DEMANDEURS

Monsieur A X

[…]

[…]

Madame B C épouse X

[…]

[…]

représentés par M^e Claudine SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0199

DÉFENDERESSE

S.A.S AKERYS PROMOTION

[…]

[…]

[…]

représentée par Maître Maja ROCCO de la SDE MAJA ROCCO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0565

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me LUCAT, Vice-Président

M^me J, Vice-Présidente

M^me CHAMPEAU-RENAULT, Vice-Présidente

assisté de M^me AGEZ, Greffier

DEBATS

A l’audience du 05 Novembre 2013

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 31 octobre 2007 par Maître F-G, notaire associé à Paris, A X et B C, son épouse, ont acquis de la société Akerys Promotion, dans un immeuble en état futur d’achèvement situé à Paris 19^e – 1 passage de Crimée, un appartement de 62,06 m² de type T2, au 4^e étage avec terrasse (16,57 m²), formant le lot n° 13 de la copropriété, pour y établir leur résidence principale.

Cette acquisition est intervenue à la suite d’un contrat de réservation des 19 juin 2006 et 30 juin 2006 et moyennant le prix de 259.000 €, payé partiellement au moyen d’emprunts d’un montant global de 190.000 €.

La livraison du bien, prévue pour le 1^er trimestre 2008 au plus tard, n’est intervenue que le 24 juillet 2009, soit avec un retard de 16 mois.

Les époux X ont demandé la prise en compte du préjudice causé par ce retard lors de l’appel du solde du prix, appelé en novembre 2009 concurrence de 19.000 €.

Les pourparlers engagés en vue d’une indemnisation amiable ont été rompus après que A X ait quitté ses fonctions de responsable technique au sein du groupe, le 17 septembre 2010.

Le 30 septembre 2010, la société Akerys Promotion a fait procéder à une saisie-attribution des comptes de A X.

Par jugement du 5 mai 2011, le juge de l’exécution a débouté les époux X de leur demande de mainlevée de cette saisie.

Par acte du 28 octobre 2011, les époux X-C ont fait citer la société Akerys Promotion devant le tribunal de grande instance de Paris, en condamnation au paiement de diverses sommes à titre de dommages-intérêts.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 28 juin 2013, ils demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— déclarer la société Akerys Promotion non fondée en l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions,

en conséquence,

— l’en débouter, ainsi que de l’ensemble de ses demandes,

— les déclarer recevables et fondés en leur action et y faisant droit :

— constater le non respect par la société Akerys Promotion de ses obligations contractuelles,

— la condamner à leur payer les sommes suivantes :

—  13.258,57 € en réparation de leurs préjudices du fait du retard de livraison,

—  10.000 € en réparation de leurs troubles de jouissance au 1^er octobre 2012 du fait des malfaçons et non conformités affectant le bien tant en parties privatives que communes, toutes réserves étant faites pour la période ultérieure,

—  4.878,13 € pour la remise en état et conformité du garde corps de leur terrasse,

—  8.000 € en réparation de leur préjudice moral et financier du fait des poursuites abusives exercées à leur encontre,

lesdites sommes avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et, subsidiairement de la décision à intervenir et capitalisation dans les termes de l’article 1154 du code civil,

— la condamner, sous astreinte comminatoire journalière et définitive de 500 € à compter de la signification du jugement à intervenir à la délivrance du certificat de conformité,

— la condamner à leur payer la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 26 mars 2013, la société Akerys Promotion demande au tribunal de :

— dire et juger qu’elle est étrangère au décalage intervenu dans la livraison du bien,

— dire et juger en tout état de cause que les consorts X ne justifient d’aucun préjudice consécutif au retard,

en conséquence,

— débouter les consorts X de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 13.258,57 € au titre du préjudice subi du fait du retard de livraison,

— les débouter de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 10.000 € au titre du trouble de jouissance,

— les débouter de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 4.878,13 € pour la remise en état et conformité du garde corps de leur terrasse,

— les débouter de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 8.000 € au titre des préjudices moral et financier,

* à titre reconventionnel,

— condamner les époux X au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— les condamner au paiement de la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens du procès.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2013.

Il y a lieu, pour un exposé détaillé des moyens des parties, de se reporter à leurs dernières conclusions signifiées aux dates visées ci-dessus, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Les époux X formulent deux séries de griefs à l’encontre de la société Akerys Promotion, à savoir le retard de livraison de l’appartement et un certain nombre de malfaçons qu’ils estiment imputables au vendeur.

* Sur le retard à la livraison :

Le contrat préliminaire de réservation signé le 30 juin 2006 stipulait que la livraison du bien immobilier devait avoir lieu au cours du 1^er trimestre 2008, au plus tard.

L’acte authentique de vente en VEFA signé le 31 octobre 2007 précise que les biens devront être achevés, au sens de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation, pour être livrés dans le courant du premier trimestre deux mille huit, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une manière générale d’une case de suspension du délai de livraison, ainsi qu’il est précisé dans le cahier des conditions générales des ventes.

L’achèvement de l’immeuble au sens de la présente convention est défini par l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation, c’est-à-dire (…) lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation conformément à sa destination de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci dessus visés impropres à leur utilisation.

Suivant l’article 4.4 du cahier des conditions générales de vente annexé à l’acte du 31 octobre 2007, sont ainsi considérées comme causes légitimes de suspension du délai de livraison les intempéries, la grève, le retard résultant de la liquidation judiciaire d’une entreprise, le retard provenant de la défaillance d’une entreprise, les retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise, les retards liés à des contraintes imposées par la découverte d’anomalies du sous-sol, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux …

En l’espèce, il n’est pas contesté que la déclaration d’achèvement des travaux a été signée le 26 juin 2009 et que l’appartement n’a été livré aux époux X que le 24 juillet 2009, soit avec un retard de 16 mois.

La société Akerys Promotion fait valoir la défaillance de deux entreprises intervenant sur le chantier, la société TCM, mise en liquidation judiciaire le 9 juin 2008, qui a dû être remplacée par l’entreprise SNMC pour des reprises de gros oeuvre et l’abandon de chantier par l’entreprise ADSM, attributaire du lot sols durs/carrelages/faïences, qui a été remplacée par la société TLS.

L’entreprise TCM a été, en fait, placée en redressement judiciaire dès le 29 avril 2008, converti en liquidation judiciaire par jugement du 9 juin 2008.

Il ressort du compte rendu de chantier du 30/10/2008 que le maître de l’ouvrage se charge de faire intervenir l’entreprise SNMC dans les plus brefs délais…

L’acte d’engagement d’ADSM, signé le 17 mars 2007, prévoit le démarrage des travaux au 15/01/2007 et le constructeur n’a adressé une lettre recommandée de relance que le 22 septembre 2008, rappelant que la fin des travaux était prévue pour le 15 octobre.

Ce marché a été résilié le 9 octobre 2008 et la société Akerys Promotion a fait dresser un constat par huissier le 14 octobre 2008.

Le compte rendu de chantier du 30/10/2008, précité, mentionne l’entreprise TLS comme titulaire du lot carrelage/faïence.

Si deux entreprises ont été défaillantes, il n’en demeure pas moins que ces événements sont intervenus alors que le délai contractuel de livraison était déjà largement dépassé.

Par ailleurs, ils n’apparaissent pas liés à un cas de force majeure, insurmontable et irrésistible, mais simplement aux aléas d’un chantier dont la société Akerys Promotion aurait dû prévoir l’éventualité, en sa qualité de professionnelle avertie de la construction.

Or, le vendeur d’un bien en l’état futur d’achèvement a une obligation de résultat dont il ne peut se soustraire qu’en cas d’événement imprévisible.

La société défenderesse fait également valoir une immixtion fautive de A X, acquéreur d’un lot mais également salarié de l’entreprise chargé de la construction.

Elle ne peut lui reprocher sérieusement ses interventions et contrôles effectués au cours du chantier, qui relevaient de son activité professionnelle et il y a lieu de constater qu’elle ne s’est pas élevée contre les réserves émises par ce dernier pour exiger la conformité des travaux avec les prévisions contractuelles et un travail de qualité.

Elle ne démontre pas qu’il serait ainsi à l’origine d’un quelconque retard dans la livraison du bien,

Le retard de livraison est donc avéré, alors que la société Akerys Promotion, contractuellement tenue de le livrer à la date convenue, en sa qualité de maître de l’ouvrage, ne rapporte pas une preuve suffisante d’une cause légitime de suspension.

Les acquéreurs réclament une somme de 13.258,57 € au titre de la réparation des préjudices causés par ce retard, notamment le montant des loyers acquittés de juillet 2008 à décembre 2009, au motif qu’ils n’ont pu commencer leurs travaux d’aménagement qu’au mois de septembre 2009, ce qui a reporté leur emménagement en décembre.

La société Akerys Promotion, qui rappelle avoir proposé une indemnisation forfaitaire de 7.000 €, sur la base du différentiel entre le montant de la mensualité du prêt et le loyer hors charges acquitté par les demandeurs, s’y oppose, dans la mesure où il avait été convenu entre eux que l’appartement serait livré à l’état brut, les acquéreurs s’engageant à effectuer à leurs frais les aménagements nécessaires pour rendre le logement habitable et à ne pas réclamer les loyers versés pendant les trois mois suivant la date de livraison, consacrés à ces travaux, ce qui ressort effectivement des conclusions adverses.

Les époux X, qui justifient avoir donné congé de leur logement le 5 août 2009, reporté au 7 décembre 2009, reconnaissent cet accord dans leurs conclusions.

Les avis d’échéance versés aux débats valent quittance pour loyer, suivant la mention apposée sur ces documents et, ces loyers faisant l’objet d’un prélèvement, il est certain qu’ils ont été régulièrement acquittés, aucun solde n’étant d’ailleurs réclamé sur aucune de ces pièces.

Ils ne peuvent cependant prétendre fixer leur préjudice au regard du montant de l’échéance mensuelle du prêt souscrit pour financer leur acquisition, mais plus justement au montant du loyer, charges non comprises, qu’ils ont acquitté jusqu’à la livraison du bien, soit la somme de 7.518,79 €, à laquelle il y a lieu d’ajouter celle de 1.500 € au titre des tracas et désagréments occasionnés par le retard apporté à la livraison du bien et, par suite, à la réalisation de leur projet immobilier.

Les intérêts légaux seront calculés à compter du jour de l’assignation, valant sommation.

La capitalisation des intérêts légaux, qui est de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée mais seulement pour les intérêts dus pour une année entière, en application des dispositions de l’article 1154 du code civil.

Ils ne justifient pas du surplus des préjudices allégués, à savoir les frais de déplacement en voiture pour accompagner leur enfant, à compter de septembre 2009, dans l’école située à proximité de leur nouvel appartement, qui sont liés à leur choix de réaliser eux-mêmes les aménagements internes de leur logement et les frais d’assurance de l’emprunt contracté pour financer leur acquisition, la pièce 4 adverse qu’ils invoquent à cet égard, n’étant qu’un relevé des appels de fonds et sommes versées par eux.

Il ressort des pièces communiquées que les époux X ont acquis, dans le même temps, et dans un but de défiscalisation, un appartement en l’état futur d’achèvement à Rouen, dans un immeuble également construit par la société défenderesse, qui a subi aussi un décalage du délai de livraison.

Par lettre du 15 avril 2009, la société Akerys Promotion a écrit aux époux X pour leur indiquer qu’elle prendrait en charge le coût mensuel de l’assurance invalidité décès supporté pendant la période du décalage de livraison.

Les demandeurs ne peuvent prétendre appliquer une proposition commerciale spécifique du constructeur à tous ses programmes en cours.

* Sur les désordres :

Les époux X exposent qu’ils ont relevé, tant lors de la réception qu’ultérieurement, diverses malfaçons, sur les parties privatives comme sur les parties communes, dont certaines ne sont toujours pas levées ou l’ont été plusieurs mois après la livraison et ils réclament à ce titre une somme de 10.000 €.

Le procès-verbal de livraison qu’ils ont signé le 24 juillet 2009 mentionne diverses menues réserves, telles des nettoyages, des reprises de peinture et d’enduits, des finitions de joints sous plinthes pour les parties privatives.

S’agissant des parties communes, ils font état de dysfonctionnements du système de sécurité incendie, du digicode et de l’interphone, réparés depuis, d’une petite fuite d’eau dans des parties communes, de la défectuosité des portes de l’immeuble et de la non conformité de la VMC, non réparées à ce jour.

Il y a lieu de rappeler qu’ils n’ont pas contesté avoir sollicité la livraison de leur appartement à l’état brut et de souligner qu’aucune réserve n’est faite concernant une non conformité des parties privatives par rapport aux prévisions contractuelles.

Si, en leur qualité de copropriétaire détenteur d’une quote-part des parties communes, ils peuvent exercer individuellement une action en cas d’atteinte aux parties communes, à charge d’en informer le syndic, ils ne démontrent pas, en l’espèce, l’existence de non conformités graves affectant ces parties communes, qui leur occasionnerait un préjudice de jouissance ou de nature à compromettre la destination, voire la sécurité de l’immeuble.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 décembre 2010 permet de constater que la plupart des défauts constatés lors de la livraison sont en cours de résolution.

Au surplus, ils n’ont réglé le solde du prix de vente qu’en février 2012, après avoir saisi le juge de l’exécution qui a rejeté leur demande de mainlevée de la saisie attribution diligentée par le vendeur, étant observé que ce solde n’avait pas fait l’objet d’une consignation à la Caisse des dépôts et consignations ou chez un notaire.

Leur demande de condamnation au paiement de dommages-intérêts à concurrence de 10.000 € sera rejetée.

* Sur le garde corps :

Les époux X demandent la condamnation de la société Akerys Promotion à leur régler la somme de 4.878,13 € pour la remise en état et en conformité du garde corps de leur terrasse, dont l’utilisation est dangereuse, notamment pour des enfants.

Il ressort du courrier adressé le 9 juillet 2009 par la société Qualiconsult à la société Akerys Promotion l’existence d’une anomalie de mise en oeuvre des gardes-corps de l’opération et leur non-conformité aux dispositions de la norme NF P 01-012, à savoir que les lisses basses des gardes-corps présentent un appui précaire non conforme compte tenu de la présence du barreaudage (…). En l’absence de remplissage tel que décrit dans les pièces marché, les dispositions de la norme NF P 01-012 ne sont pas vérifiées.

L’annexe 2 du procès-verbal de délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble, réunie le 9 décembre 2010, mentionne Réserves du bureau de contrôle : – garde-corps.

Le devis établi le 20 juillet 2012 par l’entreprise Charles Costa au nom de A X prévoit la dépose des altuglass en place et des pattes de fixation et leur remplacement par la pose de glaces feuilleté ... pour un montant de 4.878,13 €.

Ces éléments, ainsi que quelques photographies versées aux débats, ne permettent pas de démontrer la pertinence des travaux visés dans le devis, à défaut de production d’une pièce établie contradictoirement sur la nécessité de faire refaire cet équipement.

Cette demande sera donc rejetée.

Il y a lieu, cependant, compte tenu de l’éventuelle dangerosité de cet équipement, d’ordonner un constat, suivant les modalités précisées au dispositif ci-après.

* Sur les dommages-intérêts pour procédure abusive :

Les époux X sollicitent enfin une somme de 8.000 € en réparation du préjudice moral et financier qui leur aurait été causé du fait des poursuites abusives exercées à leur encontre, la société Akerys Promotion ayant fait pratiquer une saisie sur leurs comptes bancaires alors qu’ils étaient en pourparlers pour régler à l’amiable les conséquences du retard de livraison.

La société Akerys Promotion réplique qu’en sa qualité de salarié de l’entreprise, A X a bénéficié d’une réduction sur le prix de vente et de l’absence d’appel de fonds pendant la durée de la construction, le prix de son lot n’étant exigible qu’à la livraison.

Le tribunal constate que la société défenderesse a proposé, à plusieurs reprises, une solution transactionnelle non dérisoire et que les époux X ont retenu un solde de 19.000 € sur le prix de vente, sans le consigner régulièrement, alors qu’ils avaient pris possession des lieux.

Les pièces qu’ils versent aux débats, notamment celles relatives à la procédure de saisie et à sa contestation devant le juge de l’exécution ne permettent pas de caractériser un préjudice matériel ou moral imputable au comportement fautif qu’ils allèguent à l’encontre de la société Akerys Promotion et leur demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

* Sur le certificat de conformité :

Les époux X soulignent que le certificat de conformité n’a toujours pas été délivré à ce jour, ce qui empêche toute cession des lieux et sollicitent sa délivrance, au besoin sous astreinte.

La société Akerys Promotion n’ayant pas répliqué sur ce point, il y a lieu de lui enjoindre de délivrer ce document dans le délai précisé au dispositif, étant observé que l’astreinte sollicitée n’apparaît pas nécessaire, en l’état.

* Sur la demande reconventionnelle :

La société Akerys Promotion forme une demande reconventionnelle en paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

L’exercice d’une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, ou d’erreur grossière équipollente au dol : tel n’est pas le cas des époux X, dont les demandes ont été reconnues comme partiellement fondées.

* Sur les demandes accessoires :

Il y a lieu d’allouer aux époux X, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité qu’il apparaît équitable de fixer à la somme de 3.000 €.

L’exécution provisoire de la présente décision est compatible avec la nature du litige et il y a lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe :

Condamne la société Akerys Promotion à payer aux époux X-C la somme de 8.518,79 €, en réparation des préjudices causés par le retard apporté à la livraison du bien immobilier, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2011,

Ordonne la capitalisation de ces intérêts , dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes, tant principales que reconventionnelles,

Désigne Maître M. J. Z, huissier de justice demeurant à […]. 01 42 60 87 97), avec pour mission de se rendre sur les lieux situés à Paris 19^e, 1 passage de Crimée, vérifier l’état des garde-corps installés sur les terrasses de l’immeuble et préciser, le cas échéant, leur degré de dangerosité,

Dit que les époux X devront verser une provision de 800 € directement à l’huissier, avant toute exécution de sa mission,

Dit qu’à défaut de saisine de Maître Z et du versement de la provision entre ses mains dans le délai de trois mois à compter de la présente décision, la désignation de cet huissier de justice sera caduque et privée de tout effet,

Dit que l’huissier de justice procédera à ses opérations dans le mois du versement de la provision,

Dit que l’huissier de justice devra consigner toutes déclarations faites au cours de ses opérations, en relation avec la mission, en s’abstenant de toutes interpellations autres que celles nécessaires à l’accomplissement de celle-ci,

Dit que l’huissier de justice dressera un procès-verbal de ses opérations, qu’il déposera l’original au greffe de la 2^e chambre – 1^re section du tribunal de grande instance de Paris et qu’il en adressera une copie à chacune des parties,

Enjoint à la société Akerys Promotion de délivrer à l’acquéreur le certificat de conformité du bien en cause, dans le mois de la signification de la présente décision,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision, en toutes ses dispositions,

Condamne la société Akerys Promotion aux dépens, qui pourront être recouvrés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, par les avocats qui en ont fait la demande.

Fait et jugé à Paris, le 11 mars 2014

Le Greffier P/ Le Président empêché

H I J

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