DEMANDERESSE

S.A. A B

51 avenue A Roosevelt

[…]

représentée par M^e F G, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C0255

DÉFENDERESSES

S.A. DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER qui se trouve aux droits de la société DANIEL FEAU LOCATION

[…]

[…]

représentée par Maître Jean-marie MOYSE de la SCP MOYSE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #P0274

S.A.R.L. Z SOCIETE D’AVOCATS LSA

[…]

[…]

représentée par M^e Jérôme DEPONDT, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0042

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame STANKOFF, Vice-Président

Madame X, Juge

Madame ABBASSI-BARTEAU, Vice-président

assistées de Marion PUAUX, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 21 Janvier 2016 tenue en audience publique devant Madame X, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition par le greffe,

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La SA A B est propriétaire d’un bien immobilier sis 61 boulevard Saint-Antoine à VERSAILLES, d’une superficie de 642 m2 habitable, situé sur un terrain de 2.600 m2 avec jardin.

Selon contrat de mandat en date du 13 juin 2012, la société A B a confié à la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER (anciennement dénommée FEAU LOCATION), agence immobilière, la recherche d’un locataire pour ce bien.

Le 18 juillet 2012, la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER a proposé à la SA A B la candidature de Monsieur C Y et de Madame D E épouse Y.

Le 30 juillet 2012, un contrat de bail à usage d’habitation et de résidence secondaire rédigé par la SARL Z SOCIETE D’AVOCATS a été signé entre les parties, avec prise d’effet au 1^er août 2012 pour une période d’un an renouvelable par tacite reconduction, le loyer mensuel étant fixé à 12.000 euros et le dépôt de garantie à 24.000 euros. Les honoraires de la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER ont été fixés à 32.102,30 euros TTC payables par moitié entre le bailleur et le preneur, et les honoraires de rédaction d’acte dus à la SARL Z SOCIETE D’AVOCATS à 3.500 euros, à la charge la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER.

Le 18 mars 2013, à la suite d’incidents de paiement survenus dès novembre 2012, la SA A B a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la somme de 36.291,93 euros, au titre des loyers et charges dus au 12 mars 2013.

Par ordonnance rendue le 28 juin 2013, le juge des référés du tribunal d’instance de VERSAILES saisi par la SA A B a constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 18 avril 2013 pour non paiement de loyers, prononcé l’expulsion des locataires, condamné solidairement Monsieur et Madame Y à payer à la société A B en deniers ou quittances à titre de provision, la somme de 68.400 euros représentant le montant des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois de mai 2013 avec les intérêts légaux à compter du 14 mai 2013, ainsi qu’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, équivalente au montant mensuel du loyer et charges.

Les locataires défaillants ont finalement quitté les lieux en août 2013.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 juillet 2013, la SA A B a mis en demeure la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER de lui rembourser le montant de ses commissions et de lui payer la somme en principal de 99.384 euros en réparation du préjudice subi du fait de ses manquements dans l’exécution de son mandat.

Selon acte d’huissier de justice signifié le 13 novembre 2013, la SA A B a assigné la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER devant le présent tribunal et selon acte d’huissier de justice signifié le 28 février 2014, la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER a appelé en garantie la SARL Z SOCIETE D’AVOCATS.

Par ordonnance du 11 septembre 2014, le juge de la mise en état a ordonné la jonction entre les deux affaires.

*

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2016 auxquelles il est expressément référé, la SA A B demande au tribunal, au visa des articles 1991 et suivants et 1382 et suivants du code civil, de condamner in solidum les sociétés DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER et Z SOCIETE D’AVOCATS à lui verser les sommes de 16.051,20 euros en remboursement des honoraires versés au titre du mandat, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2012, 86.342 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et taxes d’enlèvement des ordures ménagères, avec intérêts au taux légal sur la somme de 68.400 euros à compter du 14 mai 2013, 3.519,06 euros au titre des frais d’huissier, 3.827,20 euros en réparation des travaux du jardin, et 16.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens dont distraction au profit de Maître F G, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Elle soutient qu’il appartient aux intermédiaires immobiliers de mettre en œuvre tous moyens nécessaires ou opportuns pour accomplir leurs missions d’entremise ou de gestion, et que la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER n’a accompli aucune des diligences lui incombant aux termes de son mandat.

Elle fait en premier lieu valoir que l’agent immobilier a manqué à ses obligations de renseignement, d’information et de vérification de l’identité et de la solvabilité des locataires présentés, se contentant du dossier de candidature présenté par ces derniers et ne procédant à aucune vérification, alors que ledit dossier, incomplet, permettait en lui-même d’émettre des doutes quant à la fiabilité des locataires. En réponse à l’argumentation adverse, elle rappelle ne pas être professionnelle de l’immobilier, l’unique opération immobilière réalisée étant l’acquisition du bien objet du mandat de location.

Elle soutient en deuxième lieu que la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER a manqué à ses obligations d’assistance et de conseil, en sa qualité de rédacteur du contrat de bail, en l’absence d’exigence d’une caution et à tout le moins de réserve sur son défaut. Elle rappelle que le dépôt de garantie de deux mois prévu dans le bail n’était pas suffisant pour pallier l’absence de paiement des loyers et charges pendant la durée du bail et qu’il ne pouvait se substituer à un acte de cautionnement, non prévu au contrat. Elle soutient en effet que l’existence d’un tel acte était indispensable s’agissant de locataires ressortissants extérieurs à l’Union européenne et sans comptes bancaires déclarés en France.

Elle relève en troisième lieu que le cabinet Z SOCIETE D’AVOCATS n’a procédé à aucune vérification de solvabilité des acquéreurs, n’a consulté aucun extrait K-Bis et s’est abstenu d’attirer l’attention des parties sur la nécessité d’introduire une clause de garantie ou sur les dangers de la transaction réalisée, de sorte qu’il a, selon elle, manqué à son devoir de conseil.

Concernant ses préjudices, elle sollicite la restitution des sommes versées à la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER au titre de ses prestations dans le cadre de son mandat de recherche de locataire. Elle demande par ailleurs une indemnité correspondant aux loyers, charges, indemnités d’occupation et taxes sur les ordures ménagères impayés par les locataires défaillants, dont il convient de déduire la somme de 24.000 euros correspondant au dépôt de garantie, ce préjudice étant selon elle en lien de causalité direct avec l’absence de vérification de la solvabilité des époux Y ainsi que l’absence d’exigence de garantie ou de cautionnement. Elle sollicite en outre le remboursement des frais d’huissiers de justice au titre de l’établissement du procès-verbal de constat d’entrée dans les lieux des époux Y et dans le cadre de la procédure en paiement et d’expulsion diligentée à leur encontre. Elle demande enfin le remboursement des travaux de désherbage et d’entretien du jardin, rendus nécessaires par la rupture des contrats d’entretien et de jardinage par les locataires.

*

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 novembre 2014 auxquelles il est expressément référé, la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER demande au tribunal de débouter la société A B de l’intégralité de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Subsidiairement, elle sollicite la réduction des sommes réclamées par la SA A B et demande au tribunal de condamner la SARL Z SOCIETE D’AVOCATS à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens dont distraction au profit de la SCP MOYSE et Associés.

Elle soutient avoir parfaitement exécuté sa mission au titre du mandat de recherche qui lui a été confié par la SA A B. Elle expose avoir fait paraître des annonces publicitaires et avoir trouvé deux locataires potentiels, dont les époux Y, auxquels elle a demandé d’apporter toutes les informations concernant leurs identités et activités professionnelles. Elle ajoute avoir elle-même procédé à des recherches afin de vérifier la véracité des informations transmises, avoir prévenu la SA A B de l’absence de garantie et lui avoir conseillé de se faire assister par un avocat. Elle rappelle n’avoir aucun pouvoir de police permettant de vérifier l’identité de ses clients et être dépourvue de compétence en matière juridique mais soutient avoir procédé à toutes les vérifications possibles et avoir obtenu le versement d’un dépôt de garantie de 24.000 euros par les locataires.

Elle explique par ailleurs que le mandat qui lui a été consenti ne portait que sur la recherche d’un locataire et pas sur la rédaction du bail, et rappelle que la SA A B étant spécialisée en matière immobilière, était à même de procéder elle-même aux vérifications nécessaires.

Elle fait en outre valoir que la SARL Z SOCIETE D’AVOCATS, professionnelle du droit et rédactrice du bail, a manqué à son obligation de procéder à toutes les vérifications nécessaires afin d’assurer une sécurité juridique aux parties et s’est abstenue d’émettre la moindre réserve quant à l’absence de garantie ou d’attirer l’attention des parties quant à la dangerosité d’une telle transaction.

Elle ajoute que Monsieur I J-K, PDG de la SA A B, n’est pas un simple consommateur mais un professionnel averti en matière financière et immobilière, de sorte qu’il possédait les mêmes compétences que le négociateur de la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER et a pris la décision de signer le bail en toute connaissance de cause.

A titre subsidiaire, elle critique les montants de préjudice sollicités. Elle conclut à l’irrecevabilité de la demande de remboursement de la commission dans la mesure où l’action est indemnitaire alors que le contrat a bien été exécuté, et ajoute que la commission n’a pas été versée le 13 juin 2012 mais à la date de signature du bail, soit le 30 juillet 2012. Concernant la demande de remboursement des loyers, charges, indemnités d’occupation et taxes sur ordures ménagères, elle explique que la demanderesse n’était pas certaine d’obtenir le remboursement de l’arriéré de loyer même en présence d’une garantie quelconque, qu’elle ne produit par ailleurs aucun décompte locatif ni aucun relevé bancaire de nature à justifier ses demandes et qu’elle aurait dû payer sur les sommes réclamées l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux à hauteur d’au moins 50%, qui doivent nécessairement être déduits. Concernant la demande de remboursement des frais d’huissier, elle souligne que ces frais auraient en tout état de cause été engagés nonobstant l’existence d’une éventuelle caution. Concernant enfin les travaux réalisés au titre des contrats d’entretien et de jardinage, elle relève que la SA A B ne rapporte pas la preuve du défaut d’entretien allégué et que l’état du jardin n’a en outre pas été constaté lors de la signature du bail.

A titre encore plus subsidiaire, au visa des articles 9 du décret du 12 juillet 2005 et 1147 du code civil, elle demande à être garantie de toute condamnation par la SARL Z SOCIETE D’AVOCATS, qui n’a selon elle pas assuré la validité et la pleine efficacité du contrat de bail conclu entre les parties et a manqué à son devoir de conseil en s’abstenant d’effectuer la moindre recherche concernant les époux Y et d’attirer l’attention de la SA A B quant à l’absence de garantie de la part des locataires.

*

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2015 auxquelles il est expressément référé, la SARL Z SOCIETE D’AVOCATS demande au tribunal de débouter les sociétés A B et DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER de l’ensemble de leurs demandes et subsidiairement de condamner la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER à la garantir de toute condamnation ; en tout état de cause, de condamner tout succombant à lui verser la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de la SCP IFL-AVOCATS.

Au visa de l’article 9 du décret du 12 juillet 2005, elle rappelle que l’étendue du devoir de conseil de l’avocat est appréciée en fonction du contexte et de l’étendue du mandat dont il est investi.

Elle soutient qu’il ne lui incombait pas de vérifier la solvabilité des preneurs ou de vérifier le K-Bis de leur société qui n’était pas partie au contrat de bail, sa mission lui ayant été confiée alors que l’accord entre les parties était déjà intervenu et étant limitée à la rédaction d’un contrat de bail valide et efficace. Elle rappelle par ailleurs avoir vérifié l’identité et la capacité du bailleur en levant un K-Bis, vérifié l’identité et la capacité des preneurs en se faisant remettre une copie de leurs passeports et vérifié que le bailleur était bien propriétaire du bien objet du bail en se faisant remettre une copie du titre de propriété.

Elle fait en outre valoir que les négociations des conditions du bail ont été menées par l’agent immobilier et que le bailleur a accepté de conclure un bail sans caution ou garantie en parfaite connaissance de cause, de sorte qu’elle a rédigé un contrat de bail conforme aux prévisions des parties. Elle explique en outre qu’il est d’usage, dans les contrats de location de résidence secondaire à durée limitée, de ne pas exiger de caution ou garantie bancaire, et que le contrat était assorti de garanties proportionnées à sa durée limitée, à savoir un dépôt de garantie de deux mois de loyer et une clause résolutoire. Elle ajoute que le contrat s’est révélé parfaitement efficace puisque la demanderesse a obtenu l’exécution de la clause résolutoire et l’expulsion des preneurs.

Au visa de l’article 1714 du code civil, elle rappelle que le bail est un contrat consensuel et soutient que dès lors que les parties s’étaient accordées le 20 juillet 2012 sur une location d’une durée d’un an, non assortie de garantie, moyennant un loyer mensuel de 12.000 euros, le bail avait déjà été conclu lorsque la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER l’a mandatée aux fins de rédiger le contrat, de sorte qu’elle nie l’existence d’un lien de causalité entre les manquements allégués et les conséquences dommageables liées à la conclusion du bail, celle-ci étant antérieure à son intervention.

Concernant le préjudice allégué par la SA A B, elle soutient que celui-ci s’analyse en une simple perte de chance de ne pas louer le bien immobilier aux époux Y et de le louer éventuellement à un autre candidat, qu’il appartient à la société demanderesse de démontrer que si elle avait connu le risque d’insolvabilité des locataires et le risque lié à l’insuffisance de leurs garanties, elle ne leur aurait pas loué le bien et qu’en tout état de cause, en l’absence d’autre candidat pour cette location, il existe un véritable aléa quant à la date et au prix auxquels le bien aurait trouvé preneur. Elle ne conteste pas que le paiement de la commission de la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER et des frais liés à l’expulsion des locataires soient en lien de causalité avec la location du bien aux consorts Y ; elle conclut en revanche que la demande au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et taxe sur les ordures ménagères est sans lien de causalité avec les fautes invoquées, dans la mesure où il n’est pas établi qu’en l’absence de location aux époux Y, la SA A B aurait tiré un quelconque revenu de son bien immobilier. Elle s’oppose également à la demande formée au titre des travaux à réaliser, qui seraient en tout état de cause restés à la charge de la demanderesse en l’absence de location du bien.

Elle conclut enfin au débouté de la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER de sa demande en garantie et sollicite sa garantie de toute condamnation qui viendrait à être prononcée à son encontre, rappelant que la sélection d’un candidat solvable est l’une des obligations essentielles de l’agent immobilier et qu’il est établi que la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER n’a pas vérifié la solvabilité ni les garanties des époux Y.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2015.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur le droit à indemnisation

1. 1. Sur la responsabilité de la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER

En application des dispositions des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire répond des conséquences dommageables résultant de la mauvaise exécution de son mandat et de ses fautes de gestion ; il est de principe que l’agent immobilier, mandataire du bailleur, est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil à l’égard de son mandant, l’obligeant à lui fournir une information aussi exacte et complète que possible, et notamment à l’éclairer quant aux risques économiques ou financiers de l’opération envisagée.

En l’espèce, en exécution du contrat de’Mandat de recherche de locataire sans exclusivité’ conclu le 13 juin 2012 entre la SA A B et la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER, cette dernière s’est vue confier la recherche d’un locataire pour le bien immobilier sis […] à VERSAILLES – le contrat précisant : « il appartiendra au mandant de prendre seul la décision définitive concernant l’acceptation du locataire présenté par le mandataire ».

En exécution de ce mandat, nonobstant la clause précitée aux termes de laquelle la décision du choix du locataire revenait en tout état de cause au mandant, il entrait dans la mission de l’agent immobilier de procéder à des vérifications simples aux fins de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location avant de les proposer à la SA A B, en vérifiant notamment la pertinence des documents produits par les intéressés.

Il ressort des documents versés aux débats que la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER a indiqué par courriel du 18 juillet 2012 à la SA A B que Madame Y était dirigeante de la société Y INTERNATIONAL, tandis que son époux travaillait dans la B. Elle a ajouté que le couple, résidant aux Etats-Unis, avait acheté une propriété en France, et qu’il n’avait aucun revenu en France. Elle a conclu que le dossier lui semblait très intéressant, « à condition de l’étayer de pièces, ce qui ne sera cependant pas évident au vu du profil des candidats, et que les époux Y auraient besoin d’une réponse rapide.

L’agent immobilier ne justifie pas avoir demandé aux époux Y, candidats à la location du bien immobilier objet du mandat, d’autre documents que la copie de leurs pièces d’identité ainsi qu’un bref résumé de leurs activités professionnelles. Elle produit par ailleurs un extrait du site Internet de la société « Y Centre International Capillaire » et une photographie d’une plaque sur laquelle figure la mention « Y », que la société défenderesse allègue être celle d’un bureau parisien Place Vendôme, sans qu’il ne soit possible de déterminer à quelle date le cliché a été pris.

Le tribunal constate que ces éléments sont insuffisants à établir la réalité de la situation financière et des activités professionnelles déclarées par les époux Y, et a fortiori leur solvabilité, alors même que la situation particulière des candidats à la location, ressortissants extérieurs à l’Union européenne, aurait dû amener la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER à leur demander des justificatifs concrets concernant leur situation et à procéder à des vérifications concernant les garanties de solvabilité réelles des futurs preneurs.

Au surplus, si la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER ne peut voir sa responsabilité engagée pour s’être abstenue d’exiger des locataires qu’ils proposent un garant pour le paiement des loyers, une telle caution étant facultative et l’attention des bailleurs ayant été attirée quant à cette question, force est de constater qu’aucun élément n’est venu en l’espèce contrebalancer l’absence manifeste de garantie de solvabilité des époux Y, dont l’agent immobilier a proposé la candidature à la SA A B.

En conséquence, l’insuffisance des vérifications effectuées quant à la solvabilité des candidats à la location proposés à la SA A B en exécution du contrat conclu le 13 juin 2012 constitue une faute, qui engage la responsabilité de la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER.

1. 2. Sur la responsabilité de la SARL Z SOCIETE D’AVOCATS

Aux termes de l’article 9 du décret n°2005-790 du 12 juillet 2005 relatif aux règles de déontologie de la profession d’avocat, l’avocat rédacteur d’un acte juridique assure la validité et la pleine efficacité de l’acte selon les prévisions des parties, et veille à l’équilibre de leurs intérêts respectifs.

Il est de principe que les obligations de l’avocat dépendent étroitement de l’étendue du mandat qui lui a été donné et des circonstances de son intervention.

En l’espèce, il est constant que la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER a, de sa propre initiative, fait appel à la SARL Z SOCIETE D’AVOCATS aux fins de rédiger le contrat de bail conclu entre la SA A B et les époux Y, moyennant le versement d’honoraires à hauteur de 3.500 euros.

Il ressort des pièces versées au dossier que l’agence immobilière a transmis ses instructions et les éléments nécessaires à la rédaction du bail par courriels des 23 et 24 juillet 2012, et que le bail a été conclu entre les parties le 30 juillet 2012, hors la présence de l’avocat rédacteur.

Il est constant que la SARL Z SOCIETE D’AVOCATS est intervenue à la demande de la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER, elle-même tenue à une obligation de renseignement et de conseil à l’égard de son mandant, aux fins de rédiger en quelques jours le contrat de bail dont les modalités avaient d’ores et déjà été négociées entre les parties, par l’intermédiaire de l’agent immobilier. Dans ces conditions, il ne peut être reproché à la SARL Z SOCIETE D’AVOCATS de n’avoir procédé à aucune vérification concernant les garanties de solvabilité des preneurs, ni a fortiori de ne pas avoir consulté le K-Bis de leur société – laquelle n’était pas partie au contrat.

Le tribunal observe par ailleurs que le simple fait que le contrat de bail ait été dépourvu d’une clause de garantie n’est pas de nature à engager la responsabilité du rédacteur de l’acte, la présence d’une telle clause n’étant pas une obligation légale, la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER n’étant pas contractuellement tenue d’en assurer la présence, et l’attention de la SA A B ayant préalablement été attirée sur ce point.

Enfin, il est notable que l’acte rédigé par la SARL Z SOCIETE D’AVOCATS n’est, en lui-même, pas critiquable, étant tout à la fois conforme aux prévisions des parties, valide et efficace comme ayant permis à la SA A B de récupérer le dépôt de garantie de deux mois de loyers, d’obtenir l’exécution de la clause résolutoire et l’expulsion des preneurs.

Dans ces conditions, aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité ne peut être retenue à l’encontre de la SARL Z SOCIETE D’AVOCATS dans le cadre de la mission de rédaction d’un contrat de bail qui lui a été confiée, et la SA A B ne pourra qu’être déboutée de l’intégralité des demandes formées à son encontre.

1. 3. Sur les demandes en garantie

Eu égard à la solution donnée au litige, le tribunal constate que la demande subsidiaire en garantie formée par la SARL Z SOCIETE D’AVOCATS à l’encontre de la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER est sans objet.

En l’absence de faute commise par la SARL Z SOCIETE D’AVOCATS, la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER est quant à elle mal fondée à solliciter sa garantie des condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre.

2. Sur l’évaluation du préjudice

Il est de principe que le préjudice subi doit être réparé dans son intégralité, sans perte ni profit pour la victime.

2.1. Sur les sommes versées à l’agent immobilier

La SA A B sollicite en premier lieu le remboursement des sommes versées à la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER en exécution de son contrat de mandat de recherche de locataire, soit la somme de 16.051,20 euros.

En l’absence de lien de causalité entre la faute de l’agent immobilier tenant à l’absence de vérifications concernant la solvabilité des époux Y et ce poste de préjudice, et étant relevé que la demanderesse ne sollicite ni la résolution, ni la nullité du contrat de mandat conclu avec la SA DANIEL FEAU IMMOBILIER, celle-ci ne pourra qu’être déboutée de ses demandes indemnitaires à ce titre.

2.2. Sur l’indemnité correspondant aux loyers, charges, indemnités d’occupation et taxes sur les ordures ménagères

La SA A B demande en deuxième lieu le remboursement d’une indemnité correspondant à l’intégralité des loyers, charges, indemnités d’occupation et taxes sur les ordures ménagères impayés par les locataires défaillants.

A cet égard, le tribunal relève que le préjudice imputable à la faute commise par la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER dans le cadre de l’exécution de son mandat ne peut être mesuré qu’au regard de la perte d’une chance de trouver pour le bien immobilier litigieux un locataire solvable. L’aléa existant à cet égard, concernant la location d’un bien immobilier d’une superficie de 642 m2 habitables, situé sur un terrain de 2.600 m2 avec jardin, moyennant un loyer mensuel de 12.000 euros, permet d’évaluer la perte de chance à hauteur de 50%.

Par ordonnance du 28 juin 2013, le juge des référés du tribunal d’instance de VERSAIILLES a fixé le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus entre le 1^er janvier 2013 et le 31 mai 2013 à hauteur de 68.400 euros.

L’indemnité d’occupation due au titre des mois de juin, juillet et août 2013 peut par ailleurs être fixée à hauteur de 12 X 12.000 soit 36.000 euros.

S’il ressort des stipulations de l’article 7.3. du contrat de bail conclu le 30 juillet 2012 que le preneur était tenu de rembourser au bailleur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la SA A B ne peut toutefois prétendre au remboursement des sommes qu’au prorata du temps d’occupation du logement par les époux Y, sur la période courant du 1^er août 2012 au 31 août 2013, soit pour l’année 2012, 1461 euros X 5 mois / 12 mois = 608,75 euros et pour l’année 2013, 1510 euros X 8 mois / 12 mois = 1.006,67 euros, soit un total de 1.615,42 euros.

Au total, la SA A B justifie donc d’un manque à gagner correspondant aux loyers, charges, indemnités d’occupation et taxes sur les ordures ménagères impayés à hauteur de 68.400 + 36.000 + 1.615,42 euros = 106.015,42 euros, de sorte que son préjudice, consistant en une perte de chance de louer son bien immobilier à un locataire solvable, sera évalué à hauteur de 50% X 106.015,42 = 53.007,71 euros, étant relevé que la défenderesse doit réparer l’entier préjudice et ne saurait déduire de celui-ci les charges incombant à son créancier.

ne produit aucun élément au soutien de ses allégations concernant l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux auquel serait soumise la SA A B.

2.3. Sur le remboursement des frais d’huissier de justice

La demanderesse demande en troisième lieu le remboursement des frais d’huissier de justice au titre de l’établissement du procès-verbal de constat d’entrée dans les lieux des époux Y ainsi que les frais engagés dans le cadre de la procédure en paiement et d’expulsion.

En l’absence de lien de causalité entre la faute de l’agent immobilier tenant à l’absence de vérifications concernant la solvabilité des époux Y et la réalisation d’un procès-verbal de constat d’entrée dans les lieux des locataires, la demanderesse sera déboutée de sa demande indemnitaire à ce titre.

La SA A B est en revanche bien fondée à solliciter une indemnisation au titre des frais d’huissiers de justice engagés dans le cadre de la procédure en paiement et d’expulsion diligentée à l’encontre des époux Y, dont elle justifie à hauteur de 2 X 271,98 euros au titre des frais des commandements de payer du 18 mars 2013, 2 X 64,12 euros au titre des significations de l’assignation en référé, 2 X 85,55 euros au titre des significations de l’ordonnance de référé du 28 juin 2013, 2 X 88,18 euros au titre du commandement de quitter les lieux, 2 X 401,30 euros au titre du commandement aux fins de saisie vente, 92,39 euros au titre de la signification à toutes fins à LONGUEVILLE des ordonnances et commandement précités et 157,70 euros au titre du procès-verbal de saisie-vente du 06 août 2013, soit la somme totale de 2.072,35 euros.

2.4. Sur le remboursement des travaux de désherbage et d’entretien du jardin

La SA A B sollicite en dernier lieu le remboursement des travaux de désherbage et d’entretien du jardin rendus nécessaires du fait du défaut d’entretien par les époux Y.

En l’absence de lien de causalité entre la faute tenant à l’absence de vérification des garanties de solvabilité des candidats à la location et ce poste de préjudice, la SA A B sera débouté de ses demandes à ce titre.

En définitive, le préjudice subi par la SA A B peut être évalué à la somme de 53.007,71 + 2.072,35 = 55.080,06 euros, dont il convient de déduire la somme de 24.000 euros correspondant au dépôt de garantie de deux mois, qui a pu être récupéré par la demanderesse à la suite du départ des locataires défaillants.

La SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER sera donc condamnée à payer à lui payer la somme de 55.080,06 – 24.000 = 31.080,06 euros à titre de dommages et intérêts.

En application des dispositions de l’article 1153-1 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

3. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER, partie perdante, sera condamnée aux dépens, avec droit de recouvrement direct en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître H G et de la SCP IFL-AVOCATS.

L’équité justifie par ailleurs de la condamner à payer à la SA A B la somme de 3.500 euros, et à la SARL Z SOCIETE D’AVOCATS la somme de 2.500 euros, au titre de leurs frais irrépétibles, application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire étant nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire sera enfin ordonnée, en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, et rendu en premier ressort,

CONDAMNE la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER à payer à la SA A B la somme de 31.080,06 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE la SA A B du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER de sa demande en garantie formée à l’encontre de la SARL Z SOCIETE D’AVOCATS ;

CONSTATE que la demande en garantie formée par la SARL Z SOCIETE D’AVOCATS à l’encontre de la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER est sans objet ;

CONDAMNE la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER à payer à la SA A B la somme de 3.500 euros et à la SARL Z SOCIETE D’AVOCATS la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA DANIEL FEAU CONSEIL IMMOBILIER aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître H G et de la SCP IFL-AVOCATS ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 25 Février 2016

Le Greffier Le Président

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