T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

8^e chambre 2^e section

N° RG :

03/13218

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Septembre 2003

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 17 Novembre 2005

DEMANDEUR

Syndicat des […] représenté par son syndic, la SARL […] (OLT) dont le siège est situé

[…]

[…]

représenté par Maître Esther OHAYON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire C2427

DÉFENDEURS

Monsieur F Y

[…]

[…]

représenté par Maître Nathalie PEYRON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire P 513

Madame X épouse Y

[…]

[…]

représentée par Maître Nathalie PEYRON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire P 513

Monsieur G Z

[…]

[…]

représenté par Maître Emmanuelle SAPENE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire R047

Madame I Z

[…]

[…]

représentée par SCP DEFLERS-ANDRIEU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire R.047

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Michel AJASSE, Vice-Président

[…], Vice-Président

J K, Juge

assistés de Marthe CHATAIGNERE, Greffier

DEBATS

A l’audience du 22 Septembre 2005

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

* * *

LES FAITS ET LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 13 juillet 1996, les époux Z ont vendu aux consorts Y un appartement situé […], constitué des lots 124,125,126,132 et […].

Les époux Z, avaient eux-mêmes acquis cet appartement le 24 mars 1992, et avaient immédiatement procédé à des travaux visant à aménager les combles, les considérant comme des parties privatives.

Lors d’une vérification des parties communes effectuée par le Syndic, la SARL Office Location Transaction ( ci-après OLT), il est apparu que la trappe d’accès aux combles du bâtiment B, parties communes avait été condamnée et annexée par les époux Z, sans autorisation de l’Assemblée Générale des Copropriétaires.

Le Syndicat des Copropriétaires a donc diligenté sur place un cabinet d’architecte, le Cabinet Damian-Uniack qui a constaté cet état de fait en précisant « que la sécurité en cas d’incendie n’est plus assurée ».

A la suite de ce constat, le Cabinet OLT mettait en demeure les consorts Y de rétablir la trappe de passage à partir de la cage d’escalier de l’immeuble vers la toiture.

Le 30 juillet 1999, F Y, sans contester les faits, réclamait la justification du fait qu’une des parties privatives de son appartement se trouvait dans une partie commune .

Le 5 août 1999, le Cabinet OLT confirmait à M. Y que le plancher sous comble dans lequel il y avait une trappe d’accès au toit constituait une partie commune incessible.

Toutefois, en l’absence de tout travail de restitution, par exploit du 23 novembre 1999, le Syndicat des Copropriétaires représenté par son syndic le cabinet OLT, assignait en référé les consorts Y devant le TGI de Paris aux fins d’obtenir la restitution de la partie commune litigieuse de l’immeuble.

A l’audience, en accord avec les parties, le Juge des référés désignait par ordonnance du 20 janvier 2000, M. L C expert B, avec la mission notamment :

— de déterminer à l’appui des plans et du règlement de copropriété, si la trappe d’accès au toit est située dans une partie privative ou dans une partie commune,

— de dire s’il y a eu annexion d’une partie commune, et si elle a été autorisée par le syndicat des copropriétaires,

— de rechercher l’auteur de cette annexion,

— de dire s’il est possible de créer un autre accès au toit,

— d’établir les conséquences éventuelles pour les consorts Y de la restitution de la partie commune revendiquée par le syndicat,

— d’une manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait de manière à permettre le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices subis.

Par exploit du 30 mai 2000, les consorts Y ont assigné les époux Z pour que l’ordonnance leur soit rendue commune ;

Par ordonnance du 5 juin 2000, le Juge des référés rendait commune aux époux Z l’ordonnance de référé du 20 janvier 2000 ayant désigné M. C en qualité d’expert et étendait sa mission, à la demande des époux Z, dans les termes suivants :

Dire si l’accès au toit par les parties communes est obligatoire en matière de sécurité-incendie ».

L’expert B a procédé aux opérations d’expertise et a déposé son rapport le 28 août 2001, dont il résulte plusieurs constatations, et deux possibilités pour mettre fin au litige.

— l’accès à la toiture est dangereux et ne peut être conservé en l’état, la responsabilité de la copropriété étant engagée en cas d’accident susceptible de survenir lors de travaux,

— seul le comble situé au dessus de la cage d’escalier constitue une partie commune indûment annexée,

— ce comble n’a jamais été cédé ni aux consorts Y ni aux époux Z par la copropriété,

— les auteurs de l’annexion sont les époux Z, propriétaires de l’appartement au moment des travaux réalisés en 1992,

— l’accès au toit est obligatoire en matière de sécurité incendie en raison de deux textes réglementaires, le règlement sanitaire du département de Paris, du 20 novembre 1979, et l’ordonnance de police N° 75-16329du 5 mai 1975.

— si la Copropriété refuse de céder à M . Y une partie du comble situé au dessus de la cage d’escalier les solutions pour créer une sortie vers la toiture seront beaucoup plus compliquées à réaliser que dans l’hypothèse inverse qui permettrait de rétablir l’accès à la toiture dans la partie du comble restituée.

Prenant acte de ce rapport d’expertise, l’Assemblée générale des copropriétaires, a dans sa 12^e résolution du 19 décembre 2001 décidé notamment « de céder à M. Y, le comble au droit de la cage d’escalier soit 6m2 environ, afin que celui-ci puisse procéder au rétablissement de la trappe de l’accès au toit de l’immeuble, pour un montant de 65.000 francs plus les frais de notaire et de géomètre. /……./

Les travaux sus-cités devront être exécutés dans les meilleurs délais. »

Cependant, aucun travaux n’ayant été réalisé, le syndicat des copropriétaires a suivant exploit délivré le 3 septembre 2003, assigné les consorts Y et les époux Z aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation solidaire des consorts Y à procéder à l’achat de la partie du comble litigieux conformément à la 12^e résolution du procès verbal de l’assemblée générale du 19 décembre 2001, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;

— la condamnation solidaire des consorts Y et des époux Z au règlement des travaux d’accès au toit évalués à la somme de 10 799,03 TTC, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

— leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice qu’aurait subi la copropriété ;

— la condamnation solidaire des consorts Y et des époux Z à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de débouter les consorts Y et les époux Z de toutes leurs demandes, fins et conclusions, mal fondées.

* * *

Les consorts Y reconnaissent qu’il est effectivement indispensable de mettre l’immeuble en conformité avec la réglementation incendie, de faire les travaux pour rétablir un accès au toit ainsi qu’une extraction des fumées à partir des parties communes.

Mais ils considèrent qu’ils ne sont pas à l’origine de cette situation, puisqu’ils n’ont pas été informés par le notaire des époux Z lors de la vente, de l’annexion sans autorisation des parties communes.

Pour eux, l’annexion de la trappe d’accès au toit, privative, constitue une faute imputable aux seuls époux Z, ainsi que le confirme l’expert M. C.

De surcroît cette situation rend leur logement vulnérable en cas d’incendie. Ils sont donc victimes de cette situation et demandent au tribunal :

— de débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ainsi que de celle d’une somme sur le fondement de l’article 700 du NCPC,

— d’accueillir les consorts Y en leurs demandes reconventionnelles suivantes et de les dire bien fondées :

a) constater que l’annexion de la trappe d’accès au toit en partie privative et l’absence de conformité de l’immeuble à la réglementation applicable en matière d’incendie constitue une faute imputable aux seuls époux Z.

b) condamner le Syndicat des Copropriétaires à leur céder le comble indûment annexé par les époux Z sur une surface de 6m2, pour un montant de 9.909,19 , conformément aux termes de la 12^e résolution de l’Assemblée Générale du 19 décembre 2001.

c) condamner les époux Z à verser aux consorts Y :

— la somme de 9.909,19 euros au titre du prix d’achat du comble indûment annexé ;

— l’ensemble des travaux de remise en état du comble réaménagé après restitution d’une partie de celui-ci au syndicat des copropriétaires ;

— la somme de 9.031,20 euros H.T., soit 10.801,31 euros T.T.C., au titre des travaux de création d’une ouverture sur le toit, tel que validé par l’expert, actualisé au jour de la réalisation des travaux ;

— la somme de 1.767 euros H.T. soit 2.133,33 euros TTC au titre des frais de maîtrise d’œuvre et de coordination SPS ;

— la somme de 4.350 euros, à titre de dommages-intérêts, en ce qu’ils comprennent les frais d’investigation réalisés avant l’introduction de la présente procédure par les consorts Y, à hauteur de 1300 euros et l’indemnisation d’ un trouble de jouissance de 3050 euros ;

— une somme de 5.500 euros , sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile

Dire que l’ensemble de ces sommes seront productives d’intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

d) Dans l’hypothèse où le tribunal considérerait que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée dans la suppression d’un désenfumage à partir des parties communes, condamner le Syndicat des copropriétaires à supporter seul le coût de mise en conformité de l’immeuble selon le chiffrage validé par l’expert et dire que les consorts Y n’auront pas à participer au financement de ces travaux ;

Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner les époux Z en tous les dépens, en ce qu’ils comprennent également les frais d’expertise.

En réponse, les époux Z soulèvent à titre principal, la nullité pour irrégularité de fond de l’assignation délivrée par le Syndic au nom du Syndicat des copropriétaires, aucune délibération de l’assemblée générale des copropriétaires n’ayant autorisé le syndic à introduire la présente action ;

A titre subsidiaire et reconventionnellement, ils sollicitent la condamnation du Syndicat des copropriétaires à procéder à la vente aux consorts Y du comble aux droits de la cage d’escalier pour le prix de 9909,20 euros.

Ils demandent au tribunal de leur donner acte de ce qu’ils acceptent de régler aux consorts Y ledit prix de vente, sous réserve que celle-ci se réalise.

Pour le surplus, les époux Z font valoir que le Syndicat des Copropriétaires, au mépris des dispositions de l’article 31.6.2. du règlement sanitaire du département de Paris du 20 novembre 1979 et de l’ordonnance de police n°75-16329 du 5 mai 1975 concernant les mesures préventives contre l’incendie, a supprimé l’accès au toit par les parties communes en 1979, au moment où l’immeuble a été mis en copropriété ;

Que le tribunal devra donc dire et juger qu’il a l’obligation de rétablir l’accès au toit, par les parties communes qui a été supprimé en 1979 ;

Qu’il devra en conséquence condamner le Syndicat des Copropriétaires à payer les travaux de rétablissement à l’accès au toit par les parties communes tels que préconisés par l’expert B, dont le coût s’élève à la somme de 10 799,03 euros ( 70 837 francs).

Les époux Z demandent en outre au tribunal :

— de débouter le Syndicat des Copropriétaires de ses réclamations de dommages-intérêts et d’une somme sur le fondement de l’article 700 du NCPC.

— de débouter les consorts Y de leur réclamation visant à être relevés indemnes et garantis de toutes les condamnations qui seraient prononcées contre eux, à l’exception du prix de vente à hauteur de 9909,20 euros du comble situé au dessus de la cage d’escalier ;

— de débouter les consorts Y et le Syndicat des Copropriétaires de l’intégralité de leurs demandes fins et prétentions et de les condamner aux entiers dépens y compris les frais d’expertise.

SUR QUOI LE TRIBUNAL,

Sur l’irrecevabilité soulevée par les époux Z :

Attendu que le Syndicat des Copropriétaires a versé aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 9 novembre 2004 aux termes duquel ;

“L’assemblée Générale autorise le Syndic à diligenter la procédure au fond suite aux conclusions du rapport d’expertise rendu par M. C, le 28 août 2001 à l’encontre des consorts Y et des époux Z afin que la copropriété recouvre l’ensemble de ses droits »

Attendu que selon une jurisprudence constante, la Cour de Cassation autorise la possibilité, à postériori pour le Syndicat des copropriétaires d’ester en justice, pourvu que ce soit avant que la juridiction saisie ne se soit prononcée ;

Que tel est bien le cas de l’espèce et qu’en conséquence l’assignation du Syndicat des copropriétaires doit être déclarée recevable.

Sur les demandes principales du Syndicat des Copropriétaires :

Attendu que, dans sa 12^e résolution, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble 64-[…] a adopté le 19 décembre 2001, à l’unanimité, la décision suivante :

“L’assemblée générale décide de céder à M. Y, le comble au droit de la cage d’escalier soit 6m2 environ, afin que celui-ci puisse procéder au rétablissement de la trappe d’accès au toit de l’immeuble, pour un montant de 65 000 francs, plus les frais de notaire et de géomètre. M. Y prendra à sa charge l’additif au règlement de copropriété.

L’assemblée générale autorise M. Y à faire procéder à ses frais aux travaux de rétablissement de la trappe d’accès toiture du bâtiment B suivant les devis des établissements SPIGA et CCPR d’un montant de 42.233,76 Frs hors honoraires d’architecte.

Les honoraires du Syndic d’un montant de 5 .000 francs concernant l’expertise et la procédure seront débités à M. Y.Les travaux sus-cités devront être exécutés dans les meilleurs délais. »

Qu’il résulte de cette résolution que la vente est parfaite puisqu’il y a accord sur la chose et le prix ;

Que le tribunal ne peut donc que condamner les consorts Y à régulariser la vente intervenue par devant notaire et à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 9 .909,19 euros, prix du comble d’environ 6m2 qui leur est cédé, tout en prenant à leur charge les frais de notaire et de géomètre ainsi que les frais d’additif au règlement de copropriété ;

Qu’en revanche, le prononcé d’une astreinte est inutile ;

Attendu que le Syndicat des Copropriétaires sollicite en outre la prise en charge solidairement par les consorts Y et les époux Z des travaux nécessaires pour la création d’un nouvel accès à la toiture, à hauteur de 10 799.03 euros TTC ;

Qu’il y a lieu de constater que les consorts Y se sont engagés à procéder à leurs frais aux travaux de rétablissement de la trappe d’accès toiture du bâtiment B lors de l’Assemblée Générale du 19 décembre 2001,suivant les devis des établissements SPIGA et CCPR ;

Qu’il y a lieu en conséquence de les condamner à régler la somme de 10.799,03 euros TTC hors honoraires d’architecte ;

Attendu que le Syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’il subit un préjudice distinct de celui induit par la nécessité de diligenter une procédure et de faire réaliser une expertise ;

Que ce préjudice est compris dans la demande de condamnation à une somme sur le fondement de l’article 700 du NCPC et dans les dépens ;

Que sa demande d’allocation d’une somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts, sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles des consorts Y :

Attendu qu’il convient tout d’abord de donner acte aux époux Z de ce qu’ils acceptent de verser aux consorts Y la somme de 9.909,19 euros en règlement de l’achat d’une partie du comble annexé ;

Qu’il convient en outre de les condamner à supporter tous les frais inhérents à cette cession : publication, modification du règlement de copropriété, frais d’architecte et de géomètre ;

Attendu que les consorts Y sollicitent également la condamnation des époux Z à prendre en charge la réalisation des travaux nécessaires au réaménagement de la surface des combles cédés et plus précisément la fermeture entre la partie du comble restituée au syndicat des copropriétaires et celle qu’ils pourront conserver ;

Qu’il convient de faire droit à cette demande, puisque ces travaux ont pour origine l’annexion irrégulière d’un comble par les époux Z ;

Attendu que les consorts Y demandent au tribunal de juger que les époux Z devront les garantir des frais engendrés par le rétablissement d’un accès à la toiture, estimés au jour d’aujourd’hui à la somme de 10 801,31 euros TTC, actualisé au jour de la réalisation des travaux ;

Mais attendu que, s’il est établi par la procédure que les époux Z ont obturé, sans en avoir demandé l’autorisation, la trappe d’accès aux combles, il n’est nulle part justifié de l’ endroit où se trouvait le châssis d’accès à la toiture. Que dans ces conditions, il ne peut-être présumé qu’il se trouvait dans les combles sauvagement privatisés par les époux Z et cédés aux consorts Y ;

Qu’en conséquence les époux Z seront condamnés à ne garantir que la partie des travaux correspondant au coût de réinstallation de la trappe d’accès aux combles, ainsi que les honoraires d’architecte et de coordination afférents à ces travaux, chiffrés à 40 216 Frs dans le devis initial des établissements SPIGA et CPPR et actualisés au jour de la réalisation des travaux ;

Attendu que la demande de dommages-intérêts formée par les consorts Y n’est pas justifiée ; Qu’il convient de la rejeter ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts Y les frais irrépétibles inhérents à la présente procédure ;

Qu’il convient de condamner les époux Z à leur verser une somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

Sur les demandes reconventionnelles des époux Z :

Attendu qu’il convient de donner acte aux époux Z de ce qu’ils acceptent de verser aux consorts Y la somme de 9.909,19 euros en règlement du prix du comble qu’ils ont irrégulièrement annexé ;

Qu’il convient en outre de les condamner à garantir aux consorts Y, tous les frais de notaire, géomètre et d’additif au règlement de copropriété consécutifs à la régularisation de la vente, ainsi que le prix des travaux nécessaires pour séparer la partie du comble cédé aux consorts Y de la partie du comble restitué au Syndicat des copropriétaires, actualisé au jour de la réalisation des dits travaux.

Sur la demande d’exécution provisoire :

Attendu que les circonstances de l’espèce, et notamment le très long délai intervenu depuis l’accord exprimé lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2001 et la présente instance justifie que l’exécution provisoire soit ordonnée ;

Sur la demande d’article 700 du Syndicat des copropriétaires :

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires ses frais irrépétibles : qu’il convient de condamner in solidum les consorts Y et les époux Z à lui régler la somme de 3500 euros et de dire que dans leur rapport chacun en supportera la charge à hauteur respectivement de 70% pour les époux Z et des 30% restants pour les consorts Y;

Sur les dépens :

Attendu qu’il convient de condamner in solidum les consorts Y et les époux Z à tous les dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise et de dire que dans leur rapport chacun en supportera la charge à hauteur respectivement de 70% pour les époux Z et des 30% restants pour les consorts Y;

Par ces Motifs

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort,

Rejette l’exception d’irrecevabilité soulevée par les époux Z, mal fondée,

Sur la vente du comble :

Condamne les consorts Y à régulariser la vente telle que fixée le 19 décembre 2001,par la 12 ème résolution de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé 64-[…] , ainsi qu’à procéder à la mise en conformité du règlement de copropriété,

Donne acte aux consorts Y de ce qu’ils acceptent de verser la somme de 65. 000frs , soit 9.909,19 euros, au syndicat des copropriétaires en règlement de la portion de combles annexée,

Donne acte aux époux Z de ce qu’ils s’engagent à payer aux consorts Y la somme ci-dessus mentionnée, et en tant que de besoin les condamne à régler cette somme ainsi que les frais de géomètre et de notaire afférents à la régularisation de la vente et à la mise en conformité du règlement de copropriété,

Les condamne à garantir les consorts Y du prix des travaux nécessaires pour séparer la portion de comble vendue de la portion de comble restituée,

Dit n’y avoir lieu d’ordonner une astreinte,

Sur les frais de rétablissement de l’accès à la toiture et de création d’un conduit de désenfumage :

Constate que les consorts Y ont accepté de prendre à leur charge les travaux décrits dans les devis SPIGA et CCPR lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2001 et les condamne à régler au syndic de copropriété la somme de 10.779,03 euros, représentant le coût de ces travaux, des honoraires d’architecte, de syndic et de coordination,

Condamne les époux Z à garantir les consorts Y à hauteur de la somme de 40.216 frs correspondant au coût de réinstallation de la trappe d’accès aux combles, somme qui sera réactualisée à la date de réalisation des travaux, ainsi que les honoraires d’architecte , de syndic et de coordination,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 64-[…] de sa demande de condamnation solidaire pour le surplus et les consorts Y de leur appel en garantie pour le surplus, étant observé qu’aucune preuve n’est rapportée de ce que les époux Z ont contribué à la suppression de l’accès à la toiture dès lors que la localisation du châssis d’origine n’est pas précisée,

Sur les demandes de dommages-intérêts :

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 64-[…] de sa demande de dommages intérêts,

Déboute les consorts Y de leur demande de dommages-intérêts,

Sur les demandes annexes :

Ordonne l’exécution provisoire,

Condamne in solidum les époux Z et les consorts Y à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 64-[…], la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

Dit que dans leur rapport chacun en supportera la charge à hauteur de respectivement 70% pour les époux Z et 30% pour les consorts Y,

Condamne les époux Z à payer aux consorts Y une somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

Condamne in solidum les époux Z et les consorts Y aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais d’expertise,

Dit que dans leur rapport chacun en supportera la charge à hauteur de respectivement 70% pour les époux Z et 30% pour les consorts Y,

Fait et jugé à Paris, le 17 novembre 2005.

Le Greffier Le Président

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort,

Fait et jugé à Paris le 17 Novembre 2005

Le Greffier

Le Président