TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE MARSEILLE

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N°

Enrôlement n° : 08/07556

AFFAIRE : LA SOCIETE FIRST RENOVATION MULTI SERVICE (M^e René SPADOLA)

C/ La Société SUD IMMOBILIER LOISIRS (M^e Blandine BERGER-GENTIL)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 28 Septembre 2010

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame X Y

Greffier : Madame Z A

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 19 Octobre 2010

PRONONCE : En audience publique, le 19 Octobre 2010

Par Madame X Y, Vice-Président

Assistée de Madame Chantal CAILLIERET, Greffier

[…]

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

LA SOCIETE FIRST RENOVATION MULTI SERVICE, dont le siège social est sis […]

représentée par M^e René SPADOLA, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La Société SUD IMMOBILIER LOISIRS, dont le siège social est […], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège.

Élisant domicile en ses bureaux de ICADE, SAS Administration de biens dont le siège social est situé […], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège.

représentée par M^e Blandine BERGER-GENTIL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 22 février 2007, la société SUD IMMOBILIER LOISIRS a donné à bail à la société FIRST RENOVATION MULTI SERVICE le lot n°3 d’un ensemble immobilier situé, […], d’une superficie de 213 m² environ dont 25 m² de bureaux à usage d’entrepôts, pour y exercer une activité de multi service en construction, bâtiment et second oeuvre, moyennant un loyer annuel de 12.780 € HT avec une provision trimestrielle pour charge de 650 € HT. Ce bail était conclu pour une durée de 9 années à compter du 1^er mars 2007, date à laquelle le bailleur devait donner un local conforme au niveau de l’installation électrique.

Par acte d’huissier en date du 11 juin 2008, la société FIRST RENOVATION MULTI SERVICE a assigné la société SUD IMMOBILIER LOISIRS en résiliation du bail commercial du 22 février 2007 en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance résultant du défaut de réalisation des travaux de mise en conformité de l’installation électrique mis à sa charge. Elle demande au Tribunal de dire et juger qu’elle n’est redevable d’aucun loyer depuis la prise d’effet du bail jusqu’à la libération effective des locaux.

Elle sollicite le paiement des sommes suivantes :

—  259,14 € au titre de la provision sur charge,

—  3.195 € au titre du dépôt de garantie,

—  2.292,73 € au titre des honoraires d’agence,

—  2.130 € au titre des travaux effectués par le locataire,

—  105.000 € à titre de dommages et intérêts en raison des préjudices d’exploitation subis.

Elle demande également au tribunal d’ordonner la levée de la caution bancaire établie par la BNP PARIBAS pour un montant de 18.469,23 € et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir. Elle sollicite en outre le paiement de la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier en date du 27 juillet 2008, la société FIRST RENOVATION MULTI SERVICE a adressé un congé au bailleur, à effet du 31 mars 2010.

La société SUD IMMOBILIER LOISIRS expose avoir rencontré des difficultés avec EDF pour la pose du compteur électrique mais avoir pu alimenter le local loué en électricité grâce à un branchement sur un autre compteur. Elle estime avoir procédé à la mise en conformité des installations. Elle demande au Tribunal de valider le congé donné par la locataire pour le 31 mars 2010. A titre reconventionnel, elle sollicite le paiement de la somme de 57.312,76 € au titre des arriérés de loyers arrêté au 15 janvier 2010 et la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1.736,55 € à compter du 1^er avril 2010 jusqu’à complète libération des lieux, outre le paiement des sommes de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Attendu que le bail conclu entre la société SUD IMMOBILIER LOISIRS et la société FIRST RENOVATION MULTI SERVICE le 22 février 2008 a pris fin le 31 mars 2010 à la suite du congé donné par la société FIRST RENOVATION MULTI SERVICE; que le locataire a quitté les lieux à cette date; que la demande de résiliation du bail est donc devenue sans objet;

Attendu que lors de la conclusions du bail, la société SUD IMMOBILIER LOISIRS s’était engagée à procéder à la mise en conformité de l’installation électrique du local loué;

Attendu qu’il résulte des éléments produits aux débats que la pose du compteur par EDF n’est intervenue qu’au mois de juin 2007 malgré plusieurs courriers de la société ICADE, mandataire de la société SUD IMMOBILIER LOISIRS;

Attendu que toutefois lors de la prise d’effet du bail, le local n’était pas alimenté en électricité et qu’un branchement électrique provisoire n’a été installé qu’à compter du 23 mai 2007;

Attendu que lors d’une première visite effectuée le 4 juillet 2007, la société VERITAS a constaté que le local loué comportait de nombreux points de non-conformité de l’installation électrique qui représentaient un danger pour la sécurité des personnes;(notamment des risques de contacts directs avec des câbles volants, trois hublots à refixer en raison du risque d’échauffement, le remplacement des blocs de secours défectueux) que dans le rapport final en date du 2 août 2007, les seuls points de non conformité concernent l’identification des circuits, le défaut d’isolement du deuxième circuit d’éclairage, le disjoncteur général EDF à remplacer par un modèle différentiel;

Attendu que l’entreprise mandatée par le bailleur pour effectuer les travaux électriques afin de lever les réserves n’a pas pu accéder aux locaux du fait de l’obstruction de la société FIRST RENOVATION MULTI SERVICE;

Attendu que dans un nouveau rapport en date du 11 juillet 2008, la société VERITAS notait outre les points relevés lors du rapport du 2 août 2007, de nouveaux points de non conformité (remplacement des prises de courant et de luminaires, mise en place de protection de canalisations électriques); que les entreprises mandatés par le bailleur rencontraient à nouveau des difficultés avec la société FIRST RENOVATION MULTI SERVICE pour procéder aux travaux;

Attendu qu’il résultent de ces divers éléments que le bailleur n’a pas fait exécuter les travaux de mise en conformité de l’installation électrique avant l’entrée dans les lieux du locataire et que de surcroît le local n’a été alimenté en électricité qu’à compter du mois de mai 2007;

Attendu qu’il est également établi par les pièces du dossier que le preneur s’est bien installé dans les locaux qu’il a utilisé comme entrepôts conformément à la destination prévue au bail et que par ailleurs, il a fait obstacle à l’intervention des entreprises mandatées par le bailleur;

Attendu qu’en conséquence, le bailleur a mis à la disposition du preneur un local qui, tout au moins jusqu’en août 2007, présentait de nombreux points de non conformité de l’installation électrique; que par la suite, le preneur s’est installé dans les locaux où il a exploité son entreprise pendant 3 ans;

Attendu que la destination prévue au bail ne mentionne pas de travaux de découpe et soudure de métaux mais une destination d’entrepôt pour une activité multi service en construction, bâtiment et second oeuvre; qu’en conséquence, le local loué a bien permis au preneur d’exercer l’activité prévue au bail;

Attendu que dés lors la société FIRST RENOVATION MULTI SERVICE devait s’acquitter des obligations du preneur en réglant le loyer à compter du mois d’août 2010, date à laquelle d’une part, la société VERITAS a constaté que seuls des points mineurs de non conformité subsistaient et d’autre part, la société FIRST RENOVATION MULTI SERVICE a fait obstruction à l’intervention de l’entreprise venue pour lever les réserves; que le montant des loyers dus est donc de :

57.312,76 € -(4.769,65 €) = 52.543,11 €

Attendu que les demandes portant sur le remboursement des honoraires de l’agence et de la provision sur charge doivent être rejetées, ces sommes ayant été versées à juste titre;

Attendu que le montant du dépôt de garantie de 3.195 € sera déduit des loyers dus; qu’il reste donc dû la somme de :

52.543,11 € – 3.195 € = 49.348,11 €

Attendu que la demande de main-levée de la caution bancaire sera rejetée, cette caution pouvant être actionnée par le bailleur pour le paiement de la dette locative;

Attendu que les travaux effectués par le preneur en contrepartie de deux mois de loyer ont bénéficié à ce dernier; que la demande portant sur leur remboursement sera donc rejetée;

Attendu qu’il est toutefois patent que la société FIRST RENOVATION MULTI SERVICE a subi un préjudice de jouissance du fait du non respect par le bailleur de son engagement de mise en conformité de l’installation électrique avant son entrée dans les lieux; que de surcroît, il existait toujours en juin 2009, des éléments de non-conformité (présence de câbles électriques pendant du faux-plafond comme en attestent les photographies jointes au constat d’huissier);

Attendu que le montant du préjudice sera évalué forfaitairement à 8.000 €;

Attendu que la mauvaise foi et le caractère prétendument abusif de la procédure intentée par la société FIRST RENOVATION MULTI SERVICE ne sont pas démontrés par la défenderesse dont la demande de dommages et intérêts sera rejetée;

Attendu qu’aucune considération d’équité ne justifie l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Constate que le bail conclu entre la société SUD IMMOBILIER LOISIRS et la société FIRST RENOVATION MULTI SERVICE le 22 février 2008 a pris fin le 31 mars 2010 et que la demande de résiliation du bail est devenue sans objet;

Condamne la société FIRST RENOVATION MULTI SERVICE à payer à la société SUD IMMOBILIER LOISIRS la somme 49.348,11 € au titre des loyers et des charges;

Condamne la société SUD IMMOBILIER LOISIRS à payer à la société FIRST RENOVATION MULTI SERVICE la somme de 8.000 € en réparation de son préjudice de jouissance;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement;

Fait masse des dépens et dit qu’ils seront supportés par moitié par les parties;

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE DE LA DEUXIEME CHAMBRE AU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MARSEILLE LE DIX NEUF OCTOBRE DEUX MILLE DIX.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,