TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NANTERRE

8^e chambre

JUGEMENT RENDU LE 23 Mai 2013

N° R.G. : 11/14410

N° Minute : 13/

AFFAIRE

[…]

C/

Syndicat des copropriétaires 15/17 GRANDE RUE

DEMANDERESSE

[…]

représenté par son syndic la Sa LOISELET Père Fils & X

dont le siège social est […]

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

représentée par M^e Arnaud GRAIGNIC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U0004

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires 15/17 GRANDE RUE

représenté par son syndic la Société BATIGERE IDF

dont le siège social est […]

[…]

représenté par M^e Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

L’affaire a été débattue le 26 Mars 2013 en audience publique devant le tribunal composé de :

[…], Vice Président

Joëlle MATHO, Vice-Président

Séverine MOUSSY, Vice-Président

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : France FROGER, Greffier

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats

Selon acte notarié des 6 mai et 5 juin 1992 relatif à l’ensemble immobilier “quartier d’affaires Sèvres Manufacture”, une servitude de passage grevant la rampe d’accès garages incluse dans le volume 8 de l’état descriptif de division est instituée au profit des parcelles cadastrées section AE n° 179 et 221 (5 Grande Rue), section […] et section […] et […] à SEVRES.

Par acte d’huissier de justice du 17 novembre 2011, l’association syndicale libre Sèvres Manufacture encore appelée ASL de la Cristallerie située […] à SEVRES (92) et représentée par la SA LOISELET et X, a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 15/17 Grande Rue à Sèvres (92), représenté par son syndic en exercice la société BATIGERE IDF, aux fins de voir :

— dire et juger que la quote-part des charges d’entretien dont le syndicat de l’immeuble du 15/17 Grande Rue est redevable, en application de l’acte des 6 mai et 5 juin 1992, doit être fixée à 38/250 tantièmes des dépenses suivantes :

* 10 % du contrat multitechniques incluant la maintenance de la grille d’accès et des barrières d’accès au premier sous-sol ;

* 20 % du contrat d’entretien des aménagements extérieurs incluant le nettoyage et l’entretien de la rampe d’accès ;

— condamner le syndicat à lui payer la somme de 1737,67 euros au titre de l’arriéré de charges d’entretien dû pour la période du 1^er janvier 2002 au 31 décembre 2008 ;

— dire et juger que le syndicat devra participer financièrement à hauteur de 38/250 tantièmes aux travaux de réfection ou de remplacement de la grille d’accès principale ;

— dire et juger que le syndicat devra participer financièrement à hauteur de 38/193 tantièmes pour les frais de réfection et de remplacement du portillon automatique ouvrant l’accès du premier sous-sol des parkings ;

— condamner le syndicat à lui payer la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 29 mars 2010, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre avait désigné M^me C A-B en qualité d’expert judiciaire pour déterminer :

— le montant des charges d’entretien et de réparation induite par la servitude de passage depuis le 13 février 1999 jusqu’au jour de l’expertise ;

— et, pour l’avenir, la quote-part du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 15/17 Grande Rue au titre de ces charges induites par la servitude de passage sur la base de l’acte notarié des 6 mai et 5 juin 1992.

M^me A-B a déposé son rapport le 13 juillet 2011.

Dans ses dernières conclusions reçues au greffe le 21 septembre 2012, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 15/17 Grande Rue demande au tribunal de :

— dire et juger que la quote-part des charges d’entretien dont il est redevable en application de l’acte des 6 mai et 5 juin 1992 doit être fixée à 37/250 tantièmes des dépenses suivantes :

* 10 % du contrat multitechniques incluant la maintenance de la grille d’accès et des barrières d’accès au premier sous-sol ;

* 20 % du contrat d’entretien des aménagements extérieurs incluant le nettoyage et l’entretien de la rampe d’accès ;

— dire et juger que sa participation au titre des charges échues du 1^er janvier 2002 au 31 décembre 2008 s’élève à 1691,94 euros ;

— débouter l’ASL de ses demandes plus amples ou contraires ;

— dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il dispose non pas de 38 mais de 37 places de stationnement sur les 250 du parc de stationnement de la zone nord.

Dans ses dernières conclusions reçues au greffe le 23 octobre 2012, l’ASL maintient l’ensemble de ses demandes.

L’ASL soutient, en réponse aux dernières conclusions du syndicat, que celui-ci ne démontre pas qu’il ne dispose que de 37 places de stationnement et que 38 est le nombre retenu par l’expert judiciaire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 février 2013.

MOTIFS

Sur la quote-part des charges d’entretien du syndicat des copropriétaires

L’acte notarié des 6 mai et 5 juin 1992 prévoit, en page 29, que le droit de passage dont les fonds dominants – à savoir ceux des 5, 15 et 17 Grande Rue – sont bénéficiaires pourra être exercé en tout temps et à toute heure par les propriétaires ou locataires de parkings construits en sous-sol de ces parcelles.

Il prévoit encore que les coûts d’entretien et de réparations du passage commun (voies de circulation et rampe) du système de contrôle et de fermeture seront répartis entre les propriétaires des différents fonds dans lesquels se trouvent ou se trouveront les parkings bénéficiaires de servitude de passage véhicules, en proportion du nombre de places de parking appartenant à chacun d’eux.

L’expert judiciaire relève, dans son rapport, que la servitude de passage est limitée, en ce qui concerne l’immeuble du 15/17 Grande Rue à l’utilisation de la grille et de la rampe d’accès situées avenue de la Cristallerie et donnant accès au premier sous-sol ainsi qu’à l’utilisation des voies de circulation du premier sous-sol où se situe la porte permettant d’accéder aux parkings du syndicat des copropriétaires du 15/[…]

Au regard de la configuration des lieux et de l’acte des 5 mai et 6 juin 1992, M^me A-B indique que les dépenses d’entretien et de réparations se rapportent à la grille et à la rampe d’accès, à la barrière automatique donnant accès au premier sous-sol ainsi qu’aux voies de circulation du premier sous-sol.

Partant de cette analyse, elle fixe la quote-part des charges d’entretien et de réparations du syndicat des copropriétaires du 15/17 Grande Rue, après examen des contrats passés par l’ASL, à 38/250° des dépenses suivantes :

* 10 % du contrat de maintenance multitechniques du 7 novembre 2004 incluant dans ses prestations la maintenance de la grille d’accès et des barrières d’accès au premier sous-sol ;

* 20 % du contrat de maintenance multitechniques “espaces extérieurs” du 7 novembre 2004, incluant le nettoyage et l’entretien de la rampe d’accès principale des véhicules.

Ce raisonnement recueille l’assentiment des parties.

Seul le nombre de parkings est sujet à discussion.

Toutefois, le syndicat qui affirme ne disposer que de 37 emplacements ne rapporte pas la preuve contraire des constatations de l’expert judiciaire qui en a retenu 38.

De surcroît, il n’est pas contesté que le nombre total d’emplacements de stationnement s’élève à 250 et que la société SEMI SEVRES s’en est vue attribuer 95 (cf. page 30 de l’acte de 1992) répartis entre le syndicat des copropriétaires du 9 Grande Rue et le syndicat des copropriétaires du 15/[…]

Or, il ressort du jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 29 mars 2012 rendu, dans une affaire similaire, entre l’ASL et le syndicat des copropriétaires du 9 Grande Rue que la quote-part des charges d’entretien de ce syndicat devait être fixée à 57/250°, ce qui, par déduction, revient à attribuer 38 emplacements au syndicat des copropriétaires du 15/[…]

Le tribunal retiendra donc que le syndicat des copropriétaires du 15/17 Grande Rue dispose de 38 emplacements de stationnement et fixera sa quote-part de charges d’entretien et de réparations à 38/250° des dépenses suivantes :

* 10 % du contrat de maintenance multitechniques du 7 novembre 2004 incluant dans ses prestations la maintenance de la grille d’accès et des barrières d’accès au premier sous-sol ;

* 20 % du contrat de maintenance multitechniques “espaces extérieurs” du 7 novembre 2004, incluant le nettoyage et l’entretien de la rampe d’accès principale des véhicules.

Sur l’arriéré de charges d’entretien entre le 1^er janvier 2002 et le 31 décembre 2008

Sur la base des documents qui lui ont été remis, M^me A-B a fixé cet arriéré à la somme de 1737,67 euros pour 38 emplacements.

Le syndicat des copropriétaires qui acquiesce devoir payer une somme de 1691,94 euros sur la base de 37 emplacements, ne conteste pas que la somme due, sur la base de 38 emplacements, s’élève à 1737,67 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 15/17 Grande Rue sera donc condamné à payer à l’ASL la somme de 1737,67 euros au titre de l’arriéré de charges d’entretien pour la période du 1^er janvier 2002 au 31 décembre 2008.

Sur la participation financière du syndicat des copropriétaires aux frais de réfection ou de remplacement de la grille principale d’accès

Comme il a déjà été rappelé, au regard de la configuration des lieux et de l’acte des 5 mai et 6 juin 1992, M^me A-B a indiqué que les dépenses d’entretien et de réparations ne pouvaient se rapporter qu’à la grille et à la rampe d’accès, à la barrière automatique donnant accès au premier sous-sol ainsi qu’aux voies de circulation du premier sous-sol.

Sur la base de ces constatations et de l’acte de 1992, seules les dépenses d’entretien et de réparations à l’exclusion des frais de remplacement de l’équipement peuvent être mises à la charge du syndicat du 15/17 Grande Rue concernant la grille principale d’accès.

Sous réserve que la dépense puisse être qualifiée de dépense d’entretien ou de réparations et ne relève pas déjà des prestations incluses dans le contrat de maintenance, la quote-part du syndicat à cette dépense s’élèvera à 38/250°.

Sur la participation financière du syndicat des copropriétaires aux frais de réfection et de remplacement du portillon automatique donnant accès au premier sous-sol

Là encore, sur la base des constatations de M^me A-B et de l’acte de 1992, seules les dépenses d’entretien et de réparations à l’exclusion des frais de remplacement de l’équipement peuvent être mises à la charge du syndicat du 15/17 Grande Rue concernant la barrière automatique donnant accès au premier sous-sol.

Sous réserve que la dépense puisse être qualifiée de dépense d’entretien ou de réparations et ne relève pas déjà des prestations incluses dans le contrat de maintenance, la quote-part du syndicat à ces dépenses s’élèvera à 38/193° puisque le syndicat des copropriétaires du 9 Grande Rue n’utilise que la grille et la rampe principale d’accès pour accéder à ses emplacements.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’est pas inéquitable de condamner le syndicat des copropriétaires du 15/17 Grande Rue à payer à l’ASL la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit et juge que la quote-part de charges d’entretien et de réparations du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 15/[…] est fixée à 38/250° des dépenses suivantes :

* 10 % du contrat de maintenance multitechniques du 7 novembre 2004 incluant dans ses prestations la maintenance de la grille d’accès et des barrières d’accès au premier sous-sol ;

* 20 % du contrat de maintenance multitechniques “espaces extérieurs” du 7 novembre 2004, incluant le nettoyage et l’entretien de la rampe d’accès principale des véhicules ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 15/[…]

à payer à l’association syndicale libre SEVRES MANUFACTURE située 4 place Marivel à SEVRES (92) la somme de 1737,67 euros au titre de l’arriéré de charges d’entretien pour la période du 1^er janvier 2002 au 31 décembre 2008 ;

Dit et juge que la quote-part des dépenses d’entretien et de réparations relatives à la grille principale d’accès, à l’exclusion des frais de remplacement de cet équipement, est fixée à 38/250° de la dépense dès lors que cette dépense n’est pas déjà incluse dans le contrat de maintenance multitechniques du 7 novembre 2004 ;

Dit et juge que la quote-part des dépenses d’entretien et de réparations relatives du portillon automatique donnant accès au premier sous-sol, à l’exclusion des frais de remplacement de cet équipement, est fixée à 38/193° de la dépense dès lors que cette dépense n’est pas déjà incluse dans le contrat de maintenance multitechniques du 7 novembre 2004 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 15/17 Grande Rue à SEVRES à payer à l’association syndicale libre SEVRES MANUFACTURE située 4 place Marivel à SEVRES (92) la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 15/17 Grande Rue à SEVRES aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

signé par […], Vice Président et par Y Z, faisant fonction de Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER

Y Z

LE PRESIDENT

[…]