Tribunal de grande instance de Paris, 18e chambre 1re section, 15 mai 2007, n° 05/05172

TGI Paris 15 mai 2007

TGI Paris 21 septembre 2010

CA Paris
Infirmation partielle 13 juin 2012

Résumé par Doctrine IA

La S.A.R.L. APC, locataire, demandait la nullité de la modification de la clause de destination du bail et du congé avec refus de renouvellement délivré par la S.A.R.L. COGEFO, bailleur. Elle sollicitait subsidiairement que l'infraction reprochée ne constitue pas un motif grave de refus et que le bail se poursuive.

La question juridique posée était de savoir si l'activité de prêt-à-porter exercée par la locataire constituait une infraction au bail, justifiant le refus de renouvellement. Le Tribunal devait déterminer si la clause de destination du bail avait été valablement modifiée lors du renouvellement.

Le Tribunal a déclaré nulle la modification de la clause de destination du bail limitant l'activité à celle d'antiquités. Il a jugé que le congé avec refus de renouvellement mettait fin au bail mais ouvrait droit à une indemnité d'éviction pour la locataire, tout en la maintenant dans les lieux jusqu'à son paiement.

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, 18e ch. 1re sect., 15 mai 2007, n° 05/05172
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	05/05172

Sur les parties

Parties :	S.A.R.L. ATELIER DE PRODUCTION ET DE CREATION c/ S.A.R.L. COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE ( COGEFO )

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

18° chambre 1^re section

N° RG :

05/05172

N° MINUTE : 4

Assignation du :

01 Avril 2005

EXPERTISE :

Madame G-H A

[…]

^{(footnote: 1)}

JUGEMENT

rendu le 15 Mai 2007

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ATELIER DE PRODUCTION ET DE CREATION

[…]

représentée par M^e Florence DEGOY-VACHER, demeurant […], avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire R.246

DEFENDERESSE

S.A.R.L. COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE (COGEFO)

[…]

représentée par M^e JACQUIN, avocat de la SCP JACQUIN – MARUANI – X, demeurant […], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire P428

COMPOSITION DU TRIBUNAL

C D, Vice-président

[…], Juge

A B, Juge

assistés de Hermanne MARCOU, Greffier lors des débats et de I J , Greffier lors du prononcé

DEBATS

A l’audience du 20 Mars 2007

tenue publiquement

JUGEMENT

Prononcé publiquement

Contradictoire

en premier ressort

Sous la rédaction de C D

Suivant acte sous seing privé du 20 novembre 1987, Madame Y aux droits de qui se trouve actuellement la Société COGEFO a donné en location à M. Z aux droits de qui se trouve la Société APC une boutique sise à Paris 6^e, […].

La Société APC qui a acquis le 15 juin 1988 de Monsieur Z le droit au bail dont il était titulaire, ledit bail ayant été consenti pour une activité de “Antiquités, à l’exclusion de tout autre commerce, profession ou industrie” exerce, aux termes de son K Bis, une activité “d’agent de fabrication vêtements et accessoires de mode, publication d’ouvrages d’art et d’édition de disques ou tout autre moyen de diffusion musicale.

L’acte du 15 juin 1988 rappelait les énonciations du bail du 20 novembre 1987 et notamment le paragraphe “conditions particulières” ainsi rédigé :

“Le bailleur accepte que le preneur puisse céder le présent bail exclusivement pour les commerces ci-après à savoir : prêt-à-porter, chaussures, fleuriste, parfumerie, cadeaux, vente de systèmes d’alarme…”

Et au paragraphe “agrément du bailleur” que :

“Par lettre du 1^er juin 1988, Monsieur E F (…), après avoir pris connaissance des termes de ladite cession de bail, a déclaré les approuver”.

Le bail cédé a commencé à courir le 1^er avril 1987 pour prendre fin le 31 mars 1996.

Le bailleur donnait, par acte d’huissier en date du 29 septembre 1995, congé avec offre de renouvellement moyennant un nouveau loyer de 112 000 francs (17 074 €).

Dans le cadre du mémoire en demande dans l’intérêt du bailleur, le loyer de renouvellement demandé était ramené à 71 000 francs (10 824 €).

Ce mémoire était notifié à la Société APC par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 avril 1996.

La société locataire retournait le projet de renouvellement reçu et acquiesçait à toutes les demandes de son propriétaire en ce compris le montant du loyer.

L‘acte du 13 octobre 1997, alors signé par les parties, reprend la destination initiale, à savoir “ commerce d’antiquités, à l’exclusion de tout autre”.

Invoquant l’infraction aux clauses du bail résultant de l’exploitation, par le locataire, d’une activité de vente de prêt-à-porter, la Société COGEFO lui a fait délivrer le 29 septembre 2004 un congé avec refus de renouvellement et avec sommation, dans le délai d’un mois, de se conformer à la destination d’antiquités puis a fait procéder le 2 novembre 2004 à un constat d’huissier où il est indiqué qu’est exercée une activité de prêt-à-porter.

Par acte du 1^er avril 2005, la Société APC a assigné la Société COGEFO afin de voir déclarer nuls la modification de la clause du bail en renouvellement du 13 octobre 1997 prévoyant la seule activité d’antiquités, et le congé avec refus de renouvellement du 29 septembre 2004, subsidiairement de voir dire que l’infraction visée ne constitue pas un motif grave et légitime de refus de renouvellement; de voir en conséquence dire qu’à défaut de congé valable le bail se poursuit aux mêmes clauses et conditions ; de voir ordonner l’exécution provisoire et de se voir allouer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Par conclusions du 4 avril 2006 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la Société APC sollicite en outre, à titre subsidiaire, le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par conclusions du 28 novembre 2005 auxquelles il est également renvoyé, la Société COGEFO conclut au débouté de la société APC de ses demandes, à la validité du congé et à l’expulsion, avec paiement d’une indemnité d’occupation de 30 000 € par an en principal et d’une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, avec exécution provisoire.

SUR CE

Le bail du 20 novembre 1987, dont la destination était “commerce d’antiquités, à l’exclusion de tout autre…” a fait l’objet le 15 juin 1988 d’une cession à la Société APC, cession dont une des conditions particulières est que le preneur peut céder son droit au bail uniquement pour les commerces de prêt à porter, chaussures, fleuriste, parfumerie, cadeaux, vente de systèmes d’alarmes, et qui précise en outre que le bailleur a donné son agrément à la cession de bail.

À la suite du congé avec offre de renouvellement délivré le 29 septembre 1995 par la Société COGEFO, celle-ci a, par mémoire en demande du 22 avril 1996, proposé à la Société APC un loyer de 71 000 francs en renouvellement à compter du 1^er avril 1996 faisant état, dans ce mémoire, au titre de la destination des lieux, de : “antiquités-prêt à porter (autorisé lors de la cession du droit au bail)”.

Par lettre du 31 octobre 1997, le mandataire de la bailleresse adressait à la Société APC “l’exemplaire régularisé de renouvellement du bail” dont il apparaît qu’il reprend pour l’essentiel, les clauses du précédent bail du 20 novembre 1987, y compris sa clause “Nature de la location… commerce d’antiquités à l’exclusion de tout autre..”.

L’acte signé le 13 octobre 1997, s’il ne s’intitule pas expressément renouvellement de bail, constitue donc bien un tel renouvellement, ce que corroborent sa date de prise d’effet, à savoir le 1^er avril 1996, et le versement d’une somme de 5 730 francs à titre de complément de dépôt de garantie afin de porter celui-ci à 35 500 francs.

Le renouvellement du bail s’opérant, sauf accord autre des parties, aux clauses et conditions de l’ancien, et la Société APC qui n’a jamais exercé le commerce d’antiquités- totalement distinct de l’activité de publication d’ouvrages d’art figurant au K Bis de la Société locataire- mais toujours celui de prêt à porter d’ailleurs expressément visé au mémoire du 22 avril 1996, n’a pu accepter la restriction apportée unilatéralement par le bailleur à la destination du bail telle qu’elle résulte de la rédaction par celui-ci de l’acte du 13 octobre 1997.

Dès lors la clause “destination” est nulle en ce qu’elle se rapporte uniquement au commerce d’antiquités et pas à celui de prêt à porter, la volonté des parties, et, en tout cas, celle de la Société APC, n’ayant pu être de modifier l’activité exercée par elle dans les lieux depuis 1988.

Il en résulte qu’il n’y a pas d’infractions aux clauses du bail, la Société APC exerçant l’activité qu’elle est en droit d’exercer.

Il n’existe donc pas de motif de nature à justifier le refus de renouvellement sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Le congé délivré le 29 septembre 2004 pour le 31 mars 2005 a mis fin au bail à cette date, le bailleur étant toutefois tenu, en application de l’article L145-14 du Code de Commerce, de payer au locataire évincé une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, et le locataire, qui ne peut être obligé de quitter les lieux avant d’avoir reçu cette indemnité, étant tenu du paiement de l’indemnité d’occupation prévue à l’article L145-28.

La demande reconventionnelle aux fins d’expulsion sera, en conséquence, rejetée.

À défaut d’éléments suffisants d’appréciation quant à l’indemnité d’éviction et à l’indemnité d’occupation, il convient de recourir à une mesure d’instruction.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Déclare nulle la modification de la clause du bail en renouvellement du 13 octobre 1997 en ce qu’elle limite l’activité exercée dans les lieux à celle d’antiquités, à l’exclusion de toute autre, contrairement à ce qui était prévu au bail objet du renouvellement.

Dit que le congé avec refus de renouvellement délivré le 29 septembre 2004 pour le 31 mars 2005 a mis fin au bail à cette date mais a ouvert à la Société APC le droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Dit que la Société locataire n’est pas tenue de quitter les lieux avant d’avoir reçu cette indemnité et déboute en conséquence la Société COGEFO de sa demande reconventionnelle aux fins d’expulsion.

Dit que la Société locataire devra payer l’indemnité d’occupation définie à l’article L145-28 du Code de Commerce.

Avant dire droit sur le surplus des demandes.

Commet : Madame G-H

[…]

en qualité d'expert avec mission de :

— se faire communiquer tous documents et pièces utiles,

— visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

— rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation, de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer :

A/ l’indemnité d’éviction dans le cas :

1°) – d’une perte du fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement,

— des frais normaux de déménagement et de réinstallation,

— des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique,

— de la réparation du trouble commercial ;

2°) – de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant :

— l’acquisition d’un titre locatif avec les mêmes avantages que l’ancien,

— les frais et droit de mutation,

— les frais de déménagement et de réinstallation, la réparation du trouble commercial :

B/ le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 1^er avril 2005 jusqu’à leur libération effective.

Dit que l’expert commis procédera à sa mission les parties dûment convoquées, qu’il les entendra contradictoirement en leurs dires et explications, y répondra et procédera à la vérification des faits par elles avancés ; qu’il dressera de ses opérations un rapport qui sera déposé au greffe de la 18^e chambre 1^re section (à l’entresol, entre les escaliers G et F) avant le 1^er mars 2008.

Fixe à la somme de 2 000 €, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la Société COGEFO pour moitié, la Société APC pour moitié ou à défaut la partie la plus diligente sera tenue de consigner à la Régie du Tribunal de Grande Instance de Paris (escalier D 2^e étage) avant le 1^er août 2007, faute de quoi la désignation de l’expert deviendra caduque.

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 18 septembre 2007 à 11 heures pour son suivi ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à Paris le 15 Mai 2007

18^e chambre 1^re section

Le Greffier Le Président

I J C D

FOOTNOTES

Expéditions

exécutoires

délivrées le :