5CHB – 2005/

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NANTERRE

5^e Chambre B

JUGEMENT RENDU LE 12 JANVIER 2005

N° R.G. : 02/07556

N° R.G. : 02/07633

N° R.G. : 02/10718

N° R.G. : 02/11441

N° R.G. : 03/04794

AFFAIRE

AM-AN Y, AM-AO X, AA X

C/

Syndicat des Copropriétaires 53/55 BOULEVARD D'[…]

Société AB H – AC H & Cie

CIE D’AK S FRANCE I.A.R.D. VENANT AUX DROITS D’S AI,

Compagnie d’AK GROUPE AJ AK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

AV AW, Vice-Président

[…], Juge

AM-AX AY, Juge

Assistés de AT AU, faisant fonction de Greffier

DEMANDEURS

Monsieur AM-AN Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur AM-AO X

né le […] à PARIS

demeurant […]

[…]

Madame AA X

née le […]

demeurant […]

[…]

représentés par M^e AM-David K,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E528

DEFENDEURS

Syndicat des Copropriétaires 53/55 BOULEVARD D'[…]

représenté par son syndic le Cabinet CAZALIERES

dont le siège social est […]

[…]

représenté par la SCP LGL & Associés – AP AQ AR AS,

avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P185

Société AB H – AC H & Cie

dont le siège social est […]

[…]

représentée par M^e AM-Claude FREAUD,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 477

CIE D’AK S FRANCE I.A.R.D. VENANT AUX DROITS D’S AI

dont le […]

[…]

représentée par M^e Valérie BENAMOUR,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : M 265

Compagnie d’AK GROUPE AJ AK

dont le siège social est […]

[…]

représentée par M^e AM-AO LEON,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C406

DEBATS

A l’audience du 24 Novembre 2004 tenue publiquement ;

JUGEMENT

prononcé en audience publique par décision contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Les faits

Monsieur et Madame X, et Monsieur Y sont copropriétaires dans l’immeuble 53/[…] à Boulogne-Billancourt.

Ils ont la jouissance privative d’une terrasse attenante à leur appartement, situé au dernier étage de l’immeuble.

* Les désordres du toit-terrasse et les mesures prises par le Syndicat des Copropriétaires

L’assemblée générale du 12 mars 1986 adoptait, à propos des “Problèmes d’étanchéité. Désordres dans les appartements C & CAZADE” la résolution suivante :

“Sur rapport de Monsieur Z, l’assemblée note que les infiltrations proviennent non pas d’un défaut d’étanchéité de la terrasse mais bien d’une mauvaise conception des châssis. Or, dans le cadre de la garantie décennale, le travail n’a pas été bien repris.

Pour voir à régler ces deux cas ponctuels et qui, en aucune façon n‘engagent l’immeuble pour l’avenir, puisque les réparations sont normalement imputables à chacun, l’assemblée accepte, sans que cette décision puisse valoir comme précédent dans l’avenir, un partage par moitié entre l’immeuble et les copropriétaires. La dépense sera imputée à chaque bâtiment concerné. Elle représente 4.198,44 francs TTC par appartement”.

A propos des “infiltrations en terrasses” l’assemblée générale du 19 novembre 1986, à la suite d’un rapport de Monsieur Z, architecte d’entretien de l’immeuble, relatif aux infiltrations constatées dans plusieurs appartement, en particulier chez Monsieur et Madame A, décidait, vu l’importance du coût des travaux, à titre conservatoire, de retenir le drainage de l’écoulement d’eau, pour faciliter son écoulement jusqu’au point de puisage, et demandait à Monsieur Z de faire intervenir le plombier pour le changement des raccordements sur les tuyaux des descentes dans les appartements C et de B.

Dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 mars 1987 il est noté à propos des “problèmes d’étanchéité” :

“ Mise hors d’eau des appartements : bâtiment Auteuil – A, bâtiment Les Pins : C et de B.

Avec les moyens du bord pour éviter l’engagement de dépenses importances, et ce dans le cadre des décisions prises au cours de l’assemblée générale du 12 mars 1986, des interventions ont été effectuées. Les résultats sont concluants chez M. A.

Pour ce qui concerne les appartements C et de B, il faut attendre la fin des travaux. Monsieur Z continuera à exercer une surveillance pour en contrôler le résultat.

Il restera à intervenir chez Madame C au niveau des autres descentes.

[…]”.

L’assemblée générale du 14 février 1989 décidait, pour la réfection des terrasses des deux bâtiments, travaux qu’elle jugeait ne pas être de nécessité urgente, mais nécessaires à court terme, de constituer une provision de 100.000 francs, à appeler en deux échéances de moitié chacune, pour juin et octobre, cette provision n’étant pas inclue dans le fonds de roulement mais faisant l’objet d’un compte bancaire séparé et productif d’intérêts.

L’assemblée générale du 13 février 1990, à propos de la réfection de l’étanchéité des toitures-terrasses des deux bâtiments, “compte tenu de la non-aggravation des désordres, et considérant la nécessité de devoir, relativement à brève échéance, mettre en oeuvre ce programme de travaux” décidait de continuer à approvisionner le compte bloqué du Syndicat à la BNP, et rappelait que l’enveloppe globale à dégager pour financer l’ensemble des travaux de réfection des terrasses est d’environ 1.200.000 francs.

L’assemblée générale du 11 juillet 1990 abordait la question de la “réfection de l’étanchéité des toitures-terrasses des deux bâtiments” et adoptait la résolution suivante :

“I/ – Non-aggravation des désordres sauf à s’inquiéter des débordements dus au mauvais état des descentes pluviales très entartrées.

L’accord est donné par l’assemblée pour procéder au curage des conduits, travaux chiffrés par M. Z à 12.000 F. (x8).

De même, ordres de service à passer pour deux interventions ponctuelles, – protection de la gaine de ventilation en sortie de terrasse, – escalier D – et machinerie ascenseur : Dépense de 4.000 F.

II/ – Par contre, le rapport de l’architecte est assez pessimiste sur l’état des scellements des garde-corps.

Il s’agit d’un problème de sécurité. Des parties de maçonnerie sont également à reprendre.

Monsieur Z se voit confier une mission d’étude en vue d’un appel d’offres ; trois entreprises seront à consulter, pour décision à prendre à la prochaine assemblée générale”.

Le 20 novembre 1990, Monsieur Y écrivait au Cabinet H que sa terrasse présente “des signes de non étanchéité” et lui demandait de faire procéder à une expertise, à condition qu’elle n’implique pas de danger de dégâts des eaux pour son appartement, afin de vérifier si sa terrasse est ou non en état satisfaisant d’étanchéité, et – au cas où cette expertise conclurait que sa terrasse n’est pas étanche – de faire procéder rapidement aux travaux permettant d’y remédier.

L’assemblée générale extraordinaire du 18 décembre 1990, après avoir examiné l’unique question à son ordre du jour, profitant de la présence de Monsieur Z, architecte, lui demandait où en étaient les études relatives au programme de travaux envisagés pour être proposés à la prochaine assemblée générale, concernant la réfection des terrasses, la mise en conformité des portes des cabines des ascenseurs, le ravalement des façades, et au vu de ses “estimations très approximatives” demandait au Syndic et au Conseil Syndical de ne prendre en compte pour cette années que les travaux sur terrasses, pour l’année suivante la mise en conformité des ascenseurs et estimait que, pour le ravalement, l’étude semble prématurée.

Le syndic rappelait que les sommes bloquées à la BNP, productives d’intérêts, représentent en principal 200.000 francs, auxquels s’ajoutent 9.423,89 francs d’intérêts.

L’assemblée générale du 5 mars 1991 adoptait la 7^e résolution suivante :

“Sur la déclaration de M. C qui intervient en son nom et celui de son mandant – M. D -faisant remarquer qu’actuellement la situation ne s’est pas aggravée, qu’il n’a pas constaté de fuites, l’Assemblée, dans ces conditions, n’estime pas nécessaire de convoquer, avant la fin du premier semestre une nouvelle assemblée générale extraordinaire et donc de poursuivre plus avant l’étude.

Mais, par sagesse, elle tient, bien évidemment à réserver le cas d’aggravation de la situation. A cet effet, elle donne pouvoirs au syndic de convoquer dans les meilleurs délais, si nécessaire une A.G.E. pour prise de décision utile afin de remédier aux graves désordres.

S’il s’agit bien de graves désordres, pour des fuites ponctuelles le syndic aura à intervenir, comme par le passé pour le traitement par colmatage par une étanchéité”.

Il est indiqué dans le procès-verbal qu’à la suite de cette résolution Monsieur Z a décidé de ne plus “s’occuper de l’immeuble en tant qu’architecte aux motifs que toutes ses études sont écartées”.

L’assemblée générale du 11 février 1993 a décidé de ne pas donner suite au projet de création d’une canalisation supplémentaire d’évacuation des eaux pluviales du bâtiment A.

Le 27 juillet 1993, Monsieur E, architecte, établissait un rapport à la suite de la visite, le 18 juin 1993, de la terrasse de Monsieur Y en présente de Monsieur F, président du conseil syndical, de Monsieur G, représentant le Cabinet H, de Maître AD AE, du Cabinet AF AG BARGE & Associés, de Monsieur I, de la Société TERRASSE CONCEPT, de Monsieur J, architecte, mandaté par le Cabinet H.

L’assemblée générale du 21 février 1995 a décidé de confier à M. E “une mission dans le cadre d’un contrat annuel afin d’effectuer une visite annuelle de l’ensemble des terrasses de la résidence, suivie d’un rapport qui sera adressé au syndic, visite au cours de laquelle sera constaté – l’usage normal du sol, – le bon entretien des descentes pluviales, – le respect des surcharges admissibles et des parties à ces terrasses, – ainsi que de vérifier qu’aucune construction en superstructure n’existe, en infraction avec le Règlement de copropriété”.

Le 20 février 1996, le Cabinet H écrivait à Maître K, avocat de Monsieur Y : “Pour faire suite à notre rendez-vous dans l’appartement de M. Y, en date du 19 février 1996, je vous confirme bien volontiers que la fissuration de l’acrotère constatée et occasionnant des infiltrations au plafond du salon de M. Y, relève des parties communes de l’immeuble et sera, en conséquence, réparée par la copropriété ; ce désordre n’ayant aucun lien de causalité directe avec les aménagements réalisés en son temps par M. Y”.

Lors de l’assemblée générale du 18 avril 1996 était “largement abordé la discussion sur les travaux de reprise d’étanchéité des terrasses, et l’état général des terrasses”.

Il est noté dans le procès-verbal que : “Après les explications fournies par Monsieur L. H sur les reprises ponctuelles d’étanchéité qui viennent d’être faites sur les acrotères de la terrasse de Monsieur Y et sur les problèmes engendrés systématiquement par les toitures terrasses privatives plantées dans tous les immeubles, et un très large débat, il est décidé que la politique de rustines est maintenue pour le moment. A titre indicatif il sera demandé par le Syndic le prix de réfection complète des terrasses”.

Le 10 décembre 1996, le conseil Syndical établissait un rapport, diffusé aux copropriétaires par le Syndic le 11 décembre 1996, dans lequel il est indiqué à propos des terrasses :

“ Les problèmes liés à l’étanchéité des terrasses ne sont pas récents.

Un recensement des interventions passées a permis de confirmer que seuls les points remarquables (relevés d’acrotères et de sorties d’escalier, souches d’évacuations d’eaux) étaient en cause.

Aucun défaut n’avait été constaté en partie horizontale.

Afin de clarifier les derniers incidents sur les terrasses, escalier A, Monsieur M, architecte, s’est rendu sur place le 7 octobre 1996 en présence de Monsieur G (Cabinet H), de l’entreprise ETRA, de la gardienne et de Monsieur C.

Il a remis et commenté son rapport au cours de la réunion du Conseil Syndeical du 24 octobre 1996.

Ses recommandations ont été adoptées à l’unanimité afin de définir à partir de dossiers techniques concrets la nature et l’étendue des travaux de remise en état des terrasses des 2 immeubles. Des sondages ont été opérés le 18 novembre, en plusieurs points significatifs.

Une analyse d’étanchéité est en cours et nous attendons des conclusions de l’architecte”.

Le 3 avril 1997, Monsieur M, architecte, mandaté par la Copropriété, établissait un rapport où il concluait que “les réparations ponctuelles ne peuvent plus être envisagées et la restauration de la terrasse du bâtiment A s’impose. Les pierres en périmétrie en sous face des acrotères bas devront faire l’objet de fixation mécanique”.

L’assemblée générale du 23 avril 1997 adoptait une 12^e résolution dans laquelle elle donnait mission à Monsieur M, architecte, d’établir un descriptif des travaux pour réfection totale de l’étanchéité de la terrasse du bâtiment Auteuil et lancement d’appels d’offres et, ces travaux devant durer environ 4 mois, demandait au syndic de convoquer une assemblée générale spéciale pour délibérer sur la réfection de cette terrasse fin juin début juillet dès que le dossier de Monsieur M sera complet.

A l’appui de cette résolution, sont rappelées les conclusions de Monsieur M : “Il a été constaté sur l’ensemble des sondages effectués en partie horizontale courante la présence d’eau sous les étanchéités. Les points remarquables ne sont pas seuls responsables des infiltrations constatées mais les parties courantes d’étanchéité horizontales sont également en cause. Il considère donc que les réparations ponctuelles ne peuvent plus être envisagées et que la restauration de la terrasse du bâtiment Auteuil s’impose. Il précise également que les pierres en périmètre en sous face des acrotères bas devront faire l’objet de fixation mécanique”.

L’assemblée générale du 10 juillet 1997 adoptait une 2^e résolution donnant “mandat au syndic d’engager toute procédure nécessaire, tant en référé qu’au fond, à l’encontre de Monsieur et Madame Y, de Monsieur et Madame N, aux fins d’obtenir :

1°) La réparation du préjudice subi par le Syndicat des Copropriétaires au titre des parties communes et par les Copropriétaires dans les parties privatives du fait des travaux effectués sur leur terrasse, sans autorisation de l’assemblée générale, et en violation des dispositions du règlement de copropriété.

2°) La remise en l’état initial de leur terrasse respective sous astreinte”.

L’assemblée générale du 2 février 1999 désignait Monsieur O, maître d’oeuvre, pour préparer une étude technique sur la réfection de l’étanchéité de la terrasse du bâtiment Auteuil, avec la collaboration du Bureau SOCOTEC.

Le 2 mars 2000, le Cabinet AH O, mandaté par le Syndicat des Copropriétaires, donnait à la Société MAURY un ordre de service portant sur les travaux d’isolation et d’étanchéité des terrasses des appartements Y, X et A.

Le 29 mai 2000, une mission de contrôle technique était confiée par le Syndicat des Copropriétaires à SOCOTEC.

Le 26 avril 2001, était signé le “procès-verbal de réception en date du 24 avril 2001" des travaux d’isolation et d’étanchéité concernant les terrasses des appartements Y, X, P et A.

* Le référé expertise à l’initiative du Syndicat des Copropriétaires

Le 21 novembre 1997, le Syndicat des Copropriétaires assignait Monsieur et Madame Y, Monsieur et Madame X en référé en vue de la désignation d’un expert à la suite d’infiltrations au niveau des terrasses.

Le 23 décembre 1997, Monsieur Y, Monsieur et Madame X ont assigné en intervention le Cabinet H dans la procédure de référé.

Par ordonnance rendue le 28 janvier 1998, Monsieur Q était désigné en qualité d’expert.

Par ordonnance du 15 avril 1998, Monsieur R était désigné en remplacement de Monsieur Q.

Monsieur R a déposé son rapport le 15 décembre 2000.

La procédure

La présente instance a été introduite par une assignation délivrée le 24 mai 2002 par Monsieur Y au Syndicat des Copropriétaires et à son ancien syndic, le Cabinet H.

Une autre instance avait été engagée par une assignation délivrée le 20 juin 2002 par Monsieur et Madame X au Syndicat des Copropriétaires, à son ancien syndic, le Cabinet H, et à la Compagnie GROUPE AJ AK.

Monsieur Y, par assignation délivrée le 9 septembre 2002, le Syndicat des Copropriétaires, par assignation délivrée le 4 octobre 2002, ont appelé dans la cause la Compagnie GROUPE AJ AK.

Par assignation délivrée le 15 avril 2003, le Cabinet H a appelé dans la cause la Compagnie d’AK S AI.

Les instances ont été jointes par ordonnances rendues le 18 décembre 2002, le 10 septembre 2003.

Les dernières conclusions ont été déposées le 29 avril 2003 par la Société AJ AK, le 24 septembre 2003 par Monsieur et Madame X et Monsieur Y, le 24 novembre 2003 par le Syndicat des Copropriétaires, le 10 mars 2004 par S France IARD venant aux droits d’S AI, le 12 mars 2004 par le Cabinet H.

Prétentions et moyens des parties

Monsieur et Madame X, et Monsieur Y,

1°/ demandent au Tribunal de :

— constater leur absence de responsabilité dans les problèmes d’étanchéité de la toiture de l’immeuble,

— dire et juger qu’en revanche le Syndicat des Copropriétaires, ainsi que son syndic de l’époque, le Cabinet H, sont entièrement responsables du fait de leur carence, et doivent réparer le préjudice subi par les époux X et par Monsieur Y,

— condamner solidairement le Syndicat des Copropriétaires, son assureur la Compagnie GROUPE AJ AK, ainsi que le Cabinet H, en sa qualité d’ancien syndic, à titre personnel, à payer :

— à Monsieur Y :

—  40.280,87 སྒྱ en réparation de son préjudice matériel,

—  253.919,42 སྒྱ en réparation de son préjudice immatériel et trouble de jouissance, et subsidiairement à ce titre 180.246,02 སྒྱ,

— à Monsieur et Madame X :

—  6.788 སྒྱ en réparation de leur préjudice matériel,

—  91.469,41 སྒྱ en réparation de leur préjudice immatériel et trouble de jouissance, et subsidiairement à ce titre 10.976,33 སྒྱ,

— débouter le Syndicat des Copropriétaires, le Cabinet H et la Compagnie GROUPE AJ AK de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner solidairement le Syndicat des Copropriétaires, son assureur la Compagnie GROUPE AJ AK, ainsi que le Cabinet H, à payer à Monsieur et Madame X, d’une part, à Monsieur Y, d’autre part, 1.500 € au titre des frais non compris dans les dépens,

— condamner solidairement le Syndicat des Copropriétaires, son assureur la Compagnie GROUPE AJ AK, ainsi que le Cabinet H, en sa qualité d’ancien syndic, à titre personnel, aux dépens, dont distraction au profit de Maître AM-David K, avocat, aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du nouveau Code de procédure civile,

2°/ font valoir que :

— dans ses conclusions, le Syndicat des Copropriétaires n’évoque à aucun moment leur éventuelle responsabilité dans l’origine des désordres,

— Monsieur E, architecte, ayant effectué à la demande du Syndicat des Copropriétaires un rapport de visite de la terrasse de l’appartement de Monsieur Y a indiqué, le 27 juillet 1992, que « on peut considérer que la mise en place du système TERRASSE CONCEPT présente des garanties suffisantes de compatibilité avec la construction existante (…) Un regard attentif m’a permis de constater que certains éléments de l’étanchéité étaient en mauvais état. Ci-joint quatre photographies qui montrent des fissures verticales aux droits des relevés, et horizontales sur les béquets en béton. Elles sont la preuve d’un vieillissement de l’ensemble. Il est possible que ces fissures soient, un jour l’origine d’un défaut d’étanchéité »,

— dans un courrier adressé le 20 février 1996 au conseil de Monsieur Y, le Cabinet H écrivait : « la fissuration de l’acrotère constatée et occasionnant des infiltrations au plafond du salon de Monsieur Y relève des parties communes de l’immeuble et sera en conséquence réparée par la copropriété ; ce désordre n’ayant aucun lien de causalité direct avec les aménagement réalisés en son temps par Monsieur Y »,

— dans un rapport du 10 décembre 1996 au conseil syndical, il était indiqué que « les problèmes liés à l’étanchéité des terrasses ne sont pas récents »,

— dans son rapport l’expert relève notamment que « les aménagements paysagers des différents copropriétaires qui ont la jouissance d’une terrasse sont sans aucune incidence sur le vieillissement prématuré de l’étanchéité et des graves infiltrations qui en sont la conséquence »,

— dans son rapport, l’expert relève notamment que « c’est … la volonté du Syndicat des Copropriétaires de ne pas suivre les recommandations formulées à son syndic, le Cabinet H, par divers spécialistes et de ne pas réaliser les travaux dans les années 1990, qui est à l’origine du contentieux actuel »,

— en n’ayant pas fait exécuter les travaux nécessaires, le syndic a engagé sa responsabilité,

Le Syndicat des Copropriétaires,

1°/ demande au Tribunal de :

— débouter Monsieur et Madame X, et Monsieur Y de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— au cas où le Tribunal ferait droit à leur demande, condamner la Compagnie GROUPE AJ AK à le relever et garantir intégralement des condamnations prononcées en principal, accessoires et intérêts,

— condamner Monsieur et Madame X, et Monsieur Y et toute partie succombante à lui payer 5.000 € au titre des frais non compris dans les dépens,

— condamner Monsieur et Madame X, et Monsieur Y aux dépens, et autoriser la SCP AP AQ AR CATTA, avocat, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du nouveau Code de procédure civile,

2°/ fait valoir que :

* Sur la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires,

— dans son rapport du 15 décembre 2000, Monsieur R indique que la cause des désordres est localisée en partie horizontale de l’étanchéité des terrasses, que cette étanchéité aurait dû durer 40 ans mais s’est trouvée défectueuse au bout de 25 ans, dès lors que l’asphalte a été coulé en 1973 sur un support défectueux par l’effet de travaux qui n’ont pas été exécutés conformément aux règles de l’art, que du fait de cette non-conformité une ou plusieurs fissures sont apparues dans l’asphalte en l’absence de joint de dilatation ou de pontage,

— la cause des désordres dont les époux X et Monsieur Y demandent réparation ne concerne ni les acrotères, ni les siphons, ni les relevés d’étanchéité, mais le seul revêtement étanche en lui-même en partie horizontale,

— par une assimilation manifestement abusive, qui ne tient pas compte de l’origine des désordres, Monsieur R indique dans son rapport que la politique de réparations ponctuelles appliquée depuis quelques années dans la copropriété est à l’origine du contentieux, mais il n’indique pas en quoi les désordres ponctuels qui ont fait l’objet de réparations efficaces au fur et à mesure des nécessités sur les relevés d’acrotères, siphons d’évacuation d’eaux pluviales et relevés ont un lien quelconque avec les désordres, objet de l’expertise, qui se sont révélés en 1996 dans l’appartement de Monsieur Y,

— les terrasses du bâtiment B sont aujourd’hui toujours en état avec leur étanchéité d’époque, ce qui démontre très largement le bien fondé de la position adoptée par la copropriété et l’inutilité du programme de réfection complète proposé par Monsieur Z,

— le rapport de Monsieur E, architecte du syndicat, du 15 juin 1995, qui traite uniquement de la terrasse de Monsieur Y, concerne les deux immeubles, ne fait pas de remarque sur la terrasse de Monsieur Y puisque les réparations avaient été faites et étaient satisfaisantes,

— ce rapport de Monsieur E, qui n’a jamais cru devoir proposer une réfection totale des terrasses, confirmait la justesse de la position adoptée par le syndicat sur la proposition de Monsieur Z, laquelle était manifestement guidée par un intérêt financier personnel,

— c’est seulement en mai 1996 que l’éventualité d’une détérioration de l’étanchéité en partie horizontale sur la terrasse de Monsieur Y est devenue d’actualité ;

— compte tenu de la note du 3 avril 1997 de Monsieur T, architecte mandaté par le Syndicat des Copropriétaires, précisant que « les réparations ponctuelles ne pouvaient plus être envisagées, la restauration du bâtiment A s’impose » l’assemblée générale du 23 avril 1997 lui a donné mission d’établir un descriptif des travaux en vue de la réfection totale de l’étanchéité de la terrasse du bâtiment A et d’un lancement d’appel d’offres,

— les travaux ont été exécutés, achevés et réceptionnés avant même le dépôt du rapport de Monsieur R,

— toutes les infiltrations constatées entre 1983 et 1996 ont été localisées et ont fait l’objet de réparations ponctuelles qui ont donné toute satisfaction et ont supprimé intégralement les désordres,

— dans ces conditions, une réfection totale de l’étanchéité des terrasses ne s’imposait pas,

— c’est seulement en 1996 que les infiltrations, qui se sont manifestées sur la terrasse de Monsieur Y, n’ont pu être réparées, malgré l’intervention de l’étanchéiste,

— leur localisation laissait craindre, pour la première fois, la mise en cause de l’étanchéité elle-même en partie horizontale, qui rendait nécessaire une réfection totale de cette étanchéité,

— l’incrimination par l’expert, reprise par les demandeurs, de la politique de réparations ponctuelles du syndicat est tout à fait injustifiée, dès lors que le syndicat a normalement procédé à l’entretien de ces terrasses, en se comportant en bon père de famille et qu’il ne peut être retenu aucune négligence à son encontre comme étant à l’origine des préjudices subis par les demandeurs,

— au cours de ces années, Messieurs Y et X, régulièrement absents aux assemblées, n’ont jamais estimé devoir contester la position adoptée par le syndicat, ni apporter aucune contribution aux débats,

* Sur la garantie de la Compagnie GROUPE AJ AK,

— la Société AJ AK assure le Syndicat des Copropriétaires depuis 1978, la construction de l’immeuble remontant à 1962 et présentant donc un caractère d’ancienneté que l’assureur n’a pu ignorer, alors qu’il accepte de donner sa garantie depuis 20 ans,

— aux termes de la police souscrite auprès de la Compagnie AJ, sont garanties les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile du syndicat du fait des dommages matériels et immatériels causés par un accident et imputables notamment aux bâtiments (conditions de garantie) et sont seuls exclus les dommages provenant d’un défaut permanent et volontaire d’entretien (exclusion de garantie),

— la garantie est acquise du au Syndicat des Copropriétaires dans la mesure où nous sommes en présence d’un dommage accidentel et où les conséquences du sinistre ne correspondent pas à celles visées par l’exclusion, laquelle est d’interprétation stricte,

— le dommage est accidentel, l’existence du vice d’origine n’affectant en aucun cas le caractère aléatoire du sinistre, dès lors qu’il restait imprévu pour l’assuré,

— la Compagnie AJ ne peut alléguer l’existence d’un défaut d’entretien permanent antérieur au sinistre et elle ne démontre pas l’existence d’un défaut d’entretien intentionnel, le caractère intentionnel, ou volontaire, visé par l’assureur dans cette clause étant exclusif d’une simple négligence, dès lors que le contrat couvre les dommages ayant pour origine une simple faute de l’assuré,

— dans les nouvelles « conditions particulières » contenues dans le renouvellement du contrat d’assurance le 16 mars 1995, il est mentionné que « la société ayant fait procéder à la vérification du risque, elle renonce à se prévaloir de toute inexactitude dans les déclarations faites au jour de la souscription et relatives aux caractéristiques des locaux assurés »,

* Sur les demandes de Monsieur et Madame X,

— si le tribunal faisait droit aux demandes des époux X et de Monsieur Y relatives au préjudice matériel, il lui est demandé de condamner la Société AJ AK de le relever et garantir intégralement de toutes condamnations intervenant à ce titre,

— l’évaluation de leur préjudice immatériel et trouble de jouissance par Monsieur et Madame X est excessive, comme l’indique Monsieur R dans son rapport, où il indique (page 239) qu’ils ont subi des infiltrations beaucoup plus faibles que chez Monsieur Y et qu’ils n’avaient en outre pas été amenés à quitter leur logement,

— les époux X ne justifient par aucune pièce leur intention de vendre leur appartement avant 1996 et ne démontrent pas en quoi ce dégât très localisé les aurait empêchés de vendre,

* Sur les demandes de Monsieur Y,

— la demande de Monsieur Y repose sur l’évaluation d’un préjudice qu’il calcule sur 58 mois, mais il ne justifie pas de cette durée et les travaux ont été réalisés et achevés en septembre 2000, ce qui rend l’appartement habitable depuis cette date, l’éventuel préjudice, s’il était justifié, ne pouvant être évalué que sur une période de 33 mois,

— les charges de copropriété sont dues quelle que soit la situation de l’appartement, étant attachées à la propriété et ne pouvant faire l’objet d’un quelconque remboursement si elles ont été effectivement payées,

— il n’est pas justifié des abonnements gaz, électricité et téléphone et compte tenu du fait que l’appartement était inoccupé on ne comprend pas bien la raison du maintien de ces abonnements,

— il n’est pas justifié de la valeur locative de l’appartement et il est improbable que cet appartement de 120 m2, situé à Boulogne-Billancourt, ait pu atteindre une valeur locative de 15.000 francs (2.286,74 €) dans les années 1996 et suivantes,

— il n’est produit aucun justificatif de la demande, exorbitante, au titre des frais de déménagement,

— dans son rapport, Monsieur R rejette expressément la demande de remboursement des frais de démontage et de remontage des installations privatives situées en terrasse,

La Société H & Compagnie,

1°/ demande au Tribunal de :

— débouter Monsieur Y et les époux X de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— condamner conjointement Monsieur Y et les époux X à lui payer 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, et 5.000 € au titre des frais non compris dans les dépens,

— condamner Monsieur Y et les époux X aux dépens, dont distraction au profit de Maître AM-Claude FREAUD, avocat, aux offres de droit,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

2°/ fait valoir que :

— l’existence d’infiltrations provenant de défauts d’étanchéité de la terrasse de l’immeuble ne saurait constituer un cas d’urgence permettant au syndic d’engager des travaux, dont le coût est nécessairement extrêmement important, sans l’autorisation du Syndicat des Copropriétaires,

— il a constamment tenu les copropriétaires informés des problèmes qui se posaient et a proposé des solutions, qui ont été rejetées par le Syndicat des Copropriétaires,

— s’il n’est pas contestable que les infiltrations proviennent en partie de l’étanchéité des terrasses, il convient de rappeler que les demandeurs ont procédé à des plantations sur ces terrasses et que, devant cette situation, certains copropriétaires majoritaires considéraient que les demandeurs étaient responsables des infiltrations,

— alors qu’il était syndic, il a, en 1997, avant l’assignation en référé de Monsieur Y, proposé à l’assemblée générale du 24 avril 1997 l’examen du rapport de l’architecte, Monsieur M et cette assemblée a, à l’unanimité, donc avec l’accord de Monsieur Y et des époux X, donné mission à Monsieur M d’établir un descriptif des travaux pour la réfection totale de l’étanchéité de la terrasse du bâtiment, de lancer des appels d’offres, de convoquer une assemblée générale spéciale pour délibérer sur la réfection de la terrasse fin juin-début juillet,

— l’assemblée générale du 10 juillet 1997, considérant que les demandeurs étaient responsables du défaut d’étanchéité de la terrasse, a donné mandat au syndic d’engager toute procédure nécessaire, tant en référé qu’au fond, à l’encontre de Monsieur Y et de Monsieur et Madame X, et décidé de ne pas voter sur les autres points à l’ordre du jour, tout en déclarant qu’elle était d’accord pour faire effectuer les travaux nécessaires de réfection à l’issue de l’expertise judiciaire,

— il est démontré qu’il a fidèlement rempli son mandat de syndic en attirant l’attention des copropriétaires sur le pro les époux problème posé par l’étanchéité de la terrasse et en faisant effectuer par un architecte l’étude nécessaire, et ce sont les copropriétaires qui ont décidé de ne pas effectuer les travaux proposés et d’assigner les actuels demandeurs.

La Société AJ AK, assureur du Syndicat des Copropriétaires,

1°/ demande au Tribunal de :

— dire et juger qu’en raison du caractère non accidentel des désordres ainsi que du grave défaut d’entretien et de réparations indispensables, imputable au Syndicat des Copropriétaires, ce dernier n’est pas fondé à invoquer la garantie du contrat souscrit auprès d’AJ AK,

— dire en conséquence le Syndicat des Copropriétaires mal fondé en sa demande et l’en débouter,

— dire également Monsieur Y et les consorts X mal fondés en leurs demandes dirigées contre AJ AK,

— condamner solidairement ces copropriétaires et le Syndicat des Copropriétaires aux dépens, dont distraction au profit de Maître AM-AO LEON, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du nouveau Code de procédure civile, et à lui verser une indemnité de 6.000 € au titre des frais non compris dans les dépens,

2°/ fait valoir que :

— il résulte du rapport d’expertise de Monsieur R que les désordres dont se plaignent les demandeurs n’ont aucun caractère accidentel au sens des dispositions du contrat,

— l’expert souligne que les infiltrations sont notamment la conséquence (page 122) des malfaçons lors de travaux réalisés en 1973 ainsi que d’une étanchéité défectueuse des châssis vitrés des édicules d’accès à la terrasse, et précise que l’état de vétusté des installations, caractérisé dès 1986, s’est profondément accéléré au cours des années suivantes,

— dès 1988, Monsieur Z, architecte intervenu sur la demande du syndic, a informé le Syndicat des Copropriétaires du mauvais état de la toiture-terrasse et de l’absence d’étanchéité des châssis, mais aucune mesure efficace n’a été éprise à l’époque,

— le rapport d’expertise est accablant sur le défaut d’entretien et de réparations indispensables imputable à l’immeuble, l’expert précisant (page 125) que le syndicat a été parfaitement informé de la situation par Monsieur Z,

— c’est la nature même du sinistre qui exclut son caractère accidentel, et l’absence d’entretien et de travaux constitue un second motif d’exclusion de la garantie de l’assureur.

La Société S France IARD, venant aux droits d’S AI, assureur du Cabinet H, ancien syndic,

1°/ demande au Tribunal de :

— lui donner acte de ce qu’elle vient aux droits de la Société S AI,

— à titre principal,

• constater que la prescription biennale est acquise,
• dire la demande de garantie de la Société H & Compagnie irrecevable et, en conséquence, la rejeter,

— à titre subsidiaire,

• constater l’absence de responsabilité de la Société H & Compagnie,
• dire sa demande de garantie sans objet et, en conséquence, la rejeter,

— à titre infiniment subsidiaire,

• ramener les demandes formées à de plus justes proportions,
• au cas où une condamnation serait prononcée à son encontre, faire application de la franchise contractuellement prévue dans la police souscrite,

— en tout état de cause,

• rejeter toute demande à titre principal ou en garantie formée à son encontre,
• condamner solidairement les parties succombantes aux dépens, et à lui payer 4.000 € au titre des frais non compris dans les dépens,

2°/ fait valoir que :

* Sur la prescription,

— le 23 décembre 1997, la Société H & Compagnie a été assignée en intervention forcée par les consorts Y et X, et ce n’est qu’en juin 2002 qu’elle a déclaré le sinistre à la Compagnie S AI, aux droits de qui vient la Compagnie S France IARD,

— la prescription biennale est acquise et la demande de garantie de la Société H & Compagnie est irrecevable et sera rejetée,

* Sur l’absence de responsabilité du Cabinet H,

— dans son rapport, Monsieur R a clairement écarté toute responsabilité de l’ancien syndic, à titre personnel,

— le simple rappel de la chronologie des événements, telle que relatée par l’expert dans son rapport, met en évidence les diligences du syndic,

— ce n’est qu’en 1996 que Monsieur Y fera état de nouveaux désordres à la suite de l’intervention d’un étanchéiste, alors que, jusque là, les réparations réalisées donnaient satisfaction,

— comme l’a constaté l’expert, le syndic a systématiquement informé les copropriétaires, amené la copropriété à prendre des décisions de réparation et, dès que cela est apparu nécessaire, à envisager des programmes de réfection complets, faisant systématiquement appel à un architecte compétent,

— en aucun cas les travaux de réparation envisagés à l’issue des opérations d’expertise, particulièrement longues et complètes de Monsieur R, ne sauraient être assimilés à des travaux urgents que le syndic aurait pu réaliser de sa propre initiative, en contradiction avec la volonté et la décision des copropriétaires qu’il tenait particulièrement informés, tant des désordres que des réparations possibles, y compris complètes,

— les conclusions de Monsieur R, qui exclut que les aménagements réalisés sur les terrasses par les copropriétaires, soient à l’origine des désordres en cause, sont en de nombreux points contestables,

— c’est à tort que Monsieur R croit pouvoir procéder à une analyse juridique du règlement de copropriété, pour conclure que les aménagements réalisés, sans autorisation de la copropriété, n’auraient pas contrevenu à ce règlement,

— rien dans les constatations de Monsieur R ne permet de remettre en cause le bien fondé de la politique de réparations ponctuelles, choisie en parfaite connaissance de cause par les copropriétaires, pleinement informés par leur syndic,

— rien ne permet de contredire le fait que jusqu’en 1996 la nécessité d’une réparation intégrale de l’étanchéité en partie horizontale de la terrasse de Monsieur Y, notamment, n’était absolument pas établie,

* Sur les demandes des consorts Y et X

— ni les époux X, ni Monsieur Y ne sauraient former une demande supérieure aux sommes retenues par Monsieur R au titre des réparations matérielles des désordres, à supposer les dépenses réalisées effectivement démontrées,

— l’expert relève que les époux X ont toujours habité sur place et fixe à 72.000 francs (10.978,32 €) le montant maximum de leurs préjudice immatériel, toute demande supérieure devant être écartée,

— la demande au titre du trouble de jouissance, écartée par l’expert, est totalement excessive, compte tenu du caractère localisé et esthétique des désordres en cause,

— le prétendu préjudice à l’intention de vendre l’appartement est purement éventuel et n’est pas démontré,

— Pour Monsieur Y, la somme de 870.000 francs retenue par l’expert est particulièrement exorbitante et mal fondée, et en conséquence la demande de Monsieur Y (206.415,96 € = 1.354.000 francs) est totalement dénuée de sérieux,

— entre décembre 1997 et septembre 2000, date d’achèvement des travaux, ce n’est qu’une période de 33 mois qui pourrait être éventuellement retenue, et ce n’est qu’au 22 juin 1998 que l’inoccupation de l’appartement serait démontrée,

— le montant des charges de copropriété, des abonnements d’eau, de gaz, d’électricité et de téléphone ne correspond en aucun cas à un préjudice présentant un lien de causalité avec les dommages subis, ces dépenses étant liées à la propriété de l’appartement et non à sa jouissance ou à son occupation,

* Sur la franchise contractuelle,

— si la garantie de l’assureur était mise en œuvre, il y aurait lieu de faire application de la franchise contractuellement prévue à la police souscrite.

MOTIFS DE LA DECISION

Les conclusions de l’expert

Le Tribunal tient à relever les points des conclusions de l’expert (pages 116 à 137), qui lui paraissent essentiels pour la solution du litige.

A la rubrique « visite et description des lieux » (pages 117 à 121) l’expert relève que :

« Le litige actuel concerne la toiture-terrasse de deux immeubles de haut de gamme édifiés en face du champ de course de Longchamp et référencés A et B .

Ces constructions datent des années 1962 et ont été réalisées par la SCI AUTEUIL LES PINS, le promoteur étant la Société BOTRON.

Le litige dont nous sommes saisis concerne les quatre terrasses privatives accessibles à la circulation piétonne du bâtiment A.

Il s’agit d’une étanchéité en asphalte sous protection lourde (chape béton avec carrelage).

Cette terrasse mesure environ 40 m de longueur et 15 mètres de profondeur.

Bien qu’étant une partie commune de la copropriété, elle est affectée à l’usage exclusif de quatre copropriétaires dont les appartements sont sousjacents (cf. Figure n ° 1 page 40), à savoir :

• Monsieur Y

• Monsieur et Madame X

• Madame U

• Madame A

Il résulte des informations recueillies, qu’entre 1962 et 1973, il y a eu plusieurs procédures judiciaires qui ont abouti à la démolition de certains locaux édifiés indûment sur celle-ci.

Seuls ont été conservés :

• les édicules techniques (ascenseurs,

• les quatre édicules d’accès aux terrasses privatives.

Après démolition, une étanchéité a été refaite sur la totalité de la toiture dans les années 1973. Celle-ci protège les parties démolies, mais aussi les zones non affectées par les démolitions.

Un rattrapage de hauteur entre parties ancienne et nouvelle a été nécessaire. Il a été utilisé à cet effet un matériau de type Fescoboard.

Sur l’ensemble, a été réalisée une chape à base de liants hydrauliques. Celleci a reçu une étanchéité en asphalte pure de = 3 cm.

Directement sur l’asphalte a ensuite été réalisée directement une chape avec pente, sans joint de fractionnement, dans laquelle un revêtement de sol en carrelage a été scellé et remonté en relevé.

Cette disposition, non conforme aux Règles de l’Art de l’époque, introduisait dans la fabrication des matériaux un point faible entre la dalle flottante d’origine et le matériau Fescoboard utilisé en rattrapage de hauteur. Celui-ci était aggravé par l’absence de joint de fractionnement dans la chape qui supporte le carrelage.

De plus, l’Architecte de l’époque aurait fait procéder à un sciage périphérique du bord, car il pensait que celui-ci était une forme de pente et non une dalle flottante. Cette prescription introduisait un second point faible.

Un troisième point faible était introduit par les nombreux sondages réalisés à la demande du syndicat des copropriétaires.

Ces trois circonstances cumulées ont fait qu’à la longue il y a eu fissuration de l’étanchéité en asphalte et que l’eau est passée. Celle-ci, suivant un cheminement impossible à déterminer, est ressortie au point le plus bas du plancher haut de l’immeuble, notamment au-dessus de la salle de séjour de Madame A et de Monsieur Y, sans que l’on puisse dire que la fuite se situait en ces endroits.

Il est important de signaler aussi, qu’une seconde cause d’infiltration concernait la réalisation non conforme aux Règles de l’Art en 1972 des parties vitrées des édicules privatifs d’accès aux terrasses.

Dans les années qui ont suivi, des inquiétudes se sont manifestées quant à la pérennité de l’étanchéité et des réparations ponctuelles ont été opérées.

C’est ainsi que le 7 janvier 1986, Monsieur AL Z, l’Architecte de la copropriété, dans un courrier adressé au syndic, a stigmatisé la réalisation de châssis fixes en aluminium qui équipent les édicules d’accès aux terrasses.

L’absence d’étanchéité de ces châssis vitrés provoque des infiltrations chez différents copropriétaires.

Dans un second courrier en date du 10 octobre 1986 et adressé au syndic de l’immeuble, le cabinet H, Monsieur AL Z appelait à se prononcer sur l’origine des fuites constatées chez Madame A, indique que celles-ci proviennent vraisemblablement d’anciens conduits d’évacuation d’eau qui n’ont pas été retirés lors de la démolition des édicules. Il en tire la conclusion qu’il y a, quelque pari sur la terrasse, une fuite d’étanchéité et que ce passage sert de drainage.

L’Architecte de la copropriété estime que la seule solution envisageable consiste en la démolition totale de la chape et du carrelage de la terrasse de Madame A (120 m2 ) en recherche de cette fuite, puis remise en place d’un dallage sur plots. Il ajoute que ce système sera à étendre à l’ensemble des terrasses, au fur et à mesure des problèmes.

Dans sa lettre du 25 janvier 1989, convoquant les copropriétaires à une assemblée générale, le cabinet H, syndic de l’immeuble, inscrit à l’ordre du jour, la présentation du programme de travaux à exécuter par tranches et relatif à la réfection d’étanchéité des toitures terrasses des deux bâtiments.

Apparemment, le syndicat des copropriétaires admet difficilement qu’une étanchéité de toiture-terrasse réalisée il y a à peine quinze années puisse déjà être vétuste. Bien que la question soit inscrite à l’ordre du jour de toutes les assemblées générales qui vont suivre, le syndicat des copropriétaires s’en tient à une politique de réparation ponctuelle dite des « rustines » qui s’avère inefficace.

En effet, pour remédier à une fuite dans l’étanchéité en asphalte, il faut préalablement rechercher la localisation, en déposant la stratification de matériaux qu’elle supporte (chape + carrelage). De plus, l’emplacement supposé d’une fissure dans l’étanchéité ne correspond pas nécessairement à l’emplacement de l’apparition de l’eau dans les plafonds sous-jacents, pour la simple raison que celle-ci suit un « chemin d’eau » et peut réapparaître très loin de son point de départ.

Durant cette période de dix années, le syndicat des copropriétaires fera appel à plusieurs Maîtres d’œuvre (Z, E, M, … ) qui, après avoir examiné la terrasse et pratiqué des sondages, concluront tous à une vétusté prononcée et à l’obligation d’envisager la restauration de l’étanchéité.

De leur côté, les copropriétaires concernés formulent, à de nombreuses reprises, des réclamations auprès du syndic, le Cabinet H, mais sans obtenir de sa part d’autres interventions que celles d’entreprises chargées de tenter de remédier ponctuellement aux infiltrations.

Dans l’assignation qu’il fait délivrer le 21 novembre 1997 aux époux Y et X, le syndicat des copropriétaires allègue que ces derniers ont installé sur leurs terrasses des jardinières importantes, qui sont selon lui à l’origine de la dégradation de l’étanchéité.

De leur côté, dans l’assignation en intervention forcée qu’ils délivrent le 23 décembre 1997 au Cabinet H, syndic de la copropriété, Monsieur Y et Monsieur et Madame X reprochent à celui-ci de n’avoir jamais effectué la moindre diligence pour qu’il soit procédé aux travaux de réfection qui s’imposaient à l’évidence d’urgence, de telle sorte qu’il engage incontestablement, selon eux, sa responsabilité personnelle ».

A la rubrique « examen des désordres allégués, avis sur leur réalité, la date de leur apparition, sur leur origine, leurs causes et leur importance (pages 121 à 124) l’expert note que :

« a. Désordres allégués par le demandeur au principal

Les désordres allégués par le syndicat des copropriétaires concernent l’absence d’étanchéité de la toiture-terrasse de l’immeuble.

Ainsi que nous venons de le dire, celle-ci a été refaite en 1973, à la suite de la démolition de différents édicules sur décision judiciaire car leur présence dérogeait aux dispositions du permis de construire accordé en 1962.

Ainsi que nous l’avons expliqué en réponse à la question précédente, force est d’admettre que les infiltrations très importantes constatées de nos jours, ont pris naissance à l’occasion des réparations effectuées en 1973 et qui n’ont pas été réalisées en conformité avec les Règles de l’Art de l’époque.

Malheureusement pour le syndicat des copropriétaire, la période légale de garantie prévue par le code civil est maintenant dépassée et il n’a plus aucun recours contre le Maître d’œuvre et les Entrepreneurs.

Les malfaçons de 1973 conduisent à une accélération de la vétusté de l’étanchéité qui est apparue dès 1988, lorsque Monsieur AL Z intervient les 7 janvier et 10 octobre 990, à la demande du syndic et d’un représentant du conseil syndical.

Les conclusions de cet architecte sont que :

• les châssis vitrés qui équipent les édicules ne sont pas étanches à l’eau,

• l’étanchéité de la toiture-terrasse est devenue vétuste et devra être refaite rapidement, en raison de l’impossibilité de définir l’emplacement des fuites dans le matériau asphalte, par suite de la stratification (forme de pente, carrelage, …) qu’elle supporte.

Cette vétusté naissante en 1986 s’est profondément accélérée dans les années suivantes.

b. Demandeur en garantie

• Appartement de Monsieur Y

Aux dires de son avocat, M^e K, celui-ci aurait acheté son appartement dans les années 1988/1989, mais dès son entrée dans les lieux, il aurait constaté des infiltrations en provenance de la terrasse.

De fait, dès le 27 novembre 1990, Monsieur Y a adressé un courrier au Cabinet H, syndic de l’immeuble, pour l’informer que celle-ci présentait des signes de non-étanchéité.

Le 26 janvier 1996, M^e K informe le syndic de l’existence d’importantes fuites dans le plafond du salon et de la salle à manger de son client.

Apparemment, le syndic délègue l’Entreprise ETRA-ÉTANCHÉITÉ pour tenter de procéder à des réparations ponctuelles.

Le problème est évoqué le 18 avril 1996 à l’occasion d’une assemblée générale du syndicat des copropriétaires, lequel décide de poursuivre pour le moment la politique des « rustines » mais non d’engager des travaux de réfection intégrale.

Le 21 mai 1996, M^e K signale à nouveau un dégât des eaux dans l’appartement de son client, les travaux effectués récemment étant insuffisant. Il demande une nouvelle intervention de l’Entreprise ETRA-ÉTANCHÉITÉ.

Celle-ci indiquera au syndic, le 25 juin 1996, qu’elle ne peut trouver l’origine des désordres et qu’elle suggère une réfection totale de la terrasse le plus rapidement possible.

Dès la première réunion d’expertise, lors de la visite de l’appartement de Monsieur Y, nous avons constaté, dans la salle de séjour située côté boulevard d’Auteuil (Nord), que le plafond en staff a littéralement éclaté et que des bassines ont été installées sur le sol pour recueillir l’eau.

Dans deux autres chambres, nous avons observé également des désordres similaires avec installation de bassines sur le sol.

D’autre part, dans l’édicule d’accès à la terrasse privative, nous avons observé une grave détérioration du plâtre et des peintures occasionnée par les fuites provenant des châssis fixes (parties communes de la copropriété).

• Appartement de Monsieur et Madame X

Lors de la réunion du 15 novembre 2000, ces derniers ont précisé avoir acheté l’appartement le Il décembre 1987, et qu’à peine huit jours après leur entrée dans les lieux, ils ont constaté des infiltrations dans la chambre côté boulevard d’Auteuil (Nord).

Lors de notre visite des lieux, nous avons constaté des infiltrations en cueillie de plafond de la chambre côté boulevard d’Auteuil ainsi que dans le couloir attenant. Ces infiltrations résultent d’un défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse.

Par contre, nous avons observé dans l’escalier menant à celle-ci, des altérations occasionnées par l’eau. Celles-ci ont une origine différente Elles résultent de l’absence d’étanchéité des châssis vitrés équipant l’édicule d’accès à la terrasse ».

A la rubrique « dire si, à son avis, les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux Règles de l’Art », l ‘expert note que :

« Il nous est impossible de répondre à cette question, pour la simple raison qu’il s’agit de travaux réalisés :

• en 1962 pour les châssis vitrés qui équipent les édicules d’accès aux terrasses,

• en 1973, pour les travaux d’étanchéité de ladite toiture-terrasse, après démolition des édicules en excès.

Cependant, manifestement, dans l’un et l’autre cas, on peut affirmer que la réalisation n’était pas conforme aux Règles de l’Art de l’époque.

Nous ignorons toutefois quels étaient les documents contractuels, ceux-ci ne nous ayant jamais été présentés ».

A la rubrique « fournir tous éléments techniques et de fait nécessaires pour déterminer les responsabilités éventuellement encourues et évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices subis » (pages 125 à 128), l’expert note que :

« a. Le syndicat des copropriétaires

Nous rappellerons que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

Dès 1988, le syndicat des copropriétaires est informé par l’Architecte, Monsieur AL Z, du mauvais état :

• de l’étanchéité de la toiture-terrasse devenue vétuste,

• de l’absence d’étanchéité des châssis vitrés des édicules d’accès à ladite terrasse

Il lui appartenait, nous semble-t-il dès cette époque, de prendre toute disposition pour que les travaux soient réalisés rapidement.

[…], syndic de la copropriété

Nous rappellerons que le syndic est le représentant du syndicat des copropriétaires. Il assure l’exécution des décisions des assemblées générales des copropriétaires et des dispositions de règlement de copropriété

Le syndic administre l’immeuble et il est assisté d’un conseil syndical.

En l’espèce, le Cabinet H ne peut se voir reprocher un manque de diligence puisqu’il a inscrit à l’ordre du jour de toutes les assemblées générales qui se sont réunies depuis 1988, la nécessité de refaire l’étanchéité de la terrasse.

Le syndic ne peut entreprendre de sa propre volonté ces travaux, s’ils ne sont pas votés à la majorité requise, et si le financement n’a pas été mis en place.

Les parties s’en remettront à la sagesse du Tribunal pour dire si le syndic de l’immeuble et son assureur peuvent être recherchés en garantie par le syndicat des copropriétaires.

c. Monsieur Y et Monsieur et Madame X

Dans son assignation du 21 novembre 1997, le syndicat des copropriétaires attribue à Monsieur V et à Monsieur et Madame X la responsabilité de la dégradation prématurée de l’étanchéité de la toiture-terrasse, ceux-ci ayant fait procéder à d’importants travaux, notamment l’installation de jardinières pleine terre sans son autorisation.

Il est bien exact qu’en page 7 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du mardi 13 février 1990, l’attention des utilisateurs des terrasses avait été attirée sur la nécessité de respecter le règlement de copropriété lors d’un aménagement paysager.

Il est non moins exact que ni Monsieur Y ni Monsieur et Madame X n’ont sollicité l’avis du syndic lorsqu’ils ont fait appel à la société TERRASSE- CONCEPT pour l’établissement de jardinières.

Nous rappellerons que celles-ci ont été installées :

• chez Monsieur et Madame X en 1990

• chez Monsieur Y en 1992

Nous rappellerons aussi que la vétusté de l’étanchéité est connue depuis 1986.

En fait, le procédé TERRASSE-CONCEPT se différencie des bacs à végétaux que l’on trouve dans le commerce en ce qu’il est géométriquement modulable pour s’adapter au site.

Contrairement aux bacs à végétaux de grande taille, il n’est pas amovible, mais seulement démontable.

Il n’y a aucune fixation mécanique sur la structure, l’ensemble étant seulement posé sur celle-ci.

Au demeurant, chez Monsieur Y, ces bacs à fleurs ont été démontés et remontés en mai 1996 à la demande de l’Architecte de l’immeuble pour permettre l’intervention de l’Entreprise ETRAÉTANCHÉITÉ sans qu’à l’époque leur présence soit dénoncée comme étant un facteur d’aggravation de l’étanchéité.

Si l’on se réfère aux exigences du règlement de copropriété, les bacs à fleurs ou autres végétaux représentent une surcharge inférieure aux 175 kg/m2 qui est prescrite. Il ne s’agit pas de terre en pleine masse puisque celle-ci ne repose pas directement sur le sol de la terrasse, étant contenue dans des jardinières. Il n’y a donc aucun risque de percement de l’étanchéité par les racines, ainsi que nous l’avons pu le constater après démontage de ces installations.

De plus, après installation du matériel TERRASSE-CONCEPT, le syndicat des copropriétaires a fait intervenir un architecte en la personne de Monsieur E qui, dans son rapport du 27 juillet 1993 ne signale pas qu’une infraction au règlement de copropriété ait pu être commise par Monsieur Y.

On voit mal dans ces conditions, en quoi les aménagements faits sur la terrasse de Monsieur Y ou celle de Monsieur et Madame X auraient pu aggraver une situation de vétusté, connue depuis 1986.

À notre avis, il n’y a pas de relation de cause à effet entre une installation d’un aménagement paysager sur les terrasses de Monsieur Y et de Monsieur et Madame X avec l’origine des désordres.

En effet, si l’on examine objectivement la situation des quatre appartements en partant du pignon Nord, on a :

• Monsieur Y importante présence de jardinières TERRASSECONCEPT sur la terrasse privative côté sud de fortes infiltrations dans son appartement côté Nord.

• Monsieur et Madame X. présence plus faible de jardinières TERRASSE-CONCEPT sur la terrasse privative côté Sud et infiltrations très moyennes dans leur appartement côté Nord.

• Madame U : végétaux en bacs et en pots sur sa terrasse privative, peu d’infiltrations dans son appartement.

• Madame A : végétaux en bacs et en pots peu nombreux sur sa terrasse privative, très importantes infiltrations dans son appartement côté Nord.

En conséquence, il semble difficile d’admettre que les infiltrations constatées chez Madame A puissent trouver naissance chez Monsieur Y ou chez Monsieur et Madame X en raison de la faute qu’ils sont supposés avoir commise en faisant appel à la Société TERRASSE-CONCEPT sans avoir soumis leur projet au syndicat des copropriétaires ».

A la rubrique « indiquer et évaluer les travaux nécessaires à la réfection des lieux et installations dont s’agit » (page 129), l’expert note que :

« Les travaux à réaliser sur les parties communes de la copropriété supposent la dépose intégrale de toute la stratification de matériaux accumulés sur la dalle d’origine, afin de pouvoir réaliser sur celle-ci une étanchéité conforme aux spécifications du DTU 43.1.

De même, il faut intervenir sur les châssis vitrés des édicules d’accès aux terrasses :

• dépose du vitrage en récupération si possible,

• nettoyage de la feuillure à verre,

• étanchéité des angles de la feuillure à verre et vérification des orifices de drainage,

• repose du vitrage en respectant les dispositions du DTU 39,

• réalisation d’une pièce d’appui conforme aux Règles de l’Art.

À notre demande, le Maître d’œuvre choisi par le syndicat des copropriétaires, a rédigé un C.C T.P. et consulté différentes Entreprises.

Il ressort de l’examen des offres, que le montant total des travaux s’élève à 2.712.027,21 Francs TTC, incluant des honoraires de Maîtrise d’œuvre, de Bureau de Contrôle, de Coordinateur de sécurité, la souscription d’une assurance Dommages-Ouvrage et les honoraires du syndic.

En ce qui concerne la réparation des châssis vitrés telle que nous l’avons précédemment définie, le Maître d’œuvre après consultation d’entreprises, indique qu’il faut envisager un budget complémentaire de 110.177,48 F TTC incluant les frais secondaires précédent ( (Maître d’œuvre, etc.) ».

A la rubrique « fournir toutes indications sur la durée prévisible de cette réfection, ainsi que sur les préjudices accessoires qu’elle pourrait entraîner, tels que privation ou limitation de jouissance des époux X et Y » (pages 130 à 132), l’expert note que :

« Ces travaux de réfection de l’étanchéité nécessitent la mise en place d’un pare-pluie.

Pour des raisons pratiques, les travaux seront réalisés en deux temps :

• terrasses Y et X d’abord

• terrasses U et A ensuite

La durée prévisible des travaux peut être évaluée à quatre mois.

La réparation des dégâts dans les parties privatives et l’évaluation des préjudices subis peut être évaluée comme suit :

• Appartement de Monsieur et Madame X

Préjudice matériel

Le coût des travaux à réaliser a été évalué par nous à

36.154.85 F TTC

Préjudice immatériel et trouble de jouissance

Dans son dire du 7 novembre 2000, M^e K évalue le préjudice immatériel de ses clients à 600.000 F.

Sans contester la validité de ce préjudice, mais en constatant que les époux X habitent toujours sur place, nous suggérons au Tribunal de retenir une indemnité de 2.000 F par mois depuis la date de l’assignation le 23 décembre 1997, soit

2.000 x 36 mois = 72.000 F

Cette somme inclut le trouble de jouissance pendant la période des travaux évaluée à un mois.

• Appartement de Monsieur Y

Préjudice matériel

Les travaux de réparation très importants qui sont à réaliser chez Monsieur Y ont été évalués par nous à

264.225.16 F TTC.

Préjudice immatériel et trouble de jouissance

Dans son dire du 7 novembre 2000, M^e K indique que le préjudice subi par son client a pris naissance lors du premier dégât des eaux important qui remonte en janvier 1996, soit cinquante-huit mois.

Il chiffre en conséquence le préjudice subi à 1.260.000 Francs qui se décomposent comme suit :

• Charges de copropriété = 5.000 F/mois

• Valeur locative = 15.000 F/mois (hors charges

• Frais de déménagement pour occuper un autre appartement à partir de 1996

Sans contester la réalité du préjudice immatériel supporté par Monsieur Y, nous suggérons au Tribunal de prendre comme point de départ la date d’assignation du 23 décembre 1997, soit 36 mois et proposons :

• Charges de copropriété: 5.000 x 36 mois 180.000 F

• Abonnements divers eau, gaz, électricité 300 x 36 10.800 F

• Impôts locaux 60.000 F

• Valeur locative 15. 000 F x 36 540.000 F

• Autres frais : déménagement aller et retour 80.000 F

Au total, le préjudice immatériel occasionné à Monsieur Y pourrait être réparé par l’attribution d’une indemnité de 870.800 F.

A la rubrique « donner son avis sur les comptes à établir entre les parties » page 132), l’expert note :

« Il ne nous est pas possible de répondre à cette question, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas indiqué que Monsieur Y et Monsieur et Madame X ne payaient pas régulièrement leurs charges de copropriété ».

En page 133 de son rapport, à propos des « mesures de sauvegarde », l’expert note que :

« Dans notre note n° 3 faisant suite à la réunion tenue sur place le 10novembre 1999, nous avons indiqué qu’il était important pour le syndicat des copropriétaires de faire exécuter le plus rapidement possible les travaux que nous avons décrits précédemment.

À cet effet, nous avons demandé aux quatre copropriétaires de libérer en totalité leur terrasse de tous les aménagements qui s’y trouvent afin de permettre la réalisation des travaux.

Nous avons précisé qu’après démontage des installations, nous viendrions examiner la validité des allégations selon lesquelles les aménagements réalisés auraient pu accélérer le vieillissement de l’étanchéité.

Lors de la réunion de synthèse du 15 novembre 2000, nous avons constaté que les travaux d’étanchéité étaient pratiquement terminés et qu’il ne restait plus que quelques finitions à réaliser, notamment la pose des dalles sur plots, mais que par contre, le bâtiment était maintenant étanche à l’eau.

Par contre, nous avons constaté que le syndicat des copropriétaires n’a pas fait changer, comme nous lui avions demandé, les parties vitrées des édicules d’accès aux terrasses.

Dans l’escalier de Monsieur Y, nous avons déjà mesuré des humidités très importantes dans les plâtres, qui laissent craindre une reprise des désordres … ».

La demande de Monsieur Y et de Monsieur et Madame X à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires

* Le principe de la demande

L’expert note notamment dans son rapport qu’il “voit mal … en quoi les aménagements faits sur la terrasse de Monsieur Y ou sur celle de Monsieur et Madame X auraient pu aggraver la situation de vétusté, connue depuis 1986".

La chronologie des faits montre, comme l’expert l’a relevé, que pendant 10 années le Syndicat des Copropriétaires a fait appel à plusieurs maîtres d’oeuvre qui, après avoir examiné la terrasse et pratique des sondages, ont tous conclu à une “vétusté prononcée et à l’obligation d’envisager la restauration de l’étanchéité”, mais que seules des interventions ponctuelles ont été faites dans un souci d’économies.

C’est ainsi que l’assemblée générale du 18 avril 1996 a décidé de poursuivre la “politique des rustines” et non d’engager des travaux de réfection intégrale.

Les demandes de Monsieur Y et de Monsieur et Madame X sont donc fondées en leur principe.

* Le montant des demandes

Pour les motifs retenus par l’expert, que le Tribunal adopte, le préjudice matériel sera évalué à :

—  264.225,16 francs, soit 40.280,87 སྒྱ pour Monsieur Y,

—  36.154,85 francs, soit 5.511,77 སྒྱ pour Monsieur et Madame X.

Pour le “préjudice immatériel et trouble de jouissance” l’évaluation proposée par l’expert (870.000 francs, soit 132.630,64 སྒྱ pour Monsieur Y ; 72.000 francs, soit 10.976,33 སྒྱ pour Monsieur et Madame X) sera retenu, pour les motifs retenus par l’expert, qui sont pertinents et que le Tribunal adopte.

La demande à l’encontre du Cabinet H et de son assureur S FRANCE IARD, venant aux droits d’S AI et la demande du Cabinet H à l’encontre de Monsieur Y et de Monsieur et Madame X

Le syndic est “l’exécutif” du Syndicat des Copropriétaires et, en l’espèce, dès 1988, le Cabinet H a mis à l’ordre du jour de toutes les assemblées générales la question de la réfection des terrasses, qui n’a jamais été adoptée dans son entier, les copropriétaires se contentant de “rustines”.

L’inertie du Syndicat des Copropriétaires a été telle que, lors de l’assemblée générale du 5 mars 1991, l’architecte, Monsieur Z, a décidé de ne plus “s’occuper de l’immeuble en tant qu’architecte aux motifs que toutes ses études sont écartées”.

L’inertie du Syndicat des Copropriétaires ne peut être imputée à faute au syndic qui a accompli les diligences lui incombant et ne pouvait se substituer au Syndicat des Copropriétaires, qui ne disposait en outre pas des fonds suffisants pour entreprendre les travaux.

La demande à l’encontre du Cabinet H n’est donc pas fondée et l’appel en garantie de ce dernier à l’encontre de son assureur est donc sans objet.

Le fait que le Cabinet H ne soit pas jugé responsable du dommage subi par Monsieur Y et par Monsieur et Madame X n’implique pas pour autant que la procédure qu’ils ont engagée à son encontre soit abusive.

Le Cabinet H sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

La demande du Syndicat des Copropriétaires à l’encontre de son assureur, la Société AJ AK

Il est stipulé au point 64 “Ce qui est exclu” des “Conditions générales” du contrat souscrit par le Syndicat des Copropriétaires auprès de son assureur que sont exclus les dommages provenant d’un défaut permanent et volontaire d’entretien et d’un manque intentionnel de réparations indispensables à la sécurité de l’immeuble.

Il est établi que les désordres ont commencé en 1986, que le Syndicat des Copropriétaires s’est contenté d’une “politique de rustines”qui s’est avérée inefficace, alors que l’expert relève dans son rapport, à la rubrique “fournir tous éléments techniques et de fait nécessaires pour déterminer les responsabilités éventuellement encourues” qu’il appartenait, dès 1988, au Syndicat des Copropriétaires de prendre toute disposition pour que les travaux soient réalisés rapidement et que la vétusté de l’étanchéité était reconnue depuis 1986.

L’appel en garantie du Syndicat des Copropriétaires à l’encontre de son assureur n’est pas fondé, le dommage provenant d’un défaut permanent et volontaire d’entretien de l’immeuble et d’un manque intentionnel de manque intentionnel de réparations indispensables à la sécurité de l’immeuble, les dommages en résultant étant exclus de la garantie.

L’exécution provisoire

Le bien fondé de la demande de Monsieur Y et de Monsieur et Madame X n’étant pas sérieusement contestable, l’exécution provisoire sera ordonnée.

Les dépens et les frais non compris dans les dépens

Le Tribunal faisant en partie droit à la demande de Monsieur Y et de Monsieur et Madame X, le Syndicat des Copropriétaires sera condamné aux dépens, qui pourront être recouvrés par les avocats concernés, dans les conditions prévues à l’article 699 du nouveau Code de procédure civile.

Il est en outre équitable de laisser le Syndicat des Copropriétaires et le Cabinet H supporter en totalité les frais exposés par lui et non compris dans les dépens, et de condamner le Syndicat des Copropriétaires à payer à ce titre 1.500 སྒྱ à Monsieur Y, 1.500 སྒྱ à Monsieur et Madame X, 1.500 སྒྱ à la Société AJ AK, 1.500 སྒྱ à la Société S FRANCE IARD.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

Statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire,

Condamne le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble 53/[…] à Boulogne-Billancourt à payer :

— à Monsieur AM-AN Y,

—  40.280,87 སྒྱ en réparation de son préjudice matériel,

—  132.630,64 སྒྱ en réparation de son préjudice immatériel et trouble de jouissance,

— à Monsieur et Madame X,

—  5.511,77 སྒྱ en réparation de leur préjudice matériel,

—  10.976,33 སྒྱ en réparation de leur préjudice immatériel et trouble de jouissance,

Déboute Monsieur AM-AN Y et Monsieur et Madame X de leur demande à l’encontre du Cabinet H, et dit de ce fait sans objet l’appel en garantie du Cabinet H à l’encontre de son assureur, S FRANCE IARD, venant aux droits D’S AI,

Rejette toute demande autre, contraire ou plus ample des parties,

Ordonne l’exécution provisoire,

Condamne le Syndicat des Copropriétaires du 53/[…] à Boulogne-Billancourt aux dépens, qui pourront être recouvrés par les avocats concernés, dans les conditions prévues à l’article 699 du nouveau Code de procédure civile, et à payer 1.500 སྒྱ à Monsieur Y, 1.500 སྒྱ à Monsieur et Madame X, 1.500 སྒྱ à la Société AJ AK, 1.500 སྒྱ à la Société S FRANCE IARD, au titre des frais non compris dans les dépens.

Jugé à Nanterre, le 12 janvier 2005.

Le Greffier Le Président

AT AU AV AW