 སྒྱ

Pour la partie libre : les 1664 m2 restant, en zone INAEi4 et NAEi : 24.960 སྒྱ

Pour les 4447 m2 en zone Ndi : 4447 x 1,46 སྒྱ = 6 492,62 སྒྱ

— parcelle AI20 : 6 851 m2 x 1,46 སྒྱ = 10.002,46 སྒྱ

soit un total d’indemnité principale de : 97.498,08 སྒྱ

l’indemnité de remploi sera fixée à (20 % de 0 à 5000 སྒྱ) + (10 % de 5001 à 15 000 སྒྱ) + (82 498,08 སྒྱ)

soit un total d’indemnité de remploi de 10.749,81 སྒྱ.

Pour un total d’indemnité de dépossession de 108.247,89 སྒྱ arrondi à 108.250 སྒྱ

— Sur les indemnités accessoires :

* la dépréciation de l’habitation principale :

Les expropriés font valoir que l’aménagement des terrains expropriés en ZAC va leur causer un préjudice. Il s’agit là de dommages qui seraient causés directement par l’ouvrage public, et donc dont l’indemnisation relève de la juridiction administrative et non judiciaire. En tout état de cause, il sera relevé, sur l’agrément de l’environnement invoqué, que celui-ci est déjà obéré largement par la présence du locataire , qui a pour activité de déployer des engins de chantier et des camions à proximité immédiate de l’habitation, outre l’entreposage des matériaux de construction.

Pour ce qui est le changement d’accès, il est exact que celui-ci sera un peu moins direct, puisque une nouvelle desserte de quelques mètres va être aménagée par l’expropriant, pour permettre le désenclavement.

Cette gêne n’est que très mineure et sera évaluée à 2 % de la valeur estimée de l’habitation ; en fonction de la vétusté des lieux, qui est décrite par l’expert mandaté par les expropriées, celle-ci sera mieux évaluée à la somme de 300.000 སྒྱ ; ce qui donne un montant d’indemnité pour la dépréciation par la modification d’accès à la somme de 6.000 སྒྱ

* l’indemnisation pour la perte de revenus de la location du panneau publicitaire :

celle -ci est chiffrée de manière conforme aux usages en la matière, soit trois années de location pour le prix de 3.288 སྒྱ.

Les dépens seront supportés par l’expropriante.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort et en matière d’expropriation,

FIXONS LES les indemnités revenant aux consorts M^mes K Y , G Z épouse X et H Z aux sommes suivantes :

— Indemnité principale totale 108.250 སྒྱ (cent huit mille deux cent cinquante euros) comprenant 10.749,81 སྒྱ pour l’indemnité de remploi

— Indemnisation de la dépréciation de l’habitation : 6000 སྒྱ (six mille euros)

- Indemnisation pour suppression du panneau publicitaire : 3.288 སྒྱ (trois mille deux cent quatre vingt huit euros)

REJETONS les demandes plus amples et autres demandes des expropriées,

LAISSONS les dépens à la charge de l’expropriante.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE VINGT MAI DEUX MIL QUINZE.

LE GREFFIER LE VICE-PRESIDENT