1 EXP DOSSIER + 1 CCC ET 1 CCCFE ME MEYRONET + 1 CCC ET 1 CCCFE ME LASSAU + 1 […]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 17 Janvier 2018

A B, […], Z Y

DÉCISION N° : 2018/

RG N°17/00973 et 17/01085

A l’audience publique des référés tenue le 06 Décembre 2017

Nous, Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente du tribunal de grande instance de GRASSE, assistée de Madame Sandrine LEJEUNE, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur A B

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Philippe LASSAU, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

le syndicat de copropriétaires L’ASTORIA, […], représenté par son syndic la SARL DAMONTE IMMOBIIER, prise en la personne de son Gérant en exercice

domiciliée : chez Son syndic en exercice SARL DAMONTE IMMOBILIER

[…]

[…]

représentée par M^e Alexandre MEYRONET, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

le syndicat de copropriétaires L’ASTORIA

domiciliée : chez Son syndic en exercice SARL DAMONTE IMMOBILIER

[…]

[…]

représentée par M^e Alexandre MEYRONET, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Madame Z Y

[…]

[…]

représentée par M^e Didier ESCALIER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 06 Décembre 2017 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 17 Janvier 2018

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

A B est propriétaire au sein de la copropriété L’ASTORIA du lot n° 64 auquel est attaché la jouissance d’un jardin se trouvant devant l’appartement.

Sa voisine immédiate, Z Y est également propriétaire d’un studio auquel est attaché la jouissance privative d’un jardin semblable. Les deux jardins sont séparés par un petit muret mitoyen, qui s’est effondré le 25 juillet 2015.

Se plaignant de désordres, il a fait assigner en référé le Syndicat des copropriétaires L’ASTORIA, par acte d’huissier en date du 20 juin 2017, A B, aux fins de le voir condamner, au visa des articles 809 du code de procédure civile, 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à réaliser les travaux de nature à mettre un terme à ces désordres, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à communiquer aux débats l’ensemble des pièces justifiant des informations donnée par le syndic dans sa correspondance du 11 avril 2017, en particulier la production des devis utiles et le second rapport d’expertise et au paiement d’une provision de 96 euros correspondant au montant de la facture du cabinet SOMEX qu’il a été contraint de missionner par suite de la carence du syndicat, d’une indemnité de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par acte d’huissier du 17 juillet 2017, le Syndicat des copropriétaires L’ASTORIA a assigné en intervention forcée Z Y. Il demande au juge des référés de :

— dire et juger qu’il résulte de incontestablement des pièces versées aux débats que la végétation luxuriante et notamment le caoutchouc et le yucca lui appartenant sont à l’origine des désordres affectant le mur séparatif des jardins Y/B et le mur de soutènement desdits jardins ;

— condamner cette dernière a retiré l’ensemble des plantes et arbres notamment le cas et le caoutchouc implanté à proximité du mur de soutènement et du muret séparatif, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, au paiement à titre provisionnel de la somme de 2500 € au titre des travaux de reconstruction du muret séparatif et de celle de 6600 € correspondant à la réparation du mur de soutènement, à le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre au bénéfice de A B notamment sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sollicite également sa condamnation paiement d’une indemnité de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Le dossier a été plaidé, après plusieurs renvois, à l’audience du 6 décembre 2017.

A B expose, au soutien de son action que :

— le 25 juillet 2017, le mur mitoyen des jardins du studio en rez-de-chaussée au sein de la copropriété, supportant des poteaux métalliques maintenant un grillage, s’est en partie effondré ;

— le syndic a été très rapidement avisé de l’effondrement du mur mitoyen entre les 2 jardins et de l’affaissement du sol du jardin, par mail du 27 juillet 2015 ;

— une relance a été opérée le 25 avril 2016 puis le 30 juin 2016 et enfin le 21 juillet 2016 confirmant la nécessité d’intervenir ;

— il a mis en exergue l’apparition de nouveaux désordres constatés adjoignant des planches photographiques ; et cette heurtée à l’inertie du syndicat des compris et R acquis il a adressé une nouvelle correspondance le 2 août 2016 ;

— il a reçu au mois de septembre 2016 une convocation pour la prochaine assemblée générale de la copropriété comportant une partie de ses doléances (résolution numéro 18) ;

— cette résolution ne répondait pas utilement à ses attentes ; la nécessité de recourir à un expert a été relevée ;

— confronté au refus du syndic de régler un expert, il a pris l’initiative d’en mandater un, le cabinet SOMEX qui a établi un rapport le 9 novembre 2016, adressée au syndic ; et c’est ainsi substitué à ce dernier ;

— il lui a adressé le 20 février 2017 un nouveau courrier en lui rappelant la nécessité de réparer le mur mitoyen, de prendre en considération les désordres signalés dans son jardin privatif et de procéder à la réparation du mur de soutènement ;

— aucune suite n’a été donnée en dépit de ses demandes réitérées ; il ne peut satisfaire de la réponse apportée tardivement par le conseil du syndicat la copropriété dans la mesure où il n’a pas été envisagé de mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 26 juin 2017 la reprise du mur mitoyen et les dégâts affectant le jardin.

Il en conclut qu’il est fondé à solliciter, au visa de l’article 14 de la loi de 1965, la condamnation du syndicat à procéder aux réparations qui s’imposent.

En réponse à l’argumentation opposée par ce dernier, il observe que, dans l’assignation en intervention forcée qu’il a délivrée à Z Y, il ne conteste pas véritablement ses demandes, tant en seulement d’en répercuter les conséquences sur ce copropriétaire.

Il valoir en substance que le syndicat a engagé sa responsabilité au regard des dispositions de l’article 14 précité et 1242 du Code civil, qu’en l’absence de dispositions dans le règlement de copropriété, les jardins à usage privatif sont réputés partis communes en application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, que s’il n’ait rien prévu dans ce règlement concernant la répartition des charges, celle-ci doit obéir aux dispositions générales notamment à l’article 10 alinéa 2 de cette loi, qu’il est incontestable que les travaux à réaliser relèvent du syndicat.

Il ajoute qu’il résulte de la seule lecture des conclusions prises par le syndicat qu’il n’existe plus de contestation sur la nécessité de procéder à la réparation du mur mitoyen et du mur de soutènement, de procéder à la suppression de la végétation et des désordres, qu’il résulte des devis de réparation, approuvés par l’assemblée générale du 26 juin 2017, que la réalisation des travaux s’impose.

Il met en exergue la carence du syndicat des copropriétaires, l’urgence de la situation. Il maintient que l’affaissement du terrain est bien réel et important, de l’ordre de 10 cm, près du mur de l’immeuble avec pour conséquence un carrelage cassé et les marches d’entrée dans l’appartement désolidarisées.

Il sollicite l’entier bénéfice de son assignation introductive d’instance outre la condamnation du syndicat des copropriétaires, sous astreinte, à réaliser les travaux de remise en état du dallage dans son jardin et le rejet des demandes, fins et conclusions des défendeurs.

***

Le Syndicat des copropriétaires L’ASTORIA demande au juge des référés, au visa des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 809 du code de procédure civile, s’agissant des prétentions de A B, de :

— dire et juger que les conditions de l’article 14 précité ne sont pas réunies en l’espèce,

— dire et juger en effet que l’origine des désordres se trouve dans les plantations privatives et non dans le vice de construction ou le défaut d’entretien d’une partie commune,

— dire et juger que le prétendu désordres d’affaissement du jardin n’est ni caractérisé ni démontré ;

— dire et juger en conséquence que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses ; débouter A B de ses demandes, fins et conclusions et le condamner à titre reconventionnel au paiement d’une indemnité de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

S’agissant des demandes formées à l’encontre de Z Y, il demande de :

— dire et juger qu’il résulte incontestablement des pièces versées aux débats que la végétation luxuriante et notamment le caoutchouc et le caoutchouc sont à l’origine des désordres affectant le mur séparatif des jardins et le mur de soutènement ;

— la condamner en conséquence à retirer, sous astreinte de 300 € par jour de retard commençant à courir à compter de la notification de l’ordonnance à intervenir, l’ensemble des plantes et arbres notamment celles-ci.

Il maintient les autres demandes contenues dans l’assignation en intervention forcée.

En substance, s’agissant des demandes formulées par A B, il fait valoir qu’il résulte des pièces versées aux débats, notamment du cabinet SOMEX du 9 novembre 2016, réalisée à sa demande, et du rapport du cabinet X, réalisé à la demande du syndic le 24 février 2017, que les désordres sont causés par la végétation particulièrement luxuriante du jardin de Z Y, que la responsabilité dans la survenance des désordres affectant les parties communes incombent incontestablement à cette dernière, que les plantes et/ou arbres n’appartiennent pas à la copropriété qui ne doit pas les entretenir puisqu’il résulte d’une jurisprudence la cour d’appel d’Aix en Provence du 6 juin 2008 que seuls les arbres de haute futée implantés à usage privatif doivent être entretenus par le syndicat des copropriétaires.

Il observe que par conséquent s’il est fondé à agir contre ce copropriétaire sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage, ainsi que la juger la Cour de Cassation le 11 mai 2017, en revanche A B être mal fondé engager un recours à son encontre.

Relevant que ce dernier fonde également son action sur les dispositions de l’article 1240 du Code civil, il conteste avoir commis une quelconque faute délictuelle, étant toujours plus précisé que les dommages subis affectent les parties communes et souligne que le demandeur n’a subi aucun dommage du fait d’une partie commune ou d’un élément commun vicié, ou non entretenu.

Il ajoute que les travaux de renforcement du mur de soutènement ont été votés lors de l’assemblée générale du 26 juin 2017 (résolution numéro 15, que le devis de ces travaux a été signé par le syndic suite à cette assemblée générale, qu’en revanche, l’assemblée générale a bien précisé qu’avant d’entreprendre les travaux, Z Y devait retirer ces plantes génératrices de désordres.

En ce qui concerne le 3^e désordre résidant dans le prétendu affaissement du sol du jardin, il soutient qu’il n’en est pas un, qu’en effet, tous les jardins, présente, de très longue date, des revêtements de sols de type dalettes, irréguliers.

En ce qui concerne l’argumentation opposée par Z Y, le syndicat des copropriétaires conteste la qualification d’arbres de haute futaie et soulignent que les 2 rapports d’expertise concordant concluent que ce sont les réseaux racinaires des arbres en question qui sont à l’origine des dommages, qu’elle a toujours considéré ces arbres commettants les siens, que s’agissant de ces plantations, elle doit les retirer et elle doit également en régler les conséquences dommageables.

***

Z Y conclut au débouté de l’ensemble des demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires et à sa condamnation reconventionnelle au paiement d’une indemnité de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Elle fait valoir en substance que :

— il n’est pas contesté que l’entretien des arbres de haute futaie aux termes d’une jurisprudence constante rappelée par l’expert privé du demandeur relève de la copropriété dans son ensemble ; l’arbre de haute futaie ce caractérise par sa taille ; le yucca gigantesque ou même un caoutchouc doit être considéré comme un arbre de haute futaie ;

— il semblerait que les arbres aient été implantés dès l’origine de la copropriété ;

— le syndicat a d’ailleurs pris en charge le coût de l’enlèvement idiot cas de notre copropriétaire il y a quelques années ;

— sa condamnation personnelle serait difficilement admissible car les seules constatations techniques de l’expert privé mandaté par le demandeur affirment que la végétation excessive… s’exprime principalement dans son jardin et non exclusivement, l’origine des désordres n’ait pas à ce stade de la procédure incontestable.

MOTIFS ET DÉCISION :

A B a adressé le jour même de l’audience au juge des référés une planche photographique qui mettraient en évidence que les travaux sont réalisés sur le mur de soutènement par le syndicat des copropriétaires et sous maîtrise d’ouvrage et qu’ils été entrepris la veille de l’audience.

1 Sur la jonction des procédures enrôlées sous les numéros 17/973 et 17/1085 :

Il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice d’ordonner la jonction de ces procédures dont le lien est évident.

2 Sur les demandes formées par A B à l’encontre du Syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 809 du code de procédure civile, « même en présence d’une contestation sérieuse », le président peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas l’existence où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, « ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 sur lequel A B fondait initialement ses demandes "le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le syndicat peut également voir sa responsabilité contractuelle ou délictuelle engagée en vertu des dispositions des articles 1382 et 1383 du Code civil, devenus les articles 1240 et 1241 du Code civil sur lequel il fonde également désormais ses demandes de condamnation. Il vise également les dispositions de l’article 1242 du même code.

Il convient de relever que le conseil de A B n’a pas estimé devoir produire le règlement et état descriptif de division, se contentant de produire quelques extraits incomplets (confer pièce 17), qu’il n’a pas davantage produit un procès-verbal de constat d’huissier procédant à une description objective, clichés photographiques à l’appui de nature à permettre au juge des référés, juge de l’évidence et/ou de l’urgence, de statuer en toute de connaissance de cause, d’apprécier la réalité des désordres qu’ils déplorent et dont l’existence n’est pas contestée et leur imputabilité.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de trancher un problème de responsabilité impliquant imposant nécessairement un examen au fond des éléments du litige.

A B prétend au même titre que le syndicat des copropriétaires que les plantes complantées dans le jardin privatif d’Z Y seraient à l’origine de l’ensemble de désordres, affirmant en ce qui le concerne, comme au demeurant cette dernière, qu’il s’agirait d’arbres de haute futaie, le syndicat soutenant le contraire, sans toutefois produire davantage d’éléments d’appréciation.

Z Y soutient que le caoutchouc et le yucca préexisteraient à l’acquisition de son lot en 2003 sans le démontrer.

Le rapport d’expertise de la SOMEX ne revêt aucun caractère contradictoire à l’égard des défendeurs.

Cela étant, le syndicat ne conteste pas les conclusions qu’il contient. Il produit le rapport technique établi à la demande du syndic le 24 février 2017. Son auteur constate qu’un fruit négatif d’importance sur la longueur du deuxième jardin, qu’un périmètre de sécurité a été installé dans cette zone, que les piliers en maçonnerie surmontant le mur à cet endroit menace de tomber, surtout à l’endroit de la poussée de la végétation luxuriante constitué d’un énorme pied de yucca ainsi que d’un caoutchouc, que le mur est fissuré, qu’il présente des réparations sommaires au mortier avec présence de briques creuses, que le pilier mitoyen est quant à lui détruit, qu’entre les deux premiers jardins un petit muret maçonné de 30 cm de hauteur se désagrège, principalement par sa vétusté, que ce muret n’a aucune fonction de soutènement.

Il en conclut que le mur de soutènement doit faire l’objet d’une purge des piliers le surmontant sur la longueur du jardin de Madame Y, soit au nombre de 4, qu’un grillage devra être mis en place pour la sécurité des locataires de ce jardin, que le périmètre de sécurité devant le mur devra être maintenu afin d’éviter tout passage devant à titre de mesure conservatoire, qu’il convient d’envisager la démolition reconstruction de ce mur est de supprimer la végétation néfaste poussant ouvrages de soutènement.

Les clichés photographiques joints confirment les constatations opérées.

Les copropriétaires ont pris la mesure de la situation. Lors de l’assemblée générale du 26 juin 2017, les copropriétaires ont adopté la résolution portant le n° 15 « décision d’effectuer des travaux de remise en état du mur de soutènement » et ont ainsi décidé de confier la réalisation des travaux de remise en état du mur à une entreprise pour un montant TTC de 6600 euros TTC. Les copropriétaires ont spécifié que les travaux ne pourront être réalisés que lorsque la végétation (yucca et caoutchouc) implantée dans le jardin privatif de Z Y aura été taillée à la base et qu’un produit visant à détruire les racines aura été injecté, à sa charge exclusive.

Ce copropriétaire a participé à cette assemblée générale qu’elle n’a pas contestée dans le délai de 2 mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Les copropriétaires considèrent par conséquent que les travaux incombent à la copropriété, les désordres affectant un mur de soutènement et le muret mitoyen, partie commune, conformément aux stipulations du règlement de copropriété, produit en extrait (pièce 17 de A B). Le devis a été signé en suite de cette assemblée générale.

La demande de condamnation à procéder aux travaux de remise en état est donc sans objet, étant observé qu’à l’audience, les avocats des parties ayant invoqué le démarrage, la veille, de ces travaux dont la réalisation est subordonnée à la taille à la base et à l’utilisation d’un produit permettant la destruction des racines.

Il ne résulte pas des éléments du dossier que le yucca et le caoutchouc implantés sur un jardin, partie commune, à jouissance privative, puissent être considérés comme des arbres de haute futaie, censés être entretenus par le syndicat des copropriétaires.

Quant à la demande portant sur le dallage de son jardin privatif, elle se heurte à une contestation sérieuse au regard des éléments du dossier et des moyens légitimes opposés par le syndicat des copropriétaires. Il n’y a donc pas lieu à référé, le débat étant un débat de fond qui ne ressortit pas à la compétence du juge des référés.

La demande tendant à voir condamner le syndicat à assumer le coût de la première expertise établie à la requête de A B, au motif de la carence, non démontrée du syndic, ne peut prospérer en référé;

2 Sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de Z Y :

Le syndicat des copropriétaires agit sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage.

Les parties sont contraires en fait et en droit.

En référé, au regard des contestations sérieuses élevées, le syndicat est fondé seulement à exiger de ce copropriétaire, dans le silence du règlement de copropriété, qu’il procède à l’enlèvement du yucca et du caoutchouc, à ses frais, conformément à la résolution de l’assemblée générale du 26 juin 2017, afin de permettre la réalisation des travaux de réparation du mur de soutènement et du muret séparatif, à laquelle il a personnellement participé sans la contester et de mettre un terme définitif aux désordres au regard de leur système racinaire.

Z sera donc condamnée à cet enlèvement.

Afin de s’assurer de l’exécution de cette obligation, cette mesure sera assortie d’une astreinte dans les termes du dispositif de la présente ordonnance.

Il n’y a pas lieu à référé pour le surplus des demandes.

3 Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens, la cour de cassation ayant précisé qu’il s’agissait d’une obligation.

le Syndicat des copropriétaires L’ASTORIA, qui succombe à l’instance, supportera les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Aucune considération d’équité ne commande d’allouer à A B une indemnité destinée à compenser les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance dès lors qu’il a pris l’initiative d’introduire l’action alors que l’assemblée générale, qui s’est tenue le 26 juin 2017, à laquelle il a participé et dont il ne pouvait pas par conséquent ignorer la teneur, a adopté de la résolution relative à la réalisation des travaux, confiés à une société déterminée suivant un devis de 6600 euros TTC. Sa demande formée de ce chef sera rejetée.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat et d’Z Y les frais irrépétibles qu’ils ont exposés pour assurer la défense de leurs intérêts. Ils seront déboutés de la demande formée de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Marie-Laure GUEMAS, 1° vice-président, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application des articles 331, 367, 491, 809 du code de procédure civile, 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Ordonnons la jonction des procédures enrôlées sous les numéros 17/973 et 17/1085 et disons qu’elles se poursuivront sous le numéro le plus ancien ;

Vu la résolution n° 15, adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 26 juin 2017 relative à la réalisation de travaux de remise en état du mur de soutènement et la décision prise par le syndicat de faire procéder à la réfection du muret séparation,

Disons que la demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires formée par A B est sans objet ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant du surplus de ses demandes, le renvoyons à se pouvoir ainsi qu’il avisera ;

Déclarons le syndicat des copropriétaires L’ASTORIA recevable et bien fondé en sa demande tendant à condamnation d’Z Y à retirer le yucca et le caoutchouc, implantés sur son jardin privatif, partie commune, à proximité du mur de soutènement et du muret séparatif, en exécution de la résolution de l’assemblée générale du 26 juin 2017, sous astreinte de CENT EUROS (100 €) par jour de retard qui commencera à courir à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et qui courra pendant 1 mois passé lequel délai il pourra être à nouveau statué ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant des autres demandes formées par le syndicat des copropriétaires à son encontre et le renvoyons à se pourvoir ainsi qu’il avisera ;

Condamnons le Syndicat des copropriétaires L’ASTORIA aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

Déboutons A B, le Syndicat des copropriétaires L’ASTORIA et Z Y de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi ordonné et prononcé au Palais de Justice de GRASSE.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS