Tribunal de grande instance de Nanterre, 7e chambre, loyers commerciaux, 27 février 2017, n° 16/06421

TGI Nanterre 13 juin 2016

TGI Nanterre 4 juillet 2016

TGI Nanterre 8 septembre 2016

TGI Nanterre 16 décembre 2016

TGI Nanterre 27 février 2017

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TGI Nanterre, 7e ch., loyers commerciaux, 27 févr. 2017, n° 16/06421
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Nanterre
Numéro(s) :	16/06421

Sur les parties

Avocat(s) :	Alain LEVYGuillaume BOULAN
Cabinet(s) :	"ALAIN LEVY ET ASSOCIES"ALAIN LEVY ET ASSOCIES
Parties :	Société NOCIBE FRANCE DISTRIBUTION c/ S.C.I. ESDA

Texte intégral

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NANTERRE

[…]

JUGEMENT DU 27 Février 2017

EXPERTISE

N° R.G. : 16/06421

N°MINUTE : 17/

AFFAIRE

Société NOCIBE FRANCE DISTRIBUTION

[…]

DEMANDERESSE

Société NOCIBE FRANCE DISTRIBUTION

[…]

représentée par Maître E F de la SCP C R T D ET ASSOCIES, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN713

DEFENDERESSE

[…]

représentée par Maître C D de la SCP C D et Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0126

COMPOSITION

M^me G-H I

Juge des Loyers Commerciaux

GREFFIER

Fanny GABARD, Greffier

DEBATS

A l’audience du 23 Janvier 2017 tenue publiquement ;

JUGEMENT

Prononcé renvoyé pour plus ample délibéré au 20 février 2017 prorogé au 27 février 2017

Contradictoire, prononcé en premier ressort par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Aux termes d’un acte authentique en date du 25 octobre 1995, passé par devant Maître DUFOUR, à PARIS, les Sociétés NATIOCREDITBAIL, Y Z et INTER COOP ont consenti un contrat de crédit-bail à la société « ESDA » pour une durée de 15 années entières et consécutives à compter de l’achèvement de l’ensemble immobilier prévu pour mai 1996 et portant sur un immeuble à usage de galerie marchande sis à […].

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 19 février 1996, la société « ESDA » a conclu un contrat de sous-location avec la « SARL ESPACE PARFUMS » pour une durée de neuf années à compter du 23 février 1996 portant sur la cellule commerciale n°11 sise au sein de la galerie marchande du Centre commercial Espace Clichy à Clichy la Garenne, renouvelé avec la société « NOCIBE », intervenant aux droits de la société « EUROPARFUMS, par acte sous seing privé, à compter du 23 février 2005 pour expirer le 22 février 2014 moyennant un loyer annuel en principal de 52.080 € H.T et Hors charges.

Le 19 juillet 2011, la société ESDA a levé l’option d’achat portant sur l’immeuble et est devenue propriétaire des locaux.

Par acte extra-judiciaire en date du 2 juillet 2013, la SCI ESDA a délivré à la société NOCIBE France un congé avec offre de renouvellement pour le 22 février 2014 moyennant un nouveau loyer fixé à la somme annuelle de 68.480,88 € en principal, hors charges et hors taxes et à réajuster en fonction du dernier indice connu à la date de renouvellement et non connu au jour du congé.

Par courrier en date du 12 janvier 2015, la société NOCIBE France a proposé de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuel de 50.000 € HT et HC, ce qu’a refusé la SCI ESDA suivant courrier en date du 2 février 2015.

Faisant suite au mémoire en date du 4 février 2016, la société NOCIBE France a assigné La SCI ESDA aux fins de fixation du loyer. Aux termes de son mémoire du 5 septembre 2016, notifié par lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 9 septembre 2016, elle demande au juge de :

« -dire que bail conclu entre La SCI ESDA et La SAS Nocibe à effet du 22 février 2005 est renouvelé à compter du 23 février 2014 pour une durée de 9 ans,

-fixer le loyer annuel de renouvellement à la somme de 47 600 HT et HC à compter du 23 février 2014,

-condamner La SCI ESDA à rembourser à La SAS Nocibe les loyers trop-perçus à compter du 23 février 2014, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

-ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année,

-subsidiairement désigner tel expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux du 23 février 2014,

-à titre infiniment subsidiaire, constater que le loyer renouvelé le 23 février 2014 ne peut excéder le montant résultat de l’application du plafonnement soit 67 288,83 euros par an HC,

en tout état de cause,

-débouter La SCI ESDA de l’ensemble de ses demandes,fins et moyens,

-en cas d’expertise, réserver les dépens et fixer le montant du loyer provisoire à la somme de 47 600 HC

-condamner La SCI ESDA à lui verser la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- ordonner l’exécution provisoire de la décision. »

La société NOCIBE France entend voir fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative au motif que celle-ci serait inférieure au loyer plafonné. Elle estime que l’emplacement de son local dans la galerie marchande n’est pas favorable et que celle-ci ne bénéficie pas d’aménagements de qualité.

Dans son mémoire en réponse notifiée à la SAS Nocibe par lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 23 janvier 2017, La SCI ESDA demande au juge de :

« -Fixer le prix du bail renouvelé au 23 février 2014 à la somme annuelle de 67.289 €HT et HC, toutes les autres clauses charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées

- Dire et juger que les sommes dues par la société NOCIBE France éventuellement dues depuis le 23 février 2014 porteront intérêts au taux légal sur les loyers arriérés conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code Civil, la capitalisation de ces intérêts dus par année entière étant ordonnée en application de l’article 1154 du même Code,

- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir et dire que la décision à intervenir constituera titre exécutoire conforme aux dispositions des articles 2 à 4 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 (CA PARIS, Ch 5-3, 3 février 2010, RG n° 2008/18800)

- Si l’exécution provisoire n’était pas ordonnée, dire qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L 145-57 du Code de Commerce et qu’à défaut d’appel, la décision à intervenir constituera titre exécutoire conforme aux dispositions des articles 2 à 4 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 ( CA PARIS, ch 5-3, 3 février 2010, RG n° 2008/18800)

- A titre subsidiaire, si le Juge des Loyers commerciaux ne s’estimait pas suffisamment informé, ordonner une expertise,

- Voir fixer le loyer dû pendant la durée de l’instance au montant du loyer plafonné au 23 février 2014 et actualisé en fonction de l’indexation annuelle,

- Condamner la société NOCIBE France à payer à la SCI ESDA la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le cas échéant la totalité des frais d’expertise.

- Débouter la société NOCIBE France de ses demandes plus amples ou contraires aux présentes. »

La SCI ESDA conteste les modalités de calcul du loyer retenues par La SAS Nocibe et rappelle qu’elle bénéficie d’un local en front de caisse, bien située. Elle estime que la valeur locative d’un local situé dans un centre commercial doit être déterminée par comparaison à des loyers payés pour des locaux situés dans le même centre commercial, pour des activités similaires et sur des positionnements de surfaces comparables.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le renouvellement du bail au 23 février 2014 est acquis.

En application des dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

La société NOCIBE verse au débat une expertise amiable non contradictoire réalisée à sa demande par Monsieur X évaluant la valeur locative des lieux loués au 23 février 2014 à la somme en principal de 56.000 € HT. Appliquant un abattement de 15 % pour clauses exorbitantes, elle estime la valeur locative à la somme de 47.600 €.

Pour contester la valeur locative avancée par la SAS Nocibe, la SCI ESDA produit plusieurs baux de locaux dans le centre commercial permettant une comparaison des loyers. Alors que les locaux en front de caisse ont des loyers compris entre 750 euros et 950 euros, elle considère que le prix du loyer des locaux du preneur égal à 801 euros est conforme à la valeur locative.

Par conséquent, en l’état le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments d’appréciation suffisants pour fixer la valeur locative des locaux dont s’agit.

Il y a lieu avant dire droit d’ordonner une mesure d’instruction.

Pour la durée de l’instance le montant du loyer provisionnel sera égal au montant du loyer tel que résultant du bail ancien.

Il convient d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Constate le renouvellement au 23 février 2014 du bail entre La SCI ESDA et La SAS Nocibe portant sur les locaux à usage commercial sur la cellule commerciale n°11 sise au sein de la galerie marchande du Centre commercial Espace Clichy à Clichy la Garenne,;

Avant dire droit ordonne une expertise et commet pour y procéder :

A B

[…]

Tél : 01.45.48.50.22

Fax : 01.45.44.74.45

Email : B@B-associes.com

avec mission de :

— entendre les parties en leurs explications,

— se rendre sur les lieux loués, les décrire et les photographier, déterminer leur surface, dire et justifier le cas échéant l’application d’un coefficient de pondération

— procéder à l’examen des faits allégués par les parties et à celui des éléments mentionnés aux articles L 145-33, L 145-34 et R 145-2 et suivants du code de commerce,

— fournir tous éléments d’information permettant de déterminer si le montant du loyer du bail renouvelé est susceptible ou non de fixation à la valeur locative,

— donner son avis, en s’attachant aux prix du marché locatif et non aux seules références judiciaires, sur la valeur locative des lieux loués à la date de renouvellement du bail, soit le 23 février 2014 ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport au greffe du tribunal, Service des expertises – Extension du Palais de Justice 8 rue Pablo Néruda 92 020 Nanterre Cedex, dans le délai de 4 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;

Dit qu’à l’issue de la première réunion, l’expert soumettra au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquera aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, sollicitera la consignation d’une provision complémentaire ;

Dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations ou réclamations tardives ;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

Dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Fixe à la somme de 3 000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la La SAS Nocibe entre les mains du Régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai de 4 semaines à compter de la présente décision, sans autre avis ;

Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Fixe le loyer provisionnel dû par La SAS Nocibe pour la durée de l’instance au montant tel que résultant du bail ancien,

Sursoit à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,

Ordonne l’exécution provisoire,

Dit que l’affaire sera retirée du rôle et sera de nouveau enrôlée après le dépôt du rapport d’expertise à la demande de l’une ou l’autre des parties et appelée à l’audience à la date indiquée par le greffier conformément aux dispositions de l’article R 145-31 du code de commerce,

Réserve les dépens.

LE GREFFIER LE JUGE DES […]

Maître C D de la SCP C D et Associés

Maître E F de la SCP C R T D ET ASSOCIES