DEMANDERESSE

Société X Y, immatriculée au RCS d’Ajaccio sous le n° 491 251 542, prise en la personne de son représentant légal M. Z A

[…]

représentée par M^e Antoine BAUDART, avocat au barreau de PARIS – #L0070

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LILYS prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

représentée par M^e AIT ZAHRA, avocat au barreau de PARIS – #W0012

DÉBATS

A l’audience du 04 Décembre 2017, tenue publiquement, présidée par G H, Vice-Présidente, assistée de D-E F, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 15 novembre 2010, M. B C, aux droits duquel vient la société X Y, a donné à bail commercial à la société LILYS des locaux situés […] et […], moyennant un loyer mensuel de 1 310,25 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, et par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 20 juin 2017, à la société LILYS, pour une somme de 25 347,26 €, au titre de l’arriéré locatif au mois de mai 2017.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 25 septembre 2017, la société X Y a fait assigner la société LILYS devant la juridiction des référés du Tribunal de grande instance de Paris, aux fins de voir notamment :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société LILYS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société LILYS à payer à la société X Y la somme provisionnelle de 26320,75 euros au titre de l’arriéré locatif,

— condamner la société LILYS au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à la somme de 2 021,87 €, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société LILYS au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’exploit introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 4 décembre 2017, la société X Y a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

La société X Y actualise la dette locative à la somme de 36 198,44 € et s’oppose à tout délai, au vu des précédents commandements délivrés. Elle conteste la compétence du Tribunal de commerce.

Vu les écritures déposées à l’audience du 4 décembre 2017 et soutenues oralement par lesquelles la société LILYS solicite le rejet de l’ensemble des demandes de la société X Y, de renvoyer les parties devant le Tribunal de commerce, et sollicite subsidiairement et oralement de lui accorder des délais de 6 mois pour s’acquitter de la dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Elle indique qu’elle ne conteste pas les loyers à hauteur de la somme de 15 320,75 €, sur lesquels elle a déjà réglé une somme de 10 000 €, mais conteste les charges des travaux de ravalement, car si la demande émane d’une autorité administrative, ces travaux sont à la charge du bailleur ; qu’il y a lieu de retirer également les frais d’avocats non justifiés, et les charges provisionnelles contestées.

Vu la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2017, date de la présente ordonnance.

SUR CE

— Sur la compétence du Tribunal de commerce :

La société LILYS soulève l’incompétence du juge des référés du Tribunal de grande instance de Paris au profit du Tribunal de commerce de Paris, en application d’une clause contractuelle d’attribution de compétence dans le bail du 15 novembre 2010.

Toutefois, les litiges supposant l’application des dispositions du décret du 30 septembre 1953, aujourd’hui codifiées aux articles L. 145-1 et R. 145-1 et suivants du Code de commerce, relèvent de la compétence d’attribution du tribunal de grande instance.

En effet, l’article R.211-4 du Code de l’organisation judiciaire dispose que le tribunal de grande instance a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes : (…)

11° Baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d’occupation précaire en matière commerciale ;

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à cette exception d’incompétence.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 808 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 808 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

• le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
• le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
• la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

— Sur les contestations de la société LILYS :

La société LILYS conteste devoir la somme de 5 121,45 € au titre des appels de fond pour les travaux de ravalement.

Il résulte des clauses contractuelles du bail du 15 novembre 2010 que le locataire s’oblige « à prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvent, sans pouvoir exiger, aussi bien à l’entrée dans les lieux que pendant le cours du bail, aucune mise en état de réparation d’aucune sorte, en ce compris les réparations prévues par les articles 605 et 606 du code civil, et resteront à la charge du bailleur (sic) ».

Cette clause n’est pas claire, et ne précise pas les travaux restant à la charge du bailleur.

En outre, aucun justificatif n’est versé par le bailleur pour attester que les travaux de ravalement n’ont pas été prescrit par les autorités administratives, mais votés par les copropriétaires.

Il y a donc lieu de considérer que cette contestation est donc sérieuse, et que la somme de 5 121,45 € sera déduite des sommes dues par la société LILYS.

Par ailleurs, il est facturé la somme de 3 738 € au titre des frais d’avocats. Cette somme n’étant justifiée par aucune pièce, il y a lieu de constater l’existence d’une contestation sérieuse, et de déduire cette somme des sommes réclamées par le bailleur.

En outre, les frais d’huissier à hauteur de 552,35 € relèvent des dépens, et ne seront pas inclus dans les sommes dues au titre du bail du 15 novembre 2010.

Enfin, la société LILYS conteste les provisions sur charges à hauteur de 443,26 € par trimestre.

Toutefois, le contrat de bail prévoit qu’ "il sera versé à titre de provision sur charges, en même temps que le terme du loyer, une somme égale à 10% du loyer principal, et la régularisation se fera annuellement sur justificatifs".

Les provisions sur charges appelées correspondent aux termes du bail.

Il n’y a donc pas de contestation sérieuse sur ces provisions.

— Sur l’obligation d’installer un bac à graisse :

La demande relative à la pose du bac à graisse n’est justifiée par aucune pièce, à l’exception de la délivrance du commandement du 25 mars 2016 visant cette obligation. En outre, il existe une contestation entre les parties pour savoir à qui incombe l’obligation d’installation de ce bac à graisse, au vu de la destination du bail (« café restaurant »).

Il existe donc une contestation sérieuse sur l’absence de respect de cette obligation, et il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

— Sur l’obligation au paiement des loyers et charges :

Il n’existe aucune autre contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 20 juin 2017 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société X Y n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 25 347,26 € au titre des loyers et charges dus au mois de mai 2017.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, seule une somme de 4 000 € ayant été réglée dans ce délai.

Selon le décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à la somme de 25 586,64 €, correspondant aux loyers et charges dus au mois de novembre 2017 inclus, déduction faite des travaux de ravalement, des frais d’avocats et des frais d’huissier.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société LILYS au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La société LILYS explique cette absence de paiement par des difficultés financières ponctuelles et sollicite des délais de paiement sur 6 mois.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la société LILYS, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 6 mois à la société LILYS pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer annuel en cas d’expulsion. Cette demande sera accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société LILYS, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société LILYS ne permet d’écarter la demande de la société X Y formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception d’incompétence ;

Condamnons la société LILYS à payer à la société X Y la somme provisionnelle de 25 586,64 euros au titre de l’arriéré locatif au mois de novembre 2017 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Disons que la société LILYS pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 6 mensualités égales et consécutives de 4 265 €, le premier versement devant intervenir le 1^er du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 1^er de chaque mois;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société LILYS de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société LILYS et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir […] et […],

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Condamnons la société LILYS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société LILYS à payer à la société X Y la somme de 1 000 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 15 décembre 2017

Le Greffier Le Président

D-E F G H

1:

2 Copies exécutoires

délivrées le: