TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE MARSEILLE

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N°

Enrôlement n° : 08/07579

AFFAIRE : LA SOCIETE O’DOCK (M^e Delpjine CO)

C/ M^me I Z (M^e Arié GOUETA)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 22 Février 2011

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame J K

Greffier : Madame L M

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 22 Mars 2011

PRONONCE : En audience publique, le 22 Mars 2011

Par Madame J K, Vice-Président

Assistée de Madame L M, Greffier

[…]

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

LA SOCIETE O’DOCK, dont le siège social est sis […] , représentée par Mademoiselle X,Y, N O, née le […] à MARSEILLE, es qualité de gérant en exercice et d’associée de ladite société, demeurant 51 chemin de Saint Antoine à Saint S La Rigaudière BT D 1 13015 MARSEILLE.

représentée par M^e Delphine CÖ , de la SELARL MANENTI & CO, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

Madame I Z, née le […] à […]

représentée par M^e Arié GOUETA, avocat au barreau de MARSEILLE

La Société LA CROIX DU SUD IMMOBILIER, dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Hubert ROUSSEL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame H Z épouse P Q, née le […] à […]

Madame B Z épouse R S, née le […] à […]

Mademoiselle C Z, née le […] à […]

Monsieur T Z, né le […] à […] […]

[…]

représentés par M^e Bernard KUCHUKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2006, I Z a donné à bail à la SARL O’DOCK un local commercial sis, […], pour y exercer une activité de restauration et de bar Licence III, moyennant un loyer mensuel de 2.050 € TTC outre 250 € de charges. Ce bail était conclu pour une durée d’une année commençant à courir le 1^er décembre 2006 pour se terminer le 31 novembre 2007.

Par acte du 25 octobre 2007, Madame Z a conclu un bail commercial avec la SARL O’DOCK portant sur le même local d’une durée de neuf années à compter du 1^er décembre 2007 pour se terminer le 30 novembre 2016.

Le 18 janvier 2008, la SARL O’DOCK a conclu avec Patrice FOUCHAC un compromis de cession de son fonds de commerce au prix de 205.000 € qui n’a pu aboutir compte tenu des difficultés juridiques liées à la détermination du propriétaire du local dans lequel ce fonds était exploité.

Par courrier en date du 17 mars 2008, I Z a informé la SARL O’DOCK qu’elle entendait dénoncé le bail commercial signé le 20 octobre 2007 au motif qu’elle n’avait pas qualité pour conclure ce contrat n’étant que co-indivisaire du local loué.

A la demande de la SARL O’DOCK, Maître A était désigné par ordonnance de référé du 2 mai 2008, en qualité de représentant de l’indivision, afin d’encaisser et de répartir les loyers dus par le preneur.

Par acte d’huissier en date du 17 juin 2008, la SARL O’DOCK a assigné I Z du fait de l’omission de sa qualité de copropriétaire au moment de la signature des deux baux commerciaux successifs. Elle sollicite le paiement de la somme de 205.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’échec de la cession de son fonds de commerce. Elle sollicite également le paiement de la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts pour manquement à la bonne foi contractuelle, outre la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle demande au Tribunal de dire et juger qu’en l’état, toute opération d’expulsion serait prématurée, eu égard aux conséquences économiques et sociales qu’elles emporteraient inévitablement.

Par conclusions du 3 février 2009, H, B, C et T Z, enfants d’un premier lit de feu U Z, sont intervenus volontairement dans la procédure en leur qualité de co-indivisaire du local commercial sis […] à Marseille. Ils demandent au Tribunal de constater qu’I Z est en réalité AA Z. Ils sollicitent l’annulation des deux baux commerciaux conclus par cette dernière et l’expulsion de la SARL O’DOCK sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, comme occupant sans droit ni titre, outre le paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier en date du 10 juillet 2009, la SARL O’DOCK a assigné la SCI LA CROIX DU SUD, nouveau propriétaire du local commercial suite à un jugement d’adjudication du 26 février 2009, en intervention forcée, afin que lui soit reconnu le bénéfice des dispositions du bail commercial, outre le paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 20 octobre 2009.

La SCI LA CROIX DU SUD demande au Tribunal de prononcer la nullité du bail commercial signé le 25 octobre 2007 entre la SARL O’DOCK et I (dite AA) Z, d’ordonner l’expulsion de tous occupants de son chef, de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 3.000 HT par mois plus les charges, de lui allouer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, outre 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

I (dite AA) Z conclut au rejet des demandes présentées par la SARL O’DOCK à son encontre au motif qu’elle est toujours propriétaire du fonds de commerce exploité au […] qui n’a jamais été cédé à la SARL O’DOCK laquelle ne peut invoquer un préjudice lié à l’impossibilité de vendre ce fonds. Elle fait également valoir que la SARL O’DOCK était parfaitement au courant des difficultés liées à la succession de son époux. Reconventionnellement, elle sollicite :

— l’expulsion de la SARL O’DOCK sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— la condamnation de la SARL O’DOCK au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

— que son droit de propriété sur le fonds de commerce soit déclaré opposable à la SCI LA CROIX DU SUD et à l’hoirie successorale de U V,

— la condamnation de la SARL O’DOCK à lui verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SARL O’DOCK soutient qu’en l’état de la cession des murs du local loué, l’hoirie successorale n’a plus qualité, ni intérêt à présenter des revendications dans le cadre de la présente instance, Elle demande au Tribunal à titre principal, de dire et juger que la SCI LA CROIX DU SUD ne peut lui dénier le bénéfice des dispositions d’ordre public applicables au bail commercial, ayant été parfaitement informée de l’existence de ce bail lors de l’acquisition des locaux. En conséquence, elle sollicite la condamnation de la SCI LA CROIX DU SUD sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à régulariser un bail commercial conforme aux dispositions légales à effet du 26 février 2009, outre la condamnation solidaire de I Z et la SCI LA CROIX DU SUD à lui payer la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts pour exécution du contrat de mauvaise foi. A titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation de I Z au paiement de la somme de 205.000 € de dommages et intérêts. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation solidaire de la SCI LA CROIX DU SUD et de I Z au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la nullité du bail :

Attendu qu’il résulte de l’article 815-3 du code civil que la conclusion ou le renouvellement d’un bail commercial requiert le consentement de tous les indivisaires;

Attendu que U Z est décédé le […] laissant pour lui succéder :

— quatre enfants légitimes issus d’une première union, à savoir H, B , C et T Z,

— cinq enfants légitimes issus de sa seconde union avec I (dite AA) Z, à savoir D, E, F, G et W Z;

Attendu que U Z était propriétaire, entre autres biens, d’un local commercial sis […], devenu à son décès propriété de l’indivision successorale;

Attendu que, par acte du 25 octobre 2006, I (dite AA) Z veuve de U Z, a donné à bail dérogatoire d’un an à la SARL O’DOCK le local commercial situé […] à Marseille, sans faire état de sa qualité de coindivisaire;

Attendu qu’elle a signé le 25 octobre 2007 avec la même société un bail commercial portant sur le même local dans lequel elle déclarait être régulièrement propriétaire des lieux; que la SARL O’DOCK exploite actuellement dans les lieux loués une activité de restauration;

Attendu qu’à compter du 26 février 2009, aux termes d’un jugement d’adjudication sur licitation, le local est devenu la propriété de la SCI LA CROIX DU SUD; qu’à compter de cette date, H, B, C et T Z n’avaient donc plus d’intérêt pour solliciter l’annulation des baux conclus en violation de leurs droits de co-indivisaires; que toutefois la SCI LA CROIX DU SUD désormais propriétaire de ce local peut présenter une telle demande;

Attendu qu’il est patent que I (dite AA ) Z, simple coindivisaire d’une indivision successorale composée de dix personnes, n’avait pas qualité pour conclure un bail commercial;

Attendu qu’il convient dés lors de constater la nullité du bail conclu le 25 octobre 2007 avec la SARL O’DOCK;

Attendu que I (dite AA ) Z soutient curieusement que cet acte doit s’analyser en une location-gérance du fonds de commerce qu’elle avait créé le 1^er octobre 2004 et qu’elle serait donc restée propriétaire de ce fonds;

Attendu qu’elle ne justifie nullement qu’au moment de la signature des baux elle exploitait dans les lieux loués un fonds de commerce; qu’au contraire, les attestations versées par la SARL O’DOCK font état d’un local vide, fermé depuis plus d’un an, dans lequel d’importants travaux d’aménagement étaient à effectuer;

Attendu que la SARL O’DOCK soutient que la nullité du bail n’est pas opposable à la SCI LA CROIX DU SUD au motif qu’elle a acheté l’immeuble en connaissance de la situation locative et de la procédure en cours;

Attendu que toutefois, la SCI LA CROIX DU SUD a toujours indiqué dans ses courriers qu’elle ne reconnaissait aucune validité au bail conclu par la SARL O’DOCK et qu’elle encaissait les sommes versées par cette dernière à titre de simples indemnités d’occupation; que la simple production d’un dire au cahier des charges de la vente aux enchères annexant l’assignation du 17 juin 2008 ne permet pas de considérer que la nullité du bail prononcée à l’issue de la procédure n’est pas opposable à l’acquéreur;

Attendu que la seule bonne foi de la SARL O’DOCK qui a conclu un bail avec le propriétaire apparent ne peut suffire pour obliger le nouveau propriétaire à conclure avec le locataire un nouveau bail en régularisation du bail annulé;

Attendu qu’il y a donc lieu, suite à l’annulation du bail commercial conclu le 25 octobre 2007 entre I (dite AA )Z et la SARL O’DOCK d’ordonner l’expulsion de la SARL O’DOCK dans le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement ; que le montant de l’indemnité d’occupation sera fixée à 2.300 € par mois TTC;

Sur le préjudice subi par la SARL O’DOCK :

Attendu qu’il résulte des éléments du dossier qu’en se présentant faussement comme la seule propriétaire du local donné à bail, I (dite AA ) Z a causé un préjudice important à la SARL O’DOCK puisque ce comportement fautif a conduit la SARL O’DOCK à créer un fonds de commerce dont elle n’a pu poursuivre la cession à la suite du compromis conclu le 18 janvier 2008 avec l’EURL DIVI;

Attendu que ce compromis était conclu moyennant un prix de cession de 205.000 €;

Attendu que le montant du préjudice subi par la SARL O’DOCK doit être fixé au montant de la somme qu’elle aurait perçu à la suite de la cession de son fonds de commerce soit 205.000 €; que I (dite AA) Z sera donc condamnée à lui verser cette somme;

Sur le préjudice de la SCI LA CROIX DU SUD :

Attendu que la SCI LA CROIX DU SUD estime subir un préjudice du fait du maintien dans les lieux de la SARL O’DOCK en parfaite connaissance de la nullité de son bail;

Attendu que toutefois, la SCI LA CROIX DU SUD ne peut reprocher à la SARL O’DOCK qui avait conclu en toute bonne foi un contrat de bail avec le propriétaire apparent de s’être maintenu dans les lieux jusqu’à ce que le tribunal statue sur la nullité du contrat; qu’elle avait de surcroît connaissance de la procédure en cours au moment de son acquisition; que son préjudice n’est donc pas établi;

Sur les demandes accessoires :

Attendu que l’exécution provisoire est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire; qu’il y a lieu de l’ordonner;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL O’DOCK les frais et honoraires exposés pour agir en justice, non compris dans les dépens, qu’il y a lieu de condamner I (dite AA) Z à lui payer la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Attendu que l’équité commande également de condamner I (dite AA ) Z à payer à H, B, C et T Z, la somme de 200 € chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Attendu que I (dite AA) Z sera également condamnée à payer à la SCI LA CROIX DU SUD la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Prononce la nullité du bail conclu le 25 octobre 2007 entre I (dite AA ) Z et la SARL O’DOCK portant sur le local commercial sis […]

Ordonne l’expulsion de la SARL O’DOCK ou de tous occupants de son chef du local commercial sis […], dans le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement;

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’au départ effectif de l’occupant, à 2.300 € par mois TTC;

Condamne I (dite AA ) Z à payer à la SARL O’DOCK la somme de 205.000 € à titre de dommages et intérêts;

Condamne I (dite AA) Z à payer à la SARL O’DOCK la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne I (dite AA) Z à payer à H, B, C et T Z la somme de 200 € chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne AA Z à payer à la SCI LA CROIX DU SUD la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement;

Condamne I ( dite AA ) Z aux entiers dépens, dont distraction au profit de de la SELARL MANENTI &CO, de Maître Hunert ROUSSEL et de Maître Bernard KUCHUKIAN, avocats, sur leur affirmation de droit;

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE DE LA DEUXIÈME CHAMBRE DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MARSEILLE LE VINGT DEUX MARS DEUX MILLE ONZE.

LE GREFFIER LE PRESIDENT